بر اساس آمارهای اعلامشده، در حال حاضر مجموعا حدود ۳۲.۵ میلیون واحد مسکونی در کشور وجود دارد، در حالی که تعداد خانوارهای کشور حدود ۲۷.۱ میلیون خانوار عنوان شده است؛ به عبارتی، اختلاف بیش از پنج میلیون واحدی میان تعداد خانهها و خانوارهای کشور وجود دارد که در نگاه نخست از مازاد مسکن حکایت میکند.
اما آن سوی این آمار، تصویر متناقضی از دسترسی خانوارها به مسکن دیده میشود. علیرضا زاکانی، شهردار تهران، تعداد مستاجران پایتخت را ۵۱ درصد اعلام کرده: یعنی در تهران تعداد خانوارهای مستاجر حتی از مالکان بیشتر شده است. از سوی دیگر، فشار اقتصادی و افت قدرت خرید مسکن شرایطی را رقم زده که برخی خانوارها ناچار به سکونت مشترک زیر یک سقف شدهاند.
تناقض پیش آمده، این پرسش را مطرح میکند که اگر در برابر ۲۷.۱ میلیون خانوار در کشور حدود ۳۲.۵ میلیون واحد مسکونی وجود دارد، چرا هر خانوار به یک واحد مسکونی دسترسی ندارد و بحران مسکن همچنان پابرجاست؟ آمار تراکم یک خانوار در هر واحد مسکونی با مشاهدات همخوانی ندارد
فردین یزدانی، کارشناس اقتصاد مسکن در گفتوگو با تجارتنیوز مطرح کرد: «من فکر نمیکنم این آمار که تراکم خانوار در واحد مسکونی به عدد یک رسیده، درست باشد. اگر این عدد را بپذیریم، در واقع به این معناست که جدا از خانههای خالی، در تمام واحدهای مسکونی اشغالشده فقط یک خانوار زندگی میکند و هیچ واحدی وجود ندارد که دو خانوار در آن سکونت داشته باشند.»
او در ادامه بیان کرد: «بعید میدانم چنین آماری درست باشد. مشاهدات نیز این موضوع را تایید نمیکند؛ اگر به مناطق حاشیهنشین مراجعه کنید، موارد نقض این ادعا بهوضوح مشاهده میشود. بنابراین این آمار بهعقیده من کاملا غلط است و بهنظر میرسد با هدف سیاسی مطرح شده باشد.» از لحاظ فیزیکی با کمبود جدی مسکن مواجه نیستیم
یزدانی در پاسخ به این پرسش که منظور از کمبود مسکن چیست، گفت: «اگر منظور کمبود فیزیکی مسکن باشد و خانههای خالی را نیز به واحدهای تحت سکونت اضافه و مجموع آنها را با تعداد خانوارها مقایسه کنیم، این گزاره درست است که از لحاظ فیزیکی با کمبود جدی مسکن مواجه نیستیم. یعنی اگر حجم موجودی مسکن را با تعداد خانوارها مقایسه کنیم، کمبود جدی به چشم نمیخورد.»
او افزود: «اما ممکن است این پرسش مطرح شود که اگر از نظر فیزیکی کمبود مسکن نداریم، پس چرا با بحران مسکن مواجه هستیم؟ دلیل آن این است که بخشی از خانههای خالی براساس الگویی ساخته شدهاند که متناسب با توان مالی و قدرت خرید خانوارها نیست. در نتیجه، بخش مهمی از خانوارها قادر به تامین مسکن مورد نیاز خود نیستند.» خانوارها قدرت خرید مسکن را از دست دادهاند
این کارشناس اقتصاد مسکن با اشاره به نبود تناسب میان قیمت واحدهای مسکونی و قدرت خرید خانوارها اظهار کرد: «مساله اصلی این است که خانوارها اصولا قدرت خرید خود را از دست دادهاند؛ چه برسد به اینکه بخش مهمی از واحدهای مسکونی نیز با کیفیت و استانداردی ساخته شدهاند که قیمت آنها فراتر از توان خرید معمول خانوارهاست. بنابراین، مشکل اصلی در استطاعتپذیری مسکن است، نه صرفا در فرآیند ساختوساز.» سیاستهای صرفا سمت عرضه جوابگوی مساله مسکن نیستند
یزدانی با اشاره به نقش تقاضای موثر در شکلگیری ساختوساز بیان کرد: «اگر سازوکار بازار ساختوساز را در نظر بگیریم که عمدتا متکی بر بخش خصوصی است، هرگاه تقاضای موثر و توان مالی خانوار وجود داشته باشد، ساختوساز نیز بهصورت خودکار شکل میگیرد. نتیجهای که از این وضعیت میتوان گرفت این است که سیاستهای صرفا سمت عرضه و توسعه ساختوساز، سیاستهایی نیستند که بتوانند بهتنهایی جوابگوی مساله مسکن باشند.» بسیاری از خانوارها توان مالی خرید مسکن را ندارند
این کارشناس اقتصاد مسکن با اشاره به اینکه کشور از نظر فیزیکی با کمبود جدی مسکن مواجه نیست، گفت: «اما مساله این است که بودجه خانوارها به اندازهای تضعیف شده که جز برخی سکونتگاهها و خانههایی با استاندارد بسیار پایین، بسیاری از خانوارها اصولا قادر نیستند با توان مالی خود مسکن خریداری کنند.»
