۵ سوال درباره «افزایش سقف تسهیلات خرید خانه» | وام جدید یک میلیارد تومانی در تهران فقط برای خرید ۵ مترمربع آپارتمان کافی است

اقتصاد۲۴ ـ حبیب‌الله طاهرخانی در نشستی با عنوان «آینده اقتصاد و تامین مالی صنعت ساختمان؛ از سیاست‌گذاری تا سرمایه‌گذاری و تعاون‌سازی» در همایش آینده صنعت ساختمان اظهار کرد: تجربه دو دهه اخیر نشان داده است که هر نوع عرضه‌ای لزوماً به حل مشکل مسکن منجر نمی‌شود و سیاست‌های مسکنی باید بر مبنای توان اقتصادی خانوار و نیاز واقعی جامعه هدف طراحی شود.

وی افزود: این تصور که صرفاً با افزایش تعداد واحد‌های مسکونی می‌توان مسئله مسکن را حل کرد، یک کلیشه نادرست است. در مقاطعی، به‌ویژه در اواخر دهه ۸۰ و اوایل دهه ۹۰، سالانه نزدیک به یک میلیون واحد مسکونی در مناطق شهری کشور پروانه ساختمانی صادر می‌شد، اما مسئله مسکن همچنان پابرجا ماند.

طاهرخانی با اشاره به تجربه کشور‌های پیشرفته افزود: حتی کشور‌هایی مانند انگلستان، فرانسه و آلمان که جمعیتی نزدیک به ایران دارند، همچنان با مسئله مسکن و به‌ویژه موضوع استطاعت‌پذیری و دسترسی به مسکن مواجه هستند؛ بنابراین مسکن موضوعی نیست که برای آن بتوان راه‌حل‌های ساده و تک‌بعدی ارائه کرد.

مسکن؛ مسئله کمبود یا مسئله استطاعت؟

معاون وزیر راه و شهرسازی با بیان اینکه در سطح کلان اقتصادی لزوماً با کمبود مطلق واحد مسکونی مواجه نیستیم، گفت: در کشور حدود ۳۲.۵ میلیون واحد مسکونی وجود دارد که اگر ۲.۵ میلیون واحد خالی را از آن کم کنیم ۳۰ میلیون واحد مسکونی داریم. در مقابل، تعداد خانوار‌های کشور حدود ۲۷.۱ میلیون خانوار است. با این حال، این اعداد به معنای حل شدن مسئله مسکن نیست؛ چراکه مسئله اصلی، دسترسی خانوار‌ها به مسکن مناسب و استطاعت اقتصادی آنها برای تأمین مسکن است.

وی ادامه داد: تجربه دو دهه اخیر نشان داده است که بخشی از عرضه مسکن، فراتر از توان اقتصادی خانوار‌ها بوده است. در برخی مقاطع، منابع و ظرفیت‌های کشور صرف ساخت واحد‌های لوکس شد؛ واحد‌هایی که بخش قابل توجهی از جامعه امکان دسترسی به آنها را نداشت و بعضاً سال‌ها خالی ماندند.

دو تجربه متفاوت در مسکن مهر

طاهرخانی با اشاره به تجربه مسکن مهر گفت: طرح مسکن مهر دو وجه داشت؛ یک وجه مثبت آن ورود دولت از طریق تسهیلات بود که عمدتاً در بافت‌های موجود و فرسوده شهری به رونق ساخت‌وساز کمک کرد. این بخش از طرح که مبتنی بر تسهیلات به خودمالکان بود، در مدت چند سال به نتیجه رسید.

وی افزود:، اما وجه دیگر مسکن مهر، تصدی‌گری دولت در ساخت‌وساز بود که تجربه متفاوتی رقم زد. اینکه دولت خود زمین را مکان‌یابی کند، پیمانکار بگیرد، منابع را مدیریت کند و متعهد به تحویل واحد شود، در شرایطی که اقتصاد کشور با شوک‌های متعدد مواجه است، می‌تواند موجب طولانی شدن پروژه‌ها شود.

معاون مسکن و ساختمان وزیر راه و شهرسازی توضیح داد: افزایش قیمت مصالح و فلزات، کاهش توان اقتصادی خانوارها، محدودیت منابع مالی دولت و مشکلات مربوط به تأمین زیرساخت‌هایی مانند آب، خدمات روبنایی و دسترسی‌ها، همگی می‌توانند پروژه‌های دولتی را با تأخیر مواجه کنند؛ بنابراین یکی از درس‌های مهم این تجربه آن است که هر نوع عرضه‌ای لزوماً به بازار مسکن کمک نمی‌کند.

