به گزارش برنا ، برای سالها، تفاوت قیمت مسکن در شمال و جنوب تهران بیشتر بهعنوان یک ویژگی طبیعی بازار شهری شناخته میشد؛ اما امروز این اختلاف ابعاد تازهای پیدا کرده است. قیمت هر مترمربع در برخی مناطق شمالی پایتخت به محدوده ۵۰۰ میلیون تومان نزدیک شده یا از آن عبور کرده، در حالی که در ارزانترین مناطق نیز قیمتها در محدوده بیش از ۱۰۰ میلیون تومان قرار دارند. به این ترتیب، مسئله برای بسیاری از خانوارها دیگر این نیست که در کدام محله خانه بخرند، بلکه این است که اساساً آیا امکان خرید خانه برای آنها وجود دارد یا نه.
این شرایط در حالی شکل گرفته که بازار در مردادماه همچنان با رکود معاملاتی و کاهش قدرت خرید خانوارها روبهروست و بخش قابل توجهی از تقاضای موجود، به سمت واحدهای کوچکتر و ارزانتر حرکت کرده است.
شمال تهران همچنان فاصله زیادی با سایر مناطق دارد
در بخشهای گرانقیمت پایتخت، قیمت زمین همچنان مهمترین عامل تعیینکننده است. منطقه یک با حدود ۵۱۶ میلیون تومان برای هر مترمربع در بالاترین سطح قرار دارد و مناطق سه و دو نیز با حدود ۴۳۰ و ۳۶۵ میلیون تومان در ردههای بعدی قرار گرفتهاند.
این ارقام نشان میدهد که خرید یک واحد ۱۰۰ متری در این مناطق، حتی پیش از در نظر گرفتن تفاوت قیمت محلهها و کیفیت ساختمان، به سرمایهای در حدود ۳۶ تا بیش از ۵۰ میلیارد تومان نیاز دارد. چنین ارقامی عملاً بازار این مناطق را از دسترس بخش بزرگی از خانوارهای مصرفی خارج کرده و سهم تقاضای سرمایهای و خانوارهای پردرآمد را در آن پررنگتر میکند.
البته قیمت بالای ملک در شمال تهران تنها به لوکس بودن ساختمانها مربوط نیست. ارزش زمین، محدودیت عرضه، کیفیت زیرساختها، دسترسی به مراکز خدماتی و تجاری و جذابیت این مناطق برای حفظ ارزش سرمایه، همگی در شکلگیری این فاصله نقش دارند.
بازار از شمال عبور میکند و به میانه شهر میرسد
اما گرانی مسکن دیگر محدود به مناطق یک، دو و سه نیست. در مناطقی مانند پنج، چهار، شش، هفت و هشت نیز قیمتها در سطوح بالایی قرار گرفتهاند و برای خرید یک واحد معمولی، سرمایهای چندین میلیارد تومانی لازم است.
منطقه پنج با حدود ۲۸۷ میلیون تومان به ازای هر مترمربع یکی از مهمترین نمونههاست. این منطقه به دلیل گستردگی و تنوع محلهها، سهم قابل توجهی از تقاضای مصرفی تهران را به خود اختصاص داده و در عین حال، قیمت زمین و واحدهای نوساز در آن افزایش قابل توجهی داشته است.
در مناطق چهار، شش، هفت و هشت نیز قیمت هر مترمربع در محدوده حدود ۲۱۰ تا ۲۵۷ میلیون تومان قرار گرفته است؛ بنابراین حتی خانواری که از مناطق بسیار گران شمالی فاصله میگیرد، برای خرید در بخش بزرگی از مناطق مرکزی و شرقی و غربی تهران همچنان با ارقام سنگینی مواجه خواهد شد.
جنوب تهران ارزانتر است، اما مسئله حل نمیشود
وقتی صحبت از مناطق ارزانتر تهران میشود، معمولاً نگاهها به جنوب پایتخت میرود؛ اما واقعیت این است که «ارزانتر بودن» دیگر به معنای «ارزان بودن» نیست.
