کارنامه درخشان بانک مسکن در «نهضت ملی»؛وقتی تخصص بر بهانه پیروز می‌شود

به گزارش خبرنگار مهر، طرح نهضت ملی مسکن به عنوان بزرگترین پروژه عمرانی کشور، در سال‌های اخیر با چالش عدم همراهی شبکه بانکی مواجه بوده است. با این حال، بررسی آمارهای رسمی تا پایان آبان‌ماه ۱۴۰۴ و اظهارات نمایندگان مجلس نشان می‌دهد که «بانک مسکن» به عنوان بازوی تخصصی دولت، نه تنها منتظر رفع ایرادات سامانه‌ها نمانده، بلکه با عملکردی فراتر از انتظار، جورِ کم‌کاری سایر نهادهای مالی را کشیده است.

در حالی که برخی از بانک‌ها همچنان در پیچ‌وخم بهانه‌های سیستمی برای عدم پرداخت تسهیلات مسکن توقف کرده‌اند، بانک مسکن با ثبت رکوردهای بی‌نظیر و عبور از مرز ۳۸۷ هزار واحد مسکونی، نشان داد که گره‌گشایی در حوزه مسکن بیش از سامانه، نیازمند اراده و تخصص است.

مهر تأیید مجلس بر عملکرد متمایز بانک مسکن

بهانه‌هایی نظیر «عدم دسترسی به سامانه» یا «مشکلات فنی طرح TEM» که مدت‌هاست سپر دفاعی برخی بانک‌ها برای فرار از قانون جهش تولید مسکن شده، دیگر رنگ باخته است.

حبیب قاسمی، عضو کمیسیون عمران مجلس شورای اسلامی، با رد این ادعاها تاکید کرد: «سامانه TEM از سال سوم به‌طور کامل در اختیار بانک‌ها قرار گرفته و مشکل اصلی، ناآشنایی کاربران بانکی با دستورالعمل‌هاست. به همین دلیل بانک مسکن عملکرد بهتری داشت و سایر بانک‌ها دچار سردرگمی بودند.»

این اظهارات نشان می‌دهد بانک مسکن با تکیه بر بدنه کارشناسی و زیرساخت‌های تخصصی خود، به جای درگیر شدن در بروکراسی اداری، مسیر خدمت‌رسانی را هموار کرده است.

زبان گویای آمار؛ انعقاد قرارداد ۳۸۷ هزار واحد مسکونی

نگاهی به آخرین گزارش عملکرد طرح نهضت ملی مسکن تا تاریخ ۱۴۰۴/۰۸/۳۰ که از تلفیق اطلاعات سامانه TEM و سامانه داخلی بانک استخراج شده است، ابعاد این موفقیت را روشن‌تر می‌کند.

بانک مسکن موفق شده است تا پایان آبان‌ماه، قرارداد ساخت ۳۸۷ هزار و ۷۲۶ واحد مسکونی را در قالب ۵۷ هزار و ۵۷۲ پروژه منعقد کند. ارزش ریالی این قراردادها رقمی بالغ بر ۱۸۵ هزار میلیارد تومان (۱۸۵ همت) است که نشان‌دهنده حجم عظیم تعهداتی است که این بانک به تنهایی بر دوش گرفته است.

نکته قابل تأمل اینجاست که در بسیاری از ردیف‌های آماری، فاصله معناداری میان عملکرد بانک مسکن و سایرین وجود دارد؛ به طوری که بخش عمده‌ای از بار پروژه‌های «اداره کل راه و شهرسازی» با ۱۰۹ هزار و ۶۲۰ واحد و «بنیاد مسکن» با ۸۰ هزار و ۹۰۹ واحد مستقیماً توسط این بانک مدیریت و تأمین مالی شده است.

تزریق ۱۴۱ همت نقدینگی واقعی به پروژه‌ها

انعقاد قرارداد تنها گام اول است؛ هنر اصلی بانک مسکن در «پرداخت واقعی» تسهیلات متناسب با پیشرفت فیزیکی پروژه‌هاست تا چرخ کارگاه‌های ساختمانی از حرکت نایستد.

