رامتین موثق
هزینههای زندگی در مدت کوتاه از دیماه تا تیر، 2 برابر شده است و بسیاری از گروهها، تورم بالای 100 درصد را تجربه کردهاند اما در این میان بخش مسکن، با تورم 40.3 درصدی، به بالاترین نرخ خود در 19 ماهه اخیر رسیده است.
کارشناس و تحلیلگر اقتصاد مسکن: بعد از جنگ و التهابات سیاسی که پشت سر گذاشتیم، به دلیل آسیب به زیرساختها و کمبود مصالح ساختمانی در بازار، هزینه ساخت و تولید مسکن هم بالا رفت. در ابتدای سال 1405، مردم از این بیم داشتند که زیرساختها آسیب بیشتری ببیند و در پی پاسخ به انتظارات تورمی و روانی بازار، قیمت مسکن در ماههای ابتدایی سال جاری، ناگهان 100 درصد رشد کرد
با توجه به گزارش مرکز آمار از تورم تیرماه میتوان درک کرد که تورم مسکن، بیش از نیمی از تورم عمومی کشور را ساخته است. گروه «مسکن، آب، برق، گاز و سایر سوختها» با تورم ماهانه ۵.۹ درصدی و ضریب اهمیت ۳۷.۵۸ درصد، مهمترین عامل افزایش شاخص کل بود. محاسبه تقریبی اثر گروهها نشان میدهد مسکن و هزینههای وابسته به آن نزدیک به ۵۶ درصد تورم ماهانه تیر را توضیح میدهند. پس از آن، خوراکیها حدود ۱۵ درصد، بهداشت و درمان نزدیک به ۹ درصد، اثاث و خدمات خانه حدود ۶ درصد و پوشاک بیش از 4 درصد سهم داشتهاند.
تجارتنیوز در گزارشی، درباره تبعات این انتقال تورم از بخش خوراکی به مسکن، نوشته است: «این ترکیب نشان میدهد کاهش نرخ کل الزاماً به معنای کاهش فشار معیشتی نیست. تورم در تیر بیشتر در بخشهایی متمرکز شده که خانوار امکان حذف یا تعویق آنها را ندارد. خرید پوشاک یا لوازم خانه شاید به ماههای بعد منتقل شود، اما پرداخت اجاره، قبض و هزینه درمان قابل تعویق نیست.»
افزایش بیش از 2 برابری قیمت ساخت
با شدتگیری تورم در اقتصاد کشور، از سال 1397، بخش مسکن هرروزه بیشتر از قبل، کارکرد مصرفی خود را از دست داده و به یک بازار سرمایهای تبدیل شده که عمده معاملات آن، سفتهبازانه است. همین موضوع به التهابات بازار مسکن، در کنار بازارهایی چون طلا و دلار دامن میزند اما در سال جاری بخش عرضه مسکن نیز دچار آسیب شد. در پی جنگ، زیرساختهای تولیدی کشور مورد اصابت قرار گرفت و تا مدتها بازار مصالح ساختمانی در بحران بود و تورم در این بازار سر به فلک کشیده بود و همچنان نیز به سطح عادی، تعدیل نشده است.
در رابطه با این موضوع، یک تحلیلگر اقتصاد مسکن اعلام کرده است که قیمت ساخت هر متر مربع ساختمان که تا سال گذشته ۲۰ تا ۳۰ میلیون تومان بود، اکنون به ۶۰ میلیون تومان رسیده است. بیتالله ستاریان در گفتوگو با ایسنا، افزوده: «اینکه بعضی مصالح ساختمانی در اثر آسیبهای ناشی از جنگ نسبت به دیگر کالاها رشد قیمت بیشتری را تجربه کرد، بحثهای جزئی است اما اگر در یک حالت کلی نگاه کنیم تولید برای سازنده گران شده است. احتمالا باز هم مصالح ساختمانی افزایش پیدا میکند. در حال حاضر تقریبا یک ساختمان هشت طبقه متری ۶۰ میلیون تومان درمیآید و اگر ۱۰ تا ۲۰ طبقه بسازیم هزینه ساخت به ۱۰۰ تا ۱۵۰ میلیون تومان میرسد.»
