نقض حقوق شهروندی در ساخت و سازها

هرازچندگاهی با رونق بازار مسکن در کشور، بازار ساخت و ساز و بلند مرتبه‌سازی از سوی پیمانکاران ساختمانی یا مالکان رونق بیشتری به خود می‌گیرد و هرکدام از آنها سعی می‌کنند از دیگری پیشی بگیرند. در این میان شاهدیم هر روز رعایت مباحث قانونی در ساخت و سازها، زیباسازی چهره شهرها، ایمن‌سازی ساختمان‌ها، به هم ریخته می‌شود.
رعایت مباحث قانونی در ساخت و سازها، زیبا‌سازی چهره شهرها، ایمن‌سازی ساختمانها، استفاده از دانش روز و مهندسی سازکردن سازه‌ها و مسائلی از این قبیل، امور بسیار مهمی هستند که از یک طرف نگاه کردن به آنها این امر (ساخت و ساز) را بسیار زیبا جلوه می‌دهد. اما چنانچه به روی دیگر این سکه نگاهی بیندازیم می‌بینیم در دوران این ساخت و سازها هیچ نظارت و کنترلی بر طول مدت اتمام کار یا ساعات کاری آنها وجود ندارد و تقریباً در جای جای کشور به خصوص شهرهای بزرگ، در تمامی ماه‌های سال و روزهای ماه و ساعات شبانه روز حقوق شهروندی همسایگان، عابران و... از این بابت نقض می‌شود.
در بدو امر شاید آنچه به ذهن متبادر شود بحث حق مالکیت و حق هرگونه دخل و تصرف مالک در ملک خود است و چنانچه مالک حق ساخت و ساز و امور وابسته به آن را در ملک خود نداشته باشد شاهد نقض یکی دیگر از حقوق اساسی شهروندی یعنی حق مالکیت خواهیم بود زیرا لازمه حق مالکیت اموری این چنینی است. حال با طرح این فرضیه سعی می‌کنیم در حد مجال، به بررسی این موضوع یعنی تعارض حق مالکیت در ساخت و سازهای ساختمانی و نقض حقوق شهروندان از این بابت بپردازیم.
□□□
براساس ماده ۳۰ قانون مدنی هر مالکی نسبت به مایملک خود حق همه گونه تصرف و انتفاع را دارد. این قاعده که در اصطلاح حقوقی «قاعده تسلیط» نامیده می‌شود و از ظاهر آن پیداست به همان فرضیه فوق‌الذکر و دیدگاه عموم برمی گردد، اما این قاعده محدود بر این است که مستلزم تضرر همسایه نبوده یا به قدر متعارف و برای رفع حاجت یا رفع ضرر از مالک باشد. به موجب ماده ۱۳۲ قانون مدنی «کسی نمی‌تواند در ملک خود تصرفی کند که مستلزم تضرر همسایه شود مگر تصرفی که به قدر متعارف و برای رفع حاجت یا رفع ضرراز خود باشد.»
فلسفه این ماده که عیناً از فقه امامیه گرفته شده و موردپذیرش فرق دیگر اسلامی- منجمله فقه عامه، حنفی، مالکی، شافعی و حنبلی- نیز است، رعایت حقوق اجتماعی شهروندان است زیرا یکی از ضروریات شهرنشینی و زندگی اجتماعی رعایت حقوق یکدیگر است که اگر غیر از این بودسنگ بر روی سنگ دراجتماع بند نمی‌شد. وضع قوانینی همچون قانون تملک آپارتمان‌ها، قانون مدنی، قانون موجر و مستأجر و قوانینی ازاین قبیل همه در جهت تسهیل و انسجام روابط اجتماعی است.
در مقابل قاعده تسلیط در حقوق اسلام و متعاقب آن در حقوق ایران قاعده دیگری وجود دارد که یکی از منابع مهم حقوق به شمار می‌رود. این قاعده به «قاعده لاضرر» مشهور شده و منتسب به پیامبر مکرم اسلام(ص) است.که آن مقام شریف در مقام تعارض بین حق مالکیت دو نفر بیان کردند.شرح داستان مفصل است و جویندگان دانش و علم می‌توانند تفصیل امر را در کتب قواعد فقه موجود بیا ئیدو مطالعه کنند.
