رشد کم اثر وام مسکن
گروه راه و شهرسازی| سقف وام مسکن در شرایطی از سوی بانک مرکزی 100 درصد افزایش یافته است که اثر قابل توجهی در پوشش هزینه‌های خرید یک واحد مسکونی ندارد و همچنان فاصله قدرت خرید خانوار تا هزینه خرید یک واحد مسکونی بیش از 50 سال درآمد خانوار است. در آخرین روز هفته گذشته، بانک مرکزی بانک مرکزی طی مکاتبه‌ای با بانک مسکن، افزایش سقف‌های تسهیلات ساخت و خرید مسکن، از محل اوراق گواهی حق تقدم استفاده از تسهیلات مسکن را به بانک مسکن ابلاغ کرد.  به گزارش روابط عمومی بانک مرکزی، افزایش سقف‌های تسهیلات «ساخت و خرید مسکن» و «جعاله مسکن» از محل اوراق گواهی حق‌تقدم استفاده از تسهیلات مسکن را به موجب مصوبه یک‌هزار و سیصد و بیستمین جلسه شورای پول و اعتبار مورخ 16‌‌‌‌ شهریور ماه 1400، به بانک مسکن ابلاغ کرد.  بر این اساس، سقف تسهیلات ساخت و خرید مسکن از محل اوراق گواهی حق تقدم استفاده از تسهیلات مسکن در تهران از 100 میلیون تومان انفرادی به 200 میلیون تومان انفرادی افزایش یافته است. همچنین از 200 میلیون تومان برای زوجین به 400 میلیون تومان برای زوجین رشد یافته است. در مراکز استان‌ها و شهرهای بالای 200 هزار نفر جمعیت از 80 میلیون تومان انفرادی به 160 میلیون تومان و از 160 میلیون تومان برای زوجین به 320 هزار تومان برای زوجین افزایش یافته است. در سایر مناطق شهری نیز از 60 میلیون تومان انفرادی به 120 میلیون تومان و از 120 میلیون تومان برای زوجین به 240 میلیون تومان برای زوجین ارتقا پیدا کرده است. در این حال، سقف تسهیلات جعاله مسکن نیز با رشد 100 درصدی از 40 میلیون تومان به 80 میلیون تومان افزایش یافته است. به این ترتیب، در بیشترین حالت، سقف وام مسکن برای زوجین در تهران به همراه بیشترین میزان وام جعاله به 480 میلیون تومان می‌رسد. مبلغی که بخشی از آن (حدود 58 میلیون تومان) بابت خرید اوراق گواهی حق‌تقدم از بازار سهام هزینه خواهد شد وعملا 422 میلیون تومان به دست زوجین خواهد رسید. متقاضیان وام بابت هر 500 هزار تومان وام، یک ورقه گواهی حق تقدم و برای 480 میلیون تومان، 960 ورقه گواهی حق تقدم خریداری کنند. با توجه به اینکه طی روزهای اخیر قیمت این اوراق در بازار سهام حدود 60 هزار تومان بوده است، خرید این میزان اوراق حدود 58 میلیون تومان هزینه در بر خواهد داشت.      توان پوشش وام 480 میلیون تومانی؟ بر اساس آخرین آمار منتشره از تحولات بازار مسکن شهر تهران در مرداد سال جاری از سوی بانک مرکزی، متوسط قیمت خرید هر متر واحد مسکونی دراین شهر حدود 30 میلیون و 900 هزار تومان بوده است. به این ترتیب، پس از کسر هزینه خرید (58 میلیون تومان) وام از اصل وام خرید و جعاله 480 میلیون تومانی، با 422 میلیون تومان می‌توان حدود 14 متر آپارتمان به قیمت میانگین 30 میلیون و 900 هزار تومان خرید. بررسی‌های میدانی «تعادل» حاکی از این است که با مبلغ یک میلیارد تومان هم اینک می‌توان آپارتمان‌های 30 تا 40 متری در مناطق مرکزی شهر یا واحدهای مسکونی 45 تا 55 متری در مناطق جنوبی شهر تهران خریداری کرد. از این رو، بدیهی است که زوجین برای خرید چنین واحدهایی که در زمره ارزانترین واحدهای مسکونی در تهران به شمار می‌روند، باید افزون بر وام یادشده، حدود 600 میلیون تومان نقدینگی داشته باشند. مساله‌ای که با توجه به شرایط کنونی اقتصاد، تقریبا برای اغلب زوج‌های جوان و شاغل در دسترس نیست. در این میان، نباید فراموش کرد