نحوه انجام معاملات و هزینه‌های قانونی مرتبط پس از اجرای قانون الزام

به گزارش ایلنا، قویدل سخنگوی سازمان ثبت به توضیحاتی در خصوص نحوه انجام معاملات پس از اجرای قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول و هزینه‌های قانونی این معاملات پرداخت و گفت: انواع املاک مورد معامله از حیث سند مالکیت به چند دسته تقسیم بندی می‌شوند.

انواع املاک مورد معامله از حیث سند مالکیت

دسته اول املاک دارای سند مالکیت حدنگار سبز رنگ هستند که این اسناد مالکیت پس از لازم الاجرا شدن قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیر منقول صادر شده‌اند و مطابق تبصره ۴ ماده یک قانون الزام، معاملات این املاک باید به صورت رسمی بعمل آمده و در سامانه ثبت الکترونیک اسناد ثبت شود.

دسته دوم املاک دارای اسناد مالکیت دفترچه‌ای و یا اسناد مالکیت حد نگار زردرنگ هستند، الزام ماده یک قانون الزام در خصوص نحوه معاملات این املاک، یکسال پس از راه اندازی سامانه ساماندهی اسناد غیر رسمی است یعنی ثبت معاملات این گونه املاک در سامانه ثبت الکترونیک اسناد از یکسال پس از راه اندازی سامانه ثبت ادعا یا همان سامانه موضوع ماده ۱۰ قانون، الزامی است که این سامانه هنوز به صورت رسمی راه اندازی نشده است گرچه از دوازدهم آذر ماه سال جاری این سامانه به صورت آزمایشی شروع به کار کرده است و البته در خصوص این دسته از املاک نیز برای پیشگیری از مخاطرات معاملات عادی، توصیه می‌گردد معاملات به صورت رسمی ثبت شوند.

دسته سوم املاکی هستند که فاقد سند مالکیت رسمی هستند که اساساً ثبت معاملات این دسته از املاک در سامانه ثبت الکترونیک اسناد میسر نیست و پس از راه اندازی رسمی «سامانه ساماندهی اسناد غیر رسمی» که به دستور ریاست قوه قضاییه در روزنامه رسمی اعلام خواهد شد، اشخاص حقیقی و حقوقی مکلفند ظرف دو سال از راه اندازی سامانه، ادعای خود را ثبت و از تاریخ ثبت ادعای خود در این سامانه نیز دو سال مهلت دارند از مجاری قانونی برای اخذ سند مالکیت اقدام کنند و معاملات این دسته از املاک قبل از اخذ سند مالکیت و حداکثر تا هشت سال در همان سامانه ثبت می‌شود و معاملات املاک فاقد سند مالکیت رسمی تا زمان راه اندازی رسمی سامانه به همان روش قبل ادامه خواهد داشت.

انواع معاملات املاکی که دارای اسناد مالکیت حدنگار سبز رنگ هستند

وی افزود: معاملات دسته اول املاک یعنی املاکی که دارای اسناد مالکیت حدنگار سبز رنگ هستند مطابق قانون الزام به سه حالت امکانپذیر است:

 ۱- مطابق ماده ۲ قانون الزام، دفاتر اسناد رسمی به درخواست طرفین معامله نسبت به تنظیم و ثبت قرارداد‌های خصوصی اشخاص از قبیل تعهد به بیع، قولنامه و امثال آن اقدام می‌کنند.

۲- دلالان معاملات املاک اعم از مشاورین املاک و بنگاه‌های معاملات ملکی مطابق ماده ۳ قانون الزام مکلفند پس از مذاکره مقدماتی نسبت به درج پیش نویس قرارداد در سامانه ثبت الکترونیک اسناد اقدام و پیش نویس مذکور را جهت تنظیم سند رسمی به دفاتر اسناد رسمی منعکس کنند و طرفین معامله حداکثر ۵ روز از تاریخ ثبت پیش نویس قرارداد مهلت دارند که برای ثبت معامله به دفتر اسناد رسمی مراجعه کنند و در صورت عدم حضور ظرف مهلت مقرر، پیش نویس از سامانه حذف می‌شود. پیش نویس قرارداد فاقد آثار حقوقی قرارداد است لذا در مرحله درج پیش نویس در سامانه تا قبل از ثبت رسمی معامله توسط سردفتر طرفین معامله باید از مبادله هرگونه وجه و اسناد و مدارک ملک خودداری کنند.