سال گذشته بیش از ۶۵۰ هزار واحد مسکونی عرضه شد

طاهرخانی با اشاره به ظرفیت ساخت‌وساز در کشور گفت: با وجود همه مشکلات، در سال گذشته بیش از ۶۵۰ هزار واحد مسکونی عرضه شد که حدود ۲۵۰ هزار واحد آن از تسهیلات سیستم بانکی استفاده کردند و حدود ۴۰۰ هزار واحد بدون بهره‌مندی از سیستم بانکی و عمدتاً با تأمین مالی بخش خصوصی ساخته شدند.

وی این موضوع را نشانه‌ای از تاب‌آوری صنعت ساختمان دانست و افزود: یکی از ویژگی‌های منحصر‌به‌فرد صنعت ساختمان این است که با وجود مشکلات و موانع، انحصار گسترده‌ای در آن وجود ندارد و تعداد بسیار زیادی از فعالان اقتصادی در ساخت‌وساز مشارکت دارند.

اصلاح قانون پیش‌فروش ساختمان

معاون وزیر راه و شهرسازی یکی از رویکرد‌های موردنظر این وزارتخانه را اصلاح قانون پیش‌فروش ساختمان عنوان کرد و گفت: انتظار داریم کمیسیون عمران مجلس در این زمینه حمایت کند. پیش‌فروش می‌تواند از ظرفیت سرمایه‌های بخش خصوصی برای تأمین مالی ساخت‌وساز استفاده کند.

وی افزود: اگر در کنار نظام پیش‌فروش ساختمان، یک نهاد ضمانت‌کننده قوی قرار گیرد و دولت نیز برای عرضه‌کنندگان مسکن استطاعت‌پذیر و واحد‌های متناسب با الگوی مصرف، مشوق‌ها و معافیت‌هایی در نظر بگیرد، می‌توان بخشی از مشکلات بازار مسکن را در شرایط کنونی کاهش داد.

طاهرخانی با اشاره به محدودتر شدن امکان جذب نقدینگی در سایر بازار‌ها گفت: با توجه به نیاز خانوار‌ها به خانه‌دار شدن، می‌توان از ظرفیت نقدینگی موجود در جامعه برای رونق ساخت مسکن قابل استطاعت استفاده کرد.

مسکن ملکی تنها راه‌حل نیست

طاهرخانی یکی از تأکیدات دولت را توسعه مسکن استیجاری عمومی و اجاره‌داری حرفه‌ای دانست و گفت: نباید سیاست مسکن را صرفاً به مسکن ملکی محدود کنیم. یکی ا ز راه‌حل‌های اصلی برای پاسخگویی به نیاز اقشار کم‌درآمد، راه‌اندازی نظام مسکن استیجاری عمومی و توسعه اجاره‌داری حرفه‌ای است.

وی ادامه داد: حتی در کشور‌هایی که اقتصاد کاملاً آزاد دارند، بخشی از عرضه مسکن در قالب مسکن عمومی انجام می‌شود و برای دهک‌های کم‌درآمد، بدون چنین سیاست‌هایی نمی‌توان پاسخ مناسبی به نیاز مسکن ارائه کرد.

معاون مسکن و ساختمان وزیر راه و شهرسازی تأکید کرد: مسکن یک امر صرفاً اقتصادی نیست و به دلیل ابعاد اجتماعی آن، دولت نمی‌تواند به طور کامل از این حوزه کنار برود، اما باید نقش تسهیل‌گر داشته باشد و نه مجری و سازنده. مداخلات دولت باید به‌گونه‌ای طراحی شود که منابع محدود عمومی و بانکی دقیقاً به جامعه هدف برسد.

منابع محدود نباید به هدف نامناسب اختصاص یابد

طاهرخانی با انتقاد از این کلیشه غلط که همه مردم را باید خانه‌دار کنیم، گفت: در برخی طرح‌ها، فردی که در دهک‌های یک تا سه یا یک تا چهار قرار دارد، ممکن است توان تأمین آورده یا بازپرداخت تسهیلات را نداشته باشد و در عین حال با مشکلاتی مانند هزینه اجاره، آموزش فرزندان و تأمین معیشت مواجه باشد.

