مسکن استیجاری در سایه عقب‌گرد نهضت ملی/ وزارت راه به جای عرضه زمین، اجاره‌داری را تبلیغ می‌کند

بحران مسکن امروز دیگر تنها یک مسئله اقتصادی نیست و در تهران و بسیاری از شهرها، به نشانه‌ای از فرسایش کیفیت زندگی و فروپاشی تدریجی طبقه متوسط تبدیل شده است. آمارها نشان می‌دهد سهم مسکن در سبد هزینه خانوارهای شهری، در برخی کلان‌شهرها به بیش از ۵۷ درصد رسیده و در مواردی، ۶۰ تا ۷۰ درصد درآمد ماهانه صرف اجاره‌بها می‌شود؛ وضعیتی که خانواده‌ها را به حاشیه شهرها، خانه‌های کوچک، واحدهای زیرسطح استاندارد و حتی سکونت اشتراکی سوق داده است. در چنین شرایطی، انتظار می‌رفت وزارت راه و شهرسازی با پایبندی به قانون جهش تولید مسکن و برنامه هفتم توسعه، حکمرانی زمین و واگذاری اراضی را محور سیاست خود قرار دهد؛ اما در عمل با تعلیق یا کند کردن سیاست‌های زمین‌محور و حرکت به سمت طرح‌های کم‌اثر و محدود مانند مسکن استیجاری، نه تنها مسیری برای کاهش سهم مسکن در سبد هزینه‌ها باز نکرده، بلکه بحران را به صورت ساختاری و مزمن‌تر تثبیت کرده است.

مسکن استیجاری؛ سیاست مکمل یا جایگزین قانون؟

مسکن استیجاری در ادبیات سیاست‌گذاری مسکن می‌تواند بخشی از پاسخ به نیاز گروه‌های کم‌درآمد باشد، اما وقتی به جای مکمل سیاست‌های زمین‌محور و ساخت انبوه، به سیاست اصلی وزارت راه و شهرسازی تبدیل می‌شود، عملا نقش جانشین قانون را بازی می‌کند. قانون جهش تولید مسکن و برنامه هفتم توسعه، به‌طور صریح بر الحاق اراضی، واگذاری زمین به مردم و ساخت سالانه حداقل یک میلیون واحد تاکید کرده‌اند، اما آنچه در میدان دیده می‌شود، توقف یا کندی جدی در اجرای این سیاست‌ها و در مقابل برجسته‌سازی رسانه‌ای طرح‌های استیجاری با مقیاس محدود است.  

وقتی وزارتخانه‌ای که متولی اجرای قانون است به جای پاسخ‌گویی درباره عقب‌ماندگی در تامین زمین و آمار ساخت و حجم تسهیلات، به نمایش چند پروژه مسکن استیجاری بسنده می‌کند، پیام روشن است که حکمرانی زمین کنار گذاشته شده و جای آن را سیاست‌های کوتاه‌برد تبلیغاتی گرفته است. این رویکرد نه بحران را حل می‌کند، نه اعتماد عمومی را.

سهم ۶۰ درصدی مسکن، زنگ خطر فراتر از اقتصاد خانوار 

آمارهای رسمی نشان می‌دهد سهم مسکن در سبد هزینه خانوارهای شهری طی چهار دهه، از حدود ۲۸ درصد به بیش از ۴۰ درصد رسیده و در تهران، از مرز ۵۷ درصد نیز عبور کرده است، به طوری که در برخی مناطق، اجاره ماهانه تا ۷۰ درصد درآمد خانواده را می‌بلعد. این یعنی مسکن خود به یک سبد کامل هزینه تبدیل شده و درعمل جا را برای هزینه‌های اساسی دیگر مانند تغذیه، سلامت و آموزش تنگ کرده است.  

در همین دوره، رشد هزینه مسکن از تورم عمومی و حتی تورم خوراکی‌ها و کالاهای بادوام جلو زده است. این وضعیت تنها یک عدد اقتصادی نیست، بلکه نشانه‌ای از تغییر سبک زندگی اجباری است؛ خانواده‌هایی که به حاشیه رانده می‌شوند، سکونت در واحدهای حداقلی، خانه‌های اشتراکی و کاهش شدید کیفیت زیست شهری. در چنین شرایطی، انتظار از وزارت راه و شهرسازی فقط راه‌اندازی چند پروژه استیجاری نیست، انتظار، کاهش واقعی سهم مسکن در سبد هزینه‌ها از طریق سیاست‌های جدی روی زمین و عرضه است.