۳- دلالان معاملات املاک و اشخاص حقیقی و حقوقی می‌توانند فقط در قالب قرارداد یکسان و نمونه (بدون امکان کاهش یا افزایش شروط قراردادی توسط متعاملین و دلالان معاملات املاک) معامله را در سامانه، ثبت کنند و سپس طرفین معامله ظرف مهلت حداکثر سه ماه از ثبت قرارداد یکسان باید برای ادامه فرآیند و رفع محدودیت به دفتر اسناد رسمی مراجعه کنند.

مأخذ و ملاک محاسبه هزینه‌های نقل و انتقال و سایر اعمال حقوقی در قانون الزام، ارزش معاملاتی ملک است

قویدل گفت: در خصوص هزینه‌های نقل و انتقال و سایر اعمال حقوقی در قانون الزام، مأخذ و ملاک محاسبه، ارزش معاملاتی ملک است یعنی صرف نظر از اینکه ارزش واقعی و روز ملک مورد معامله به چه میزان است، ملاک محاسبه تعرفه دلالان معاملات املاک و نیز حق الثبت قانونی و حق التحریر تنظیم سند در دفترخانه بر اساس ارزش معاملاتی ملک که هرساله توسط اداره دارایی اعلام می‌شود، است و چنانچه مشاور املاک پیش نویس قرارداد را در سامانه درج کرده باشد، ۵۰ درصد تعرفه وی قابل پرداخت است و ۵۰ درصد دیگر پس از مراجعه طرفین به دفتر اسناد رسمی وصول می‌شود.

هزینه‌های انجام معامله؛ تعرفه‌ای که به مشاور املاک پرداخت می‌شود بابت مشاوره و دلالی معامله ملک است

سخنگوی سازمان ثبت در خصوص هزینه‌های انجام معامله که بعضاً گفته شده مردم سه مرتبه باید هزینه پرداخت کنند، خاطرنشان کرد که این موضوع به هیج وجه صحیح نیست، بحثی که مطرح می‌شود در خصوص معاملات املاک دارای سند مالکیت حد نگار سبز رنگ است و بیان می‌شود که طرفین معامله ابتدا به مشاور املاک مراجعه کرده و تعرفه انجام معامله را پرداخته می‌کنند و سپس به دفتر اسناد رسمی نیز باید مراجعه شود و حق الثبت و حق التحریر و سایر هزینه‌ها پرداخت شود. در پاسخ این موضوع باید توجه شود اولاً حق الزحمه و تعرفه‌ای که به مشاور املاک پرداخت می‌شود بابت مشاوره و دلالی معامله ملکی است و به طور مثال چنانچه طرفین معامله، دوست و یا خویشاوند بوده و قصد خرید و فروش یک ملک بین خود را داشته باشند نیازی به مراجعه به مشاور املاک نبوده و در این صورت هزینه‌ای نیز در این خصوص پرداخت نمی‌شود و در این موارد طرفین می‌توانند مستقیماً به دفتر اسناد رسمی مراجعه و معامله خود را ثبت کنند.

وظیفه دلال معاملات ملکی، تشریح جزییات راجع به معامله و معرفی طرفین به یکدیگر و انجام مذاکرات مقدماتی است

وی با بیان اینکه دلال معاملات ملکی، شخصی است که در مقابل اجرت، واسطه انجام معاملات شده یا برای کسی که می‌خواهد معامله انجام دهد، طرف معامله پیدا می‌کند، اظهار کرد: وظیفه دلال تشریح جزییات راجع به معامله و معرفی طرفین به یکدیگر و انجام مذاکرات مقدماتی است و در صورتی که معامله به راهنمایی یا وساطت دلال تمام شده باشد، او مستحق حق الزحمه خواهد بود لذا دلال معاملات ملکی چه در خصوص املاک دارای سند مالکیت حد نگار سبز رنگ که مشمول قانون الزام هستند و چه در خصوص سایر املاک دارای سند مالکیت و یا فاقد سند مالکیت، در صورت انجام وظیفه دلالت معامله، مستحق اخذ حق الزحمه و تعرفه مصوب مطابق قانون است و در بند ۴ آیین نامه موضوع تبصره ۱ ماده ۳ قانون الزام نیز، دلالان معاملات املاک اعم از مشاوران املاک و بنگاه‌های معاملات ملکی که با اخذ مجوز‌های قانونی لازم در مقابل تعرفه مشخص، واسطه انجام معاملات راجع به اموال غیر منقول هستند؛ تعریف شده است لذا تعرفه مشخص شده برای دلالان معاملات ملکی، بابت واسطه گری انجام معاملات است.

