مدیرکل ثبت قم: رسیدگی به دعاوی ملکی بدون ثبت ادعا امکان‌پذیر نیست

علی جوانی در گفتگو با خبرنگار مهر با تشریح اهداف و کارکردهای سامانه ثبت ادعای مالکیت اظهار کرد: راه‌اندازی این سامانه در چارچوب اجرای قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول صورت گرفته و یکی از مهم‌ترین بسترهای اجرایی این قانون به شمار می‌رود.

وی افزود: موضوع قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول از سال‌های گذشته در دستور کار قرار داشت و با وجود برخی اختلاف‌نظرها میان مجلس شورای اسلامی و شورای نگهبان، روند تصویب آن ادامه یافت تا اینکه در تیرماه سال ۱۴۰۲ و در جریان دیدار مسئولان و کارکنان قوه قضائیه با رهبر معظم انقلاب اسلامی، اهمیت این قانون مورد تأکید قرار گرفت.

مدیرکل سازمان ثبت اسناد و املاک استان قم بیان کرد: رهبر معظم انقلاب در آن دیدار، تصویب این قانون را از منظر جلوگیری از فساد و تأمین مصالح کشور ضروری دانستند و همین موضوع زمینه تسریع در نهایی شدن فرآیند تصویب آن را فراهم کرد.

وی ادامه داد: این قانون در نهایت در تاریخ ۲۶ اردیبهشت سال ۱۴۰۳ به تصویب رسید و از سوم تیرماه همان سال نیز لازم‌الاجرا شد.

جوانی با اشاره به بخش‌های مختلف قانون اظهار کرد: بخش عمده تکالیف پیش‌بینی‌شده در این قانون متوجه دستگاه‌های اجرایی است اما در حوزه حقوق مردم، ماده ۱ و ماده ۱۰ از مهم‌ترین مواد قانون محسوب می‌شوند که اجرای آن‌ها ارتباط مستقیمی با سامانه ثبت ادعاها دارد.

وی افزود: سامانه موضوع ماده ۱۰ قانون با دستور رئیس قوه قضائیه از ۱۳ مردادماه سال ۱۴۰۵ راه‌اندازی شده و از همان تاریخ فرآیند ثبت ادعاهای اشخاص در این بستر آغاز شده است.

ثبت ادعا آغاز مسیر قانونی تثبیت مالکیت است

مدیرکل سازمان ثبت اسناد و املاک استان قم گفت: مطابق ماده یک قانون، هر شخصی که نسبت به عین یک ملک ادعای مالکیت داشته باشد یا نسبت به آن دارای حقوقی نظیر حق انتفاع، حق ارتفاق، حق عبور یا سایر حقوق وابسته باشد، باید ادعای خود را در این سامانه ثبت کند.

وی اضافه کرد: همچنین افرادی که دارای قراردادهای اجاره بلندمدت هستند و مدت این قراردادها بیش از ۲ سال است نیز مشمول مقررات این قانون بوده و باید اطلاعات مربوط به حقوق خود را در سامانه درج کنند.

جوانی با بیان اینکه قانون برای این افراد مهلت مشخصی در نظر گرفته است، تصریح کرد: اشخاص مشمول، از ۱ سال پس از راه‌اندازی سامانه فرصت دارند ادعاهای خود را ثبت کنند و پس از ثبت نیز ۲ سال مهلت خواهند داشت تا از طریق مراجع و مجاری قانونی، نسبت به اثبات و تثبیت حقوق خود اقدام کنند.

وی خاطرنشان کرد: ثبت اطلاعات در سامانه به‌تنهایی به معنای اثبات مالکیت یا ایجاد حق نیست بلکه اشخاص باید در ادامه از مسیرهای قانونی پیش‌بینی‌شده برای تبدیل وضعیت حقوقی خود به سند رسمی استفاده کنند.

جوانی با اشاره به برخی مصادیق مشمول قانون اظهار کرد: بخش قابل توجهی از این موضوع به املاک فاقد سند رسمی اختصاص دارد و افرادی که در قالب مقررات قانون تعیین تکلیف وضعیت ثبتی اراضی و ساختمان‌های فاقد سند رسمی قرار می‌گیرند، باید اقدامات لازم را انجام دهند.

