خرید و فروش یک ملک به افراد متعدد؛ یکی از روش‌های رایج کلاهبرداری/ مردم سوابق تعاونی‌های مسکن و اعضای هیئت مدیره آن را بررسی کنند

تهیه مسکن مناسب با قیمت قابل قبول در تهران و مراکز همه استان‌های کشور یکی از دغدغه های خانواده‌های ایرانی خصوصاً زوج‌های جوان است که در مرحله شروع زندگی مشترک خود هستند، از سوی دیگر با افزایش جمعیت مسلما تقاضا برای تهیه مسکن افزایش یافته و به تبع آن نیز تعداد معاملات ملکی نیز افزایش یافته است. 

اما ازآنجاکه همواره انجام همه معاملات بطور دقیق و قانونی انجام نمی‌شود، کار برخی از خریداران و فروشندگان به محاکم قضایی باز می‌شود و باید دعاوی خود را در دادگاه‌ها دنبال کنند. 

حال انکه با گسترش دسترسی مردم به فضای مجازی، شاهد خرید و فروش آپارتمان و خانه‌های مسکونی از طریق برنامه‌ها و پلتفرم‌های مختلفی هستیم که همین گرایش مردم به انجام معاملات از این بستر‌ها نیز به نوبه خود دغدغه‌ها و تاملاتی را ایجاد کرده که مردم برای عدم گرفتاری خود باید بع نکات مهمی همچون اصالت فروشنده، همچنین مدارک ارائه شده  در معاملات توجه داشته باشند.  

غیر از پلتفرم‌ها، تعاونی‌های مسکن مختلف نیز محل رجوع مردم برای تهیه مسکن هستند که در سال‌های اخیر برخی از این تعاونی‌ها نتوانسته و یا نخواستند به تعهدات خود عمل کنند و بدین ترتیب موجبات تشکیل پرونده‌های کثیرالشاگی در محاکم قضایی را رقم زده‌اند.  

برای درک روش‌های جدید کلاهبرداری در حوزه مسکن و نیز نکاتی که مردم در هنگام خرید و فروش باید به آن توجه داشته باشند، سراغ حسین ناظریان، رئیس شعبه ۱۰۵۱ دادگاه کیفری ۲ مجتمع قضایی قدس تهران رفتیم؛ که مشروح این گفت‌و‌گو را در ادامه می‌خوانید.  

هر اقدام تعاونی‌های مسکن باید مجوز اداره کل تعاونی استان تهران را داشته باشد

میزان: یکی از روش‌های سنتی کلاهبرداری تاسیس تعاونی‌های فروش مسکن است، در کدام منطقه تهران استفاده از این روش بیشتر گزارش شده است؟

ناظریان: بله، یک روش دیگر کلاهبرداری که وجود دارد بحث تعاونی‌ها است. به دلیل اینکه منطقه ۲۲ تهران زیرمجموعه مجتمع قضایی قدس است و تعاونی‌های زیادی در این منطقه حضور دارند، پرونده‌های مربوط به تعاونی‌ها در این مجتمع زیاد رسیدگی می‌شود. یکی از موضوعاتی که وجود دارد و اعضای هیئت مدیره تعاونی‌ها به آن توجه نمی‌کنند، اینکه هر اقدامی که در شرکت‌های تعاونی‌ها مانند خرید و فروش یا انتقال سهام انجام می‌شود، باید مجوز اداره کل تعاونی استان تهران را داشته باشد.

در مواردی بوده که اعضای هیئت مدیره یا مدیرعامل این کار انجام می‌دهند و وقتی از ایشان سوال می‌شود، پاسخ می‌دهند که این کار را برای نفع اعضای تعاونی انجام داده‌اند و در واقع، چون خلاف مقررات است، جرم محسوب می‌شود. 

مردم سوابق تعاونی‌های مسکن و اعضای هیئت مدیره آن را بررسی کنند

میزان: مردم برای اینکه وقتی به تعاونی‌های مسکن مراجعه می‌کنند، دچار مشکل نشوند باید به چه مواردی دقت داشته باشند؟

ناظریان: مهم این است که مردم وقتی به یک تعاونی مراجعه می‌کنند، ابتدا سوابق تعاونی و اعضای هیئت مدیره را بررسی کنند. در مواردی هم بحث ارتکاب جرم مطرح نیست و موضوع اصلی ضرر و زیان‌های احتمالی در آینده است که افراد بایدتوجه داشته باشند، قبل از انجام شکایت کیفری، به یک مشاور حقوقی مراجعه کنند تا بهتر نتیجه بگیرند. 

ساختمان واهی طبقه ۸ آن را نیز فروخته بودند

میزان: هم اکنون پرونده کثیرالشاکی در حوزه تعاونی ساخت مسکن در دست رسیدگی دارید؟

ناظریان: در این شعبه پرونده‌های کثیرالشاکی زیادی از جمله پرونده پیش فروش توسط یک شرکت تعاونی با ۱۰۰۰ شاکی رسیدگی شده که منطقه‌ای را به مردم فروختند و آنجا اصلا وجود خارجی نداشته است. همچنین پرونده‌ای بود که مجوز ساخت یک ساختمان ۷ طبقه را گرفته بودند ولی ساختمان واهی طبقه ۸ آن را نیز فروخته بودند.

