گردوخاک بلندمرتبه‌سازی در گرگان / دلیل وقفه چیست؛ تکرار کارشکنی یا ملاحظات فنی؟

به گزارش خبرنگار گروه استان‌های خبرگزاری دانشجو، شهر گرگان را در نگاه نخست، در مقایسه با کلانشهرهایی چون تهران، مشهد، اصفهان و تبریز، باید شهری متوسط و حتی کوچک به شمار آورد. اما آنچه این شهر را در سال‌های اخیر از قاب معمول خارج کرده، تلفیقی از ظرفیت‌های طبیعی کم‌نظیر و تحولات سیاسی-اجتماعی است که آن را به یکی از قطب‌های مهاجرپذیر کشور تبدیل کرده است. افزایش چشمگیر متقاضیان سکونت در گرگان، همراه با محدودیت شدید زمین به دلیل همجواری با جنگل‌های هیرکانی در جنوب و توپوگرافی خاص منطقه، قیمت مسکن را چنان جهش داده که اکنون گرگان از نظر بهای آپارتمان در جایگاه پنجمین شهر گران‌قیمت کشور ایستاده است. در این میان، عجیب نیست اگر ببینیم بالکن برخی مجتمع‌های چندین طبقه، دقیقاً در دل جنگل باز می‌شود و ساکنانشان همسایه دیوار‌به‌دیوار دارکوب‌ها و پرندگان بلندزیست هیرکانی شده‌اند.

با تداوم مهاجرت و نبود امکان توسعه افقی، متولیان مدیریت شهری ناگزیر به سمت بلندمرتبه‌سازی در مناطق غرب، شرق و شمال گرگان روی آورده‌اند تا شاید از این طریق قیمت سرسام‌آور آپارتمان را تعدیل کنند. اما این راهکار در دو هفته اخیر، پس از اعلام نظر شورای عالی شهرسازی و معماری ایران -که با کلیات طرح موافق ولی با جزئیاتی از آن مخالف کرده است- به محل مناقشه‌ای جدی بدل شده است. قانون به شهرهای بالای صد هزار نفر اجازه بلندمرتبه‌سازی می‌دهد، اما موافقان توسعه در گرگان معتقدند همین فرصت قانونی با «اما و اگر»های بی‌شمار روبه‌روست؛ همان سرنوشتی که پیش‌تر برای پروژه‌هایی مانند تله‌کابین یا طبیعت‌گردی در جزیره عاشوراده رقم خورد. اکنون این پرسش در فضای شهری گرگان شکل گرفته که آیا مخالفت‌ها ریشه فنی دارد یا اراده‌ای پنهان در سطح ملی نمی‌گذارد پیشرفت به سمت این دیار بیاید؟ گزارشی که در ادامه می‌خوانید، روایتگر این مناقشه از زبان موافقان و مخالفان است.

تاریخچه بلندمرتبه‌سازی در گرگان

بحث بلندمرتبه‌سازی در گرگان از اواخر دهه ۱۳۹۰ آغاز شد؛ آن زمان مدیریت شهری، راه و شهرسازی، نظام مهندسی و انبوه‌سازان هر از چند گاهی این موضوع را مطرح می‌کردند، اما طرح به صورت جسته‌گریخته پیگیری می‌شد. با شکل‌گیری دوره ششم شورای شهر گرگان، این موضوع رنگ جدی به خود گرفت و مطالعات تفصیلی و گسترده توسط مشاور انجام شد.

بر اساس این مطالعات، از مجموع وسعت ۳۷۰۰ هکتاری گرگان، حدود ۳۰ هکتار برای بلندمرتبه‌سازی مستعد تشخیص داده شد. در شناسایی پهنه‌ها، محدودیت‌هایی مانند خطرات زمین‌شناختی، ملاحظات امنیتی و دفاعی و حریم میراث فرهنگی لحاظ گردید. ضوابط پیشنهادی نیز مشخص شد: زمین‌های هزار تا دو هزار مترمربع تا ۱۰ طبقه، دو تا سه هزار متر تا ۱۲ طبقه و بالای سه هزار متر حداکثر تا ۱۵ طبقه.این طرح پس از عبور از کمیته‌های فنی، کمیسیون ماده پنج، کارگروه زیربنایی و شورای برنامه‌ریزی استان، اکنون برای تصمیم نهایی در انتظار شورای عالی شهرسازی و معماری کشور است. شورای عالی با کلیات طرح موافقت کرده اما درباره برخی پهنه‌ها هنوز تصمیم قطعی نگرفته و مقرر شده بررسی‌های تکمیلی با حضور میدانی در استان انجام شود.

