مشکلات ثبت

یکی از مشکلات مردم در خصوص معاملات املاک این است که پس از پرداخت ثمن معامله و تنظیم سند رسمی به نام خریدار، مدعی جدیدی پیدا می‌‌شود و با این ادعا که من قبلا این ملک را از مالک با سند عادی خریداری کرده‌ام علیه مالک رسمی در محاکم اقامه دعوی می‌کند و حکم به ابطال سند صادره، صادر می‌شود. خصوصا در موردی که واقعا قبل از انتقال رسمی به خریدار جدید قبلا ملک را به فرد دیگری فروخته باشد. تصور بفرمایید الف مالک پلاک ثبتی است و امروز در حضور دو شاهد عادل ملک را به همسر خود می‌فروشد و مبایعه‌نامه‌ای بین زن و شوهر تنظیم می‌شود و دو شاهد عادل نیز آن را امضا می‌کنند. پس از چند روز زوج که سند رسمی مالکیت به نام او است ملک موصوف را به شما می‌فروشد و سند رسمی را نیز به نام شما منتقل می‌کند. بی‌شک در دعوی بطلان سند رسمی که خانم فروشنده (خریدار اولیه) علیه شما در دادگاه اقامه می‌کند او برنده و حکم به نفع وی صادر می‌شود. در این قبیل موارد معمولا به شخصی که سند او ابطال شده پیشنهاد می‌شود علیه فروشنده اقدام به طرح شکایت کیفری یا با اقامه دعوی حقوقی علیه بایع نسبت به مطالبه ثمن و خسارت اقدام کند. مشکل این راه‌حل، این است که ممکن است فروشده نتواند خسارت خریدار را پرداخت کند و صرف صدور حکم به پرداخت خسارت نیز برای خریدار فایده‌ای در بر ندارد. به نظر می‌رسد حکم مندرج در قانون مدنی مبنی بر مراجعه متضرر به عامل زیان برای قبل از تشکیل دولت باشد. زمانی که جمعیت افراد ساکن در یک مکان بسیار کم بود و مردم از خرید و فروش املاک توسط یکدیگر مطلع می‌شدند. امروزه قبول این راه‌حل به معنی لزوم استعلام خریدار از هشتاد میلیون انسان ساکن در این سرزمین در خصوص مالکیت او است. امری که عقلا محال است لیکن عملا در محاکم جاری و ساری است.