طبق مستندات موجود، بانک مسکن تا این تاریخ مبلغی بالغ بر ۱۴۱ هزار میلیارد تومان (۱۴۱ همت) را تحت عنوان «سهم‌الشرکه» پرداخت کرده است. این تزریق نقدینگی عظیم، خون تازه‌ای در رگ‌های صنعت ساختمان جاری کرده و از توقف پروژه‌های ملی جلوگیری کرده است.

چتر حمایتی گسترده؛ از انبوه‌سازان تا خودمالکین

یکی از نقاط قوت کارنامه بانک مسکن، تنوع در سبد تسهیلات پرداختی است. این بانک فقط بر پروژه‌های بزرگ دولتی تمرکز نکرده و به نیازهای مردم عادی که قصد نوسازی یا ساخت ملک شخصی خود را داشته‌اند نیز پاسخ مثبت داده است.

آمارها نشان می‌دهد که ۸۴ هزار و ۹۰۴ واحد در بخش «خودمالک شهری» و ۳۴ هزار و ۲۴۵ واحد در بخش «مسکن روستایی» موفق به انعقاد قرارداد با بانک مسکن شده‌اند. این اعداد بیانگر آن است که بانک مسکن دغدغه خانه‌دار شدن را در تمام لایه‌های جامعه، از کلان‌شهرها تا دورافتاده‌ترین روستاها، درک کرده و پوشش داده است.

ترکیب آماری متقاضیان؛ پیشتازی «راه و شهرسازی» و «خودمالکین» در معرفی به بانک

بر اساس آمار متقاضیان معرفی‌شده به بانک مسکن، تا کنون ۴۰۲ هزار و ۵۹۶ واحد مسکونی در قالب ۵۸ هزار و ۸۳۹ پروژه جهت دریافت تسهیلات به این بانک ارجاع شده‌اند.

در تحلیل سهم متولیان مختلف، «اداره کل راه و شهرسازی» با معرفی بیش از ۱۱۷ هزار واحد (معادل ۲۹.۰۷ درصد) و پس از آن «خودمالکین شهری» با بیش از ۸۶ هزار واحد (۲۱.۴۲ درصد)، بیشترین حجم معرفی به بانک را به خود اختصاص داده‌اند که نشان‌دهنده بار اصلی پروژه‌های دولتی و مردمی بر دوش بانک مسکن است؛ در مقابل، نهادهایی همچون «آموزش و پرورش» و «صدا و سیما» با سهمی ناچیز (۰.۰۲ درصد)، در زمره کمترین میزان مشارکت در معرفی پروژه‌ها قرار دارند.

ریزش ۲.۵ درصدی متقاضیان در گام نخست؛ کدام نهادها بیشترین «عدم مراجعه» را داشتند؟

با وجود آمادگی شبکه بانکی برای پذیرش متقاضیان، آمارها حاکی از آن است که ۱۰ هزار و ۱۸۸ واحد در قالب ۹۵۳ پروژه (معادل ۲.۵۳ درصد از کل معرفی‌شدگان) پس از معرفی، به بانک مراجعه نکرده و پرونده را مسکوت گذاشته‌اند.

در بررسی جزئیات این ریزش آماری، «اداره کل راه و شهرسازی» با ۴,۵۳۱ واحد و «شرکت عمران شهرهای جدید» با ۳,۱۷۹ واحد، بیشترین حجم مطلق عدم مراجعه را به خود اختصاص داده‌اند. با این حال، از منظر «نرخ ریزش نسبت به تعداد معرفی‌شده»، «اتاق تعاون ایران» با عدم مراجعه بیش از ۲۵ درصدِ واحدهای معرفی‌شده‌اش، بالاترین نرخ انصراف اولیه را داشته است.

در نقطه مقابل، نهادهایی همچون «آموزش و پرورش»، «صدا و سیما» و «وزارت جهاد کشاورزی» با ثبت عدد صفر در این شاخص، کمترین میزان ریزش را داشته و تمام متقاضیان آن‌ها وارد پروسه بانکی شده‌اند.