مالکان املاک فاقد سند رسمی باید اقدام کنند

وی افزود: ساختمان‌های فاقد سند رسمی، باغ‌ها، زمین‌های زراعی و سایر املاکی که شرایط مندرج در قانون تعیین تکلیف را داشته باشند، از جمله مواردی هستند که مالکان آن‌ها باید برای رسمی شدن وضعیت مالکیت خود اقدام کنند.

مدیرکل سازمان ثبت اسناد و املاک استان قم گفت: پس از طی مراحل قانونی و اخذ سند رسمی، نتیجه اقدامات باید در سامانه ثبت ادعاها درج شود تا فرآیند پیش‌بینی‌شده در قانون به‌طور کامل انجام گیرد.

وی تأکید کرد: هدف اصلی قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول، شفاف‌سازی وضعیت مالکیت‌ها، کاهش اختلافات و دعاوی ملکی و فراهم کردن زمینه تثبیت حقوق قانونی اشخاص در چارچوب اسناد رسمی است.

جوانی با اشاره به مسیرهای قانونی پیش‌بینی‌شده برای تثبیت حقوق اشخاص اظهار کرد: افرادی که ادعای مالکیت یا حقوق مرتبط با املاک را دارند باید از طریق مجاری قانونی نسبت به تعیین تکلیف وضعیت خود اقدام کنند که این مسیرها بسته به شرایط هر پرونده متفاوت خواهد بود.

وی افزود: در برخی موارد امکان استفاده از ظرفیت قانون تعیین تکلیف وضعیت ثبتی اراضی و ساختمان‌های فاقد سند رسمی وجود دارد و در برخی دیگر نیز مقررات مربوط به الحاق و ساماندهی اراضی قابل اعمال است.

مدیرکل سازمان ثبت اسناد و املاک استان قم ادامه داد: در مواردی نیز اشخاص ناگزیر هستند از طریق مراجع قضایی اقدام کرده و با طرح دادخواست الزام به تنظیم سند رسمی، رأی قضایی لازم را دریافت کنند.

وی بیان کرد: پس از صدور و اجرای رأی، چنانچه نتیجه نهایی منجر به صدور یا انتقال سند مالکیت رسمی شود، متقاضی موظف است نتیجه اقدامات انجام‌شده را در سامانه ثبت ادعاها درج کند.

عدم ثبت ادعا موجب محرومیت از حمایت‌های قانونی می‌شود

جوانی با تأکید بر اهمیت رعایت مهلت‌های قانونی گفت: چنانچه اشخاص در بازه زمانی مقرر نسبت به ثبت ادعای خود در سامانه اقدام نکنند، با محدودیت‌های قانونی مواجه خواهند شد.

وی افزود: بر اساس قانون، اگر فردی ادعای خود را ثبت نکند و در آینده بخواهد علیه شخص دیگری دعوایی مطرح کند یا در مقام دفاع از حقوق خود در برابر دعوای اشخاص دیگر قرار گیرد، مراجع قضایی و شبه‌قضایی به دعوای وی رسیدگی نخواهند کرد.

مدیرکل سازمان ثبت اسناد و املاک استان قم خاطرنشان کرد: در واقع ثبت ادعا در سامانه، پیش‌شرط ورود به دعاوی و دفاع از حقوق مرتبط با املاک موضوع قانون است و اشخاص باید این موضوع را با جدیت دنبال کنند.

وی تصریح کرد: همچنین پس از ثبت ادعا، اشخاص ۲ سال فرصت دارند از طریق مسیرهای قانونی تعیین‌شده نسبت به اخذ نتیجه نهایی اقدام کرده و نتیجه را در سامانه ثبت کنند.

جوانی با اشاره به دامنه شمول قانون اظهار کرد: مقررات پیش‌بینی‌شده صرفاً ناظر به اشخاص حقیقی نیست و اشخاص حقوقی نیز مشمول این قانون بوده و باید تکالیف مقرر را انجام دهند.