کسی به دنبال بلندمرتبه‌سازی در ناهارخوران نیست

معاون هماهنگی امور عمرانی استانداری گلستان، در گفت‌وگو با خبرنگاران اظهارکرد: توسعۀ عمودی در گرگان یک تصمیم فردی یا زودگذر نیست، بلکه بر اساس قوانین شورای عالی شهرسازی و معماری کشور پیش می‌رود.

سیدمهدی مهیایی افزود: آیین‌نامه‌های سراسری ارتفاع‌سازی برای اولین بار در سال ۱۳۹۷ ابلاغ و در سال ۱۳۹۹ به‌روزرسانی شد. در نسخۀ اصلاحی، استان‌های شمالی به دلیل کمبود زمین و لزوم صیانت از باغ‌ها و مزارع کشاورزی، مشمول مقررات ویژه‌ای شدند.وی با اشاره به طی شدن مراحل قانونی این طرح گفت: پروندۀ گرگان از کمیته‌های تخصصی، کمیسیون ماده ۵، کارگروه زیربنایی و شورای توسعه استان گذشته و هم‌اکنون برای اتخاذ تصمیم نهایی در انتظار نظر شورای عالی شهرسازی است.مهیایی افزایش نجومی بها‌ی زمین و واحدهای مسکونی در گرگان را دلیلی قانع‌کننده برای روی آوردن به رشد رو به بالا دانست و افزود: این روش می‌تواند مقداری از التهابات بازار مسکن را بکاهد.

معاون استاندار تأکید کرد: در مطالعات این پروژه، مواردی چون جهت وزش باد غالب، حریم رودخانه‌ها و آب‌های سطحی، مناطق تحت حفاظت محیط زیست، زمین‌های کشاورزی، پوشش گیاهی، مخاطرات زمین‌شناختی، گنجایش زیرساخت‌ها و مسائل زیست‌محیطی به طور کامل واکاوی شده است. وی ادعاهای مربوط به بسته شدن راه‌های جریان هوا یا افزایش آلودگی هوا را بی‌پشتوانه خواند و گفت: همین ضوابط در سطح ملی تصویب شده و همه نهادهای تخصصی آنها را تأیید کرده‌اند. مهیایی گفت: سه محدوده شامل بخش‌هایی از شرق گرگان، کمربندی محور طبیعت، و مسیرهایی از خیابان‌های صیاد شیرازی و ولیعصر (تا قبل از پل سیدمسعود) برای اجرای طرح در نظر گرفته شده و برخلاف برخی شایعات، هیچ‌کدام از این نقاط در جنگل‌های ناهارخوران قرار ندارند.

کریدور هوایی گرگان دغدغه اصلی محیط زیست است

مدیرکل حفاظت محیط‌زیست گلستان در گفت‌وگو با خبرنگار دانشجو اظهار کرد: موضوع احداث ساختمان‌های بلندمرتبه در برخی نقاط شهر در کارگروه‌های تخصصی و شورای عالی شهرسازی و معماری کشور مورد بررسی قرار گرفته، اما تاکنون به تصویب نهایی نرسیده است.

قدیر حسن‌زاده افزود: بر اساس آخرین پیگیری‌ها، طرح‌های پیشنهادی مطرح‌شده در این حوزه با ایرادها و ملاحظات کارشناسی مواجه بوده و در جلسات اخیر نیز بخشی از آن‌ها مورد موافقت قرار نگرفته است. وی گفت: مهم‌ترین دغدغه محیط‌زیست در این زمینه حفظ کریدور هوایی شهر گرگان است. در صورت توسعه بلندمرتبه‌سازی در برخی محورهای شهری، مسیر تبادل طبیعی هوا میان شهر و مناطق طبیعی بالادست دچار اختلال خواهد شد.حسن‌زاده ادامه داد: این کریدور هوایی نقش مهمی در تعدیل دمای شهر و تهویه طبیعی گرگان دارد و از عوامل مؤثر در برخورداری این شهر از شرایط اقلیمی مناسب در فصول مختلف سال به شمار می‌رود. قطع یا تضعیف این جریان طبیعی می‌تواند زمینه افزایش آلودگی هوا، تشدید پدیده وارونگی دما و افزایش مصرف انرژی را فراهم کند.