توقف ۱۱۹۵ واحد پشت سد نواقص پرونده؛ کمترین چالش در پروژه‌های نهادی

در مرحله تشکیل پرونده، تعداد ۱,۱۹۵ واحد مسکونی در قالب ۱۲۴ پروژه به دلیل وجود نواقص مدارک یا مشکلات فنی متوقف مانده‌اند که بخش کوچکی از کل فرآیند را تشکیل می‌دهد.

در این میان، متقاضیان «خودمالک شهری» با ۵۷۴ واحد و پس از آن «اداره کل راه و شهرسازی» با ۳۵۲ واحد، بیشترین آمار پرونده‌های دارای نقص را ثبت کرده‌اند که لزوم دقت بیشتر در تکمیل مستندات توسط متقاضیان حقیقی و دولتی را گوشزد می‌کند.

در مقابل، اکثریت متولیان نهادی و حقوقی از جمله «شرکت عمران شهرهای جدید»، «ستاد اجرایی فرمان امام» و سایر ارگان‌ها با ثبت عدد صفر، کمترین (بدون) نقص پرونده را داشته و عبور موفقی از این مرحله اداری را تجربه کرده‌اند.

گردش کار فعال برای ۱۵۹۸ واحد؛ تمرکز بر تکمیل پرونده‌های راه و شهرسازی

هم‌اکنون ماشین اجرایی و اداری بانک برای ۱,۵۹۸ واحد مسکونی در قالب ۱۰۳ پروژه (۰.۴۰ درصد کل) در حال حرکت است و این تعداد پرونده به صورت فعال در مرحله «تشکیل و تکمیل» قرار دارند.

در این ایستگاه کاری، «اداره کل راه و شهرسازی» با ۱,۲۳۵ واحد در دست اقدام، بیشترین حجم فعالیت‌های جاری شعب را به خود اختصاص داده است. پس از آن، «بنیاد مسکن» و «خودمالکین شهری» در رده‌های بعدی فعالیت قرار دارند.

در سوی دیگر، صف انتظار برای تکمیل پرونده در بسیاری از نهادهای کلان مانند «ستاد اجرایی فرمان امام»، «قرارگاه امام حسن» و سایر ارگان‌های خاص به صفر رسیده که نشان‌دهنده کمترین انباشت کاری و به‌روز بودن فرآیند اداری در پرونده‌های این نهادهاست.

صف ۱۸۸۹ واحدی برای امضای نهایی؛ ترافیک پرونده‌ها در ایستگاه دفترخانه

در آخرین گام پیش از انعقاد رسمی قرارداد، هم‌اکنون پرونده ۱,۸۸۹ واحد مسکونی در قالب ۸۷ پروژه (معادل ۰.۴۷ درصد کل) مراحل بانکی را طی کرده و در وضعیت «ارسال به دفترخانه» قرار دارند.

در این مرحله حساس، «اداره کل راه و شهرسازی» با ۱,۳۰۴ واحد، بیشترین حجم ترافیک پرونده‌ها را به خود اختصاص داده است. پس از آن، «قرارگاه امام حسن» با ۴۹۸ واحد در رتبه دوم قرار دارد، اما نکته قابل توجه این است که با ۶.۳۶ درصد، بالاترین نسبت واحدهای در انتظار دفترخانه نسبت به کل سبد پروژه‌های خود را دارد.

در سوی دیگر، بخش‌های «خودمالک شهری» و «روستایی» مجموعاً با ۱۸ واحد، کمترین تعداد پرونده معطل در این ایستگاه را دارند و بسیاری از نهادها مانند «شرکت عمران شهرهای جدید» و «بنیاد مسکن» (در بخش شهری) در حال حاضر پرونده‌ای در این وضعیت بینابینی ندارند.

مهر تأیید بانک پای کار ۳۸۸ هزار واحد؛ تحقق ۹۶ درصدی قراردادها در ایستگاه آخر

ماحصل نهایی تلاش‌های صورت‌گرفته در این فرآیند، انعقاد قرارداد مشارکت مدنی برای ۳۸۷,۷۲۶ واحد مسکونی در قالب ۵۷,۵۷۲ پروژه است که نشان‌دهنده موفقیت ۹۶.۳۱ درصدی بانک مسکن در تبدیل پرونده‌های ارجاعی به قرارداد نهایی است.

