پرسش و پاسخ درباره اجاره

اگر بین موجر و مستأجر اجاره نامه تنظیم شده باشد میزان اجاره بها همان است که در اجاره نامه قید شده و چنانچه اجاره نامه ای تنظیم نشده باشد مبلغ اجاره به میزانی است که طرفین تراضی …

اگر بین موجر و مستأجر اجاره نامه تنظیم شده باشد میزان اجاره بها همان است که در اجاره نامه قید شده و چنانچه اجاره نامه ای تنظیم نشده باشد مبلغ اجاره به میزانی است که طرفین تراضی کرده اند یا در عمل پرداخت می شود و چنانچه میزان اجاره بها تعیین نشده باشد مطابق مقررات قانون روابط موجر و مستأجر مصوب سال ۱۳۵۶ اجاره بها به نرخ معادله روز تعیین می شود. در این زمینه چند سؤال مطرح است:

پرسش:

آیا مبلغ اجاره بهای تعیین شده در اجاره نامه قابل افزایش یا کاهش است

ـ پاسخ: هم موجر و هم مستأجر حق دارند در برابر نوسانات قیمت بازار و هزینه های روزمره درخواست تجدیدنظر نسبت به میزان اجاره بها را بنمایند به شرط آن که اولاً: مدت اجاره پایان یافته باشد. ثانیاً: از تاریخ استفاده مستأجر از عین مستأجره یا از تاریخ مقرر در حکم قطعی دادگاه درخصوص تعیین یا تعدیل اجاره بها سه سال تمام گذشته باشد.

پرسش:

دادگاه چگونه اجاره بها را تعدیل می کند (افزایش یا کاهش)

پاسخ: در این خصوص دادگاه از نظر کارشناس استفاده می کند و کارشناس نیز به نرخ عادله روز اجاره بها را تعدیل می کند. حکم دادگاه درخصوص تعدیل اجاره بها قطعی و غیرقابل تجدیدنظر است.

پرسش:

برای تعدیل اجاره بها موجر یا مستأجر به کدام دادگاه باید مراجعه کنند و چه تشریفاتی باید رعایت شود

ـ پاسخ: چه موجر و چه مستأجر برای درخواست تعدیل اجاره بها باید به دادگاه محل وقوع عین مستأجره دادخواست بدهند به این درخواست خود کپی مصدق اجاره نامه را (در مواردی که اجاره نامه تنظیم شده باشد) ضمیمه کنند و در مواردی که اجاره نامه بین طرفین تنظیم نشد، معمولاً با انجام تحقیقات محلی و یا استماع شهادت گواهان می توان رابطه استیجاری و نیز زمان پایان اجاره و ‎/‎/‎/ را به دست آورد. دعوی تعدیل اجاره بها نیز از جمله دعاوی غیرمالی است که هزینه آن ۵۰۰۰ ریال می باشد.

پرسش:

اگر در اجاره نامه قید شده باشد که موجر حق درخواست تعدیل اجاره بها را در پایان مدت اجاره ندارد، صحیح است

ـ پاسخ: توافق نسبت به عدم افزایش اجاره بها و نیز کاهش آن به صورتی که موجر یا مستأجر نتواند به استناد ترقی یا تنزل هزینه زندگی درخواست تجدیدنظر نسبت به میزان اجاره بها را بنماید صحیح نیست و دادگاه به این شرط ترتیب اثر نخواهد داد.

پرسش:

نحوه پرداخت اجاره بها چگونه است

ـ پاسخ: مستأجر مکلف است درموعد معین در اجاره نامه اجاره بها را بپردازد و اگر مدت اجاره پایان یافته باشد مستأجر باید معادل همان مبلغی که قبل از پایان مدت اجاره پرداخت می کرده به موجر بپردازد در هر صورت پرداخت اجاره بها هر ماه جاری ظرف ۱۰ روز به موجر یا نماینده قانونی او باید صورت گیرد و اگر بین طرفین اجاره نامه ای در بین نباشد اجاره بها باید به میزانی که بین موجر و مستأجر مقرر یا عملی شده، پرداخت شود.

پرسش:

اگر موجر از دریافت اجاره بها خودداری کرد مستأجر چه وظیفه ای دارد

ـ پاسخ: در این حالت اجاره بها در صندوق ثبت و یا بانکی که از طرف سازمان ثبت اسناد و املاک تعیین می شود سپرده خواهد شد و مستأجر قبض رسید را اگر اجاره نامه رسمی است به دفترخانه تنظیم کننده سند اجاره و اگر اجاره نامه عادی بود یا اجاره نامه ای در بین نبود آن را با تعیین محل اقامت موجر به یکی از دفاتر رسمی نزدیک ملک تسلیم و رسید دریافت کند و دفترخانه هم ظرف ۱۰ روز به وسیله اداره ثبت محل مراتب را به موجر یا نماینده قانونی او اخطار می کند تا برای دریافت وجه پرداخت شده توسط مستأجر به دفترخانه مزبور مراجعه کند.

پرسش:

اگر بین موجر و مستأجر سند اجاره تنظیم نشده باشد و یا هنگامی که بین آنها اجاره نامه تنظیم شده ولی مدت آن پایان یافته چه باید کرد

ـ پاسخ: هنگامی که بین موجر و مستأجر یا کسی که ملک را به عنوان مستأجر در تصرف دارد اجاره نامه تنظیم نشده باشد و یا اگر تنظیم شده مدت آن پایان یافته و طرفین درخصوص تنظیم اجاره نامه یا تعیین اجاره بها و شرایط آن اختلاف داشته باشند هر یک می تواند برای تعیین اجاره بها و تنظیم اجاره نامه به دادگاه مراجعه کند. دادگاه شرایط اجاره نامه جدید را طبق شرایط مرسوم و متعارف در اجاره نامه ها و شرایط مندرج در اجاره نامه سابق در صورتی که قبلاً اجاره نامه تنظیم شده باشد با رعایت مقررات این قانون تعیین خواهد کرد و پس از قطعیت حکم دادگاه طرفین مکلفند ظرف یک ماه برابر آن چه که در حکم دادگاه آمده اجاره نامه تنظیم کنند و اگر در این مدت اجاره نامه تنظیم نشود به درخواست یکی از طرفین دادگاه رونوشت حکم را جهت تنظیم اجاره نامه به دفتر اسناد رسمی ابلاغ و به طرفین اخطار می کند که در روز و ساعت معین برای امضای اجاره نامه در دفترخانه حاضر شوند. هرگاه موجر حاضر به امضای اجاره نامه نشود، نماینده دادگاه اجاره نامه را به مدت یک سال از طرف او امضا خواهد کرد و اگر مستأجر تا ۱۵ روز از تاریخ تعیین شده حاضر به امضا نشود و عذر موجهی هم نداشته باشد دادگاه بادرخواست موجر حکم به تخلیه عین مستأجره صادر می کند.

اداره آموزش های مردمی معاونت آموزش قوه قضائیه