وی افزود: با توجه به پیچیدگی‌ها و ابعاد فنی موضوع، بنا بر تأکید معاون اول قوه قضائیه و رئیس سازمان ثبت اسناد و املاک کشور، راه‌اندازی سامانه به‌صورت مرحله‌ای در دستور کار قرار گرفته است تا امکان اجرای دقیق و تدریجی قانون فراهم شود.

مدیرکل سازمان ثبت اسناد و املاک استان قم ادامه داد: بخشی از سامانه از ابتدای مردادماه سال ۱۴۰۵ در دسترس قرار گرفته و در حال حاضر امکان ثبت برخی ادعاهای مرتبط با اسناد مشمول قانون فراهم شده است.

مردم نسبت به ثبت ادعاهای خود اقدام کنند

وی با تأکید بر ضرورت آگاهی عمومی نسبت به این موضوع گفت: مردم نباید در خصوص اجرای این قانون دچار نگرانی شوند بلکه لازم است نسبت به حقوق و تکالیف قانونی خود آگاهی کافی داشته باشند و در مهلت مقرر اقدامات لازم را انجام دهند.

جوانی افزود: در حال حاضر افرادی که نسبت به اسناد مشمول قانون ادعایی دارند می‌توانند با مراجعه به سامانه مربوطه، ادعای خود را ثبت کرده و سپس از طریق مراجع قانونی پیگیری‌های لازم را انجام دهند.

وی برای تبیین موضوع به یک نمونه اشاره کرد و گفت: ممکن است مالک یک ملک در زمان حیات خود، ملک را با سند عادی به شخص دیگری واگذار کرده باشد اما پس از فوت وی، وراث با استناد به مدارک موجود نسبت به دریافت سند رسمی اقدام کرده باشند بدون آنکه انتقال رسمی به خریدار انجام شود.

مدیرکل سازمان ثبت اسناد و املاک استان قم بیان کرد: در چنین شرایطی خریدار باید ابتدا ادعای خود را در سامانه ثبت کند و سپس از طریق مرجع قضایی صالح، موضوع را پیگیری کرده و پس از دریافت نتیجه نهایی، آن را در سامانه ثبت ادعاها درج کند.

وی خاطرنشان کرد: در شرایط کنونی بخش عمده مراجعات و پرسش‌های مردمی نیز پیرامون همین دسته از اسناد و نحوه ثبت ادعاهای مرتبط با آن‌ها است.

جوانی با تشریح وضعیت اسناد صادره پس از راه‌اندازی سامانه اظهار کرد: دسته دوم اسناد مشمول قانون، اسنادی هستند که پس از ۱۳ مردادماه ۱۴۰۵ صادر می‌شوند و در این موارد، مهلت قانونی ثبت ادعا از تاریخ صدور هر سند آغاز خواهد شد.

وی افزود: به عنوان مثال اگر سندی پس از این تاریخ صادر شود، دارنده هرگونه ادعا نسبت به آن سند از زمان صدور، مشمول مهلت‌های مقرر در قانون خواهد بود و باید در بازه زمانی تعیین‌شده نسبت به ثبت ادعای خود اقدام کند.

مدیرکل سازمان ثبت اسناد و املاک استان قم بیان کرد: در حال حاضر این دو بخش از قانون عملیاتی و اجرایی شده و فرآیندهای مربوط به آن در سامانه در حال انجام است.

وی ادامه داد: با این حال، بخش مربوط به اسناد عادی هنوز وارد مرحله اجرا نشده و در خصوص این دسته از اسناد، مقررات و رویه‌های جاری کشور همچنان ملاک عمل خواهد بود.

قوانین جاری صدور سند همچنان برقرار است

جوانی با تأکید بر اینکه اجرای قانون جدید موجب توقف قوانین پیشین نشده است، گفت: تمامی ظرفیت‌های قانونی موجود برای صدور اسناد مالکیت همچنان به قوت خود باقی است و متقاضیان می‌توانند مطابق ضوابط قانونی از این مسیرها استفاده کنند.