وی با اشاره به دیگر پیامدهای احتمالی اجرای پروژه‌های بلندمرتبه‌سازی بدون مطالعات جامع افزود: تأثیر بر فرسایش خاک، احتمال نشست زمین، فشار بر منابع آب و سایر پیامدهای زیست‌محیطی و زیرساختی از جمله موضوعاتی است که باید پیش از هرگونه تصمیم‌گیری به‌طور دقیق بررسی شود.مدیرکل حفاظت محیط‌زیست گلستان تأکید کرد: اجرای پروژه‌های عمرانی و شهری باید بر پایه مطالعات کارشناسی، ارزیابی‌های زیست‌محیطی و آینده‌نگری انجام شود تا از تحمیل هزینه‌های سنگین و جبران‌ناپذیر به شهر و شهروندان در سال‌های آینده جلوگیری شود.

بلندمرتبه‌سازی هزینه ساخت‌وساز را تعدیل می‌کند 

رئیس هیئت مدیره انجمن انبوه‌سازان استان گلستان در گفت‌وگو با خبرنگار دانشجو اظهار کرد: گسترش سطح شهر بدون توجه به تراکم جمعیتی، بار مالی سنگینی برای تأمین شبکه‌های زیرساختی مانند فاضلاب، معابر و توزیع برق ایجاد می‌کند، این هزینه‌ها در برخی مناطق به اندازه خود هزینه ساخت مسکن تمام می‌شود.سید محمد مرتضوی افزود: بلندمرتبه‌سازی هوشمند، راهکاری مؤثر برای کنترل قیمت تمام‌شده زمین در بافت‌های میانی شهر است؛ تجمیع قطعات ریزدانه و افزایش طبقات در محدوده‌های واجد ظرفیت خدماتی، از مهاجرت ساخت‌وساز به حریم شهر جلوگیری می‌کند.

این کارشناس حوزه مسکن با اشاره به الزامات فنی گفت: همه شهرهای استان توان تحمل برج‌سازی را ندارند. در گرگان و بخش‌هایی از گنبدکاووس که زیرساخت حمل‌ونقل و ایستگاه‌های پمپاژ آب در دسترس است، می‌توان از توسعه عمودی سود برد، اما در شهرهای کوچک‌تر، عدم تناسب بین هزینه سازه و قیمت فروش، توجیه اقتصادی طرح را از بین می‌برد.

بلندمرتبه‌سازی کلیدی‌ترین راهکار جبران کمبود زمین 

علی‌اصغر طهماسبی ، استاندار گلستان هم روزهای گذشته در نشست با علی نبیان، معاون وزیر راه و شهرسازی و مدیرعامل سازمان ملی زمین و مسکن، اظهار داشت: گلستان با داشتن توانمندی‌های بسیار در عرصه‌های گوناگون، هنوز با عقب‌افتادگی‌هایی تاریخی روبرو است و جبران این خلأ نیازمند تصمیم‌های کارساز و طرح‌های رو به توسعه می‌باشد.وی با اشاره به نبود زمین کافی در شهرهایی همچون گرگان افزود: کمبود اراضی مناسب در استان‌های شمالی به‌ویژه گلستان، پیشرفت پروژه‌های نهضت ملی مسکن، قانون حمایت از جوانی جمعیت و تأمین سرپناه برای ایثارگران را با دشواری روبه‌رو ساخته که برای عبور از آن باید راهکارهای عملی و درازمدت اندیشید.استاندار گلستان، بلندمرتبه‌سازی را یکی از کلیدی‌ترین راهکارهای جبران کمبود زمین در این خطه برشمرد و گفت: با موافقت رئیس‌جمهور برای اجرای این رویکرد در گلستان، بستر مناسبی برای تأمین مسکن متقاضیان فراهم آمده و انتظار می‌رود نهادهای ملی مسئول نیز با حمایت‌های خود، روند اجرای این طرح‌ها را شتاب دهند.پايان سخن آنکه ، جدال موافقان و مخالفان بلندمرتبه‌سازی در گرگان ما را به یک نقطهٔ اشتراک می‌رساند: شهر تشنهٔ راه حلی است که نه زمین‌های کشاورزی و جنگل‌های هیرکانی را قربانی کند، نه هویت و آرامش ساکنانش را. تورم افسارگسیختهٔ مسکن چاره را به نظر تنگ کرده، اما پاسخِ صرفاً کمی‌گرایانه، می‌تواند کیفیت زندگی را فدای کمبود فضا کند. موفقیت در این مسیر، نه در توقف مطلق و نه در شتابِ بی‌ضابطه، که در طراحی هوشمندانه، نظارت همه‌جانبه، احترام به بستر طبیعی و مشارکت شهروندان نهفته است. شاید آنچه گرگان امروز به آن نیاز دارد، نه انتخاب میان افقی یا عمودی، که خلق الگویی بومی از توسعۀ میان‌افزا و انسان‌محور است؛ الگویی که در آن آسمان، جنگل و زندگی همسایه‌ای صلح‌آمیز داشته باشند.