۵۵۷ هزار مستاجر در انتظار یک امضا/کالبدشکافی شکاف میان واجدین شرایط و دریافت‌کنندگان وام

به گزارش برنا، طی۱۴۰۰ تا خرداد ۱۴۰۵ تعداد کل ثبت‌نام‌کنندگان، وام ودیعه، حدود ۵ میلیون و ۶۸۰ هزار نفر، تعداد واجدین شرایط (تایید شده) حدود ۱ میلیون و ۸۹۳ هزار نفر، تعداد دریافت‌کنندگان نهایی حدود ۱ میلیون و ۳۳۵ هزار نفر، تعداد در صف انتظار (شکاف اجرایی)، ۵۵۷ هزار نفر و جمع کل اعتبار قراردادها، ۱۵۴ هزار و ۹۵۵ میلیارد تومان بوده است

پشت پرده صف‌های طولانی، وام‌هایی که به مقصد نمی‌رسند

در بازار امروز مسکن، واژه «وام ودیعه» برای بسیاری از مستاجران، بیشتر شبیه به یک «وعده» است تا یک راهکار،  اگرچه ارقام رسمی نشان می‌دهد که مبلغ کلان ۱۵۴ هزار میلیارد تومان وارد چرخه ودیعه مسکن شده، اما وقتی به جزئیات نگاه می‌کنیم، با حقیقتی تلخ رو‌به‌رو می‌شویم: بیش از نیم میلیون نفر، با وجود تایید صلاحیت، هنوز نتوانسته‌اند این مبلغ را از بانک‌ها دریافت کنند. 

فعالان مسکن چه می‌گویند؟ 

 در حالی که سیاست‌های حمایتی دولت در حوزه مسکن بر محوریت «تسهیلات ودیعه» استوار شده، شکاف میان تعداد متقاضیان و  سرعت پرداخت‌ها همچنان یک چالش ساختاری است. بررسی داده‌های وزارت راه و شهرسازی نشان می‌دهد که طی ۵ سال اخیر، نرخ تبدیل «واجدین شرایط» به «دریافت‌کنندگان وام» حدود ۷۰ درصد بوده است. این بدان معناست که از هر ۱۰ مستاجر که استحقاق دریافت وام داشته‌اند، ۳ نفر همچنان در «برزخ انتظار» به سر می‌برند

در این راستا سهراب راد مشاور املاک منطقه شرق تهران، در گفت‌و‌گو با برنا می‌گوید: بسیاری از مستاجران با پرونده‌های تایید شده به سراغ ما می‌آیند و می‌گویند واجد شرایط هستیم و فقط منتظر پرداخت بانکیم، اما واقعیت این است که هیچ مالکی در بازار فعلی، حاضر نیست قرارداد را بر اساس امید به دریافت وام امضا کند. مالکان به نقدینگی فوری نیاز دارند و این وقفه در پرداخت وام‌ها، عملاً باعث می‌شود مستاجر واجد شرایط، باز هم نتواند خانه اجاره کند یا مجبور شود با قیمت‌های بسیار بالاترتر، پذیرش کند. 

مسعود احمدی، کارشناس ارزیابی املاک در منطقه غرب تهران، نیز به بعد فرسایش فرصت‌ها اشاره می‌کند و در این راستا می‌گوید: ما با پدیده بازگشت‌های شکست‌خورده رو‌به‌رو هستیم. مستاجرانی هستند که ۳ یا ۶ ماه پیش با تاییدیه صلاحیت به ما مراجعه کرده بودند و در آن زمان ملکی را پسندیده بودند، اما به دلیل تأخیر در واریز وام، آن ملک را از دست دادند. حالا دوباره بازمی‌گردند، اما متوجه می‌شوند که نه تنها آن ملک دیگر موجود نیست، بلکه قیمت ودیعه در همان منطقه ۲۰ تا ۳۰ درصد رشد کرده است. در واقع، تأخیر در امضای آن یک امضای نهایی در بانک، برای مستاجر به معنای ضرر مالی سنگین و از دست دادن فرصت است. 

رضا سفری،  تحلیل‌گر بازار  از زاویه بحران اعتمادموضوع را بررسی می‌کند و در باره به برنا می‌گوید : در بازار امروز، تاییدیه صلاحیت برای مالک، اعتبار قانونی دارد، اما اعتبار نقدینگی ندارد. مالکان به دلیل تورم شدید، هر روز تأخیر در دریافت ودیعه را یک ضرر خالص می‌بینند. بنابراین، وقتی مستاجری می‌گوید واجد شرایط هستم، اما وام هنوز واریز نشده، مالک سریعاً به سراغ متقاضی دیگری می‌رود که حتی اگر قیمت کمتری پیشنهاد دهد، اما نقد  پرداخت کند. این وضعیت باعث شده است که واجدین شرایط، در عین داشتن حق قانونی، در رقابت با متقاضیان غیرواجد شرایط، اما نقدکار، شکست بخورند. 

