اجاره نشین ها و خوش نشین ها

یكی از مباحث روز، بالا بودن قیمت مسكن، افزایش بی رویه و غیرمنطقی قیمت های مسكن و عدم توانایی اقشار جامعه در تأمین این نیاز اساسی است.در چند ماه گذشته بحث افزایش سقف وام خرید مسكن بارها و بارها تكرار شده و نظرات گوناگونی درباره تأثیر آن بر بازار مسكن ابراز شد.برخی كارشناسان هم معتقدند كه سهم افزایش این وام در مقایسه با رشد قیمت مسكن متناسب نیست و تأثیری بر قدرت خرید متقاضیان مسكن ندارد، اما مسلماً، بازار مسكن به عنوان یكی از مهمترین اجزای اقتصاد كشور از این گونه سیاست های اقتصاد تأثیر می پذیرد.بنابر این توجه به عوامل تشكیل دهنده این بازار برای تصمیم گیری های اقتصادی می تواند بخش مهمی از فعالیت ها و تولیدات اقتصادی را از برنامه ای منسجم و هماهنگ برخوردار كند و از اتلاف منابع جامعه جلوگیری نماید.
استان تهران به خاطر داشتن جاذبه های متعدد در سال های گذشته با سیل مهاجرت از شهرستان ها و روستاهایی مواجه شده است كه بخش های خدمات شهری و امكانات زندگی را در این ابرشهر در تنگنا قرار داده است.
یكی از مشكلاتی كه شهروندان تهرانی هر ساله با آن دست به گریبان هستند، مشكل تهیه مسكن و سنگینی اجاره بها در نقاط مختلف شهر است.
تمركز امكانات،سازمان ها و وزارتخانه های مختلف و افزایش روزافزون جمعیت در كلان شهر تهران باعث شده است كه این شهر رتبه اول را در میان شهرهای كشور در رابطه با شهروندان بدون منزل مسكونی شخصی كسب كند.بر اساس این گزارش، جمعیت حدود ۱۲ میلیون نفری استان تهران در دو میلیون و ۲۹۷ هزار و ۷۸۳ واحد مسكونی ساكن هستند.شهر تهران ۷۹/۶۰ درصد جمعیت استان را در خود جای داده و استان تهران ۶۱/۱۸ درصد جمعیت كشور را داراست.
بنابراین آمار، استان تهران به ویژه شهر تهران از مهمترین نقاطی محسوب می شود كه ضرورت دارد برای حل مشكل مسكن استیجاری شهروندان و همچنین كنترل نرخ اجاره، برنامه های جدی تری را در آن دنبال كرد.بالا بودن قیمت مسكن، افزایش بی رویه و غیرمنطقی قیمت های مسكن و عدم توانایی اقشار جامعه در تأمین این نیاز اساسی، موجب شده تا از ابتدای سال موضع گیری هایی از جانب محافل كارشناس و مسئولان دولتی انجام شود كه قابل تأمل می باشد.كارشناسان همواره بر این باورند كه نظارت بر قیمت و نرخ اجاره بها تا حدودی غیرممكن است و تولید انبوه مسكن و مسكن استیجاری و بالا بودن عرضه مسكن و كاهش تقاضا در نهایت راهكار مناسبی برای كنترل لجام گیسخته نرخ اجاره بها است.با گذر از كنار دفاتر معاملات ملكی می توان در سیما و چشمان متقاضیان مسكن استیجاری به راحتی نگرانی و اضطراب را خواند، فشارهای روحی، مشغله فكری و در نهایت خانه به دوشی هر ساله خانواده ها، از پیامدهای اجاره نشینی در تهران است.
فریدون ابراهیمی، یك بنگاه دار تهرانی در رابطه با چگونگی تعیین میزان اجاره بها گفت: میزان اجاره بها بر اساس قیمت ملك تعیین می شود، یعنی حدود یك چهارم قیمت ملك و این میزان به نوسازی یا قدیمی ساز بودن ملك نیز بستگی دارد.
وی نرخ بالای مالیات های دولتی را در كنار تورم، علت اصلی افزایش اجاره بها دانست و در عین حال گفت: در حال حاضر كه نرخ تورم كاهش یافته، میزان اجاره بها به تبعیت از آن كاهش نداشته است و علت این است كه چون در چند سال گذشته نرخ تورم سیر صعودی داشته، صاحبان املاك عادت به بالا بردن قیمت داشتند و هم اكنون كسی حاضر نیست كه قیمت را پایین بیاورد.یك اجاره نشین نیمه خوش نشین هم كه جزو دارندگان درآمد ثابت است گفت: اجاره بها را روزگار تعیین می كند، یعنی وقتی نرخ تورم ثابت نیست نمی توان انتظار مشخص بودن میزان اجاره بها را طی یك دوره طولانی داشت.
●ركود مسكن
