همه آنچه باید درباره قانون ساماندهی بازار زمین، مسکن و اجاره‌بها بدانیم

اکبری‌پور، رئیس دادگستری شهرستان گراش، در گفت‌وگو با میزان، با اشاره به تصویب قانون ساماندهی بازار زمین، مسکن و اجاره‌بها اظهار کرد: این قانون در اردیبهشت‌ماه سال ۱۴۰۳ توسط مجلس شورای اسلامی تصویب و پس از طی مواعد قانونی، ابلاغ شد.

قانون‌گذار تلاش می‌کند حقوق هر دو طرف قرارداد را در نظر بگیرد

وی افزود: اصولاً هر قانونی که موضوع آن ناظر بر روابط قراردادی و طرفین قرارداد باشد، قانون‌گذار تلاش می‌کند حقوق هر دو طرف قرارداد را در نظر بگیرد. در این قانون نیز، زمانی که بحث موجر و مستأجر مطرح می‌شود، قانون‌گذار یک‌سری امتیازات و تکالیف برای موجر و یک‌سری امتیازات و تکالیف برای مستأجر پیش‌بینی کرده است. 

رئیس دادگستری شهرستان گراش تاکید کرد: اولین نکته‌ای که در این قانون باید به آن توجه شود این است که تمام اشخاص حقیقی و حقوقی مکلف‌اند به‌صورت خوداظهاری، اطلاعات مربوط به املاک مسکونی و محل اقامت خود را در سامانه ملی املاک و اسکان ثبت کنند. همچنین دستگاه‌های اجرایی مکلف‌اند اشخاصی را که برای دریافت خدمات به آنها مراجعه می‌کنند، به ثبت این اطلاعات در سامانه تشویق کنند. در آینده، اطلاعات موجود در این سامانه مبنای ارائه خدمات خواهد بود.

کلیه قرارداد‌های اجاره باید در سامانه املاک و مستغلات کشور ثبت شوند

اکبری پور یادآور شد: نکته مهم دیگر در قانون جدید این است که کلیه قرارداد‌های اجاره و همچنین انتقال منافع باید در سامانه ملی املاک و اسکان یا سامانه املاک و مستغلات کشور ثبت شوند. این الزام و تکلیف هم برای طرفین قرارداد و هم برای مشاوران املاک پیش‌بینی شده است.

برای هر یک از این الزامات نیز ضمانت اجرا تعیین شده

وی در عین حال تاکید کرد: برای هر یک از این الزامات نیز ضمانت اجرا تعیین شده؛ به این معنا که اگر اشخاص به تکالیف قانونی خود عمل نکنند، قانون‌گذار مجازات‌ها یا محرومیت‌هایی را برای آنها در نظر گرفته است که در ادامه به آنها اشاره می‌کنیم.

رئیس دادگستری شهرستان گراش تصریح کرد: اگر موجری به این تکلیف قانونی عمل نکند، یعنی قرارداد اجاره را در سامانه مربوطه ثبت نکند ـ چه عمداً و چه سهواً ـ و در آینده نیاز به اقامه دعوا داشته باشد، مثلاً بخواهد اجاره‌بها را مطالبه کند یا تقاضای تخلیه داشته باشد، مرجع رسیدگی‌کننده در صورت احراز عدم ثبت قرارداد، وی را معادل ۵۰ درصد ارزش اجاره‌بها به نفع دولت جریمه می‌کند. 

وی گفت: علاوه بر این، اگر موجر بخواهد از این رابطه قراردادی در سایر ادارات و مراجع خدماتی دریافت کند، به دلیل عدم انجام تکلیف قانونی، خدماتی به او ارائه نخواهد شد. همچنین از تخفیفات قانونی مالیاتی نیز برخوردار نمی‌شود و در پایان سال مالیاتی، مشمول این معافیت‌ها نخواهد بود.

موجر می‌تواند از امتیاز دستور تخلیه فوری استفاده کند

اکبری پور اضافه کرد: یکی از امتیازات ثبت قرارداد اجاره در سامانه برای موجر این است که مطابق قانون، شرایط شکلی قرارداد به‌طور کامل ثبت می‌شود؛ از جمله مشخصات طرفین قرارداد، مشخصات شهود، و صدور کد رهگیری. در پایان مدت قرارداد، موجر می‌تواند از امتیاز دستور تخلیه فوری استفاده کند.

رئیس دادگستری شهرستان گراش اضافه کرد: در صورتی که قرارداد در سامانه ثبت نشده باشد، موجر از این امتیاز محروم می‌شود و ناچار است برای تخلیه، حکم تخلیه دریافت کند که فرآیندی طولانی‌تر دارد و ممکن است زمان زیادی صرف شود.

مراودات مالی قرارداد اجاره شفاف می‌شود

وی همچنین گفت: از دیگر امتیازات ثبت قرارداد این است که مراودات مالی قرارداد اجاره شفاف می‌شود. به‌عنوان مثال، مبلغ ودیعه یا قرض‌الحسنه به‌صورت دقیق در سامانه ثبت می‌شود و پرداخت‌های مستأجر نیز باید در سامانه درج شود.

اکبری پور عنوان کرد: البته این موضوع مستلزم فراهم شدن زیرساخت‌های فنی سامانه است. در پایان قرارداد، روابط مالی طرفین به‌صورت خودکار قابل محاسبه خواهد بود؛ اینکه مستأجر چه میزان پرداخت کرده، مبلغ ودیعه چقدر است، آیا معوقه‌ای وجود دارد یا خیر و در صورت وجود، چگونه با ودیعه تهاتر می‌شود.

