جزئیات اجرای قانون الزام به ثبت اموال غیرمنقول / مالکین املاکی که قولنامه‌ای هستند فقط دو سال فرصت دارند ملک خود را ثبت کنند

شاهرخ صالحی کرهرودی، حقوقدان، سردفتر اسناد رسمی در گفت‌و‌گو با SNNTV با تشریح آخرین وضعیت اجرای قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول، از آغاز به کار سامانه «ساغر» خبر داد و تأکید کرد که دارندگان اسناد عادی و قولنامه‌ای باید هرچه سریع‌تر نسبت به ثبت ادعای خود اقدام کنند؛ چرا که در آینده نزدیک رسیدگی قضایی به بسیاری از دعاوی مبتنی بر اسناد عادی محدود خواهد شد.

صالحی کرهرودی در ابتدای این گفت‌و‌گو با اشاره به تصویب و ابلاغ قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول اظهار کرد: این قانون پس از تأیید مجمع تشخیص مصلحت نظام در اردیبهشت ۱۴۰۳، در خرداد همان سال ابلاغ و از دوم تیرماه ۱۴۰۳ لازم‌الاجرا شد. هدف اصلی قانون نیز پایان دادن به بخش قابل توجهی از اختلافات و پرونده‌های ناشی از معاملات عادی و قولنامه‌ای در کشور است.

وی با بیان اینکه اجرای قانون به صورت تدریجی و پلکانی پیش‌بینی شده است، افزود: نخستین گام قانون مربوط به اسناد مالکیت تک‌برگ جدید با رنگ سبز است که پس از لازم‌الاجرا شدن قانون صادر شده‌اند. مالکان این املاک دیگر حق انجام معامله عادی و قولنامه‌ای را ندارند و هرگونه نقل و انتقال باید از طریق سند رسمی انجام شود.

این کارشناس حقوق ثبت اسناد با اشاره به مسیر‌های قانونی پیش‌بینی‌شده برای انجام معاملات گفت: شهروندان می‌توانند مستقیماً به دفاتر اسناد رسمی مراجعه کنند، از طریق مشاوران املاک پیش‌نویس قرارداد را تنظیم کنند یا از قرارداد‌های یکسان پیش‌بینی‌شده در قانون استفاده کنند؛ اما در نهایت ثبت رسمی معامله در دفاتر اسناد رسمی الزامی است.

سامانه «ساغر» برای ساماندهی اسناد عادی راه‌اندازی شد

صالحی کرهرودی در ادامه با اشاره به ماده ۱۰ قانون الزام اظهار کرد: قانونگذار پیش‌بینی کرده بود سامانه‌ای برای ساماندهی اسناد غیررسمی ایجاد شود تا افرادی که نسبت به املاک خود سند رسمی ندارند، ادعای مالکیت یا سایر حقوق خود را ثبت کنند. این سامانه با عنوان «ساغر» که مخفف «ساماندهی اسناد غیررسمی» است، از ابتدای خردادماه ۱۴۰۵ به صورت رسمی آغاز به کار کرده است.

وی توضیح داد: در مرحله نخست، افرادی که نسبت به املاکی با سند مالکیت صادرشده پس از اول فروردین ۱۳۹۶ دارای سند عادی یا قولنامه‌ای هستند، موظف‌اند حداکثر ظرف دو سال، یعنی تا اول خرداد ۱۴۰۷، ادعای خود را در سامانه ثبت کنند.

این حقوقدان افزود: در حال حاضر سایر دارندگان اسناد عادی نیز می‌توانند به صورت اختیاری وارد سامانه شوند و ادعای خود را ثبت کنند، اما به تدریج این الزام برای سایر املاک نیز اجرایی خواهد شد.

ثبت ادعا؛ شرط آغاز هرگونه پیگیری حقوقی

صالحی کرهرودی با تأکید بر اهمیت ثبت ادعا در سامانه ساغر گفت: از این پس ثبت ادعا نخستین گام برای هرگونه پیگیری حقوقی، اخذ سند مالکیت یا طرح دعوای الزام به تنظیم سند رسمی خواهد بود.

