۳۰ درصد درآمد مستأجران صرف هزینه مسکن می شود

به گزارش برنا، برگزاری نشست هبیتات (برنامه اسکان بشر ملل متحد) زنگ خطری جدی را به صدا درآورد: بحران مسکن دیگر صرفاً قصه‌ای از قیمت‌های سرسام‌آور خانه و اجاره‌بها نیست، بلکه به یکی از عمیق‌ترین زخم‌های اجتماعی قرن ۲۱ بدل شده است. این بحران، تار و پودِ بنیان‌های خانواده، ازدواج، فرزندآوری، سلامت روان، و حتی انسجام اجتماعی را نشانه رفته است.

روایت نگران‌کننده هبیتات 

گزارش تازه هبیتات، تصویری واقع‌گرایانه و هشداری از وضعیت مسکن در سراسر جهان ترسیم می‌کند. این نهاد بین‌المللی قاطعانه تأکید دارد که «مسکن»، پیش از آنکه کالایی اقتصادی یا محملی برای سفته‌بازی باشد، یک «حق بنیادین بشری» است. حقی که باید چترِ امنیت، کرامت، آرامش خاطر و دسترسی عادلانه به فرصت‌های حیاتی زندگی را بر سر همگان بگستراند. اما افسوس که در دهه‌های اخیر، خانه در بسیاری از نقاط جهان، از پناهگاهِ زندگی به ابزاری برای «سوداگری» و «انباشت سرمایه» نزول یافته است.

آشفتگی بازار مسکن ایران؛ از احتکار تا حذف خانه‌اولی‌ها

این روندِ ویرانگر، در ایران نیز با شدتی مضاعف قابل مشاهده است. پدیده‌هایی، چون «خانه‌های خالی» که عمداً از چرخه تولید و مصرف خارج شده‌اند، «احتکار مسکن» برای کسب سود‌های نجومی، و شکافِ روزافزون میان درآمد‌های لرزان خانوار و قیمت‌های سر به فلک کشیده، تصویری ملموس از این بحران ارائه می‌دهد. در این میان، «خانه‌اولی‌ها»، همان نسل جوانی که قرار بود ستون‌های آینده جامعه باشند، عملاً از بازار خرید حذف شده و مفهوم «استقلال سکونتی» به هدفی دست‌نیافتنی برای بخش بزرگی از آنان بدل گشته است.

بخش اعظمی از درآمدها صرف اجاره می‌شود

در این راستا ایمان رفیعی کارشناس اقتصاد مسکن معتقد است: مسکن در ایران طی یک دهه گذشته مسیری متفاوت از سایر بازار‌های اقتصادی را طی کرده است. اگر تا سال‌های ابتدایی دهه ۱۳۹۰ خرید خانه برای بخش قابل توجهی از طبقه متوسط امکان‌پذیر بود، امروز بسیاری از خانوار‌ها حتی توان ورود به بازار اجاره را نیز از دست داده‌اند.به گفته وی گزارش جدید هبیتات نشان می‌دهد حدود ۴۴ درصد مستأجران جهان بیش از ۳۰ درصد درآمد خود را صرف تأمین مسکن می‌کنند، اما بررسی‌ها در ایران حاکی از آن است که این نسبت در کلانشهر‌هایی همچون تهران، کرج، مشهد، اصفهان و شیراز به مراتب بالاتر است و در برخی مناطق به بیش از ۵۰ تا ۶۰ درصد درآمد خانوار رسیده است.

بر اساس برآورد‌های کارشناسان حوزه مسکن، متوسط قیمت هر متر مربع واحد مسکونی در تهران طی ده سال گذشته بیش از ۳۰ برابر شده، در حالی که درآمد خانوار‌ها در همین دوره رشد متناسبی نداشته است. نتیجه این شکاف عمیق، حذف تدریجی خانه‌اولی‌ها از بازار خرید و تبدیل شدن مسکن به کالایی سرمایه‌ای بوده است.

در این راستا حسن بختیاری سازنده و کارشناس مسکن معتقداست: بازار مسکن ایران امروز با یک پارادوکس بزرگ مواجه است؛ از یک سو میلیون‌ها خانوار متقاضی واقعی مسکن وجود دارد و از سوی دیگر به دلیل کاهش قدرت خرید، این تقاضا به «تقاضای مؤثر» تبدیل نمی‌شود. همین مسئله باعث شده رکود معاملاتی در کنار تورم سنگین مسکن شکل بگیرد؛ وضعیتی که اقتصاددانان از آن با عنوان «رکود تورمی مسکن» یاد می‌کنند.

رئیس انجمن انبوه‌سازان تهران پیش‌ترنیز در خصوص روند بازار مسکن طی سال‌های اخیر به برنا گفته بود: بازار مسکن در گذشته، در ابتدای سال ۱۴۰۲ یا انتهای سال ۱۴۰۱، به رکود عجیبی پیش رفت. تا دو سه ماه اخیر دوباره در واقع یک رونقی پیدا کرد و یک خرید و فروشی اتفاق افتاد که جنگ شد و اوضاع به هم ریخته است.