که باز پرداخت این وام 480 میلیون تومان حداقل ماهی 6 میلیون تومان خواهد بود که بیش از 50 درصد از حقوق هر دو زوج شاغل را خواهد بلعید. بنابراین، در شرایط کنونی اقتصاد ایران، خانه‌دار شدن از طریق اصلی‌ترین و مهم‌ترین وام خرید مسکن ناممکن می‌نماید. به گزارش «تعادل» در 4 دیماه سال 1398، مبلغ وام خرید مسکن به صورت انفرادی 100 میلیون تومان و برای زوجین 200 میلیون تومان در شورای پول و اعتبار تصویب شد. این مصوبه 10 روز بعد در تاریخ 14 دیماه سال 98 به بانک مسکن ابلاغ شد. وام جعاله نیز در این مصوبه 40 میلیون تومان تعیین شده بود که به صورت ترکیبی، سقف وام زوجین را به 240 میلیون تومان افزایش می‌داد. در دیماه 1398 قیمت هر متر مربع واحد مسکونی در شهر تهران 13 میلیون و 800 هزار تومان بوده است، این شاخص اما از دی 98 تا حالا 123 درصد رشد کرده است، به گونه‌ای که در مرداد ماه سال جاری متوسط قیمت هر متر مربع مسکن به آستانه 31 میلیون تومان رسیده است. به این ترتیب، رشد 100 درصدی وام خرید مسکن در این روزها، همچنان از رشد 123 درصدی متوسط قیمت مسکن طی حدود 20 ماه گذشته، عقب‌تر است. ضمن اینکه در دیماه سال 98 نیز سیاست‌گذار در واکنش به رشد جهش وار قیمت مسکن که از بهار سال 97 فوران کرده بود، حدود 25 درصد سقف وام خرید را بالا برده و از 160 میلیون تومان برای زوجین به 200 میلیون تومان برای زوجین رسانده بود. این همه در حالی است که از ابتدای سال 97 تا کنون، قیمت مسکن در شهر تهران دست کم بیش از 500 درصد رشد یافته است که در قیاس با رشد 150 درصدی سقف وام خرید، بسیار قدرتمندتر به نظر می‌رسد. ضمن اینکه رشد 500 درصدی قیمت مسکن طی 3.5 سال گذشته به‌شدت به قدرت خرید خانوار ضربه وارد کرده و در ضعیف‌ترین حالت خود قرار داده است، به گونه‌ای که حتی در صورتی که وام‌هایی طراحی شوند که حدود 90 درصد قیمت یک آپارتمان را نیز پوشش دهند، خانوار قادر به بازپرداخت اقساط آن نیست.       راهکار چیست؟ بی گمان، در شرایط کنونی اقتصاد کشور، صرف پرداخت وام‌های کم قدرت و با قیمت‌های گران، نمی‌تواند خانوار ایرانی را به منزل مقصود برساند. حتی وام‌های اثرگذار و ارزان قیمت نیز به دلیل ناتوانی خانوار در بازپرداخت اقساط، زوجین را نمی‌تواند صاحب خانه کند. در صورتی که این منابع بانکی با تمهیداتی دیگر ترکیب شوند، شاید مثمر ثمرتر واقع شوند. به‌طور مثال، طبق محاسبات پیش گفته، در حال حاضر با سقف وام خرید می‌توان به‌طور میانگین حدود 14 متر مربع واحد مسکونی خریداری کرد، اما با همین مبلغ می‌توان به‌طور میانگین بین 40 تا 70 متر واحد مسکونی ساخت. به عبارت دیگر، میزان پوشش هزینه‌های خرید مسکن با مبلغ 480 میلیون تومان وام حدود یک پنجم میزان پوشش هزینه‌های ساخت واحد مسکونی است. به این ترتیب، توصیه می‌شود، منابع بانکی با قابلیت واگذاری سازنده به خریدار مصرفی مسکن، به سازندگان تخصیص یابد؛ یکی دیگر از تمهیداتی‌که می‌تواند هم جهت کردن این منابع بانکی با قانون ساخت یک میلیون مسکن در سال باشد. از آنجا که این واحدها قرار است در زمین‌های دولتی و در برخی موارد در زمین‌های رایگان بنا شوند، به‌طور قطع، تزریق این منابع به این پروژه‌ها می‌تواند ثمره بیشتری داشته باشد. البته فراتر از همه این مسائل، حل مشکلات عمیق اقتصاد کلان دارای اهمیت است و می‌تواند قدرت خرید مردم را افزایش دهد و همزمان ویژگی امنیت داشتن نقدینگی در پناهگاه مسکن را تحت تاثیر قرار دهد.