قوانین زندگی آپارتمان نشینی

نحوه تعیین شارژ, استفاده از فضا های مشاع و خصوصی در مجتمع های مسکونی

● مدیر ساختمان را چگونه انتخاب کنیم؟

ساکنان مجتمع‌های مسکونی معمولا در دو مورد با یکدیگر به اختلاف می‌‌خورند. یکی از این موارد که اگر حل شود سایر مشکلات ریز و درشت زندگی آپارتمان‌نشینی نیز مرتفع خواهد شد، «انتخاب مدیر ساختمان» است.

ساکنان مجتمع‌های مسکونی دو دسته هستند. دسته اول کسانی هستند که از مدیرشدن در ساختمان ترس و نفرت دارند و دسته دوم نیز افرادی که سرشان درد می‌کند برای مدیریت!حالا فرض کنید مدیر ساختمان مبلغی را به عنوان شارژ در نظر می‌گیرد و سایر ساکنان نسبت به مبلغ تعیین شده، کلی اما و اگر می‌گذارند. در قانون تملک آپارتمان‌ها، درباره نحوه انتخاب مدیر ساختمان، تعیین شارژ و همچنین نحوه استفاده از فضاهای مشاع ساختمان همچون پارکینگ، راهکارهای ساده‌ای در نظر گرفته شده است:

مالکیت در آپارتمان‌های مختلف و محل‌های پیشه و سکنای یک ساختمان شامل دو قسمت است: مالکیت قسمت‌های اختصاصی و مالکیت قسمت‌های مشترک.

در قانون تملک آپارتمان‌ها، قسمت‌های مشترک عبارت از قسمت‌هایی از ساختمان است که حق استفاده از آن منحصر به یک یا چند آپارتمان یا محل پیشه مخصوص نبوده و به کلیه مالکین به نسبت قسمت اختصاصی آنها تعلق می‌گیرد. به‌طور کلی قسمت‌هایی که برای استفاده اختصاصی تشخیص داده نشده است یا در اسناد مالکیت ملک اختصاصی یک یا چند نفر از مالکین تلقی نمی‌شود جزو قسمت‌های مشترک محسوب می‌شود مگر آنکه تعلق آن به قسمت معینی بر طبق عرف و عادت در محل، مورد تا‌یید نباشد.

حقوق هر مالک در قسمت اختصاصی و حصه او در قسمت‌های مشترک، غیرقابل تفکیک بوده و در صورت انتقال قسمت اختصاصی به هر صورتی‌که باشد انتقال قسمت مشترک قهری خواهد بود.

همچنین حقوق و تعهدات و سهم هر یک از مالکان قسمت‌های اختصاصی از مخارج قسمت‌های مشترک متناسب است با نسبت مساحت قسمت اختصاصی به مجموع مساحت قسمت‌های اختصاصی تمام ساختمان به جز هزینه‌هایی که به دلیل عدم ارتباط با مساحت زیربنا به نحو مساوی تقسیم خواهد شد یا اینکه مالکان ترتیب دیگری را برای تقسیم حقوق و تعهدات و مخارج پیش‌بینی کرده باشند. پرداخت هزینه‌های مشترک اعم از اینکه ملک مورد استفاده قرار گیرد یا نگیرد الزامی است.

مدیران ساختمان‌ها و هیات‌مدیره مجتمع‌های مسکونی با رعایت مفاد قانون تملک آپارتمان‌ها میزان سهم هر یک از مالکان یا استفاده‌کنندگان را تعیین می‌کنند.

در صورت موافقت مالکانی که دارای اکثریت مساحت زیربنایی اختصاصی ساختمان می‌باشند هزینه‌های مشترک بر اساس نرخ معینی که به تصویب مجمع عمومی ساختمان می‌رسد حسب زیربنای اختصاصی هر واحد محاسبه می‌شود.

چنانچه چگونگی استقرار حیاط ساختمان یا بالکن یا تراس مجموعه به گونه‌ای باشد که بنا از یک یا چند واحد مسکونی امکان دسترسی به آن باشد هزینه حفظ و نگهداری آن قسمت به عهده استفاده‌کننده یا استفاده‌کنندگان است.

حقوق و تعهدات و همچنین حصه هریک از مالکین قسمت‌های اختصاصی از مخارج قسمت‌های مشترک متناسب است با نسبت مساحت قسمت اختصاصی به مجموع مساحت قسمت‌های اختصاصی تمام ساختمان به‌جز آنچه که به موجب این قانون استثنا شده باشد یا اینکه قرارداد مالکین ترتیب دیگری را برای تقسیم حقوق و تعهدات و مخارج پیش بینی کرده باشد.

چنانچه قراردادی بین مالکین یک ساختمان وجود نداشته باشد کلیه تصمیمات مربوط به اداره و امور مربوط به قسمت‌های مشترک با اکثریت آراء مالکینی است که بیش از نصف مساحت تمام قسمت‌های اختصاصی را مالک باشند. نشانی مالکین برای ارسال کلیه دعوت‌نامه‌ها و اعلام تصمیمات مذکور در این قانون همان محل اختصاصی آنها در ساختمان است مگر اینکه مالک نشانی دیگری را در همان شهر برای این امر تعیین کرده باشد.

هرگاه یک آپارتمان یا یک محل کسب دارای مالکین متعدد باشد مالکین یا قائم مقام قانونی آنها مکلفند یک نفر نماینده از طرف خود برای اجرای مقررات این قانون (قانون تملک آپارتمان‌ها) و پرداخت حصه مخارج مشترک تعیین و معرفی نمایند در صورتی که اشخاص مزبور به تکلیف فوق عمل نکنند رای اکثریت بقیه مالکین نسبت به تمام موارد معتبر خواهد بود مگر اینکه عده حاضر کمتر از ثلث مالکین باشد که در این صورت برای یک‌دفعه تجدید دعوت خواهد شد.

در هر ساختمان مشمول مقررات این قانون در صورتی‌که عده مالکین بیش از سه نفر باشد مجمع عمومی مالکین مکلفند مدیر یا مدیرانی از بین خود یا از خارج از ساکنان ساختمان را انتخاب کنند. طرز انتخاب مدیر از طرف مالکین و وظایف و تعهدات مدیر و امور مربوطه به‌مدت مدیریت و سایر موضوعات مربوطه از طریق تشکیل مجمع عمومی ساختمان تدوین و به تصویب خواهد رسید و قابلیت اجرا خواهد داشت.

هر یک از مالکین می‌توانند با رعایت مقررات این قانون و سایر مقررات ساختمانی عملیاتی را که برای استفاده بهتر از قسمت اختصاصی خود مفید می‌داند انجام دهد، هیچ‌یک از مالکین حق ندارند بدون موافقت اکثریت سایر مالکین تغییراتی در محل یا شکل در، یا سر در، یا نمای خارجی در قسمت اختصاصی خود که در مرئی و منظر باشد بدهند.