در این کارنامه درخشان، «اداره کل راه و شهرسازی» با انعقاد قرارداد ۱۰۹,۶۲۰ واحد و «خودمالکین شهری» با ۸۴,۹۰۴ واحد، بیشترین سهم کمی از تسهیلات پرداخت‌شده را به خود اختصاص داده‌اند. نکته قابل‌توجه در شاخص بهره‌وری، عملکرد ۱۰۰ درصدی پنج نهاد شامل «سازمان همیاری شهرداری‌ها»، «صندوق مسکن»، «صدا و سیما»، «آموزش و پرورش» و «وزارت جهاد کشاورزی» است که تمامی پرونده‌های خود را بدون ریزش به قرارداد تبدیل کرده‌اند.

در مقابل، «اتاق تعاون ایران» با تبدیل ۷۴.۱۹ درصد از پرونده‌ها به قرارداد، کمترین نرخ موفقیت نسبی را در میان متولیان داشته است.

تزریق ۱۸۵ همت اعتبار به شریان مسکن؛ سهم ۳۱ درصدی راه و شهرسازی از کیک تسهیلات

در بُعد مالی و اعتباری، مجموع ارزش قراردادهای منعقد شده توسط بانک مسکن به رقم چشمگیر ۱۸۵ هزار و ۱۶۳ میلیارد تومان رسیده است که نشان‌دهنده حجم عظیم سرمایه‌گذاری این بانک در طرح نهضت ملی است.

در بررسی توزیع این منابع، «اداره کل راه و شهرسازی» با جذب ۵۸,۸۱۳ میلیارد تومان (معادل ۳۱.۷۶ درصد از کل اعتبارات)، بیشترین سهم ریالی را به پروژه‌های تحت مدیریت خود اختصاص داده است. پس از آن، «بنیاد مسکن» و «خودمالکین شهری» به ترتیب با ۴۳ و ۳۲ هزار میلیارد تومان در رتبه‌های بعدی جذب سرمایه قرار دارند.

در انتهای این جدول آماری، نهادهایی همچون «صدا و سیما» با ۴۴ میلیارد تومان، «آموزش و پرورش» با ۴۷ میلیارد تومان و «وزارت جهاد کشاورزی» با ۱۰۶ میلیارد تومان، کمترین حجم ریالی قراردادها را نسبت به سایر متولیان ثبت کرده‌اند.

جریان نقدینگی در ۳۷۹ هزار واحد؛ تحقق پرداخت تسهیلات برای ۹۴ درصد متقاضیان

در حیاتی‌ترین مرحله طرح یعنی پرداخت عملیاتی تسهیلات (سهم‌الشرکه)، بانک مسکن موفق شده است جریان نقدینگی را برای ۳۷۸,۹۱۲ واحد مسکونی در قالب ۵۶,۵۳۳ پروژه برقرار سازد که نشان‌دهنده موفقیت ۹۴.۱۱ درصدی در پرداخت تسهیلات نسبت به کل واحدهای معرفی‌شده است.

در صدر این جدول عملکردی، «اداره کل راه و شهرسازی» با دریافت تسهیلات برای ۱۰۷,۵۹۹ واحد و «خودمالکین شهری» با ۸۴,۸۵۱ واحد، بیشترین حجم دریافت منابع مالی را داشته‌اند. از منظر شاخص «پوشش صددرصدی»، پنج نهاد شامل «سازمان همیاری شهرداری‌ها»، «صندوق مسکن»، «صدا و سیما»، «آموزش و پرورش» و «وزارت جهاد کشاورزی» عملکردی بی‌نقص داشته و تسهیلات ۱۰۰ درصد واحدهای معرفی‌شده خود را دریافت کرده‌اند.

در مقابل، «قرارگاه امام حسن» با دریافت تسهیلات برای حدود ۶۴ درصد از واحدهای خود، کمترین نسبت پرداخت به معرفی را در میان تمام متولیان ثبت کرده است.

