آیا قیمتگذاری دلاری، عامل اصلی گرانی مسکن است یا تنها نشانهای از بیثباتی اقتصادی؟ این پرسشی است که همزمان با نوسان نرخ ارز، بار دیگر در بازار مسکن ایران مطرح میشود. برای پاسخ به این سؤال، نگاهی به تجربه آرژانتین میتواند تصویری روشنتر از رابطه میان دلار، تورم و بازار اجاره ارائه دهد. پژوهشی که با بررسی بیش از یک میلیون آگهی اجاره در آرژانتین انجام شده، نشان میدهد دلاری شدن قراردادها در ابتدا واکنشی دفاعی به تورم مزمن، کاهش ارزش پول ملی و دشواری تعدیل اجارهبها بوده است. مالکان برای حفظ ارزش درآمد خود، به دلار پناه بردند؛ اما همین راهکار، پس از گسترش، به مسیری برای انتقال سریعتر شوکهای ارزی به بازار اجاره تبدیل شد.
نتایج این پژوهش نشان میدهد قیمتگذاری دلاری ابتدا در املاک گرانقیمت، خانههای مبله، واحدهای دارای استخر و محلههای برخوردار رواج پیدا کرد؛ جایی که هم ارزش قراردادها بالاتر بود و هم مستأجران توان پذیرش قراردادهای دلاری را داشتند. همچنین اجرای قانون حمایت از مستأجران در سال ۲۰۲۰ و محدود شدن امکان تعدیل اجاره، انگیزه مالکان برای عقد قراردادهای دلاری را بیش از پیش افزایش داد.
برآوردهای پژوهش نشان میدهد پس از اجرای این قانون، احتمال دلاری شدن قراردادهای اجاره طی یک سال حدود ۵۶ واحد درصد افزایش یافته است. از سوی دیگر، هر ۱۰ درصد افزایش نرخ ارز، به طور متوسط اجاره واقعی را حدود یک درصد بالا برده است.
پیام اصلی این مطالعه آن است که دلار در ابتدا معلول بیثباتی اقتصادی است، اما پس از فراگیر شدن، خود به عاملی برای انتقال بیثباتی تبدیل میشود. بنابراین حذف دلار از متن قراردادها، بدون مهار تورم و بازگرداندن اعتماد به پول ملی، لزوماً به کاهش فشار بر بازار مسکن منجر نخواهد شد.