در مناطق ۱۵، ۱۶، ۱۷ و ۱۸، قیمت هر مترمربع حدود ۱۱۴ تا ۱۲۹ میلیون تومان برآورد شده است. در نگاه نخست این ارقام فاصله زیادی با قیمتهای شمال شهر دارند، اما اگر قیمت یک واحد معمولی را محاسبه کنیم، مشخص میشود که حتی خرید خانه در این مناطق نیز به سرمایه قابل توجهی نیاز دارد.
برای مثال، یک واحد ۷۰ متری با قیمت حدود ۱۱۴ میلیون تومان برای هر مترمربع، نزدیک به ۸ میلیارد تومان قیمت خواهد داشت. چنین رقمی برای خانواری که درآمد خود را از حقوق ماهانه تأمین میکند، همچنان بسیار سنگین است.
اینجاست که مفهوم بحران مسکن تغییر میکند. دیگر نمیتوان مشکل را صرفاً در مناطق گرانقیمت جستوجو کرد؛ زیرا حتی در ارزانترین بخشهای بازار نیز قیمت خانه با قدرت خرید بسیاری از خانوارها فاصله گرفته است.
متراژ کوچکتر، راهی برای بقا در بازار خرید
یکی از نخستین واکنشهای خانوارها به افزایش قیمت مسکن، کاهش متراژ است. خانوادهای که پیشتر به دنبال واحد ۹۰ یا ۱۰۰ متری بود، اکنون ممکن است گزینه ۶۰ یا ۷۰ متری را بررسی کند. بخشی از متقاضیان نیز به سمت ساختمانهای قدیمیتر یا محلههایی میروند که قیمت زمین در آنها پایینتر است.
این تغییر به ظاهر یک انتخاب ساده است، اما در واقع نشانهای از کاهش قدرت خرید محسوب میشود. خریدار دیگر الزاماً خانه مورد علاقه خود را انتخاب نمیکند؛ بلکه خانهای را انتخاب میکند که با بودجهاش سازگار باشد.
در نتیجه، افزایش قیمت مسکن فقط ارزش داراییها را بالا نمیبرد؛ بلکه کیفیت و اندازه انتخاب خانوارها را نیز محدود میکند.
بازار اجاره هم از این فشار در امان نیست
وقتی خرید خانه از توان بخشی از خانوارها خارج میشود، طبیعی است که تقاضا برای اجاره افزایش پیدا کند. خانواری که امکان تأمین آورده خرید را ندارد، برای مدت بیشتری مستأجر باقی میماند و همین مسئله فشار تقاضا را در بازار اجاره حفظ میکند.
از طرف دیگر، افزایش ارزش ملک و هزینههای نگهداری ساختمان نیز بر انتظارات مالکان اثر میگذارد. به همین دلیل، بازار خرید و اجاره را نمیتوان کاملاً جدا از یکدیگر بررسی کرد.
هرچه دسترسی به خرید دشوارتر شود، وابستگی خانوارها به اجاره بیشتر خواهد شد و این موضوع میتواند فشار بیشتری بر بودجه ماهانه آنها وارد کند.
فاصله ۴۰۰ میلیونی میان دو سر بازار
اختلاف قیمت میان منطقه یک و منطقه ۱۸ به حدود ۴۰۲ میلیون تومان در هر مترمربع میرسد. در یک واحد ۱۰۰ متری، این اختلاف از ۴۰ میلیارد تومان عبور میکند.
این فاصله البته به معنای آن نیست که تمام خانههای دو منطقه با این قیمتها معامله میشوند؛ زیرا سن ساختمان، کیفیت بنا، امکانات، موقعیت دقیق ملک و شرایط معامله تأثیر مستقیمی بر قیمت نهایی دارد. با این حال، اختلاف شاخص مناطق نشان میدهد که بازار مسکن تهران تا چه اندازه چندلایه شده است.
یک سوی بازار در اختیار واحدهای بسیار گرانقیمت و سرمایههای بزرگ قرار دارد و سوی دیگر، خانوارهایی قرار گرفتهاند که حتی برای خرید یک واحد کوچک در مناطق ارزانتر نیز باید سالها پسانداز کنند.