امیرحسین کاظمی، مشاور املاک مناطق حاشیه شهر نیز  بر فشار روانی این شکاف تأکید دارد و در باره تاکید می‌کند: در مناطق پایین‌شهر و حاشیه، این وقفه در پرداخت وام‌ها، مستقیماً با بقای خانواده‌ها در ارتباط است. بسیاری از مستاجران ما در وضعیت تخلیه هستند و آخرین امیدشان به این وام‌هاست. وقتی می‌بینند تاییدیه گرفته‌اند، اما پول به حساب نمی‌رود، دچار استرس شدیدی می‌شوند. این فشار باعث می‌شود که در نهایت، برخی از آنها برای اینکه از خانه بیرون نروند، به قرارداد‌های اجاره بسیار سخت و غیرمنصفانه تن دهند تا فقط زمان بخرند، در حالی که اگر وام‌ها سریع‌تر پرداخت می‌شد، می‌توانستند در جای بهتری مستقر شوند. 

همچنین در ادامه این گزارش ایمان رفیعی، کارشناس اقتصاد مسکن، ابعاد دیگری از این مشکل را روایت می‌کند: ما با پدیده وام‌های ناکارآمد رو‌به‌رو هستیم. وقتی ۵۵۷ هزار نفر در صف می‌مانند، یعنی سیستم توزیع نقدینگی با سرعت رشد قیمت‌های اجاره‌بها همخوانی ندارد. این فاصله زمانی بین تایید صلاحیت و واریز وجه، در بازار مسکن یعنی افزایش قیمت. در واقع مستاجری که امروز واجد شرایط است، اگر ۶ ماه بعد وام بگیرد، متوجه می‌شود مبلغ وام دیگر پاسخگوی حتی ۱۰ درصد ودیعه خانه نیست. 

چرا ۳۰ درصد در صف ماندند؟ 

و اما تحلیلگران معتقدند این شکاف ۳۰ درصدی، نتیجه مستقیم تضاد میان  سیاست‌های روی کاغذ و واقعیت‌های اجرایی است. از یک سو، بحران نقدینگی در بانک‌های عامل باعث شده است که تایید صلاحیت، به جای یک راهکار سریع، به یک «چک مدت‌دار» تبدیل شود که تاریخ پرداختش نامعلوم است. از سوی دیگر، «سنگین بودن پروتکل‌های اداری» در مراحل نهایی، باعث شده تا بسیاری از متقاضیان در لایه‌های انتهایی پرونده‌سازی متوقف شوند. این ترکیب (کمبود پول + بروکراسی شدید)، باعث شده است که ۵۵۷ هزار نفر در برزخ تایید صلاحیت باقی بمانند؛ یعنی افرادی که بر اساس قانون واجد شرایط هستند، اما بر اساس واقعیت بانکی فاقد وجه. 

در این راستا حسن بختیاری، کارشناس اقتصاد مسکن معتقد است: تزریق ۱۵۴ هزار میلیارد تومان مبلغ هنگفتی است، اما در اقتصاد مقیاس، باید دید این مبلغ در برابر تورم مسکن چه بازدهی داشته است. وقتی تعداد متقاضیان ۵.۶ میلیون نفر است و تنها ۱.۳ میلیون نفر وام گرفته‌اند، یعنی سیستم عملاً نتوانسته پاسخگوی نیاز واقعی جامعه باشد. 

به گفته وی این فشار تقاضا، خود باعث می‌شود که مالکان با اطمینان از نیاز شدید مستاجران به وام، قیمت‌های ودیعه را به صورت تورمی بالا ببرند.

. به هر حال، ۵۵۷ هزار نفر در صف انتظار وام تسهیلات تنها یک عدد آماری نیستند؛ بلکه بیش از نیم میلیون خانواده هستند که در هر لحظه با خطر تخلیه یا عدم توانایی در تامین مسکن دست و پنجه نرم می‌کنند. تا زمانی که سرعت پرداخت‌ها با سرعت تورم مسکن همگام نشود، «وام ودیعه» تنها بخشی از مشکل را حل کرده و شاید برای برخی، تبدیل به یک انتظار طولانی و بی‌نتیجه شود