تکلیف مشاوران املاک به ثبت قرارداد‌های اجاره در سامانه مربوطه

رئیس دادگستری شهرستان گراش افزود: یکی از الزامات مهم این قانون، تکلیف مشاوران املاک به ثبت قرارداد‌های اجاره در سامانه مربوطه است. اگر مشاور املاکی به این تکلیف قانونی عمل نکند، ضمانت اجرا‌های قابل توجهی برای او پیش‌بینی شده است.

وی بیان کرد: از جمله این ضمانت اجراها، مسئولیت قانونی و مدنی مشاور املاک است؛ به این معنا که اگر به سبب قصور یا سهل‌انگاری او خسارتی به یکی از طرفین قرارداد وارد شود، ذی‌نفع می‌تواند دعوای مطالبه خسارت از باب مسئولیت مدنی علیه مشاور املاک مطرح کند.

مشاور املاک مشمول کتمان درآمد موضوع قانون مالیات‌های مستقیم می‌شود؟

اکبری پور تاکید کرد: ضمانت اجرای دیگر این است که مشاور املاک در صورت عدم ثبت قرارداد، ممکن است مشمول کتمان درآمد موضوع قانون مالیات‌های مستقیم شود. مطابق این قانون، در صورت کتمان درآمد، شخص مکلف به پرداخت جریمه‌ای معادل ۱۰ تا ۵۰ درصد مالیات متعلقه خواهد بود.

رئیس دادگستری شهرستان گراش اظهار کرد: همچنین ممکن است مشمول جریمه عرضه خارج از شبکه بر اساس مقررات تعزیرات و تخلفات صنفی شود. در این موارد، بار اول جریمه اعمال می‌شود و در صورت تکرار، حتی ممکن است پروانه کسب مشاور املاک باطل شود.

وی تاکید کرد: در گذشته، رویه این‌گونه بود که مشاوران املاک خود را مسئول ثبت قرارداد‌ها و تعهدات ناشی از آن نمی‌دانستند و اگرچه الزاماتی وجود داشت، اما ضمانت اجرای مؤثری پیش‌بینی نشده بود. در قانون جدید، برای مشاوران املاک مسئولیت صریح پیش‌بینی شده است و در صورت ورود خسارت، امکان اقامه دعوا علیه آنها وجود دارد.

ساماندهی و ضابطه‌مند شدن افزایش اجاره‌بها

اکبری پور خاطرنشان کرد: از مزایا و ویژگی‌های مهم این قانون برای موجران، ساماندهی و ضابطه‌مند شدن افزایش اجاره‌بها است. در هر استان، متناسب با شرایط، کمیته‌ای توسط اداره کل راه و شهرسازی تشکیل می‌شود و میزان مجاز افزایش اجاره‌بها را تعیین می‌کند.

رئیس دادگستری شهرستان گراش تاکید کرد: موجر و مستأجر مکلف‌اند این ضوابط را در تنظیم قرارداد رعایت کنند. اگر این ضابطه رعایت نشود، مستأجر می‌تواند تا پنج سال پس از انعقاد قرارداد اقامه دعوا کرده و اضافه پرداختی را از موجر مطالبه و مسترد کند. علاوه بر آن، موجر به پرداخت جریمه‌ای معادل سه برابر اضافه دریافتی یک ماه اجاره به نفع دولت محکوم خواهد شد.

وی اضافه کرد: بنابراین، اگر مستأجری بدون اطلاع از این ضوابط، قراردادی منعقد کند و بعدها متوجه شود که بیش از حد مجاز پرداخت کرده است، می‌تواند ظرف پنج سال طرح دعوا کند و ضمن استرداد اضافه پرداختی، موجر نیز به جریمه قانونی محکوم می‌شود.

از تنظیم قراردادهای سنتی با رویه گذشته خودداری شود

اکبری پور گفت: نکته‌ای که موجران باید به آن توجه داشته باشند این است که برای برخورداری از تخلیه آسان در پایان قرارداد، ثبت اطلاعات در سامانه الزامی است. قراردادهای سنتی که پیش از این رواج داشتند، با تصویب این قانون عملاً از چرخه خارج می‌شوند. مرجع قضایی صرفاً بر اساس اطلاعات ثبت‌شده در سامانه، دستور تخلیه صادر می‌کند؛ بنابراین توصیه می‌شود از تنظیم قراردادهای سنتی با رویه گذشته خودداری شود.

تصریح به پرداخت ودیعه و تسهیلات به مستأجران

رئیس دادگستری شهرستان گراش گفت: از مزایای جانبی این قانون، تصریح به پرداخت ودیعه و تسهیلات به مستأجران است. یکی از معیارهای اصلی برای پرداخت این تسهیلات، ثبت قرارداد در سامانه و همچنین سوابق مستأجر، از جمله خوش‌حسابی و مدت زمان اجاره‌نشینی اوست که می‌تواند در میزان و نحوه پرداخت تسهیلات مؤثر باشد.

ورود پرونده‌ها به مراجع قضایی کاهش خواهد یافت

وی در پایان تصریح کرد: در نهایت، اگر این تمهیدات و پیش‌بینی‌های قانونی توسط تمامی مراجع و اشخاص ذی‌ربط به‌درستی اجرا شود، به‌طور قطع ورود پرونده‌ها به مراجع قضایی کاهش خواهد یافت.