حکمرانی زمین، حلقه‌ای که وزارت راه نادیده می‌گیرد 

نقطه مشترک بسیاری از کارشناسان این است که زمین، گلوگاه اصلی بحران مسکن است. در بسیاری از پروژه‌ها، سهم زمین از قیمت نهایی مسکن به ۵۰ تا ۷۰ درصد می‌رسد و تا زمانی که قیمت و نحوه تخصیص زمین کنترل نشود، هیچ سیاستی، حتی مسکن استیجاری، نمی‌تواند به شکل پایدار هزینه مسکن را کاهش دهد. با این حال، شواهد نشان می‌دهد بخش مهمی از مدیران فعلی وزارت راه و شهرسازی، نگاه مثبتی به توسعه افقی شهرها، الحاق اراضی و واگذاری زمین به مردم ندارند.  

وقتی در جریان تدوین برنامه هفتم توسعه، خود وزارت راه برای حذف تبصره افزایش ظرفیت سکونت کشور و محدود کردن سیاست الحاق زمین نامه می‌نویسد، به این معناست که مقاومت در برابر حکمرانی علمی زمین در سطح سیاست رسمی وزارتخانه قرار دارد. نتیجه روشن است؛ نهضت ملی مسکن با وقفه جدی مواجه می‌شود، بسیاری از پروژه‌ها آغاز نمی‌شود یا نیمه‌کاره می‌ماند و متقاضیان واجد شرایط، در نهایت یا از طرح انصراف می‌دهند یا دوباره به بازار آزاد و اجاره‌بهای افسارگسیخته بازمی‌گردند.

طرح‌های کوچک، بحران‌های بزرگ را جمع نمی‌کند 

مسکن استیجاری آن هم با اعداد محدود در بهترین حالت می‌تواند برای بخشی از خانوارها یک تخفیف موقت در اجاره‌بها ایجاد کند، در حالی که آمار متقاضیان فاقد مسکن و مستأجران تحت فشار، چند میلیون خانوار را شامل می‌شود. وقتی حجم ساخت و ظرفیت این طرح‌ها حتی به کسری از نیاز سالانه بازار نمی‌رسد، تبدیل کردن آن به محور اصلی سیاست یعنی نادیده گرفتن ابعاد واقعی بحران.  

وزارت راه و شهرسازی با تکیه بر چنین طرح‌هایی از پاسخ به چند پرسش اساسی فرار می‌کند؛ چرا رشد بخش مسکن منفی شده است؟ چرا هدف‌گذاری ساخت سالانه یک میلیون واحد محقق نشده است؟ چرا در تامین زمین برای طرح‌های حمایتی، این‌همه عقب‌ماندگی وجود دارد؟ و مهم‌تر از همه، چرا وزارتخانه‌ای که باید پرچم‌دار اجرای قانون جهش مسکن باشد، خود به مانع اجرای آن تبدیل شده است؟

بعد از جنگ، نیاز به تامین مالی واقعی نه پروژه‌های نمایشی 

شرایط پس از جنگ، اقتصاد کشور را با فشار مضاعف تأمین مالی روبه‌رو کرده است. در چنین وضعیتی، مسکن و زمین می‌توانند به اهرمی برای تأمین مالی هوشمند و پایدار تبدیل شوند؛ از طریق واگذاری هدفمند اراضی، جذب سرمایه بخش خصوصی، طراحی ابزارهای مالی مبتنی بر دارایی‌های ملکی و الزام بانک‌ها و نهادهای بزرگ به خروج از سفته‌بازی زمین و ورود به تامین مالی ساخت. این‌ها راه‌حل‌های سخت، اما واقعی است.  

در مقابل، طرح مسکن استیجاری، اگر بدون پشتوانه زمین ارزان، بدون اصلاح حکمرانی زمین و بدون ضابطه‌مند کردن بازار اجاره اجرا شود، نه به تامین مالی کشور کمک می‌کند، نه آزادی عمل بلندمدت برای برنامه‌ریزی مسکن ایجاد می‌کند. این طرح تنها منابع محدود عمومی را در قالب پروژه‌های کوچک و پراکنده قفل می‌کند و در نهایت، اثر آن در مقایسه با عمق بحران، ناچیز باقی می‌ماند.