او در ادامه با تاکید بر تداوم بحران فقر بیان کرد: «در سالهای اخیر نیز به دلیل تداوم بحران فقر، بخشی از خانوارها حتی در تامین هزینه اجاره مسکن نیز با مشکل مواجه شدهاند.» ادعای کمبود چند میلیون واحد مسکونی کارشناسی نیست
در سالهای اخیر برخی انبوهسازان از کمبود چند میلیون واحد مسکونی در کشور صحبت میکنند. دولت نیز بارها به این موضوع اشاره کرده و حتی ساخت سالانه یک میلیون واحد مسکونی مطرح شده است. اما این ارقام تا چه اندازه با نیاز واقعی کشور همخوانی دارد؟
یزدانی در پاسخ به این پرسش گفت: «اینکه انبوهسازان میگویند ما یک میلیون یا چند میلیون واحد کمبود مسکن داریم، از نظر من حرف کارشناسی نیست. این سخنان را میتوان در چارچوب منافع آنها ارزیابی کرد؛ به این معنا که تمایل دارند منابع مالی به سمت ساختوساز سوق پیدا کند و از این جهت بهرهمند شوند.»
او ادامه داد: «اینکه دولتها نیز اعلام کردهاند کشور به ساخت تعداد مشخصی واحد مسکونی نیاز دارد، بیشتر شعاری سیاسی است تا یک گزاره کارشناسی. اصولا اگر وضعیت درآمدی خانوارها مناسب باشد، نیازی نیست کسی تعیین کند چه تعداد مسکن ساخته شود.» اگر خانوار استطاعت مالی داشته باشد، ساختوساز بهصورت خودکار شکل میگیرد
یزدانی با بیان اینکه توان مالی خانوار و وجود تقاضای موثر، محرک ساختوساز است، توضیح داد: «اگر خانوار استطاعت مالی داشته باشد و تقاضای موثر در بازار وجود داشته باشد، جریان ساختوساز بهصورت خودکار شکل میگیرد. بنابراین، این نوع اظهارات را چندان کارشناسی نمیدانم و بیشتر میتوان آنها را براساس منافع اقتصادی و سیاسی تفسیر کرد.» نمیتوان عملکرد همه دولتها در حوزه مسکن را یکسان ارزیابی کرد
یزدانی در پاسخ به این سوال که آیا دولتها طی سالهای گذشته مساله مسکن در ایران را اشتباه تشخیص دادهاند، اظهار کرد: «نمیتوان درباره همه دولتها یک قضاوت کلی داشت. من درباره شرایط فعلی صحبت میکنم. برای مثال، در مقاطعی مانند دهه ۷۰ حتی با کمبود تولید مسکن نیز مواجه بودیم. بنابراین نمیتوان عملکرد تمام دولتها و همه دورهها را یکسان ارزیابی کرد.»
او افزود: «با این حال، یک تمایل ساختاری وجود داشته که میتواند دلایل اقتصاد سیاسی نیز داشته باشد؛ اینکه سیاستگذار بیشتر به سمت تقویت عرضه حرکت کند تا تقویت تقاضا. البته در برخی دولتها سیاستهایی برای تقویت سمت تقاضا نیز اجرا شده است و نمیتوان این موضوع را به تمام دورهها تعمیم داد.» راهکار حل بحران مسکن، رشد اقتصادی و تقویت درآمد خانوارهاست
این کارشناس اقتصاد مسکن درباره راهکارهای کاهش بحران بازار مسکن توضیح داد: «راهکار اصلی، رشد اقتصادی و تقویت درآمد خانوارهاست. البته این راهکار یک سیاست مسکنی نیست، بلکه به حوزه اقتصاد کلان مربوط میشود. در بخش مسکن نیز اگر بخواهیم بهطور مشخص درباره راهکار صحبت کنیم، باید سمت تقاضا و استطاعت خانوار تقویت شود؛ اما تحقق آن نیز در نهایت وابسته به شرایط اقتصاد کلان است.»
گزارشهای بیشتر را در صفحه مسکن بخوانید.