سخنگوی سازمان ثبت گفت: طبق مقرره ماده ۷ آیین نامه موضوع تبصره یک ماده ۳ قانون الزام، تعرفه بر اساس ضریبی از ارزش معاملاتی املاک موضوع ماده ۶۴ قانون مالیات‌های مستقیم تعیین می‌شود و وزارت صنعت، معدن و تجارت مکلف است هر ساله تا پایان اردیبهشت ماه پیشنهاد کمیسیون نظارت هر شهرستان را در خصوص ضریب مذکور دریافت و پس از تایید وزرای عضو هیئت عالی نظارت موضوع ماده ۵۳ قانون نظام صنفی کشور و وزیر راه و شهرسازی به تصویب هیئت وزیران برساند و طبق تبصره یک این ماده مقرر شده تعرفه مزبور برای سال ۱۴۰۴ تا پایان مهرماه امسال تهیه و برای تصویب در هیئت وزیران ارائه شود که نتیجه تاکنون مصوب و اعلام نشده است.

قویدل افزود: در حال حاضر در هنگام تنظیم قرارداد یکسان توسط دلالان معاملات املاک و یا به صورت خود کاربری (توسط اشخاص حقیقی و حقوقی) هزینه‌های قانونی معاملات از قبیل حق الثبت، مالیات نقل و انتقال ملک، هزینه استعلامات قانونی، بدهی احتمالی به سازمان تأمین اجتماعی در صورتی که ملک اداری یا تجاری باشد، عوارض شهرداری، عوارض موضوع ماده ۸ قانون درآمد‌های پایدار شهرداری‌ها و دهیاری‌ها وصول نمی‌شود و طرفین معامله پس از مراجعه به دفاتر اسناد رسمی برای ادامه فرآیند باید هزینه‌های قانونی مذکور را پرداخت کنند و وصول این هزینه‌های قانونی به عهده دفاتر اسناد رسمی است و متأسفانه این تصور اشتباه برای طرفین معامله ایجاد می‌شود که این هزینه‌ها جزء درآمد وصولی دفترخانه است.

وی با اشاره به اینکه اشخاص اولاً می‌توانند برای ثبت معامله خود در صورتی که مشاور املاک واسطه معامله آنان نبوده است، مستقیماً به دفاتر اسناد رسمی مراجعه کنند و ثانیاً در دفاتر اسناد رسمی نیز به هیچ وجه ثبت قولنامه رسمی یا تعهد به بیع، الزامی نیست و طرفین معامله می‌توانند فقط در یک مرحله سند انتقال قطعی یا سند انتقال با حق فسخ تنظیم کنند، تاکید کرد: فقط در صورت درخواست و توافق طرفین معامله، سر دفتر می‌تواند ابتدائاً نسبت به تنظیم و ثبت قولنامه رسمی در سامانه اقدام و پس از حصول شرایط و انجام تعهدات قراردادی، نسبت به تنظیم سند انتقال قطعی اقدام کند. همچنین اشخاص چنانچه مشاور املاک واسطه معامله آنان نبوده باشد می‌توانند به صورت خود کاربری نسبت به ثبت قرارداد یکسان در سامانه اقدام و سپس جهت ادامه فرآیند (اخذ استعلامات لازم و پرداخت هزینه‌های قانونی) و رفع محدودیت خریدار به دفاتر اسناد رسمی مراجعه کنند.

۱۴ نوع قرارداد یکسان در سامانه ثبت الکترونیک اسناد بارگذاری شده است

وی اظهار کرد: ۱۴ نوع قرارداد یکسان در سامانه ثبت الکترونیک اسناد بارگذاری شده است که همه مشاورین املاک دارای پروانه صنفی امکان ثبت این قرارداد‌ها در سامانه را دارند و ۵ نوع از این قرارداد‌ها امکان تنظیم و ثبت به صورت خود کاربری را نیز یافته‌اند.

در سال جاری تا کنون ۵۶۸۰ فقره قرارداد یکسان در سامانه ثبت شده است

قویدل افزود: در سال جاری تا کنون ۵۶۸۰ فقره قرارداد یکسان توسط مشاورین املاک و تعداد ۱۲۹ فقره قرارداد یکسان نیز به صورت خود کاربری توسط اشخاص حقیقی و حقوقی در سامانه درج شده است.