مورد دیگری که در پرونده‌های مربوط به تعاونی‌ها مشاهده شد اینکه در تعاونی‌های مسکن، جانمایی اولیه تمام خیابان‌ها، مساجد، فضای سبز و مدارس و مرکز خرید مشخص است و در این مناطق امکان ساخت بنا وجود ندارد، اما در پرونده‌ای تمام این نقاط را نه به یک نفر بلکه به چندین نفر مختلف فروخته بودند لذا مردم باید استعلامات ثبتی را از قبل بررسی کنند تا در آینده با مشکلی رو‌به‌رو نشوند. 

مردم به آگهی‌های خریدو فروشی که با قیمت‌ پایین‌تر از عرف شک کنند

میزان: باتوجه به اینکه از سایت دیوار جهت خرید و فروش از جمله مسکن استفاده می‌کنند، چه شگرد‌های کلاهبرداری در این سایت انجام می‌شود؟

ناظریان: یکی از مواردی که باید دقت کرد، هشدار‌های پلیس فتا و یا بخشنامه‌های صادر شده از سوی قوه قضاییه است. در این سایت مردم حتما باید طرف مقابل در معامله را دیده و مدارک شناسایی او را بررسی کنند و یا به آگهی‌هایی که قیمت‌های بسیار پایین‌تر از عرف دارند شک کنند.

خرید و فروش یک مال به افراد متعدد؛ از روش‌های رایج کلاهبرداری در مناطق شمالی تهران

میزان: با توجه به بالابودن نرخ خرید و فروش مسکن در مناطق شمالی تهران، چه روش‌ کلاهبرداری رایجی در این مناطق وجود دارد؟ 

ناظریان: مورد دیگر مربوط به پرونده‌های کثیرالشاکی، خرید و فروش یک مال به افراد متعدد چه درقالب سند‌های رسمی و چه در قالب سند عادی در منطقه شمال تهران است.

برای مثال یک قرارداد مشارکت در ساخت با فردی که سرمایه‌گذار یا پیمانکار است انجام می‌شود و سهم هر طرف مشخص می‌شود و فرد سازنده قسمتی از واحد‌هایی که هنوز ساخته نشده را به عنوان پیش فروش می‌فروشد در صورتیکه که حتما باید در قرارداد مشارکت در ساخت قید شود که قابلیت فروش نداشته، اما لزوما این امر به معنای مجرمانه بودن این رفتار نیست و فروش این موارد، چون از قبل مشخص شده، به معنای کیفری بودن و فروش مال غیر نیست.

مراجع بالا دستی قوانینی تنظیم کنند که اشخاص، کمتر از جرایم مالی بزه دیده شوند

میزان: در خصوص اسناد مالکیت که ممکن است یک ملک به چندین نفر فروخته شود، توضیح دهید؟

ناظریان: ما هم اکنون چندین نوع سند اعم دفترچه‌ای و تک برگ داریم که خود سند‌های دفترچه‌ای نیز چند نوع هستند، بعضی دفترچه‌ها هم هستند که توسط شرکت‌های تعاونی صادر می‌شوند و یا دفترچه‌های قدیمی که به طور دستی نقل و انتقال در آن انجام می‌شود. بعضی‌ها بین خودشان یک قولنامه می‌نویسند و شاید یک طرف معامله با بنگاه زد و بند داشته باشد و ممکن است ملک را به چندین نفر بفروشند. یکی از شیوه‌هایی که وجود در بحث پرداخت نهایی است و شاید خللی در معامله ایجاد کند و بگوید ازآنجایی که مبلغ را کامل پرداخت نکرده‌اید، آن را به شخص دیگری فروختم که این مورد بسیار زیاد در پرونده‌ها بوجود می‌آید که متاسفانه هنوز یک راهکار درست و اعتماد ساز برای اینکه مشخص شود ملکی به صورت غیر رسمی در چند جا ثبت شده است، وجود ندارد. همچنین مراجع بالا دستی باید در قوانینی که تنظیم می‌کنند دقت کنند به سمتی برویم که اشخاص، کمتر بزه دیده از جرایم مالی شوند.

ضرورت انجام استعلام در معاملات ملکی و خودرویی

میزان: آیا مردم هم برای انجام استعلام در معاملات خود به سامانه‌ها دسترسی دارند؟

ناظریان: همانطور که اشاره کردم یک بخش کار به مراجع بالادستی برمی‌گردد تا مردم بهتر به سوابق دسترسی داشته باشند، شاید یک فرد عادی دسترسی به سوابق یک نهاد و یا سازمان خاص را نداشته باشد، اما اگر دسترسی مردم به سامانه‌های مورد نیاز در جریان خرید و فروش هایشان انجام شود حتی برای خود مراجع قضایی نیز منفعت دارد و میزان مراجعات مردم کمتر و به تبع آن هزینه‌های جانبی کاهش می‌یابد و حتی سایر مراجع مانند نیروی انتظامی نیز در این امر دخیل نمی‌شوند.