تاثیر بحران جهانی بر بازار مسکن آمریکا

دهه جاری شاهد رشد حباب گونه ارزش دارایی ها به خصوص قیمت مسکن در سطح جهان بوده است

دهه جاری شاهد رشد حباب گونه ارزش دارایی ها به خصوص قیمت مسکن در سطح جهان بوده است. پایین نگه داشتن بیش از اندازه و طویل المدت نرخ بهره از سوی بانک مرکزی امریکا پس از ۱۱ سپتامبر ۲۰۰۱ و سقوط بازار سهام در هفت سال گذشته، گرچه باعث رونق اقتصادی و بهبود بازار شد، اما در بروز بحران فعلی نیز بی تاثیر نبود.

طی این مدت، بانک های سرمایه گذاری نیز با استفاده بی رویه از ابزارهای مالی نوین، کوشیدند سهم خود را در بازار اوراق بهادار و مشتقات آن افزایش دهند.

این ابزار با جمع آوری یک گروه بزرگ از وام ها سعی در بازتوزیع ریسک ناشی از این وام ها به نسبت تقاضای سرمایه گذار می کنند.

بر اساس این گزارش،این کار با استفاده از داده ها و پیش فرض های آماری انجام می شود و محصول آن اوراق بهاداری است که در خیلی از موارد تا ۷۰ درصد مبلغ کل وام ها معادل ریسک بسیار پایین موسوم به AAA و هم رده با اوراق قرضه دولتی امریکا عرضه می شود.

با گذشت چند سال از معرفی گسترده این اوراق و خو گرفتن سرمایه گذاران به این ابزار هم با بازپرداخت به موقع وام ها در دوران رونق و رشد اقتصادی نرخ بهره این اوراق به مرور زمان کاهش یافت و به بانک ها این امکان را داد که نرخ وام های خود را به موازات آن کاهش دهند.

بر اساس این گزارش، کاهش نرخ وام های بانکی همراه با نرخ بهره پایین بانک مرکزی امریکا باعث شد خرید دارایی ها از جمله مسکن آسان تر شود و با توجه به افزایش تقاضا، قیمت آنها افزایش یابد و منحنی ارزش مسکن در امریکا پس از کسر عوارض تورم، افزایش سرسام آوری در دهه گذشته داشته است.

همچنین افزایش قیمت مسکن باعث احساس امنیت مالی بیشتر نزد مالکان خانه و در نتیجه مصرف بیشتر و تحریک رشد اقتصادی شد و به این دلیل، بانک مرکزی امریکا و نهادهای قانونگذاری آن کشور از این روند راضی بودند و کاری در جهت متوقف یا معکوس کردن آن نمی کردند.

همچنین این روند در انگلستان، اسپانیا و کشورهای غربی دیگر نیز تکرار شد.

بر اساس این گزارش، گرچه مدل های مالی مورد استفاده از لحاظ تئوریک غلط نیستند، اما داده های آماری مورد استفاده در این مدل ها مربوط به بازه زمانی ۲۰ سال گذشته تا حال هستند و این بازه از لحاظ اقتصاد و بازار مسکن بازه یی طلایی به حساب می آید و استفاده از این اطلاعات برای مدل سازی، نتیجه یی بیش از حد خوشبینانه به همراه خواهد داشت.

در همین راستا مشکل دیگری که این ابزار مالی به وجود می آورند، این است که بانک ها با استفاده از این ابزار ریسک وام های اعطایی خود را به سایر سرمایه گذاران واگذار می کنند و این کار گرچه باعث آزاد شدن منابع بانکی برای اعطای وام های بعدی می شود، اما باعث از بین رفتن روحیه مسوولیت پذیری بانک ها در قبال وام های اعطایی می شود و بانک ها می دانند که ریسک وام اعطایی را به شخص ثالثی خواهند فروخت و در این صورت دقت لازم را در بررسی شرایط وام گیرنده به عمل نخواهند آورد.

همچنین به دلیل ورود دو موسسه وابسته به دولت امریکا به وام های مسکن پرریسک جهت حمایت از متقاضیان کم درآمد مسکن، افراد بیشتری به مرور زمان بدون امکان بازپرداخت وام مسکن دریافت کردند.

بر اساس این گزارش،در سال گذشته با افزایش تعداد افرادی که از عهده بازپرداخت وام شان بر نمی آمدند، مشکل مفروضات غلط ابزارهای مالی مورد استفاده برملا شد و بر قیمت اوراق بهادار بازار تاثیر مهیبی گذاشت و کاهش ارزش این اوراق منجر به ضرردهی بسیاری از بانک های عمده شده است و در نتیجه عدم اطلاع بانک های مختلف از وضعیت مالی یکدیگر، بانک ها نسبت به وام دادن به یکدیگر بی میل شده اند و لذا نقدینگی بازار از میان رفته است.

در همین راستا، در این محیط، بسیاری از بانک ها بدون دسترسی به نقدینگی مورد نیاز، در برآورده کردن تعهدات خود دچار مشکل شده اند.

به علاوه، بانک ها که عادت به فروش وام های اعطایی در مدت کوتاهی کرده بودند، توانایی این کار را از دست داده اند و در نتیجه در اعطای وام های جدید به مشکل برخورده اند و سیکل عدم اعطای وام و پایین رفتن ارزش دارایی ها منجمله مسکن، پتانسیل کشاندن اقتصاد کشورهای توسعه یافته را به یک دوره رکورد طولانی مدت داراست.

همچنین با توجه به جهانی شدن و یکپارچگی نسبی بازارهای مالی، تاثیر این رکود بر اکثر کشورهای دنیا مشهود خواهد بود به طور مثال، بازار سهام روسیه افت به مراتب شدیدتری را نسبت به بازار سهام امریکا تجربه کرده است.

بر اساس این گزارش، ترس از دوران رکود طولانی، کشورهای غربی را به واکنش سریع و متحدالشکل واداشته است و پس از ورشکستگی یک بانک عظیم امریکایی و هرج و مرجی که در بازار مالی به این دلیل ایجاد شد کشورهای غربی دیگر رمق تحمل عوارض ورشکستگی یک بانک دیگر را نخواهند داشت.

به این دلیل و در اقدامی متحد، اکثر کشورهای غربی با تزریق سرمایه در بانک های بزرگ خود به سهامدار اصلی این بانک ها تبدیل شده اند و در حقیقت سیستم بانکداری غربی نیمه ملی شده است.

بر اساس این گزارش، بحران فعلی جزء عمیق ترین بحران های تجربه شده در صد سال گذشته است و گرچه شدت این بحران لاجرم بستگی به اصول بنیادین اقتصادی دارد، اما احساسات بازار و بدبینی یا خوشبینی بازارهای مالی نقش عظیمی در تحولات آتی بازی می کنند و به همین سبب است که دولت ها با کمک به بانک ها و جلوگیری از سقوط بیش از پیش بازار مسکن سعی دارند بدبینی بازارهای مالی را کاهش دهند و بازارها را از حالت وحشت و اضطراب خارج کنند.