مشاوران املاک برای ارایه اطلاعات درست به مردم اجبار قانونی ندارند

مشاوران املاك هیچ‌گونه تعهد و اجبار قانونی در ارایهء اطلاعات درست به مردم ندارند. بسیاری از بنگاه‌داران با برخورد كارشناسی و دادن اطلاعات واقعی املاك مخالفند و خود را فقط در حد یك فروشنده می‌دانند.
سیدحسن مرتضی‌زاده، كارشناس رسمی قوهء قضاییه با تاكید بر مطلب فوق می‌گوید: «دارندگان املاك مسكن خریدار را مسوول تحقیق و مطالعه در مورد ملك می‌دانند. زیرا كه وی فردی دارای شعور است و اگر در این وادی كوتاهی كند خود باید جبران ضرر و زیان كند. شاید به نوعی حق داشته باشند چون بسیاری از این مبایعه‌نامه‌هایی را كه هنگام عقد قرارداد می‌نویسند اصلا به امضا نمی‌رسید به این ترتیب آن‌ها بیكار می‌مانند.»
او با اشاره به این‌كه مشاوران املاك آگاهی لازم در مورد كیفیت ساخت بنا را ندارند می‌گوید: «تنها كسی كه در این زمینه آگاهی دارد، مهندس ناظر ساختمان است كه باید اطلاعاتی را دربارهء كیفیت سازه و تاسیسات كالبدی را به شهرداری گزارش كند تا در پروندهء شهرداری مكتوب شود.»
بر این اساس كارشناسان رسمی می‌توانند با توجه به مدارك و كارت شناسایی اطلاعات را از پروندهء شهرداری بگیرند و واقعیت ملك را آشكار كنند. در غیر‌این صورت نمی‌توان به كیفیت بنا پی برد.
اما یكی از دارندگان املاك نظر دیگری دارد: «به طور تجربی می‌توان به بعضی از خصوصیات اساسی ملك پی برد. از این جمله می‌توان به قطر ستون‌های به كار رفته در بنا اشاره كرد كه به دو نوع بتون آرمه و فلزی تقسیم می‌شوند. نوع فلزی آن انعطاف‌پذیر است و در مقابل زلزله مقاومت خواهد كرد. همچنین با شنیدن صدای اهالی ساكن در واحد مجاور، فهمیدن این‌كه سازندهء بنا از عایق‌كاری مناسب استفاده كرده است یا خیر، كار بسیار راحتی خواهد بود...»
اگرچه به نظر وی، یك بنگاه‌دار ملزم به دانستن این موارد نیست ولی به عقیدهء كارشناسان لزوم حضور فردی زبده در آژانس‌های املاك به وضوح حس می‌شود. كمال اطهاری، یك كارشناس حوزهء مسكن معتقد است شیوهء رایج در ایران سال‌هاست كه در اروپا منسوخ شده است. او اضافه می‌كند: «بنگاه‌های معاملات املاك موظفند هر نوع اطلاعات در مورد كیفیت بنا چه از نظر ساخت، مقاومت در برابر زلزله و مصالح به كار رفته در آن و سیستم‌های لوله‌كشی و برق و چه اطلاعات مربوط به ظاهر بنا را در اختیار خریدار و مراجعه‌كننده بگذارند و بنگاه معاملات املاك، عدم شفاف‌سازی هر مساله‌ای كه موجب متضرر شدن خریدار شود را متحمل خواهد بود.»
در همین رابطه یكی از صاحبان املاك در خیابان رودكی می‌پذیرد كه اطلاعات درست ارایه نمی‌دهند. مشاوران املاك درصدی كار می‌كنند و از نظر تامین درآمد وابسته به هیچ ارگان و سازمانی نیستند و سعی می‌كنند برحسب فهرست‌هایی كه دارند مشتریان را راضی به انجام معامله كنند. حتی با ارایهء اطلاعات نادرست و مخفی كردن بعضی از معایب ملك، چون دید آن‌ها به مشتری به منزله پولی است كه آمده و با دادن اطلاعات صحیح و نمایاندن عیب‌های ملك، از دست خواهد رفت.
با این همه مصطفی قلی خسروی، رییس اتحادیهء مشاوران املاك، بنگاه‌داران را از نظر اخلاقی متعهد می‌داند تا اطلاعات صحیحی را كه دارند به مراجعه‌كنندگان ارایه كنند و معتقد است كه «آن‌ها به دلیل نداشتن تخصص كافی در نحوهء ساخت و معماری و استحكام بنا نمی‌توانند پاسخگوی سوالات فنی بسیاری از مراجعه‌كنندگان باشند. چرا كه بنگاه فقط مكانی است برای دیدن، پسندیدن و عقد قرارداد. راهنمایی و مشاوره این واحد را تا آن‌جا تنزل می‌دهد كه یك فرد عادی هم قادر به دیدن آن است. اما كارشناسان مسكن معتقدند كه نحوهء دریافت جواز كسب مشاوران املاك بسیار ساده است و هر كس با ارایهء مدارك شناسایی و عدم سوء پیشینه و اعتیاد و تایید ادارهء اماكن می‌تواند آن را اخذ كند.»
آموزش‌های یك ماههء اتحادیهء مشاوران املاك نیز پس از احراز صلاحیت صدور پروانه، مكمل این پروسه است.
