مواد ۴۶ و ۴۷ قانون ثبت اسناد و املاک، معاملات ملکی را به عنوان اسنادی که باید اجبارا به صورت رسمی به ثبت برسد احصاء کردهاند و ماده ۴۸ این قانون، ضمانت اجرای محکم بیاعتباری و عدم پذیرش را برای استنکاف و امتناع از ثبت رسمی این نوع اسناد در نظر گرفته است.
استمرار معاملات غیررسمی و مشکلات ناشی از قولنامههای عادی
با این حال، ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول در میان آحاد جامعه فراگیر نشد و شورای محترم نگهبان با خلاف شرع تشخیص دادن مواد ۲۲ و ۴۸ قانون ثبت و اعتباربخشی به قولنامههای عادی، به رونق معاملات غیررسمی در نظام حقوقی و معاملاتی استمرار بخشید.
فراگیر شدن معاملات غیررسمی اراضی و املاک بوسیله قولنامههای عادی، مشکلات عدیدهای مانند اختلافات حقوقی و جرایمی نظیر جعل، کلاهبرداری، زمینخواری و پولشویی را تسهیل کرد و میلیونها پرونده قضایی ایجاد نمود.
اعتبار قولنامههای عادی تا جایی ارتقاء یافت که در مواردی اسناد رسمی مالکیت تاب معارضه با این اوراق را نداشتند و دادگاهها با استناد به مقرراتی مانند ماده ۶۲ قانون احکام دائمی برنامههای توسعه، حکم بطلان اسناد رسمی مالکیت صادر میکردند.
طرح «ارتقاء اعتبار اسناد رسمی» و تصویب قانون الزام به ثبت رسمی
به دلیل آثار مخرب قولنامههای عادی، طرح "ارتقاء اعتبار اسناد رسمی" در مجلس مطرح و نهایتاً تحت عنوان "الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیر منقول" به تصویب رسید.
با وجود ایرادات شورای نگهبان و ارجاع به مجمع تشخیص مصلحت نظام، رهبر شهید انقلاب این قانون را مصلحت قطعی کشور دانستند و پس از ارشادات ایشان، مجمع تشخیص مصلحت در اردیبهشت ۱۴۰۳ این قانون را موافق مصالح اجتماعی تصویب کرد.
اهداف و نوآوریهای قانون الزام به ثبت رسمی
فلسفه تصویب این قانون، سلب اعتبار از اسناد عادی و تثبیت جایگاه اسناد رسمی مالکیت است. از جمله نوآوریها:
- محدود کردن صلاحیت مشاورین املاک به مذاکرات مقدماتی و پیشنویس …