وی افزود: در روستاها و مناطقی که مشمول مقررات الحاق و ساماندهی هستند، افراد می‌توانند از همان ظرفیت‌های قانونی بهره‌مند شوند و در شهرهای مشمول نیز ضوابط مربوط به الحاق و ساماندهی همچنان اجرا می‌شود.

مدیرکل سازمان ثبت اسناد و املاک استان قم خاطرنشان کرد: در شهرهای با جمعیت بیش از ۲۵ هزار نفر نیز در صورت وجود شرایط قانونی، امکان استفاده از ظرفیت قانون تعیین تکلیف وضعیت ثبتی اراضی و ساختمان‌های فاقد سند رسمی وجود دارد.

وی تصریح کرد: البته اجرای قانون تعیین تکلیف منوط به آن است که حداقل بخشی از پلاک مورد نظر دارای سابقه ثبتی باشد و در غیر این صورت، متقاضیان باید از مسیرهای قانونی دیگری اقدام کنند.

جوانی ادامه داد: چنانچه ملکی به طور کامل فاقد سابقه ثبتی باشد، متقاضیان باید از طریق مقررات ماده ۲۱ قانون ثبت، فرآیند پذیرش و ثبت پلاک را دنبال کنند.

وی افزود: تمامی قوانین و مقرراتی که تاکنون در زمینه صدور اسناد مالکیت در کشور اجرا می‌شده همچنان معتبر است و اجرای قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول نیز در امتداد همین فرآیندها قرار دارد.

مدیرکل سازمان ثبت اسناد و املاک استان قم با اشاره به برخی نگرانی‌های مطرح‌شده از سوی مردم گفت: برخی شهروندان تصور می‌کنند اگر در شرایط فعلی ادعای خود را در سامانه ثبت نکنند، دیگر امکان استفاده از قانون تعیین تکلیف یا سایر ظرفیت‌های قانونی را نخواهند داشت در حالی که چنین برداشتی صحیح نیست.

معاملات عادی برای اسناد جدید فاقد اعتبار قانونی است

وی بیان کرد: آغاز مهلت‌های قانونی منوط به عملیاتی شدن بخش‌های مختلف سامانه و پیش‌بینی‌های مقرر در قانون است و مردم باید به اطلاعیه‌ها و زمان‌بندی‌های رسمی توجه داشته باشند.

جوانی با اشاره به یکی دیگر از آثار مهم اجرای قانون اظهار کرد: از زمان لازم‌الاجرا شدن قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول در سوم تیرماه ۱۴۰۳، شکل و رنگ اسناد مالکیت نیز تغییر یافت و اسناد جدید با رنگ سبز صادر شدند.

وی افزود: این تغییر با هدف آگاهی‌بخشی عمومی و ایجاد تمایز میان اسناد صادرشده پس از اجرای قانون صورت گرفته است.

مدیرکل سازمان ثبت اسناد و املاک استان قم تأکید کرد: اسناد مالکیتی که پس از لازم‌الاجرا شدن این قانون صادر شده‌اند، تحت هیچ شرایطی نباید به صورت عادی و خارج از فرآیندهای رسمی مورد معامله قرار گیرند.

وی گفت: چنانچه اشخاص نسبت به چنین اسنادی اقدام به تنظیم معاملات عادی کنند، در آینده از بسیاری از حمایت‌ها و آثار قانونی پیش‌بینی‌شده محروم خواهند شد.

جوانی افزود: مطابق مفاد قانون، افرادی که برخلاف مقررات اقدام به انجام معاملات عادی درباره این دسته از اسناد کنند، در صورت مراجعه به مراجع قضایی، شبه‌قضایی یا حتی داوری‌ها برای طرح دعوا یا دفاع از حقوق خود با محدودیت‌های جدی قانونی مواجه خواهند شد.

وی در پایان بر ضرورت آگاهی مردم از الزامات قانون جدید تأکید کرد و گفت: شهروندان باید در انجام معاملات ملکی، به ویژه درباره اسناد صادره پس از لازم‌الاجرا شدن قانون، دقت کافی داشته باشند تا در آینده با مشکلات حقوقی و محدودیت‌های قانونی مواجه نشوند.