تزریق ۱۴۱ هزار میلیارد تومان نقدینگی به پروژه‌ها؛ تحقق ۷۶ درصدی پرداخت‌ها نسبت به قرارداد»

در مرحله پرداخت واقعی تسهیلات که موتور محرک پیشرفت فیزیکی پروژه‌ها محسوب می‌شود، بانک مسکن تا این تاریخ مجموعاً مبلغ ۱۴۱ هزار و ۱۵۰ میلیارد تومان (معادل ۱۴۱ همت) سهم‌الشرکه پرداخت کرده است که نشان‌دهنده تحقق میانگین ۷۶.۲۳ درصدی پرداخت‌ها نسبت به مبلغ کل قراردادهای منعقد شده است.

در این میان، «اداره کل راه و شهرسازی» با دریافت ۴۳,۱۰۵ میلیارد تومان و پس از آن «بنیاد مسکن» با ۳۰,۹۱۱ میلیارد تومان، بیشترین حجم ریالی نقدینگی را دریافت کرده‌اند. اما از منظر نسبت «پرداخت به قرارداد» (سرعت تزریق پول)، «آموزش و پرورش» با تحقق ۱۰۰ درصدی و «صندوق مسکن» با ۹۹.۶۹ درصد پیشتاز هستند؛ همچنین «خودمالکین شهری» با دریافت ۹۲.۳۸ درصد از مبلغ قرارداد خود، عملکردی درخشان در جذب اعتبارات داشته‌اند.

در انتهای این جدول، «قرارگاه امام حسن» با دریافت ۵۱.۳۹ درصد از مبلغ قراردادها، کمترین نسبت پرداختی را نسبت به تعهدات منعقد شده ثبت کرده است.

تعیین تکلیف نهایی ۱۴۲ هزار واحد؛ پیشتازی معنادار “خودمالکان” در اتمام پروژه‌ها

در ایستگاه پایانی این فرآیند که نشان‌دهنده خروجی نهایی و تحویل واحدهاست، تا کنون وضعیت ۱۴۲,۳۸۱ واحد مسکونی (معادل ۳۵ درصد کل) مشخص و تعیین تکلیف شده است. در این رقابت برای تکمیل و واگذاری، «خودمالکین شهری» با ۵۷,۲۱۲ واحد و «خودمالکین روستایی» با ۲۵,۱۳۴ واحد، بیشترین تعداد واحدهای تکمیل‌شده را به نام خود ثبت کرده‌اند.

نکته حائز اهمیت، سرعت عمل بالای بخش مردمی است؛ به طوری که «خودمالکین روستایی» با تعیین تکلیف ۷۲ درصد و «خودمالکین شهری» با ۶۶ درصد از کل پروژه‌های خود، بالاترین راندمان اتمام کار را داشته‌اند. در میان نهادهای دولتی نیز «بنیاد مسکن» و «اداره کل راه و شهرسازی» به ترتیب با ۲۲ و ۲۱ هزار واحد در رتبه‌های بعدی قرار دارند.

در سوی دیگر جدول، نهادهایی مانند «صدا و سیما»، «اتاق تعاون» و «وزارت جهاد کشاورزی» هنوز هیچ واحدی را به مرحله نهایی نرسانده و «آموزش و پرورش» و «صندوق مسکن» نیز با آمار انگشت‌شمار، کمترین میزان تعیین تکلیف پروژه‌ها را داشته‌اند.

عملکرد بانک مسکن به الگویی عینی بدل شد

امروز که به گفته نمایندگان مجلس، دیوان عدالت اداری نیز دیگر بهانه‌های فرآیندی بانک‌ها را نمی‌پذیرد، عملکرد بانک مسکن به الگویی عینی بدل شده است. الگویی که ثابت می‌کند اگر تخصص بانکی با اراده خدمت‌رسانی ترکیب شود، حتی پیچیده‌ترین موانع سیستمی و سامانه‌ای نیز نمی‌توانند سد راه تحقق رؤیای مسکن مردم شوند.

‌