وی افزود: در طرح مسکن مهر و نهضت ملی مسکن دیدیم در بسیاری از موارد وقتی یک فرد واجد شرایط دریافت مسکن ملکی می‌شود، اما توان ادامه مسیر را ندارد، امتیاز یا واحد خود را واگذار می‌کند. در این شرایط، منابع محدود دولت و تسهیلات بانکی لزوماً به هدف اصلی اصابت نمی‌کند.

مسکن؛ کالایی پیچیده و چندبعدی

طاهرخانی با تأکید بر ضرورت پرهیز از ساده‌سازی مسئله مسکن گفت: مسکن از پیچیده‌ترین کالا‌های موجود است و همزمان ابعاد اقتصادی، اجتماعی و زیست‌محیطی دارد؛ بنابراین نمی‌توان مسئله مسکن را صرفاً به موضوعاتی مانند عرضه زمین یا تعداد واحد‌های ساخته‌شده تقلیل داد.

وی افزود: حتی زمین نیز زمانی در بازار مسکن ارزشمند است که در دسترس باشد و زیرساخت‌های لازم را داشته باشد. زمینی که از مراکز اقتصادی و خدماتی فاصله زیادی دارد و زیرساخت و آماده‌سازی برای آن فراهم نشده، به‌تنهایی نمی‌تواند مشکل مسکن را حل کند.

آینده صنعت ساختمان فقط در ساخت واحد جدید نیست

معاون وزیر راه و شهرسازی در بخش دیگری از سخنان خود گفت: حتی اگر در سال‌های آینده به تعادل نسبی میان تولید و عرضه مسکن برسیم، این به معنای تعطیلی یا توقف صنعت ساختمان نیست.

وی ادامه داد: بخش مهمی از صنعت ساختمان در دنیا به سمت تعمیر، نگهداری و به‌هنگام‌سازی واحد‌های موجود حرکت کرده است. ساختمان‌ها پس از ۱۰، ۱۵ یا ۲۰ سال استفاده، نیازمند بازسازی و نوسازی هستند و به همین دلیل تقاضا برای محصولاتی مانند تجهیزات ساختمانی، شیرآلات، کاشی، لوازم بهداشتی و سایر مصالح همچنان وجود خواهد داشت.

طاهرخانی در پایان تأکید کرد: افزایش عرضه مسکن باید هدفمند باشد و سیاست‌گذاری در این حوزه باید از کلیشه‌های ساده‌انگارانه فاصله بگیرد. مسئله اصلی، صرفاً تعداد واحد‌های مسکونی نیست؛ بلکه تأمین مسکن متناسب با توان اقتصادی خانوار، الگوی مصرف، نیاز واقعی جامعه و شرایط اقتصادی کشور است. منبع: ایسنا

به گزارش اکونگار به نقل از ایلنا، سعید لطفی، دبیر اتحادیه مشاوران املاک تهران درباره آخرین وضعیت قراردادهای اجاره و میزان رعایت سقف ۲۵ درصدی افزایش اجاره‌بها اظهار داشت: آمار دقیقی درباره میزان رعایت سقف ۲۵ درصدی افزایش اجاره‌بها نداریم، اما بر اساس مشاهدات میدانی و گزارش‌هایی که از همکاران ما در سطح شهر دریافت می‌کنیم، بسیاری از مالکان این سقف را رعایت نکرده‌اند. وی افزود: با توجه به نرخ تورمی بالای ٨٠ درصد که از سوی دولت اعلام شده و شرایط اقتصادی موجود، بسیاری از مالکان افزایش ۲۵ درصدی اجاره‌بها را نمی‌پذیرند و قراردادهای خود را با ارقام بالاتری تمدید می‌کنند. در برخی موارد، افزایش اجاره‌بها در زمان تمدید قراردادها به بیش از ۴۰ یا حتی ۵۰ درصد رسیده است.

لطفی با اشاره به اظهارات وزیر راه و شهرسازی مبنی بر اینکه اغلب مالکان سقف تعیین‌شده برای افزایش اجاره‌بها را رعایت کرده‌اند، گفت: ممکن است در سامانه‌های رسمی، اعداد مربوط به افزایش ۲۵ درصدی ثبت شود، اما در بسیاری از موارد، توافق واقعی میان موجر و مستأجر متفاوت است. ما به صورت میدانی شاهد بوده‌ایم که طرفین در خارج از چارچوب ارقام ثبت‌شده در سامانه‌ها، بر سر مبالغ بالاتر توافق کرده و قرارداد را تمدید کرده‌اند.

