شهرهای بیش از ۲۰۰ هزار نفر جمعیت، مشمول ضوابط عام بلندمرتبه‌سازی هستند

باشگاه خبرنگاران جوان - محمد سرلک، مدیرکل دفتر نظارت بر طرح‌های توسعه و عمران با تشریح ضوابط عام بلندمرتبه‌سازی، تازه‌ترین وضعیت تهیه و اجرای طرح‌های بلندمرتبه‌سازی در شهر‌های مختلف کشور را تشریح کرد و هدف از این ضوابط را ساماندهی ساخت‌وساز‌های بلندمرتبه و جلوگیری از تصمیم‌گیری‌های موردی و سلیقه‌ای عنوان کرد.

مدیرکل دفتر نظارت بر طرح‌های توسعه و عمران با اشاره به تصویب ضوابط عام بلندمرتبه‌سازی در شورای‌عالی شهرسازی و معماری در سال ۱۳۹۷ گفت: پیش از تصویب این ضوابط، در برخی طرح‌های جامع شهری مقرراتی برای بلندمرتبه‌سازی وجود داشت، اما عمدتا تصمیم‌گیری‌ها به صورت موردی و از طریق کمیسیون ماده ۵ انجام می‌شد. در شهر‌هایی مانند تهران، مشهد و تبریز نیز مجوز‌های بلندمرتبه‌سازی بدون برخورداری از معیار‌های یکسان و مشخص صادر می‌شد.

ساخت ساختمان‌های بلند در پهنه‌های مصوب امکانپذیر است

به گفته وی، پس از تصویب ضوابط عام بلندمرتبه‌سازی، مقرر شد، هر شهری که قصد توسعه بلندمرتبه را دارد، ابتدا ضرورت آن به تصویب شورای عالی شهرسازی و معماری برسد و سپس طرحی برای تعیین محور‌ها و پهنه‌های مجاز بلندمرتبه‌سازی تهیه و تصویب شود. بر این اساس، ساخت ساختمان‌های بلندمرتبه تنها در پهنه‌ها و محور‌های مصوب امکان‌پذیر خواهد بود و امکان ساخت بلندمرتبه در هر نقطه از شهر وجود ندارد.

این مقام مسئول افزود: شهر‌های دارای بیش از ۲۰۰ هزار نفر جمعیت، مراکز استان‌ها و همچنین شهر‌های استان‌های شمالی مشمول این ضوابط هستند و می‌توانند مطالعات مربوط به بلندمرتبه‌سازی را تهیه کنند. در این مطالعات، با بررسی مجموعه‌ای از عوامل سلبی و ایجابی، پهنه‌های مناسب برای توسعه بلندمرتبه تعیین می‌شود.

تشریح محدودیت‌های تعیین‌شده برای بلندمرتبه‌سازی

سرلک در تشریح محدودیت‌های تعیین‌شده برای بلندمرتبه‌سازی اظهار کرد: حریم گسل‌ها، حریم رودخانه‌ها، اماکن تاریخی، مراکز امنیتی و نظامی، مناطق دارای خطر فرونشست یا رانش زمین و همچنین حریم‌های هوایی از جمله محدوده‌هایی هستند که بلندمرتبه‌سازی در آنها ممنوع است.

شاخص‌های ایجابی در انتخاب پهنه‌های بلندمرتبه‌سازی

وی ادامه داد: در مقابل، دسترسی مناسب به شبکه حمل‌ونقل عمومی، نزدیکی به شبکه شریانی شهر و برخورداری از فضای سبز مناسب از مهم‌ترین شاخص‌های ایجابی در انتخاب پهنه‌های بلندمرتبه‌سازی محسوب می‌شوند.

این مقام مسئول با اشاره به اهمیت موضوع دید و منظر شهری گفت: یکی از محور‌های اصلی این ضوابط، حفظ مناظر طبیعی، تاریخی و محیط‌زیستی شهرهاست. به عنوان مثال، در شهر سنندج نباید بلندمرتبه‌سازی به گونه‌ای باشد که دید شهروندان به تپه‌های تاریخی محدود شود. در سایر شهر‌ها نیز ساختمان‌های بلندمرتبه نباید مانع بهره‌مندی شهروندان از مناظر شاخص شهری شوند.