اتصال سکو‌های بخش خصوصی به سامانه‌های سازمان ثبت برای تنظیم قرارداد‌های یکسان پیش بینی شده است

سخنگوی سازمان ثبت در توضیح این مورد که سکو‌های بخش خصوصی هم به سامانه ثبت الکترونیک اسناد متصل شده‌اند و امکان تنظیم قرارداد‌های یکسان برای این سکو‌ها میسر شده است، تصریح کرد: در راستای اجرای ماده ۳ قانون الزام و تبصره ۲ ماده ۳ قانون الزام ونیز ماده ۲۶ آیین نامه موضوع ماده ۳ قانون الزام، اتصال پلتفرم یا سکو‌های بخش خصوصی به سامانه‌های سازمان ثبت برای تنظیم قرارداد‌های یکسان پیش بینی شده است. بر اساس قانون مدیریت داده و اطلاعات ملی، اطلاعات املاک اشخاص به عنوان یکی از پایگاه‌های داده و اطلاعات پایه ملی محسوب می‌شود و در همین راستا سازمان ثبت در تعامل با مرکز ملی فضای مجازی، سلسله جلساتی را به منظور تعیین الزامات قانونی و امنیتی دسترسی سکو‌های بخش خصوصی به داده‌های املاک کشور برگزار کرده است.

وی افزود: مکاتبه با مرکز ملی فضای مجازی در راستای اجرای ماده ۳ قانون الزام و ماده ۲۶ آیین نامه موضوع ماده ۳ قانون الزام در خصوص اعلام الزامات فنی، مجوز‌های لازم و اقدامات امنیتی مورد نیاز جهت ارائه خدمات به سکو‌های خصوصی مورخ ۱۶ تیرماه سال جاری به عمل آمده است. با توجه به حساسیت داده‌های سازمان ثبت و ضرورت اعمال بالاترین سطح حفاظت از داده‌ها، شفافیت فرآیند‌ها و انطباق کامل با قوانین مرتبط، اقدامات، بررسی‌ها و جلسات متعدد درون سازمانی و برون سازمانی جهت ایجاد یک اکوسیستم دیجیتال یکپارچه، امن و قابل اعتماد جهت همکاری با سکو‌های خصوصی دارای مجوز انجام شده است.

قویدل خاطرنشان کرد: برای عملیاتی سازی اتصال سکو‌های بخش خصوصی به سامانه ثبت الکترونیک اسناد چند جلسه هم اندیشی با حضور نمایندگان سکو‌های بخش خصوصی، وزارت صنعت، معدن و تجارت و اتحادیه کشوری کسب و کار‌های مجازی برگزار شده است همچنین چندین جلسه کارشناسی در محل سازمان ثبت با مشارکت نمایندگان سکو‌های مزبور در خصوص هماهنگی‌های فنی، نحوه اتصال و احصای اقلام اطلاعاتی مورد نیاز جهت تبادل داده برگزار شده است.

اتصال سکوی «دیرباز» به عنوان اولین سکوی خصوصی به سامانه ثبت الکترونیک اسناد جهت ثبت قرارداد‌های یکسان

قویدل در پایان گفت: اتحادیه کسب و کار‌های مجازی در مکاتبه مردادماه خود ۸ سکو را به سازمان ثبت معرفی که در حال حاضر سکوی «دیرباز» به عنوان اولین سکوی خصوصی به صورت آزمایشی و تستی به سامانه ثبت الکترونیک اسناد جهت ثبت قرارداد‌های یکسان متصل شده است. زیر ساخت فنی سکوی کاتب برای پیوند با پلتفرم‌های بخش خصوصی به طور کامل آماده است و فراهم سازی این زیر ساخت، گام اول بوده و اکنون نوبت پلتفرم هاست که سرویس‌های خود را با قرارداد‌های یکسان هماهنگ و برای اتصال عملیاتی آماده کنند. چند سکوی مجاز دیگر در حوزه املاک مانند «دیوار»، «آی تی ساز»، «سیتاد»، «آقای املاک»، «شیپور»، «آپ»، «کیلید»، «عصر داده» و «بیت هوم» در مسیر پیوستن به فرآیند ثبت معاملات املاک قرار دارند.