[حامد حسنی] مالکیت پشت در بسته سامانه

اصل این جهت‌گیری، ضرورتی روشن برای کشور به شمار می‌رود و می‌تواند امنیت حقوقی معاملات را افزایش دهد. با این حال، در اجرای هر قانون بزرگی،گاهی یک ‫چالش در ‫اجرا می‌تواند  ‫مسیر ‫قانون‫را‫از ‫هدف ‫اصلی‫دور‫ کند. الزام متقاضیان به ارائه نقشه یو.تی.ام (نقشه‌ای که توسط نقشه‌بردار تهیه می‌شود و جای دقیق ملک را مشخص می‌کند) در همان ابتدای ثبت ادعا، از همان جنس تصمیماتی است که اگرچه در ظاهر با هدف افزایش دقت اتخاذ شده، اما در عمل می‌تواند برای بخش بزرگی از مردم به مانعی جدی در مسیر احقاق حق تبدیل شود.‬‬‬‬‬‬‬‬‬‬‬‬‬‬‬‬‬‬‬‬

بر اساس آیین‌نامه اجرایی ماده ۱۰این قانون، پس از راه‌اندازی سامانه، پذیرش هرگونه دادخواست و شکواییه در مراجع قضایی درباره اموال غیرمنقول، از جمله الزام به تنظیم سند رسمی یا خلع ید، منوط به درج ادعا در سامانه است. همچنین اگر شخصی پیش از راه‌اندازی سامانه، اقدامی برای دریافت سند رسمی کرده باشد، باید همان ادعا را در سامانه ثبت و سپس گواهی اقدام را ارائه کند. معنای عملی این احکام آن است که مراجعه به دادگاه یا ادامه مسیر قانونی دریافت سند، بدون ثبت ادعا در سامانه با مانع روبه‌رو می‌شود. مشکل از جایی آغاز می‌شود که ثبت ادعا نیازمند نقشه‌ای است که تهیه آن بدون دسترسی حضوری به ملک و پرداخت هزینه‌های مربوط ممکن نیست.

فرض کنیم شخصی سال‌ها پیش یک واحد آپارتمان یا قطعه زمینی را با سند عادی خریده، اما ملک در تصرف فروشنده، مستأجر او یا شخص ثالث است. برای تهیه نقشه یو.تی.ام، نقشه‌بردار باید به پشت‌بام و حیاط ملک دسترسی داشته باشد. اگر متصرف اجازه ورود ندهد، خریدار چگونه باید نقشه تهیه کند؟ از سوی دیگر، برای الزام متصرف به همکاری یا ورود قانونی به ملک، نیاز به دستور مقام قضایی وجود دارد؛ اما مراجعه مؤثر به مرجع قضایی نیز به ثبت ادعا در سامانه وابسته شده است. نتیجه، یک چرخه بسته است: ثبت ادعا نیازمند نقشه است، تهیه نقشه نیازمند ورود به ملک است و ورود به ملک نیازمند تصمیم قضایی؛ در حالی که شروع مسیر قضایی، دوباره به همان ثبت ادعا گره خورده است!

در این وضعیت، ممکن است خریدار عادی در فرایند تهیه نقشه با مقاومت متصرف یا مدعیان دیگر روبه‌رو شود. به عنوان مثال در فرایند نقشه‌برداری زمین‌ وقتی چند مدعی وجود دارد، کاملا قابل تصور است که موضوع به برخورد فیزیکی و حتی حوادث جبران‌ناپذیر منتهی شود.

مسأله دوم، تحمیل هزینه است. تهیه نقشه یو.تی.ام، به‌ویژه برای زمین‌های بزرگ‌متراژ، هزینه قابل‌توجهی را به شهروندان تحمیل می‌کند. در شرایط اقتصادی امروز، بسیاری از دهک‌های پایین جامعه برای معیشت روزمره با مشکلات جدی روبه‌رو هستند. اگر فردی توان پرداخت هزینه نقشه‌برداری را نداشته باشد، نه می‌تواند ادعای خود را ثبت کند و نه مسیر دادخواهی را آغاز کند. این یعنی حق مراجعه به عدالت، عملا به توان مالی افراد گره می‌خورد؛ در حالی که اصل ۳۴قانون اساسی، دادخواهی را حق مسلم همه دانسته و ایجاد مانع مالی برای آن، نقض غرض است.

راه اصلاح این مسأله چیست؟ هدف سامانه ثبت ادعا، آگاه شدن حاکمیت از وجود اسناد عادی و ادعاهای ملکی در دوره گذار است؛ یعنی جلوگیری از پنهان ماندن معاملات و پیشگیری از سوءاستفاده‌های بعدی. برای تحقق این هدف، حداقل در گام نخست نیازی به تهیه نقشه دقیق یو.تی.ام نیست. ثبت اولیه می‌تواند صرفا بر پایه خوداظهاری، ارائه آدرس پستی، پلاک ثبتی، موقعیت تقریبی روی نقشه الکترونیکی و بارگذاری اسناد و مدارک مالکیت انجام شود. سپس، پس از بررسی ادعا، احراز مالکیت و در مرحله صدور سند رسمی، تهیه نقشه دقیق از ذینفع نهایی خواسته شود.

قانون ثبت رسمی معاملات غیرمنقول می‌تواند از پایه‌های مهم امنیت اقتصادی کشور باشد اما موفقیت آن در گرو اجرای عادلانه و کم‌هزینه است. اگر مسیر ثبت ادعا برای مردم ناممکن شود، قانونی که برای حمایت از مالکیت آمده، ممکن است ناخواسته گروهی از مالکان را پشت درهای بسته سامانه نگه دارد. ازاین‌رو بازنگری در این موضوع، چه در آیین‌نامه و چه در صورت نیاز در متن قانون، ضروری است؛ بازنگری که نه‌تنها به تضعیف قانون نمی‌انجامد، بلکه آن را به مقصود اصلی خود نزدیک‌تر می‌کند: حمایت از حقوق مردم، کاهش اختلافات و ایجاد آرامش اجتماعی.