وی خاطرنشان کرد: مطابق قانون، پس از پایان مهلت‌های تعیین‌شده، محاکم قضایی دیگر به بسیاری از دعاوی مبتنی بر اسناد عادی رسیدگی نخواهند کرد و افرادی که نسبت به ثبت ادعای خود اقدام نکرده باشند، با مشکلات جدی مواجه می‌شوند.

این سردفتر اسناد رسمی درباره نحوه ثبت ادعا نیز توضیح داد: شهروندان می‌توانند از طریق سامانه کاتب به نشانی «kateb.ir» وارد بخش ثبت ادعا شوند. در این فرآیند ابتدا نقشه UTM ملک تهیه و سپس اطلاعات مربوط به ملک و نوع ادعا در سامانه ثبت می‌شود.

ادعای خلاف واقع جرم است

صالحی کرهرودی در بخش دیگری از این گفت‌و‌گو درباره سوءاستفاده‌های احتمالی هشدار داد و گفت: قانونگذار برای جلوگیری از ثبت ادعا‌های واهی ضمانت اجرای مشخصی در نظر گرفته است. اگر فردی نسبت به ملک دیگری ادعای غیرواقعی مطرح کند، علاوه بر رد ادعا، به پرداخت جریمه‌ای معادل ۲۰ درصد ارزش واقعی ملک محکوم خواهد شد.

وی تأکید کرد: ثبت ادعا به معنای اثبات مالکیت نیست، بلکه صرفاً اعلام ادعاست و در مراحل بعدی مراجع قانونی درباره صحت یا عدم صحت آن تصمیم‌گیری خواهند کرد.

سند رسمی؛ تضمین امنیت مالکیت

این کارشناس حقوقی با توصیه به مردم برای تعیین تکلیف وضعیت مالکیت املاک خود اظهار داشت: تثبیت مالکیت از طریق سند رسمی بهترین راه برای جلوگیری از اختلافات آینده است. کسی که سند رسمی در اختیار دارد، از حمایت کامل قانون برخوردار است و امکان طرح ادعا‌های متعدد و متعارض علیه مالکیت او به حداقل می‌رسد.

وی افزود: پس از اجرای کامل قانون الزام، دستگاه‌های اجرایی نیز تنها اسناد رسمی را مبنای ارائه خدمات قرار خواهند داد و دریافت بسیاری از خدمات مرتبط با املاک بدون ارائه سند رسمی امکان‌پذیر نخواهد بود.

افزایش پرونده‌ها در کوتاه‌مدت، کاهش اختلافات در بلندمدت

صالحی کرهرودی درباره آثار اجرای قانون بر حجم پرونده‌های قضایی نیز گفت: ممکن است در سال‌های نخست اجرای قانون شاهد افزایش مراجعات و طرح دعاوی باشیم، زیرا بسیاری از مردم برای تعیین تکلیف وضعیت املاک خود اقدام خواهند کرد؛ اما در بلندمدت این قانون به کاهش چشمگیر اختلافات ملکی و پرونده‌های قضایی منجر می‌شود.

وی افزود: نباید انتظار داشت مشکلاتی که طی دهه‌ها شکل گرفته در مدت کوتاهی برطرف شود. اجرای کامل این قانون یک فرآیند چندساله است، اما در نهایت نظم حقوقی و امنیت مالکیت در کشور را به شکل قابل توجهی ارتقا خواهد داد.

دفاتر اسناد رسمی آماده راهنمایی مردم هستند

این سردفتر اسناد رسمی در پایان با اشاره به آمادگی دفاتر اسناد رسمی سراسر کشور برای پاسخگویی به مردم گفت: هر شهروندی که درباره قانون الزام، ثبت ادعا یا اخذ سند مالکیت پرسش یا ابهامی دارد، می‌تواند به نزدیک‌ترین دفتر اسناد رسمی مراجعه کرده و راهنمایی لازم را دریافت کند.

وی تأکید کرد: مردم ثبت ادعا را به روز‌های پایانی موکول نکنند و هرچه سریع‌تر برای تثبیت وضعیت حقوقی املاک خود اقدام کنند تا در آینده با مشکلات احتمالی مواجه نشوند.