به گفتهء یكی از كارشناسان قوهء‌قضاییه، آسانی روند اخذ پروانهء كسب، خیل افراد بی‌اطلاع، واخورده و بی‌سواد كه سودای درآمد بدون دردسر را در سر می‌پرورانند را به سوی اتحادیه می‌كشاند. نحوهء آموزش و دورهء كوتاه آن، این افراد را طوری بار می‌آورد كه حتی پس از سال‌ها قادر به تنظیم قرارداد نیستند و هزاران مشكل حقوقی و ریالی گریبانگیر مردم، گواه این مدعاست.»
جالب آن‌كه بعضی از افراد حتی زحمت گذراندن این دورهء كوتاه را به خود نداده و اقدام به فعالیت غیرقانونی در حوزهء مسكن كرده‌اند به طوری كه جدول آماری اتحادیهء مشاوران املاك چهار تا پنج هزار فعال غیرمجاز را نشان می‌دهد. در كشورهای پیشرفته افراد برای كسب پروانه، مجبور به تحصیل هستند و این امر باعث می‌شود كه آن‌ها توانایی خواندن و درك نقشهء ساختمانی ملك را داشته باشند تا در ارایهء اطلاعات به خریدار و شفاف‌سازی تمام جوانب ملك، دچار مشكل نشوند.
عمدهء دلایل كارشناسان در عملكرد ضعیف بنگاه‌های ملكی ضعف و نقص قانون و عدم اجرا و پیگیری مادهء ۱۸۷ قانون برنامهء توسعه است. این مادهء قانونی، كارشناسان و مشاوران قوهء‌قضاییه را موظف به نظارت بر عملكرد بنگاه‌داران می‌كند كه در نتیجهء آن، بازار مسكن تنظیم خواهد شد.
● لزوم نظارت قوهء‌قضاییه بر املاك
مرتضی‌زاده كارشناس رسمی قوهء‌قضاییه تنها مرجع قانونی برای نظارت بر كار مشاوران املاك را قوهء‌قضاییه می‌داند: «اگر مشاوران املاك زیر چتر قوهء‌قضاییه قرار گیرند هم خریدار، ملك را به قیمت اصلی آن خریداری می‌كند و مطمئن خواهد بود كه نرخ‌گذاری توسط یك كارشناس صورت گرفته است و نیز از صحت و سقم ملك با خبر خواهد شد. این روند جلوی بسیاری از كلاهبرداری‌ها و فروش مال غیر به دیگران را خواهد گرفت.»
وی می‌گوید: «مادهء ۱۸۷ بهترین راهكار در نظارت بر عملكرد بنگاه‌داران است.» البته كارشناسان معتقدند: «این ماده بسیار كلی است و مجلس باید جزییات آن را مشخص كند.» همچنین او بر محدود كردن تعداد بنگاه‌ها تاكید می‌كند و می‌افزاید: «باید هر تعداد از آژانس‌های مشاوران املاك زیر نظر یك كارشناس رسمی قوهء‌قضاییه باشند تا سر خود اقدام به تنظیم قراردادهای نادرست و خلاف قانون نكنند و سیستم بازار مسكن را دچار بحران نسازند.»
یكی از شهروندان می‌گوید: «این روزها كار بنگاه‌های املاك چیزی جز نشان دادن چند ملك برای خرید، فروش یا اجاره نیست و اگر گیر نااهل نیفتیم، انتخاب را به عهدهء خودمان می‌گذارد و در غیر این صورت، این قشر تمام توان خود را به كار می‌گیرد تا خریدار را ترغیب به اجاره، خرید یا فروش ملك، باوجود میل باطنی‌اش كند.»
شهروندی دیگر در میدان هفت‌تیر معتقد است: «بنگاه‌داران با توجه به فعالیت ناچیزی كه در طول روز دارند هیچ تلاشی برای به‌روز كردن اطلاعات خود نمی‌كنند. حتی زحمت دیدن ملكی كه به آن‌ها برای خرید، فروش یا اجاره سپرده شده است را به خود نمی‌دهند. در مقابل دادن نشانی ملك موردنظر و در صورت توافق، عقد قراردادی كه به لحاظ قانونی خالی از اشكال نیست. برایت دردسر قانونی هم ایجاد می‌كنند: «در این صورت اگر خیلی بیكار باشی باید برای درخواست مطالبات قانونی خود به مراجع قضایی مراجعه كنی. در غیر این صورت فسخ قرارداد را بر مشقتش ترجیح می‌دهی.» این شهروند از كمیسیون‌هایی هم كه مشاوران املاك دریافت می‌كنند، راضی نیست و آن را پول زور و غیرقانونی قلمداد كرد.»
اما یكی از بنگاه‌داران مبلغ تعیین‌شدهء كمیسیون دریافتی را بسیار عادلانه می‌داند چرا كه این نرخ مصوب اتحادیه و مورد تایید است. از سال ۷۹ تاكنون با توجه به تورم همچنان افزایش نیافته است و بنگاه تنها نهادی است كه از زمان عقد قرارداد تا زمان تحویل مورد اجاره حتی پس از تنظیم اسناد به نام خریدار در محضرهای ثبت اسناد رسمی وظیفهء نظارت بر این روند را برعهده دارد.

راشل آرامیان

منبع : روزنامه سرمایه