او درباره قیمت مسکن همچنین اظهار کرده است: «در حال حاضر در شهر تهران میانگین قیمت مسکن به حدود ۲۴۰ میلیون تومان در هر متر مربع رسیده و در بعضی مناطق تهران متری یک میلیارد تومان شده است. اگر این را چند سال پیش میگفتیم به ما میخندیدند اما دیدیم که این اتفاق افتاد و ممکن است در سالهای آینده هم بیفتد؛ لذا باید برنامهریزی مناسبی داشته باشیم. بخش مسکن در ید بخش خصوصی است در حالی که اقتصاد و قوانین در دست دولت قرار دارد و برای اقتصاد دولتی تنظیم شده است.»
با توجه به اینکه تورم مسکن نقش عمدهای در تورم عمومی کشور بازی کرده است، بنابراین باید ارزیابی دقیقی از روند تورمی این بخش حیاتی از اقتصاد ملی داشت.
عوامل درونزا دیگر موثر نیستند
یک کارشناس بازار مسکن در گفتوگو با «توسعه ایرانی»، درباره دلیل تورم 40 درصدی مسکن و رشد آن به بالاترین سطح 19 ماهه خود، اظهار کرد: بخش مسکن تابع فضای کلان اقتصادی و بازارهای موازی با خود است.
منصور غیبی با بیان اینکه نگاه غالب در بازار مسکن از فضای مصرفی به فضای تجاری، سرمایهای و سوداگری تبدیل شده است، تاکید کرد: این مهمترین دلیلی است که مصرفکننده را از خرید واحد مصرفی به قیمت واقعی و در توان خود، دور نگه میدارد.
او عنوان کرد: اگر واقعا از لحاظ اقتصادی سیاستگذاری درستی داشته باشیم، باید این فضاها را تفکیک و فضای سوداگری و تجاریسازی را از مفهوم اقتصادی حوزه مسکن خارج کنیم. این تفکیک اگر اجرا شود، آن زمان است که میتوانیم دلایل تورم در بخش مسکن را به صورت درونزا ارزیابی میکنیم.
به اعتقاد این تحلیلگر در فضای موجود بازار مسکن، دلایل درونزای تورم و افزایش قیمت، مانند افزایش سطح تقاضا، کنار گذاشته شده و دیگر موثر نیستند.
انتظارات تورمی بر تمام رفتارها غالب شده
غیبی اظهار کرد: از جمله دلایل بیرونی موثر بر تورم مسکن، میتوان به بحران روابط بینالملل مانند جنگ و تحریم، ناامنی سرمایهگذاری، التهابات بازارهای موازی، انتظارات تورمی مردم و غیره، اشاره کرد.
او تصریح کرد: مردم انتظارات تورمی ناشی از این التهابات را بر تمام رفتارهای خود غالب کردهاند و اعتقاد دارند ارزش ریالی دارایی آنها در حال کاهش است و مسکن را به عنوان یک حوزه تدافعی و سرمایهای ارزیابی میکنند که در بالاترین سطح قیمتگذاری میشود.
او افزود: بعد از جنگ و التهابات سیاسی که پشت سر گذاشتیم، به دلیل آسیب به زیرساختها و کمبود مصالح ساختمانی در بازار، هزینه ساخت و تولید مسکن هم بالا رفت. در ابتدای سال 1405، مردم از این بیم داشتند که زیرساختها آسیب بیشتری ببیند و در پی پاسخ به انتظارات تورمی و روانی بازار، قیمت مسکن در ماههای ابتدایی سال جاری، ناگهان 100 درصد رشد کرد.
منصور غیبی در گفتوگو با «توسعه ایرانی»: مصرفکنندگان هیچ امیدی به ارزان شدن مسکن نداشته باشند و با توجه به توان خود، ملک مورد نیاز را تهیه کنند. نمیتوانیم امیدی هم به کاهش سریع تورم عمومی در کوتاهمدت، برای مثال در 6 ماه، داشت چرا که در این 3 دهه تورم مسکن هیچگاه کاهش پیدا نکرده و همواره میانگین و معدل قیمت و تورم مسکن در ۳۰ ساله اخیر بالا بوده است
این کارشناس اقتصاد مسکن با ارزیابی تورم این حوزه به عنوان رکود تورمی، بیان داشت: قیمت در بازار مسکن چسبنده است و مانند بازارهای طلا و ارز بهسرعت تعدیل نمیشود و همواره خود را در یک قیمت بالاتری نگه میدارد و پایین نمیآید اما در این شرایط، هیچ مشتری هم برای خرید وجود ندارد.