تقاضای مصرفی در حال کوچک شدن است
یکی از نشانههای مهم شرایط فعلی، تغییر رفتار خریداران است. وقتی قیمتها بالا میرود، اما درآمد خانوار با همان سرعت رشد نمیکند، تقاضای مؤثر کاهش پیدا میکند. در این شرایط، ممکن است افراد همچنان به خرید خانه علاقه داشته باشند، اما توان تبدیل این علاقه به معامله واقعی را نداشته باشند.
به همین دلیل، بازار میتواند همزمان با قیمتهای بالا، با رکود معاملاتی نیز مواجه باشد. این همان وضعیتی است که بخشی از بازار مسکن تهران در آن قرار گرفته است؛ فروشنده حاضر نیست قیمت را به میزان قابل توجهی کاهش دهد و خریدار نیز توان پرداخت قیمت پیشنهادی را ندارد.
بازاری است که در آن فاصله میان خواسته فروشنده و توان خریدار افزایش پیدا میکند.
سرمایهگذاری، معادله بازار را پیچیدهتر کرده است
مسکن در اقتصاد ایران تنها یک کالای مصرفی نیست و سالهاست که بهعنوان یکی از ابزارهای حفظ ارزش دارایی نیز مورد توجه قرار دارد. همین ویژگی باعث میشود بخشی از تقاضا در مناطق خاص، با هدف سرمایهگذاری شکل بگیرد.
این تقاضا میتواند در دورههایی که قدرت خرید مصرفی کاهش یافته، به مقاومت قیمتها کمک کند. در نتیجه ممکن است تعداد معاملات پایین بیاید، اما قیمتهای پیشنهادی همچنان در سطح بالایی باقی بمانند.
به همین دلیل، برای ارزیابی وضعیت بازار نمیتوان فقط قیمتهای اعلامی را بررسی کرد؛ حجم معاملات و قدرت خرید واقعی نیز اهمیت زیادی دارد.
مسئله اصلی، شکاف درآمد و مسکن است
اگر بخواهیم وضعیت بازار مسکن تهران را در یک جمله خلاصه کنیم، باید گفت مشکل اصلی دیگر فقط «قیمت بالای خانه» نیست؛ مشکل، فاصله روزافزون میان قیمت خانه و درآمد خانوار است.
وقتی یک خانوار برای خرید یک واحد کوچک در ارزانترین مناطق نیز به چند میلیارد تومان سرمایه نیاز دارد، افزایش درآمد ماهانه به تنهایی نمیتواند مشکل را حل کند. خانوار باید بتواند بخشی از درآمد خود را پسانداز کند و این پسانداز نیز باید با سرعتی قابل قبول نسبت به رشد قیمت مسکن افزایش پیدا کند؛ اتفاقی که در سالهای اخیر برای بسیاری از خانوارها رخ نداده است.
بازار مسکن در انتظار بازگشت قدرت خرید
آینده بازار تهران تا حد زیادی به این بستگی دارد که قدرت خرید خانوارها چه مسیری را طی کند. اگر قیمت مسکن همچنان از رشد درآمد فاصله بگیرد، احتمالاً تقاضای مصرفی بیش از گذشته به سمت واحدهای کوچک، قدیمی و مناطق ارزانتر حرکت خواهد کرد.
در مقابل، اگر شرایط اقتصادی به گونهای پیش برود که قدرت خرید تقویت شود و دسترسی خانوارها به تسهیلات مؤثر افزایش پیدا کند، بخشی از تقاضای معوق میتواند دوباره وارد بازار شود.
با این حال، در شرایط فعلی آنچه بیش از هر چیز به چشم میآید، کوچک شدن دامنه انتخاب خانوارهاست. تهران همچنان بازارهای مختلفی دارد؛ از خانههای چند ده میلیارد تومانی در مناطق گرانقیمت تا واحدهای چند میلیارد تومانی در جنوب شهر، اما فاصله میان قیمت مسکن و توان مالی مردم باعث شده «داشتن خانه» برای بخش بزرگی از جامعه از یک هدف معمول زندگی به یک رؤیای دشوار تبدیل شود.