لیکن به اختصار شرح ماجرا بدین قرار بوده است که در زمان پیامبر عظیم الشأن اسلام(ص)، شخصی درخت خرمایی درمنزل همسایه اش داشت و بدون رعایت آداب ورود به منزل غیر و با این ادعا که به درختی که مالک آن است، رسیدگی می‌کند، وارد منزل همسایه می‌شد و از این بابت موجب آزار و اذیت همسایه اش را فراهم می آورد با شکایت صاحب منزل نزد پیامبر(ص) و دعوت از صاحب درخت، وی حاضر به فروش یا تعویض درخت حتی با تعداد زیادی درخت در جای دیگر نشد و نه تنها به تذکرهای همسایه بلکه به ارشاد پیامبر(ص) نیز وقعی ننهاد. همین امر موجب بیـان قاعده لاضرر و لاضرار فی الاسلام از زبان مبارک پیامبر اسلام(ص) شد و به استناد آن درخت همسایه از جای کنده شد و به وی داده شد تا در هر کجا می‌خواهد بکارد.
فلسفه وجودی قاعده لاضرر در اسلام آن است که همه حقوق تا جایی که متعرض حقوق دیگری نشود، محترمند. مسلم الصدور بودن قاعده مذکور از ناحیه پیامبر(ص) به حدی است که هیچ اختلافی بین فرق اسلامی درآن وجود ندارد و مشهور فقها آن را قبول کرده‌اند و تاکنون مبنای بسیاری از فتاوی مهم بوده است. برهمین اساس پس از پیروزی شکوهمند انقلاب اسلامی یکی از اصول قانون اساسی جمهوری اسلامی ایران بدان اختصاص یافته است و قاعده لاضرر را بدین نحو بیان می‌کند: «هیچ کس نمی‌توانداعمال حق خویش را وسیله اضرار به غیر یا تجاوز به غیر یا تجاوز به منافع عمومی قرار دهد.»
● حق مالک
ساخت و ساز، حق مالک و از ملزومات حق مالکیت و مورد احترام همه حقوقدانان و فقها است اما دامنه این حق تا به کجاست؟ تا چه مدت و به چه مقدار ساعت کاری و...؟
چنانچه نگاهی به اطراف محل سکونت خود و بستگان خود در جای جای شهرمان بیندازیم شاید محله‌ای وجود نداشته باشد که در آن ساخت و‌سازی نباشد. تخریب طولانی مدت ساختمان‌های قدیمی توسط کارگران و استفاده نکردن از ابزارهای جدید در این زمینه، گودبرداری و تخلیه نخاله‌های ساختمانی توسط ماشین آلات سنگین در شب و بیشتر مواقع تا ساعاتی پس از نیمه شب و حتی تا صبح، تخلیه مصالح جلوی ساختمان‌ها و ایجاد سدمعبر برای عابران و همسایگان، نبود کارگاه مناسب ساختمانی درپروژه در دست ساخت، کارکردن کارگرها بعضاً در دو یا سه شیفت کاری و در طول شبانه روز، تعطیل نشدن پروژه‌ها در ایام تعطیل حتی روز اول عید نوروز، بی‌توجهی و نبود نظارت کافی بر طول دوره ساخت و مسائلی از این قبیل، همه اموری هستند که به نوعی باعث نقض حقوق شهروندان دیگر به خصوص همسایه می‌شود.
● حقوق همسایه
درباب رعایت حقوق همسایه در شرع مقدس اسلام اخبار و احادیث زیادی وجود دارد و بر رعایت آنها تاکید شده است که ذیلاً فقط به بعضی از آنها خواهیم پرداخت.
پیامبراسلام(ص) فرمودند: «جبرائیل مرتب مرا به همسایه سفارش می‌کرد تا این که گمان کردم به زودی او را از ورثه قرار می‌دهد» و در حدیث دیگر آمده است: «پیامبر مکرم اسلام (ص) به حضرت علی(ع) و سلمان و ابوذر و مقداد دستور داد که درمسجد به بالاترین صدا ندا کنند کسی که همسایه اش از بدی‌های او در امان نباشد ایمان ندارد.» در حدیثی از امام صادق(ع) که از پدر گرامی اش امام باقر(ع) نقل می‌کند فرمودند: «همسایه مانند خود انسان است؛ نه ضرر می‌رساند ونه ستم می‌کند و احترام همسایه بر همسایه مانند حرمت مادر اوست.»
در حدیث دیگری از امام صادق(ع) و او از امیرالمومنین(ع) و او از رسول خدا(ص) نقل کرده است که فرمودند: «کسی که همسایه اش را اذیت کند خداوند بر او بوی بهشت را حرام می‌کند و جایگاهش در جهنم است و آن بدجایگاهی است و کسی که حق همسایه اش را ضایع کند از ما نمی‌باشد.» و بسیاری احادیث و روایات دیگر که به حسن همجواری و رعایت حقوق همسایگان اشاره دارد که مجال پرداختن به آن در تحقیق حاضر نیست، لیکن آنچه مسلم است ونه تنها در اسلام بلکه نزد سایر ادیان الهی نیز مورد احترام است، رعایت حقوق همسایه می‌باشد.