امیدی به کاهش تورم مسکن نداشته باشید!
غیبی در ادامه، تاکید کرد که مصرفکنندگان هیچ امیدی به ارزان شدن مسکن نداشته باشند و با توجه به توان خود، ملک مورد نیاز را تهیه کنند.
او توضیح داد: در آینده نمیتوانیم امیدی به کاهش قیمت مسکن داشته باشیم و نمیتوانیم امیدی هم به کاهش سریع تورم عمومی در کوتاهمدت، برای مثال در 6 ماه، داشت. برخی از کارشناسان میگویند بازار مسکن دیگر قابلیت معامله و سرمایهگذاری ندارد اما واقعیت اینست که ۱۱ تا ۱۳ درصد اقتصاد ملی کشور تابع رونق، غنا و گردش اقتصاد مسکن است اما اکنون چرخه اقتصاد مسکن معیوب شده است بنابراین نمیتوان به رونق و کاهش قیمت مسکن پس از تابستان، امید داشت.
از جمله دلایل بیرونی موثر بر تورم مسکن، میتوان به بحران روابط بینالملل مانند جنگ و تحریم، ناامنی سرمایهگذاری، التهابات بازارهای موازی، انتظارات تورمی مردم و غیره، اشاره کرد. مردم انتظارات تورمی ناشی از این التهابات را بر تمام رفتارهای خود غالب کردهاند و اعتقاد دارند ارزش ریالی دارایی آنها در حال کاهش است و مسکن را به عنوان یک حوزه تدافعی و سرمایهای ارزیابی میکنند که در بالاترین سطح قیمتگذاری میشود
این تحلیلگر حوزه مسکن یادآور شد: متوجه این واقعیات در این 30 ساله نبودیم چرا که در این 3 دهه تورم مسکن هیچگاه کاهش پیدا نکرده و همواره میانگین و معدل قیمت و تورم مسکن در ۳۰ ساله اخیر بالا بوده است.
تاثیر شرایط عادی اقتصادی بر کاهش تورم مسکن
غیبی با تاکید بر احتمال صعودی ماندن تورم مسکن، درباره راهکارهای کاهش تورم در این حوزه عنوان کرد: در ابتدا باید امنیت حوزه اقتصادی برای سرمایهگذاری تامین شود تا در پی آن تداوم و انباشت چرخه ساختوساز شکل بگیرد. همچنین باید از سازندههای بزرگ و انبوهسازان حمایت کرد و در ضمن، دولت راهکارهای لازم مانند چتر حمایتی از خانه اولیها یا جوانان را ارائه دهد و این حمایتها به صورت ملموس شکل بگیرد.
او ادامه داد: یکی دیگر از راهکارهای کاهش تورم حوزه مسکن، بهروزرسانی ساختوساز و نظام فنی و مهندسی است؛ در ایران همچنان با گچ و سیمان ساختمان میسازیم در صورتی که این روشها در دنیا منسوخ شده و خود این روشهای منسوخ شده منابع ما را هدر میدهند. البته این عامل مربوط به بخش عرضه اقتصاد مسکن است و در بخش تقاضا باید انتظارات تورمی کاهش پیدا کند، بازارهای موازی مانند ارز، طلا و سکه به آرامش و ثبات برسند و از التهاب آنها کاهش پیدا کند.
این کارشناس اقتصاد مسکن در پایان خاطرنشان کرد: اگر شرایط عادی اقتصادی بر کشور حاکم شود، در آن زمان میتوان انتظار داشت که بازار مسکن هم عادی شود اما اگر روند فعلی ادامه پیدا کند، تورم مسکن هیچگاه عادی نخواهد شد!
کپی شد
