به گزارش برنا، در سوی دیگر، آمارهای میدانی از افزایش حدود ۸۰ درصدی ارزش املاک تهران پس از آغاز درگیریهای ۲۰۲۶ خبر داده، در حالی که آمارهای رسمی همانند بانک مرکزی در پایان اوت ۲۰۲۶ تورم ایران را حدود ۶۶ درصد برآورد کرده است؛ بنابراین بازار مسکن در شهریور ۱۴۰۵ را نمیتوان صرفاً با نمودار قیمت توضیح داد؛ جنگ، نااطمینانی و کاهش ارزش پول، رفتار فروشنده و خریدار را نیز تغییر دادهاند.
۱۴۰۴، بحران مسکن پیش از جنگ آغاز شده بود
برای درک بازار ۱۴۰۵، باید به سال ۱۴۰۴ بازگشت؛ سالی که مسکن ایران پیش از ورود شوک جنگی نیز درگیر یک بحران ساختاری بود. دادههای رسمی برای سال ۲۰۲۵ نشان میدهد نسبت قیمت مسکن به درآمد در تهران به ۳۲.۷ برابر رسیده بود. این شاخص در واقع نشان میداد قیمت خانه فاصله بسیار زیادی با درآمد خانوار پیدا کرده و خرید مسکن برای بخش بزرگی از جمعیت، حتی پیش از تحولات ۱۴۰۵، به یک مسئله بلندمدت تبدیل شده بود. در همان شاخص، نسبت هزینه پرداخت وام مسکن به درآمد ۸۰۹.۱ درصد گزارش شده بود و شاخص توان خرید مسکن نیز تنها ۰.۱ بود؛ مجموعهای از اعداد که نشان میدهد مشکل بازار فقط کمبود عرضه یا بالا بودن قیمت نبود، بلکه نظام تأمین مالی نیز نمیتوانست فاصله میان درآمد و ارزش ملک را پر کند.
در واقع، سال ۱۴۰۴ را میتوان سال شکلگیری یک شکاف بزرگ میان «نیاز به مسکن» و «تقاضای مؤثر برای خرید» دانست. خانوار ایرانی همچنان به خانه نیاز داشت، اما توان تبدیل این نیاز به معامله کاهش یافته بود. همین مسئله باعث شد رکود معاملات الزاماً به کاهش شدید قیمت منجر نشود، زیرا فروشنده در اقتصادی تورمی حاضر نبود دارایی خود را بهراحتی با قیمت پایینتر واگذار کند. این ویژگی در ۱۴۰۴ وجود داشت، اما هنوز متغیر جنگ وارد مرکز تصمیمگیری بازار نشده بود.
۱۴۰۵، جنگ معادله بازار را تغییر داد …