وی در رابطه با وضعیت بازار رهن و اجاره در سال ۱۴۰۴ تصریح کرد: وضعیت اجاره معمولاً به صورت تمدید قرارداد‌ها بوده است. معمولاً بازار اجاره‌بها نسبت به بازار خرید و فروش رونق بیشتری داشته است. بنده فکر می‌کنم وضعیت اجاره بهتر از خرید و فروش بوده است.

رئیس انجمن انبوه‌سازان تهران در پاسخ به پرسشی درباره تفاوت واکنش بازار مسکن ایران به شرایط جنگی نسبت به سایر کشور‌ها در شرایط مشابه خاطرنشان کرد: ما، چون در گذشته نیز وضعیت رونق نداشتیم، شرایط اقتصاد مسکن قبل از جنگ در مسیر نه جنگ و نه صلح و شرایط نااطمینانی بود و مشکلات دیگری از گذشته به وجود آمده بود. ما وارد یک فضای فرار سرمایه از بخش مسکن شدیم و این تجربه را از قبل داشتیم. از این جهت، احتمال وقوع اتفاقاتی مانند سقوط قیمت‌ها نسبت به کشور‌های همسایه که با توجه به جنگ درگیر شده‌اند، در ایران معمولاً ضعیف‌تر است.

حمیدرضا فربودمنش، خزانه‌دار انجمن انبوه‌سازان مسکن و ساختمان استان تهران نیز در گفت‌و‌گو با خبرنگار برنا گفت: «در حال حاضر هزینه ساخت هر متر مربع مسکن در پروژه‌های متعارف شهری به حدود ۲۵ تا ۳۵ میلیون تومان رسیده و در پروژه‌های باکیفیت‌تر این رقم از ۴۰ میلیون تومان نیز فراتر می‌رود. افزایش قیمت مصالح ساختمانی، دستمزد نیروی انسانی، هزینه‌های بیمه، مالیات و عوارض شهری، تولید مسکن را با چالش جدی مواجه کرده است.»

در این بین بررسی وضعیت بازار مصالح ساختمانی نیز نشان می‌دهد طی پنج سال اخیر قیمت برخی نهاده‌های ساختمانی رشد‌های چند صد درصدی را تجربه کرده‌اند. قیمت سیمان، فولاد، تأسیسات مکانیکی و الکتریکی و تجهیزات ساختمانی به شدت افزایش یافته و همین مسئله قیمت تمام‌شده ساخت را به سطوح بی‌سابقه‌ای رسانده است.

پیامد‌های اجتماعی گسترده‌ تورم بازار مسکن 

محسن عبداللهی علویجه حوزه توسعه شهری هشدار می‌دهد ادامه این روند می‌تواند پیامد‌های اجتماعی گسترده‌ای در پی داشته باشد. افزایش سن ازدواج، کاهش نرخ تشکیل خانواده، رشد سکونت چند نسلی، مهاجرت اجباری به حاشیه شهر‌ها و گسترش سکونتگاه‌های غیررسمی از مهم‌ترین آثار بحران مسکن در ایران به شمار می‌رود.

به گفته وی بر اساس آمار‌های موجود، بیش از هشت میلیون خانوار در کشور مستأجر هستند و سهم هزینه مسکن در سبد خانوار شهری به یکی از بالاترین سطوح تاریخی خود رسیده است. در برخی مناطق تهران، اجاره یک واحد ۸۰ متری معادل کل درآمد ماهانه یک خانوار متوسط برآورد می‌شود؛ موضوعی که فشار معیشتی گسترده‌ای بر دهک‌های متوسط و پایین وارد کرده است.

در این میان به اعتقاد اکثر انبوه‌سازان برای خروج از این بحران باید تولید سالانه حداقل یک میلیون واحد مسکونی به صورت پایدار در کشور محقق شود. این در حالی است که طی سال‌های گذشته میزان ساخت‌وساز از نیاز واقعی بازار فاصله گرفته و کسری انباشته عرضه مسکن به چند میلیون واحد رسیده است.

فعالان صنعت ساختمان نیز بر این باورند که بدون اصلاح نظام تأمین مالی مسکن، افزایش تسهیلات خرید و ساخت، کاهش بروکراسی صدور پروانه‌های ساختمانی و ایجاد مشوق‌های سرمایه‌گذاری، امکان جبران عقب‌ماندگی موجود وجود نخواهد داشت. به گفته آنان، تجربه کشور‌های مختلف نشان می‌دهد هرگاه دولت‌ها توانسته‌اند میان درآمد خانوار و هزینه مسکن تعادل برقرار کنند، بسیاری از آسیب‌های اجتماعی نیز کاهش یافته است.

در همین حال گزارش هبیتات تأکید می‌کند: مسکن تنها یک سقف برای زندگی نیست، بلکه زیربنای دسترسی شهروندان به اشتغال، آموزش، سلامت و فرصت‌های اقتصادی محسوب می‌شود. از این منظر، بحران مسکن در ایران دیگر صرفاً یک مسئله ساختمانی یا اقتصادی نیست؛ بلکه به چالشی فراگیر برای توسعه پایدار، عدالت اجتماعی و آینده جمعیتی کشور تبدیل شده است.