امکان تهیه مطالعات بلندمرتبه‌سازی هم‌زمان با تهیه طرح جامع

وی همچنین درباره وضعیت اجرای این ضوابط در شهر‌های مختلف کشور توضیح داد: از زمان تصویب این مقررات، مقرر شد، شهر‌هایی که در حال تهیه طرح جامع هستند، مطالعات بلندمرتبه‌سازی را نیز هم‌زمان در قالب همان طرح انجام دهند. به همین دلیل، در برخی شهر‌ها مانند همدان، پهنه‌های بلندمرتبه در قالب طرح جامع پیش‌بینی شده است، هرچند ممکن است سند مستقل بلندمرتبه‌سازی برای آن شهر تهیه نشده باشد.

سرلک افزود: در شهر ارومیه نیز که طرح جامع آن در مراحل نهایی تصویب قرار دارد، موضوع بلندمرتبه‌سازی و تعیین پهنه‌های مربوطه مورد توجه قرار گرفته است.

این مقام مسئول با اشاره به تجربه شهر مشهد گفت: طرح بلندمرتبه‌سازی ناحیه جنوب‌غربی مشهد در شورای‌عالی شهرسازی و معماری به تصویب رسیده است. هرچند طرح مربوط به کل شهر مشهد به دلیل وجود دیدگاه‌های موافق و مخالف هنوز مراحل نهایی خود را طی نکرده است.

سند یکپارچه بلندمرتبه‌سازی مازندران در دست تهیه است

وی درباره استان‌های شمالی کشور نیز اظهار کرد: برای استان مازندران یک طرح یکپارچه استانی در دست تهیه است. با توجه به حساسیت‌های موجود در حوزه اراضی کشاورزی، محیط زیست، جنگل‌ها و همچنین تقاضای بالای ساخت‌وساز، تصمیم گرفته شد مطالعات بلندمرتبه‌سازی در مقیاس کل استان انجام شود تا محدوده‌های دارای ممنوعیت و همچنین پهنه‌های دارای ظرفیت توسعه به طور دقیق مشخص شوند.

به گفته وی، مطالعات اولیه این طرح در مازندران در مراحل پایانی قرار دارد و پیش‌بینی می‌شود طی یک تا دو ماه آینده نتایج اولیه آن ارائه شود.

انعقاد قرارداد تهیه سند بلندمرتبه‌سازی گیلان

مدیرکل دفتر نظارت بر طرح‌های توسعه و عمران گفت: در استان گیلان نیز قرارداد تهیه طرح مشابه منعقد شده و مطالعات آن آغاز شده است. در این استان، مطالعات مربوط به شهر‌های رشت و بندرانزلی انجام شده و پس از تصویب در استان، به کمیته فنی شورای عالی ارجاع شده است، اما هنوز در شورای عالی به تصویب نهایی نرسیده‌اند.

تصویب طرح بلندمرتبه‌سازی بندرعباس و سمنان

وی همچنین از تصویب طرح‌های بلندمرتبه‌سازی در شهر‌های بندرعباس، سمنان و سرخ رود خبر داد.

سند بلندمرتبه‌سازی تهران در دست بررسی است

وی درباره تهران، گفت: پیش‌تر مطالعاتی برای بلندمرتبه‌سازی تهران انجام و تصویب شده بود، اما شهرداری تهران آن مطالعات را نپذیرفت و خواستار تهیه طرح جدید شد. در حال حاضر طرح جدید در کمیته‌های فنی شورای عالی در حال بررسی است و تاکنون سه جلسه کارشناسی درباره آن برگزار شده است.

این مقام مسئول تاکید کرد: هنوز هیچ سند نهایی برای بلندمرتبه‌سازی تهران تصویب نشده و طرح موجود نیازمند اصلاحاتی است که باید از سوی مشاور انجام شود. پس از اعمال اصلاحات، موضوع مجددا در کمیته فنی بررسی خواهد شد.