از مطالب پیش گفته آنچه واضح و روشن است تزاحم و تعارض بین قاعده تسلیط و لاضرر در مورد بحث یعنی ساخت و ساز ساختمان در فرض مرقوم است. حال با تزاحم این دو قاعده چه باید کرد؟ قاعده تسلیط را بر لاضرر حاکم گردانیم یا بالعکس؟
از توجه به فلسفه وجودی قاعده لاضرر و سیره پیامبر اسلام(ص) چنین برمی‌آید که قاعده لاضرر بر قاعده تسلیط حکومت دارد. از طرف دیگر عقل نیز چنین حکم می‌کند که کسی نمی‌تواند با استناد به حقوق خود متعرض حقوق دیگران شود. به این دلایل و حکم سیره و عقلاء به حکومت قاعده لاضرر بر تسلیط، نظر مشهور فقها نیز بر همین رویه استوار است و در حقوق ایران نیز جمع دو ماده ۳۰ و ۱۳۲ قانون مدنی موید همین معناست.
خوب با این اوصاف بایستی حکم به تعطیلی تمامی پروژه‌های ساختمانی کرد اما این طور نیست. ما قائل به آن هستیم که مالک یا پیمانکار می‌توانند ساخت و ساز کنند اما با رعایت حقوق دیگران، در طول مدت مشخص و در ساعت کاری معین و...؛ اگر چنین باشد حقوق دیگران رعایت می‌شود و به هیچ عنوان تعارض و یا تزاحمی بین دو قاعده تسلیط و لاضرر به وجود نمی‌آید، چه آن که در بعضی از پروژه‌های ساختمانی شاهد آن هستیم. پیمانکاران با رعایت قوانین و کار در چارچوب ضوابط مقرر، به خوبی و بدون هیچ مشکلی پروژه‌های خود را به اتمام می‌رسانند. در همین راستا پیشنهادات مولف در جهت رعایت حقوق شهروندان و حفظ حقوق مالکان و پیمانکاران به شرح ذیل است که امید است دست اندرکاران امر با توجه به آن زمینه ساز نهادینه کردن رعایت حقوق شهروندی در زمینه ساخت و ساز ساختمان را فراهم آورند:
▪ نهادینه شدن حقوق شهروندی در ساخت و ساز
۱) نظارت دقیق بر ساخت و سازها توسط شهرداری‌ها در سراسر کشور:
بدیهی است که ساخت و ساز در سطح کشور نظام مند است به طوری که، در سال‌های اخیر اقدام‌های مناسبی نیز در این زمینه صورت گرفته،اما این امور محدود به خود ساختمان شده است. اموری همچون ایمن‌سازی ساختمان‌ها، جلوگیری از هدر رفتن انرژی و اصلاح الگوی استفاده از انرژی، استفاده از دانش روز و مهندسی سازکردن سازه‌ها، طراحی مدرن و مسائلی از این قبیل؛ اما نکته حائز اهمیت، نقش بالای شهرداری‌ها به عنوان حافظ حقوق شهروندان در ساخت و سازها است. برای این منظور دو راهکار وجود دارد:
الف) تعریف مدت زمانی متعارف برای ساخت:
شهرداری‌ها با توجه به در اختیار داشتن توان فنی و مهندسی لازم می‌توانند مبادرت به تعریف مدت زمانی متعارف جهت ساخت و ساز و امور مربوطه به هنگام صدور پروانه تخریب و مجوز ساخت کنند تا مالک ساختمان یا پیمانکار در مهلت زمانی مقرر نسبت به اتمام و تکمیل پروژه ساختمانی اقدام کند در غیر این صورت با برخوردهای قانونی مواجه شوند. در جهت ضمانت اجرای انجام این امر می‌توان از مالک و پیمانکار ضمانت یا بیمه تضمین انجام تعهد اخذ شود تا در صورت خودداری از اقدام به موقع و انجام ندادن تعهد، از محل آن خسارت اخذ شود.
یا با اعمال مقررات تنبیهی از ادامه اقدام‌ها و عملیات اجرایی تا مدت مشخص ممانعت به عمل آید یا از راهکارهای مشابه استفاده شود.
ب) اعتبارسنجی از متقاضیان ساخت:
از دیگر ابزارهای اصلاح نظام مند کردن ساخت و سازها علاوه بر مورد فوق توسط شهرداری‌ها، اعتبارسنجی از متقاضیان ساخت است. بدان معنا که متقاضیان ساخت علاوه بر ارائه مدارک قانونی برای دریافت مجوز، ملزم شوند مدارکی دال بر توانایی آنان جهت ساخت در فرجه زمانی تعریف شده در بند فوق اخذ شود تا ضمن آن که از صدور پروانه‌هایی که متقاضی آن توان اتمام پروژه را در زمان معین و متعارف ندارد ممانعت به عمل آید و هم از ایجاد مزاحمت‌های آتی که موجب نقض حقوق شهروندان می‌شود خودداری شود.
