شکاف های ساختاری در بازارهای جهانی مسکن

اوضاع و احوال بازار مسکن در سراسر جهان و به ویژه در کشور آمریکا, همچنان بحرانی است

اوضاع و احوال بازار مسکن در سراسر جهان و به ویژه در کشور آمریکا، همچنان بحرانی است. تاکنون بدبین ها فقط به این اکتفا می کردند که همه جا جار بزنند "پایان نزدیک است"، اما اکنون یک سایت اینترنتی برای اعلان مواضع خود تاسیس کرده اند و پیش بینی های شوم آنان نیز دیگر صرفاً یک مشت عدد و رقم نیست - به ویژه درمورد بازار مسکن - گواه اینکه مشکل مسکن همه را گرفتار کرده است را هم می توان در میزگرد نظرات پایگاه اینترنتی WWW.globahouse pricecrash.com یافت. در این میزگرد بیش از ۱۴ هزار موضوع مطرح شده و بیش از ۱۷۱ هزار اظهارنظر درج شده است (اسم این پایگاه اینترنتی "بحران جهانی قیمت مسکن" است).

اما شاخص های بین المللی قیمت مسکن (جدول فوق) نشان می دهد، سقوطی هم اگر در قیمت مسکن رخ داده باشد، به هیچ وجه یک عارضه جهانی نیست. تنها پنج کشور دچار عارضه سقوط سالانه قیمت مسکن بوده اند که در دو کشور از این جمع نیز – ژاپن و آلمان - نزدیک به یک دهه است که بر بازار مسکن حکمفرما است.

این تصویر امیدبخش می تواند بازتاب تحلیل ارقام سالانه، به جای آمارهای ماهانه باشد. به ویژه اینکه بحران وام و اعتبار و درنتیجه دشوارشدن دریافت وام های رهنی، درحال حاضر نیز اثر منفی خود را بر تقاضای مسکن در اروپا و آمریکا می گذارد. ازاین رو به راحتی می توان ادعا کرد آمارهای دوره شش ماهه گذشته کمتر امیدبخش بوده اند.

اما در این میان بعضی از بازارها، آشکارا عملکرد خوبی نشان داده اند، حتی با وجود نااطمینانی فزاینده ای که اخیراً بر آنها حکمفرما شده است. سنگاپور و هنگ کنگ از اقتصاد پررونق آسیا که موجب روی آوردن بسیاری از شرکت های چندملیتی و گشایش شعبه در این دو مرکز شده، منتفع شده اند. یک بررسی توسط سازمان املاک و مستغلات DTZ (نام کامل: DTZ Debenham Tie Leung) نشان می دهد سال گذشته تعداد خانه های خریداری شده توسط خارجیان در سنگاپور، ۷۱ درصد جهش داشته است. به علاوه، هم سنگاپور و هم هنگ کنگ نرخ های ارز خود را درمقابل دلار آمریکا تنظیم می کنند. ازاین رو این دو کشور سیاست های پولی آمریکا را وارد می کنند، سیاست هایی که ممکن است در قیاس با شرایط داخلی این دو کشور، بسیار تساهل آمیز باشند. درنتیجه، باتوجه به هزینه واقعی پایین تر تامین مالی، انگیزه خرید املاک و مستغلات شدیدتر است.

به طور مشابه در بازار مسکن اسپانیا و ایرلند نیز احتمالاً به علت مجاورت اقتصادهای این دو کشور با ناحیه یورو بود که در سال های آغازین دهه جاری شاهد رونق بودیم، اقتصادهای هیچ یک از این دو کشور به تنهایی آنقدر بزرگ نیستند که نرخ های رشد یا تورم را در سطح اروپا تعیین کنند. اما درنتیجه سیاست مالی "تک سایز" اتحادیه اروپا، نرخ های بهره در هر دوی این کشورها در سطح پایینی وضع شدند.

با اینکه در برهه هایی قیمت های مسکن در ایرلند سقوط می کردند، اما در اسپانیا آمار موجود نشان دهنده افزایش های کوچک سالانه هستند. با این حال جولین کالو از بارکلینر کاپیتال معتقد است این افزایش های سالانه می تواند ناشی از شیوه محاسبه و استخراج آمارها باشد؛ آمارها نه به قیمت های بازار، بلکه به ارزیابان قیمت – که ممکن است در برآورد محتاط باشند – بستگی دارند. حتی رقم ۸/۳ درصدی ما هم نشان دهنده یک کاهش واقعی است، چون نرخ تورم ۲/۴ درصد است.

اسپانیا و ایرلند اقتصادهایی تحت تاثیر مسکن شمرده می شوند. با توجه به آمارهای گلدمن ساکس، اشتغال در حوزه های ساخت و ساز مسکن در هر دوی این کشورها ۱۳ درصد از کل مشاغل بخش خصوصی را در انتهای سال گذشته به خود اختصاص می داد. این رقم را با ۹ درصد آمریکا و ۵ درصد آلمان مقایسه کنید. به علاوه سرمایه گذاری اسمی در بخش مسکن نیز در ایرلند ۱۱ درصد، در اسپانیا ۹ درصد و درمقابل در آمریکا ۶ درصد تولید ناخالص داخلی را تشکیل می دهد.