شکست طرح قیمت‌گذاری دستوری در بازار مسکن/ افزایش ۷۰ تا ۱۰۰ درصدی اجاره‌‌بها در تهران

دبیر اتحادیه مشاوران املاک تهران ادامه داد: بسیاری از مستأجران ترجیح داده‌اند قرارداد خود را تمدید کنند، چراکه هزینه‌های جابه‌جایی، پیدا کردن فایل مناسب و پرداخت هزینه‌های مربوط به نقل‌وانتقال برای آنها دشوار است. به همین دلیل، بسیاری از مستأجران از این هزینه‌ها صرف‌نظر کرده و با وجود افزایش اجاره‌بها، قرارداد خود را در همان واحد مسکونی تمدید کرده‌اند.

وی با بیان اینکه همه مستأجران توان پذیرش افزایش اجاره‌بها را نداشته‌اند، اظهار کرد: قطعاً موارد زیادی وجود داشته که مستأجران نتوانسته‌اند افزایش اجاره‌بها را بپذیرند و ناچار شده‌اند به مناطق پایین‌تر تهران یا حتی خارج از شهر مهاجرت کنند.

لطفی با اشاره به افزایش حاشیه‌نشینی در اطراف تهران گفت: با توجه به شرایط فعلی بازار اجاره و قرار داشتن در اوج فصل جابه‌جایی، بسیاری از قراردادها دیگر در همان محله‌های قبلی مستأجران منعقد نشده است. مردم به صورت پلکانی به سمت یک یا دو محله پایین‌تر حرکت کرده‌اند و این موضوع را می‌توان در مناطق حاشیه‌ای تهران به وضوح مشاهده کرد.

وی افزود: افزایش جمعیت در مناطقی مانند گرم‌دره، شهریار و رباط‌کریم نسبت به سال‌های گذشته نشان می‌دهد که بخشی از خانوارها به دلیل ناتوانی در تأمین هزینه‌های مسکن در مناطق شهری، به سمت حاشیه تهران حرکت کرده‌اند. در واقع، افزایش جمعیت در این مناطق یکی از نشانه‌های تشدید حاشیه‌نشینی و کاهش قدرت پرداخت خانوارها در بازار مسکن است.

دبیر اتحادیه مشاوران املاک تهران با اشاره به وضعیت نامناسب برخی واحدهای مسکونی در حاشیه تهران تصریح کرد: بخش قابل توجهی از خانه‌های حاشیه تهران به صورت قولنامه‌ای معامله یا اجاره داده می‌شوند و حتی در برخی موارد، شاهد واحدهایی هستیم که فاقد انشعابات مستقل هستند و از انشعابات خانه‌های مجاور استفاده می‌کنند؛ موضوعی که از نظر ایمنی و حقوقی می‌تواند خطرناک باشد.

لطفی با اشاره به تغییر وضعیت سکونت در برخی مناطق جدید تهران گفت: برای نمونه، اگر چند سال قبل به منطقه ۲۲ نگاه می‌کردیم، تعداد زیادی از واحدهای مسکونی هنوز خالی بود و چراغ‌های کمی روشن بود، اما امروز شرایط کاملاً متفاوت شده و بخش زیادی از واحدها مورد استفاده قرار گرفته‌اند. این تغییرات نشان می‌دهد که فشار هزینه مسکن، الگوی سکونت خانوارها را تغییر داده است.

وی ادامه داد: با این حال، حتی در حاشیه تهران نیز قیمت اجاره افزایش پیدا کرده و مهاجرت به این مناطق لزوماً به معنای دسترسی به مسکن ارزان‌قیمت نیست اما به هر حال نرخ اجاره در این مناطق پایین‌تر است.

لطفی با اشاره به همزمانی مهاجرت به تهران با افزایش هزینه‌های مسکن گفت: از سوی دیگر همچنان با مهاجرت به تهران مواجه هستیم و تأمین سرپناه برای افرادی که وارد تهران می‌شوند، به شرایط اقتصادی آنها بستگی دارد. برخی افراد برای کاهش هزینه‌ها به زندگی در خودرو روی می‌آورند، برخی چند نفره یک واحد مسکونی را اجاره می‌کنند و اگر فرد با خانواده‌ای خود مهاجرت کرده باشد خانه بسیار ارزانی را اجاره می‌کند. 

وی تأکید کرد: تداوم این روند نشان می‌دهد که افزایش هزینه مسکن و اجاره‌بها، علاوه بر کاهش قدرت انتخاب خانوارها، موجب تغییر الگوی سکونت و افزایش مهاجرت به مناطق حاشیه‌ای شده است.

بیشتر بخوانید