البته در این راهکار ذکر این نکته ضروری است که همانند رشته‌های مشابه، در نظر گرفتن موارد محدودیت مسئولیت و معافیت از مسئولیت مالکان و پیمانکاران بایستی مدنظر قرار داده شود تا چنانچه به دلایلی که خارج از حیطه اختیار آنان است اتمام پروژه در مدت معین میسر نشد از مسئولیت بنا به مورد معاف شده یا مسئولیت آنان محدود شود. به عنوان مثال چنانچه به علت اوضاع نابسامان اقتصادی در جهان، تهیه قسمتی از مصالح ناممکن شود مهلت متعارف جدیدی به پیمانکاران اعطاء شود.
۲) الزامی شدن استفاده از خدمات پیمانکاران مجاز در ساخت ـ با توجه به این که در حال حاضر ما شاهد پیشرفت‌های چشمگیر و روزافزونی در سطح جهانی در تمامی عرصه‌ها هستیم که ساخت و ساز از آن مستثنی نیست،الزامی شدن استفاده از خدمات پیمانکاران مجاز می‌تواند راهکاری در جهت نظام مند کردن ساخت و سازها به شمار آید. ایجاد نظام صنفی برای پیمانکاران ساختمان در این بخش دو مطلب اساسی یعنی نظام مند کردن پیمانکاران حاضر و اعطای پروانه فعالیت به آنها و دیگری چگونگی فعالیت پیمانکاران جدید مورد بحث است که در بخش‌های مجزا به بررسی هر کدام خواهیم پرداخت:
الف) نظام مند نمودن پیمانکاران ساخت
در حال حاضر شمار زیادی پیمانکار در عرصه ساخت و ساز مشغول به کار هستند که بعضاً نه تنها توان مالی کافی برای انجام پروژه را ندارند بلکه تخصص لازم را هم در این زمینه ندارند و سبب ایجاد مشکلاتی برای خودشان و مالکان می‌شوند که کار به دادگستری و محاکم قضایی کشانده می‌شود و متأسفانه بسیاری از دعاوی ملکی مطرح دادگستری در این خصوص است که رفع این مشکل نیازمند آسیب شناسی جدی و برنامه‌ریزی توسط مراجع ذی صلاح از جمله قوه قضاییه، مجلس شورای اسلامی، شورای شهر، شهرداری‌ها و... است.
در حالی که اگر پیمانکاران در سطح ملی با تدوین منشور ملی پیمانکاران سازماندهی و با درنظر گرفتن شرایطی، واجد صلاحیت تشخیص داده شوند و به آنان مجوز و پروانه فعالیت پیمانکاری در زمینه ساخت و ساز و امور مربوطه اعطاء شود، هم مالکان با اطمینان خاطر کار را به دست کاردان می‌سپارند و هم این دسته از پیمانکاران دارای مرجعی رسمی جهت رسیدگی به امور صنفی می‌شوند.
ب) اعطای پروانه فعالیت به پیمانکاران جدید
در صورت نظام مند شدن و ایجاد نظام صنفی برای پیمانکاران حاضر، چنانچه فردی بخواهد در زمینه ساخت و ساز فعالیت کند و متقاضی دریافت مجوز و پروانه فعالیت پیمانکاری باشد، می‌تواند با ارائه مدارک قانونی و احراز شرایط لازم پروانه فعالیت را از نظام صنفی مربوطه دریافت کند و در لیست پیمانکاران ثبت شود تا مالکان بتوانند با مراجعه به لیست مذکور از طریق کتابچه، سایت اینترنتی یا نظام صنفی، پیمانکار مورد نظر را انتخاب کنند و با عقد قرارداد قانونی بر روی فرمت‌های خاصی که توسط نظام صنفی پیمانکاران تهیه شده و در آن حقوق مالکان و پیمانکاران رعایت شده است انجام پروژه را به پیمانکار مورد نظر واگذار کنند.
در پایان خاطرنشان می‌شود به تمامی مزایای پیشنهاد‌های مطرح شده، رعایت حقوق شهروندان، حفظ حقوق مالکان و سازگاری میان قواعد تسلیط و لاضرر را باید اضافه کرد.

مجتبی مزینانی، وکیل پایه یک دادگستری

منبع : روزنامه اطلاعات