ركود بخش مسكن در كشور، از تهران و از ركود معاملات مسكن در سال ۱۳۸۱ شروع شد. این ركود به طور عمده در اثر افزایش شدید قیمت ها در سال ۱۳۸۰ و در ادامه آن در سال ۱۳۸۱ روی داد كه بر اثر آن تقاضای مصرفی برای مسكن به علت كاهش توان مالی خانوارها كاهش یافت. در سال ۱۳۸۱ تعداد معاملات مسكن در تهران۲۴ درصد كمتر از سال ۱۳۸۰ بود.در همین دوره، یعنی سال ۱۳۸۰ و نیمه اول سال ۱۳۸۱، به علت افزایش قیمت ها، تولید مسكن در تهران افزایش یافت. سال ۱۳۸۱ یعنی دوران اوج ساخت و ساز مسكن در تهران برای ساخت ۱۶۸ هزار واحد مسكونی پروانه صادر شد.
اما همراه با ركود معاملات مسكن در نیمه اول سال ۱۳۸۱ و سپس با توقف فروش تراكم در تهران در نیمه دوم سال، تولید مسكن در تهران با میزان ۲۱ درصد در سال ۱۳۸۱ نسبت به سال ۱۳۸۰ كاهش یافت. با این حال در سال ۱۳۸۱ برای ساخت ۱۳۲ هزار واحد مسكونی پروانه صادر شد كه نسبت به سال های قبل از سال ۱۳۸۰، رشد قابل ملاحظه ای داشت. در سال ۱۳۸۲، تعداد واحدهای مسكونی در پروانه های صادره در تهران نزدیك به ۷۰ هزار واحد مسكونی رسید. سال ۱۳۸۲ سال برگشت تدریجی به وضعیت تولید مسكن برای شهر تهران بوده و آمارهای مقدماتی نشان می دهند كه تولید مسكن در تهران به روند بلندمدت خود نزدیك می شود.در سال ۱۳۸۱ ركود تولید مسكن در تهران با افزایش تولید در سایر شهرهای كشور همراه بود به گونه ای كه در این سال تولید مسكن در تمامی مناطق شهری كشور حدود ۲۱ درصد رشد داشت. اما در سال ۱۳۸۲، با استمرار كاهش تولید مسكن در تهران و اشباع بازار مسكن در شهرهای بزرگ تولید كل مناطق شهری حدود ۴ درصد كاهش یافت.این كاهش تولید مسكن در كشور، در نیمه اول سال ۸۲ به ۱۱ درصد رسید. با افزایش رشد تولید در تهران در نیمه دوم سال ۸۳، پیش بینی می شد كه ساخت و ساز مسكن در نقاط شهری كشور در كل آن سال كاهش شدیدی نداشته و در حد روند بلندمدت ۸۳- ۱۳۷۸ تثبیت شود اما...
●پاسخگو شوند
استاد دانشگاه شهید بهشتی نیز در همین باره به خبرنگار ما گفت: با محتاطانه ترین پیش بینی ها تا سال ۱۴۰۰ به طور متوسط سالانه بیش از ۸۰۰ هزار واحد مسكونی برای پاسخگویی به تقاضای خانواده های جدید نیاز است. دكتر محمدیان افزود: تعداد واحدهای مسكونی مذكور در عین حال باید پاسخگوی خانه های مستهلك شده و كمبودها باشد.
وی خاطرنشان ساخت: احداث سالانه بیش از ۸۰۰ هزار واحد مسكونی در مقایسه با ساخت سالانه ۴۶۰ هزار واحد مسكونی در سال های گذشته اختلاف قابل توجهی را نشان می دهد كه برای تحقق آن باید تدابیر لازم اتخاذ شود.محمدیان اضافه كرد: سیاست ها و تدابیر مالیاتی اتخاذ شده در گذشته به گونه ای تنظیم شده بود كه انبوه سازان به دلیل انبوه سازی و حرفه ای سازی جریمه می شدند.این كارشناس افزود: راهكاری كه دولت بتواند به تولید انبوه دست یابد این است كه شركت های انبوه ساز را از نظر بنیه مالی تقویت كند تا این شركت ها با امكانات كافی قادر باشند انبوه سازی مسكن را به طور منظم در مناطق مختلف با كنترل وزارت مسكن و شهرسازی انجام دهند.
وی همچنین سوءاستفاده بنگاهداران از تقاضای بالای بازار و عرضه كم را عامل مؤثر در وضعیت بهای مسكن و اجاره بها در شهر تهران دانست.
این كارشناس علت تأثیر مالیات بر اجاره بها را، غیررقابتی بودن بازار مسكن دانست و گفت: عرضه كم مسكن استیجاری در كنار نبودن بازار رقابتی سبب شده تا مالیات ها از طرف عرضه كنندگان بر متقاضیان مسكن تحمیل شود.
در كل به عقیده كارشناسان مسكن، راهكارهایی وجود دارد كه قیمت مسكن در تهران را می تواند در حد قابل توجهی كاهش دهد. سیستم بانكی، وزارت مسكن، مجلس، شورای شهر، شهرداری و شورای عالی شهرسازی باید وارد این عرصه شوند و با ایجاد وحدت رویه و تمركز مدیریت شهری و تصویب قوانین مناسب و كارآمد راهكارهای علمی و كارشناسانه را جهت رفع معضل مذكور به كار گیرند.

علی وفا

منبع : روزنامه همشهری