نظام اجاره بها؛ بازاری که هنوز قانونمند نشده است

به گزارش گروه اقتصادی خبرگزاری دانشجو؛ در بسیاری از کشور‌ها بازار اجاره مسکن تحت یک چارچوب مشخص اداره می‌شود؛ از تعیین سقف افزایش اجاره گرفته تا قرارداد‌های چندساله و سامانه‌های ثبت اطلاعات. اما در ایران، اگرچه در سال‌های اخیر تلاش‌هایی برای کنترل رشد اجاره‌بها صورت گرفته، اما هنوز یک نظام منسجم و دائمی برای مدیریت این بازار شکل نگرفته است.

واقعیت این است که بازار اجاره در کشور بیشتر بر اساس توافق‌های فردی میان مالک و مستأجر شکل می‌گیرد. همین مسئله باعث شده هر سال با نزدیک شدن به فصل جابه‌جایی، موجی از افزایش قیمت‌ها در بازار شکل بگیرد و بسیاری از خانوار‌ها ناچار به جابه‌جایی‌های اجباری شوند.

طبق آمار‌های رسمی، حدود ۴۳ درصد خانوار‌های استان تهران و نزدیک به ۲۳ درصد خانوار‌های کشور مستأجر هستند؛ رقمی که نشان می‌دهد سیاست‌گذاری در حوزه اجاره‌بها عملاً بر زندگی میلیون‌ها خانوار اثر مستقیم دارد.

در سال‌های اخیر دولت برای مهار رشد اجاره‌بها، سقف‌هایی برای افزایش اجاره تعیین کرده است. برای مثال در تهران سقف افزایش اجاره در سال‌های اخیر حدود ۲۵ درصد اعلام شده است. با این حال تجربه بازار نشان می‌دهد این سیاست در بسیاری از موارد ضمانت اجرایی قوی ندارد.

بخش قابل توجهی از قرارداد‌ها خارج از چارچوب تعیین‌شده بسته می‌شود یا با روش‌هایی مانند تغییر مبلغ رهن و اجاره عملاً از این سقف عبور می‌کند. به همین دلیل بسیاری از کارشناسان معتقدند تعیین سقف اجاره بدون ایجاد یک نظام نظارتی دقیق و سامانه‌های اطلاعاتی جامع، اثر محدودی در کنترل بازار دارد.

از سوی دیگر، تورم بالای بخش مسکن نیز فشار مضاعفی بر بازار اجاره وارد کرده است. گزارش‌های رسمی نشان می‌دهد تورم اجاره در برخی دوره‌ها به بیش از ۳۰ درصد رسیده؛ رقمی که فاصله قابل توجهی با توان اقتصادی بسیاری از خانوار‌ها دارد.

یکی دیگر از مشکلات بازار اجاره در ایران کوتاه بودن مدت قراردادهاست. در اغلب موارد قرارداد‌های اجاره یک‌ساله هستند و همین موضوع باعث می‌شود هر سال امکان افزایش قابل توجه قیمت وجود داشته باشد.

در حالی که در بسیاری از کشور‌ها قرارداد‌های چندساله رایج است و افزایش اجاره در طول مدت قرارداد محدود می‌شود، در ایران این مدل هنوز فراگیر نشده است. به همین دلیل هر سال با آغاز فصل نقل‌وانتقال، میلیون‌ها مستأجر ناچارند دوباره وارد مذاکره با مالکان شوند و در بسیاری موارد با افزایش‌های سنگین مواجه می‌شوند.

بخش دیگری از مشکلات بازار اجاره به نبود بانک اطلاعاتی کامل از وضعیت واحد‌های مسکونی مربوط می‌شود. سامانه‌هایی مانند «سامانه املاک و اسکان» با هدف ثبت اطلاعات مالکیت و سکونت ایجاد شده‌اند، اما هنوز پوشش کامل ندارند.

کارشناسان معتقدند بدون دسترسی به داده‌های دقیق درباره تعداد واحد‌های خالی، تعداد مستأجران و وضعیت قراردادها، امکان سیاست‌گذاری مؤثر در بازار اجاره بسیار محدود خواهد بود. در واقع دولت برای تنظیم بازار ابتدا باید تصویر دقیقی از آن داشته باشد.

بازار اجاره مسکن امروز به یکی از مهم‌ترین دغدغه‌های خانوار‌های شهری تبدیل شده است. افزایش سهم اجاره در سبد هزینه خانوار و رشد جمعیت مستأجران نشان می‌دهد که این بازار دیگر یک موضوع حاشیه‌ای در سیاست‌گذاری مسکن نیست.

کارشناسان معتقدند ساماندهی این بازار نیازمند مجموعه‌ای از سیاست‌هاست؛ از افزایش عرضه مسکن و فعال‌سازی خانه‌های خالی گرفته تا ایجاد قرارداد‌های بلندمدت، تقویت سامانه‌های اطلاعاتی و طراحی یک نظام پایدار برای تعیین و کنترل اجاره‌بها.

در غیر این صورت، هر سال با آغاز فصل جابه‌جایی همان چرخه تکراری افزایش قیمت و نگرانی مستأجران دوباره شکل خواهد گرفت؛ چرخه‌ای که نشانه‌ای از نبود یک سیستم منسجم برای مدیریت بازار اجاره در کشور است.