این وضعیت موجب مازاد عرضه شده است. طی دهه گذشته بیش از ۴ میلیون واحد مسکونی در اسپانیا ساخته شده است، این آماری است که انجمن سلطنتی ارزیابان خبره بریتانیا ارائه می کنند. ارزیابی این انجمن درمورد املاک و مستغلات اروپا، نشان می دهد تعداد خانه هایی که طی سال گذشته در اسپانیا ساخته شده است بسیار بیشتر از رقمی است که یک بازار باثبات نیاز دارد، چه رسد به بازاری درحال رکود.

این مازاد عرضه در هیچ جا به اندازه منطقه سسنا که تنها با نیم ساعت رانندگی از میان دشت های خشک کاستیل می توان از مادرید به آنجا رسید، بارز نیست.

فرانسیسکو هرناندو با نام مستعار "ال پوچرو" یا "آقای درینز"، مجوز سازمان برنامه ریزی را برای ساخت ۵۰۰/۱۳ خانه جدید (یعنی یکی از بزرگ ترین مجتمع های مسکونی در اسپانیا) را گرفته است. اما به گفته رسانه های اسپانیا، از این تعداد تنها ۲۵۰۰ واحد فروخته شده و تنها ۷۵۰ نفر در این مجتمع اسکان یافته اند.

با افزایش تعداد وام های بلاوصول، بانک های اسپانیایی هم مثل سایر کشورها، شرایط وام های رهنی را دشوار کرده اند. طبق آمارهای انستیتوی ملی آمار، تعداد فروش در ماه فوریه نسبت به ماه مشابه سال گذشته ۴/۲۴ درصد کاهش نشان می دهد.

بازار مسکن هر دو کشور اسپانیا و ایرلند شباهت هایی با بازار مسکن آمریکا دارد. طبق آمار کاپیتال اکونومیکس تعداد خانه های فروش نرفته در آمریکا در بالاترین سطح خود طی بیست سال اخیر بوده است. این یعنی نرخ کاهش قیمت، فزاینده و شتابان بوده است.

بریتانیا تا حدودی استثنا است. درحالی که طی سال های ۱۹۹۶ تا ۲۰۰۶ ساخت وساز در اسپانیا ۱۸۷ درصد و در ایرلند ۱۷۷ درصد افزایش نشان می دهد، در بریتانیا نرخ رشد ساخت وساز تنها ۱۲ درصد است. محدودیت های برنامه ریزی به معنای ساخت خانه های کمتری بوده اند (هرچند ساخت سوداگرانه آپارتمان افزایش یافته است) که این می تواند توضیحی برای دوبرابر شدن قیمت واقعی مسکن در این کشور از سال ۱۹۹۹ تاکنون نیز باشد.

ممکن است عده ای اینگونه تفسیر کنند که در بریتانیا، افت قیمت مسکن نسبت به بازارهای دیگر بسیار نامحتمل تر است. اما بدون شک خریداران بالقوه از تغییر نگرش وام دهندگان شگفت زده خواهند شد. برای دریافت وام مسکن، گذاشتن سپرده قابل توجهی نزد بانک الزامی است. به نظر اد استانسفیلد از کپیتال اکونومیکس ممکن است قیمت ها حداقل ۲۰ درصد افت کنند.

دو بازار در معرض خطر دیگر عبارتند از استرالیا و نیوزیلند. هر دو این کشورها از رشد قیمت کالاهای اساسی منتفع شده اند و شاهد افزایش اشتغال در بخش های مرتبط با ساختمان نیز بوده اند. بانک های مرکزی این دو کشور نیز با سیاست پولی انقباضی به این وضعیت واکنش نشان داده اند؛ آخرین باری که نرخ های بهره در هریک از دو کشور کاهش یافته، بیش از چهار سال پیش بوده است.

از ۱۹۹۷ به بعد قیمت مسکن در استرالیا و نیوزیلند رشد سریع تری داشته است، اما گلدمن ساکس معتقد است بازار مسکن در نیوزیلند آسیب پذیرتر است. در مقایسه با سه ماهه آخر ۱۹۹۹، اکنون قیمت های مسکن در نیوزیلند ۸۲ درصد بالاتر است و در مقایسه با درآمد خانوار نیز ۷۰ درصد بیشتر رشد کرده اند و این یعنی بالاترین نرخ رشد در میان کشورهای بررسی شده در مطالعه گلدمن ساکس.

تضعیف قیمت مسکن اگر بیش از این گسترش یابد؛ ممکن است پیامدهای جدی اقتصادی را به همراه داشته باشد. اکنون بحث های فراوانی راجع به اندازه و اهمیت "اثر ثروت" (ناشی از قیمت های بالاتر مسکن) بر تقاضای مصرف کننده مطرح است.

اما در شرایطی که قیمت آجر و ملات رو به سقوط به نظر می رسد و درعین حال قیمت سوخت و موادغذایی درحال اوج گیری است، اثر ثروت نمی تواند کمک چندانی برای ثبات اقتصادی باشد.

آرش اسلامی