وی درباره ظرفیت جمعیت‌پذیری تهران در طرح بلندمرتبه سازی، اظهار کرد: هدف اصلی افزایش جمعیت‌پذیری شهر نیست، بلکه تغییر الگوی ساخت‌وساز است. در برخی پهنه‌ها بلندمرتبه‌سازی با کاربری‌های غیرمسکونی پیش‌بینی شده تا بدون افزایش جمعیت، امکان توسعه خدمات شهری فراهم شود. در پهنه‌های مسکونی نیز هدف کاهش سطح اشغال و افزایش فضای باز از طریق افزایش ارتفاع ساختمان‌هاست.

سرلک افزود: شهرداری تهران و مشاور طرح معتقدند که اجرای طرح پیشنهادی موجب افزایش جمعیت‌پذیری شهر نخواهد شد، اما این موضوع هنوز برای کمیته فنی به طور کامل اثبات نشده و بررسی‌های کارشناسی ادامه دارد.

موافقت شورای‌عالی شهرسازی و معماری با کلیات طرح بلندمرتبه‌سازی گرگان

وی همچنین درباره شهر گرگان گفت: طرح بلندمرتبه‌سازی این شهر یک بار در شورای عالی مطرح شده و کلیات آن مورد تأیید قرار گرفته است، اما مقرر شده برخی محور‌ها و پهنه‌ها مورد بازنگری قرار گیرند.

تامین زیرساخت‌ها یکی از الزامات ضوابط عام بلندمرتبه‌سازی است

این مقام مسئول در پاسخ به انتقاد‌هایی مبنی بر عدم تناسب برخی پروژه‌های بلندمرتبه با ظرفیت زیرساختی شهر‌ها اظهار کرد: یکی از مهم‌ترین موضوعاتی که در ضوابط عام بلندمرتبه‌سازی مورد توجه قرار گرفته، تامین زیرساخت‌هاست. در این زمینه، دریافت نظر شرکت‌های خدمات‌رسان از جمله شرکت آب و فاضلاب، برق و گاز از الزامات فرآیند تصویب پهنه‌های بلندمرتبه است.

وی افزود: یکی از استعلام‌های اصلی در این حوزه از شرکت آب و فاضلاب دریافت می‌شود تا مشخص شود آیا ظرفیت لازم برای تأمین آب، دفع فاضلاب و سایر خدمات زیربنایی وجود دارد یا خیر. 

سرلک گفت: همچنین ظرفیت شبکه معابر و دسترسی‌های شهری نیز از شاخص‌های اصلی در شناسایی پهنه‌های بلندمرتبه به شمار می‌رود و در صورت نبود ظرفیت کافی، آن پهنه از فرآیند انتخاب حذف می‌شود.

وی با تاکید بر ضرورت شفاف‌سازی در حوزه بلندمرتبه‌سازی، گفت: تهیه اسناد بلندمرتبه‌سازی برای شهر‌ها سبب می‌شود شهروندان، سرمایه‌گذاران و مدیران شهری از قبل بدانند که کدام مناطق امکان توسعه بلندمرتبه دارند و با چه ضوابطی می‌توان در آنها ساخت‌وساز کرد. این موضوع ضمن کاهش تصمیم‌گیری‌های سلیقه‌ای، از ایجاد رانت جلوگیری کرده و امکان برنامه‌ریزی شفاف و مبتنی بر مطالعات کارشناسی را فراهم می‌کند.

وی خاطرنشان کرد: بلندمرتبه‌سازی نه پدیده‌ای کاملا مثبت و نه کاملا منفی است و ضرورت آن باید متناسب با شرایط هر شهر، ویژگی‌های اجتماعی و فرهنگی، محدودیت‌های توسعه افقی و نیاز‌های واقعی آن شهر مورد ارزیابی قرار گیرد. به همین دلیل، رویکرد وزارت راه و شهرسازی حرکت به سمت بلندمرتبه‌سازی مطالعه‌شده، هدفمند و مبتنی بر اسناد مصوب است و نه صدور مجوز‌های موردی برای تک‌پلاک‌ها.

منبع: وزارت راه و شهرسازی