دو راهبرد دولت برای تنظیم بازار اجاره | سقف قیمت اجاره منتظر تصویب و ابلاغ است

به گزارش همشهری آنلاین، دولت همزمان تعیین سقف استانی اجاره و تمدید خودکار قراردادها را دنبال می‌کند اما هنوز تصمیمات نهایی ابلاغ نشده است. این ۲ سیاست قرار است مکمل یکدیگر باشند اما هنوز نه سقف افزایش و نه الزام تمدید خودکار به‌عنوان مصوبه ابلاغ نشده است.

بازار اجاره در انتظار عدد نهایی

با آغاز فصل جابه‌جایی مستأجران، بحث سقف افزایش اجاره‌بها بار دیگر به یکی از مهم‌ترین موضوعات بازار مسکن تبدیل شده است. در روزهای اخیر رسانه‌ها به هر بهانه از تعیین سقف افزایش اجاره‌بها در تهران خبر می‌دهند اما پیگیری‌های همشهری از وزارت راه و شهرسازی و همچنین خوانش توضیحاتی که این وزارتخانه برای تنویر افکار عمومی منتشر کرده، حاکی از آن است که هنوز مصوبه‌ای برای بازار اجاره تهران ابلاغ نشده است.

آنچه وزارت راه و شهرسازی منتشر کرده، درواقع تشریح سازوکار قانونی تعیین سقف اجاره‌بها و همچنین توضیح درباره پیشنهاد تمدید خودکار قراردادهای اجاره است؛ موضوعی که در برخی موارد به‌اشتباه به‌عنوان اعلام نرخ قطعی اجاره‌بها تعبیر شده است.

براساس اعلام وزارت راه و شهرسازی، شوراهای مسکن استان‌ها در حال بررسی شرایط بازار اجاره و تعیین سقف مجاز افزایش اجاره‌بها هستند و نرخ‌های نهایی پس از تصویب در این شوراها اعلام خواهد شد.

۲ ابزار کنترلی روی میز دولت

برنامه نخست دولت به ماده ۷قانون ساماندهی بازار زمین، مسکن و اجاره‌بها بازمی‌گردد. براساس این قانون، در استان‌هایی که نرخ تورم سالانه بیش از ۳۰ درصد باشد، امکان تعیین سقف مجاز افزایش اجاره‌بها وجود دارد.

در سال‌های اخیر این سیاست به یکی از ابزارهای اصلی دولت برای کنترل بازار اجاره تبدیل شده و امسال نیز قرار است شوراهای مسکن استان‌ها متناسب با شرایط هر منطقه، سقف افزایش اجاره را تعیین کنند.

اما همزمان دولت ابزار دیگری را نیز درنظر گرفته است؛ پیشنهادی که درصورت تصویب مراجع ذی‌صلاح امکان تمدید خودکار قراردادهای اجاره با افزایش حداکثر ۲۵ درصدی را فراهم می‌کند.

این سیاست که شباهت زیادی به مصوبات دوران شیوع کرونا دارد، با هدف جلوگیری از جابه‌جایی اجباری مستأجران و کاهش فشار هزینه‌های سکونت طراحی شده است.

تفاوت ۲ سیاست چیست؟

اگرچه این ۲ سیاست در نگاه نخست مشابه به‌نظر می‌رسند اما اهداف متفاوتی را دنبال می‌کنند. سقف‌های استانی افزایش اجاره‌بها چارچوب کلی فعالیت بازار اجاره را مشخص می‌کنند و مبنای قانونی آنها ماده ۷ قانون ساماندهی بازار زمین، مسکن و اجاره‌بهاست.

در مقابل، تمدید خودکار قراردادها یک سیاست حمایتی است که تنها در شرایط خاص و پس از تصویب مراجع قانونی قابلیت اجرا خواهد داشت.

به بیان ساده، یکی از این ابزارها برای تنظیم بازار طراحی شده و دیگری برای حمایت از مستأجران در شرایط بحرانی.

یک تغییر مهم در قواعد بازار

در میان توضیحات وزارت راه و شهرسازی، یک نکته بیش از سایر موارد جلب‌توجه می‌کند. برخلاف برداشت رایج سال‌های گذشته وزارت راه و شهرسازی تأکید کرده است که سقف‌های تعیین‌شده فقط به قراردادهای تمدیدی محدود نیست و حتی درصورت تغییر مستأجر نیز باید رعایت شود.

اگر این تفسیر در عمل اجرایی شود، یکی از مهم‌ترین مسیرهای دور زدن سقف اجاره‌بها مسدود خواهد شد؛ زیرا در سال‌های گذشته برخی مالکان با پایان همکاری با مستأجر قبلی و انعقاد قرارداد جدید، محدودیت‌های مربوط به سقف افزایش اجاره را بی‌اثر می‌کردند.

بازار اجاره کنترل می‌شود؟

تجربه ۶ سال گذشته در کنترل بازار اجاره نشان می‌دهد مهم‌ترین چالش سیاست سقف‌گذاری برای بازار اجاره، اجرای نرخ‌هاست. درواقع بازار به‌واسطه بالاتر بودن نرخ تورم مصرف‌کننده تمایلی به رعایت قواعد تعزیری دولت ندارد و دولت نیز تاکنون اثبات کرده است که قدرت یا عزمی برای برخورد با متخلفان ندارد.

از سال ۱۳۹۹ تاکنون دولت در قالب مصوبات مختلف تلاش کرده افزایش اجاره‌بها را کنترل کند اما تورم بالا، رشد هزینه‌های مسکن، کمبود عرضه واحدهای استیجاری و ضعف نظام نظارتی باعث شده اثر این سیاست محدود باشد.

درواقع، اگر موجری نخواهد قوانین را اجرا کند مستأجران برای اجرای قواعد تعیین شده در بازار اجاره باید وارد مسیرهای حقوقی شوند و مستقیم با صاحبخانه سروکله بزنند و همین مسئله از کارایی عملی مصوبات کاسته است.

به همین دلیل کارشناسان معتقدند موفقیت سیاست‌های جدید بیش از آنکه به عدد نهایی نرخ‌های تعیین‌شده وابسته باشد، به‌وجود سازوکارهای نظارتی، ثبت کامل قراردادها و امکان استیفای حقوق مستأجران به‌صورت مکانیزه بستگی دارد.