شکاف خطرناک میان قیمت قرارداد‌ها و هزینه واقعی ساخت مسکن /بمب هزینه‌ای در نهضت ملی مسکن؛ برآورد جدید انبوه‌سازان از قیمت ساخت

در حالی که دولت همچنان بر اجرای طرح‌های گسترده مسکن حمایتی تأکید دارد، فعالان صنعت ساختمان از فاصله روزافزون میان قیمت‌های قراردادی و هزینه‌های واقعی ساخت سخن می‌گویند. حمیدرضا فربودمنش؛ خزانه‌دار انجمن انبوه‌سازان مسکن و ساختمان استان تهران با اعلام تازه‌ترین برآورد‌های این انجمن هشدار می‌دهد که ساخت مسکن با استاندارد‌های مهندسی روز، هزینه‌ای به مراتب بالاتر از ارقام متداول در برخی قرارداد‌های گذشته دارد و نادیده گرفتن این واقعیت می‌تواند روند اجرای پروژه‌ها را با چالش‌های جدی مواجه کند.

برآورد انجمن انبوه‌سازان از هزینه ساخت پروژه‌های مسکن اجتماعی در شرایط فعلی چیست؟

بر اساس محاسبات انجام‌شده و با احتساب نرخ‌های اردیبهشت‌ماه ۱۴۰۵، هزینه ساخت پروژه‌های مسکن اجتماعی و طرح‌هایی مانند نهضت ملی مسکن با اسکلت بتنی، بدون در نظر گرفتن هزینه شیرآلات، کابینت، پکیج و تجهیزات سرمایشی، حداقل ۴۰ میلیون تومان به ازای هر مترمربع مفید برآورد می‌شود.

این محاسبات بر چه مبنایی انجام شده است؟

تمامی برآورد‌ها بر اساس آخرین ویرایش مقررات ملی ساختمان، ویرایش پنجم آیین‌نامه ۲۸۰۰ زلزله و الزامات پیوست ششم انجام شده است. به بیان دیگر، این ارقام مربوط به ساختمانی است که تمام استاندارد‌های فنی، ایمنی و کیفی مورد تأکید قوانین کشور را رعایت می‌کند.

هزینه ساخت به ازای هر مترمربع زیربنا چقدر است؟

اگر مجموع زیربنا شامل فضا‌های مفید و غیرمفید را ملاک قرار دهیم، حداقل هزینه ساخت حدود ۳۲ میلیون تومان به ازای هر مترمربع زیربنا خواهد بود.

آیا این ارقام شامل هزینه تکمیل و تجهیز واحد‌ها نیز می‌شود؟

خیر. هزینه‌هایی مانند کابینت، شیرآلات، پکیج، کولر و برخی تجهیزات تکمیلی در این محاسبات لحاظ نشده است؛ بنابراین هزینه نهایی تحویل واحد‌های مسکونی از ارقام اعلام‌شده بیشتر خواهد بود.

برخی قرارداد‌های نهضت ملی مسکن با قیمت‌هایی بسیار پایین‌تر منعقد شده‌اند. آیا اجرای این پروژه‌ها با هزینه‌های فعلی برای سازندگان توجیه اقتصادی دارد؟

فاصله محسوسی میان هزینه واقعی ساخت و برخی قیمت‌های قراردادی گذشته ایجاد شده است. وقتی پروژه‌ای با قیمت غیرواقعی تعریف شود، یا سازنده با زیان مواجه می‌شود یا پروژه با کندی پیش می‌رود و حتی در مواردی متوقف می‌شود. تجربه سال‌های اخیر نشان داده که موفقیت طرح‌های حمایتی تنها زمانی امکان‌پذیر است که قیمت قرارداد‌ها متناسب با واقعیت‌های بازار به‌روزرسانی شوند. نمی‌توان انتظار داشت پروژه‌ای با استاندارد‌های امروز و هزینه‌های چند سال قبل ساخته شود.

این ارقام چه پیامی برای سیاست‌گذاران حوزه مسکن دارد؟

سیاست‌گذاری در حوزه مسکن باید بر پایه واقعیات اقتصادی و فنی انجام شود. هرگونه قیمت‌گذاری دستوری یا تعیین ارقام غیرواقعی برای ساخت، در نهایت به کاهش کیفیت، تأخیر در اجرا یا افزایش مشکلات پروژه‌ها منجر خواهد شد.

با توجه به تورم موجود در بازار مصالح و نهاده‌های ساختمانی، آیا می‌توان رقم ۴۰ میلیون تومان را تا پایان سال معتبر دانست؟

خیر. این برآورد بر اساس نرخ‌های اردیبهشت‌ماه ۱۴۰۵ تهیه شده و طبیعتاً با تغییر قیمت مصالح، دستمزدها، هزینه‌های حمل‌ونقل، انرژی و سایر نهاده‌ها دستخوش تغییر خواهد شد. در شرایط تورمی، هزینه ساخت یک عدد ثابت نیست و باید به‌صورت مستمر به‌روزرسانی شود. اگر روند افزایش قیمت‌ها ادامه یابد، طبیعی است که هزینه ساخت تا پایان سال نیز از ارقام فعلی فراتر برود.