به گزارش برنا، فاصله ۱۰۴ متری میان این دو عدد، تصویری روشن از تغییر رفتار تقاضا و ناهماهنگی میان محصول صنعت ساختمان و توان مالی متقاضیان ارائه میکند. اگر دو شاخص ۱۶۴ و ۶۰ متر را کنار یکدیگر قرار دهیم، اختلاف به ۱۰۴ مترمربع میرسد. به بیان دیگر، متراژ واحدهای جدید در این مقایسه حدود ۲.۷ برابر متراژی است که یک خانوار با قدرت خرید مورد اشاره میتواند تأمین کند.
این اختلاف در ظاهر یک تفاوت متراژی است، اما در واقع به قیمت نهایی ملک برمیگردد. خانه ۱۶۴ متری حتی با قیمت ثابت هر مترمربع، به سرمایهای بسیار بیشتر از یک واحد ۶۰ متری نیاز دارد. بنابراین هرچه قدرت خرید خانوارها کاهش پیدا کند، واحدهای بزرگتر سریعتر از سبد خرید بخش مصرفی بازار خارج میشوند.
مسئله از همینجا آغاز میشود؛ ساختمان ساخته میشود، اما الزاماً برای متقاضی واقعی بازار ساخته نشده است.
بازار با کمبود خانه یا کمبود قدرت خرید روبهروست؟
روایت سنتی از بازار مسکن، بحران را در سمت عرضه جستوجو میکند؛ اما بررسی رفتار معاملات نشان میدهد سمت تقاضا نیز به همان اندازه تعیینکننده است.
وقتی درآمد خانوار با رشد قیمت مسکن هماهنگ نباشد، کوچکتر شدن متراژ به نخستین واکنش خریدار تبدیل میشود. خانواری که پیشتر امکان خرید واحدهای ۹۰ یا ۱۰۰ متری را داشت، ممکن است امروز ناچار باشد به واحدهای ۶۰ تا ۷۰ متری فکر کند؛ حتی اگر این متراژ با نیاز واقعی خانواده فاصله داشته باشد.
به همین دلیل، عرضه مؤثر در بازار فقط به معنای «واحد موجود» نیست. واحدی که قیمت آن خارج از توان خریدار باشد، از منظر تقاضای مصرفی عملاً عرضه مؤثر محسوب نمیشود.
مسئله اصلی، عدم تطابق عرضه و تقاضاست
کارشناسان معتقدند سیاست مسکن نمیتواند تنها با افزایش تعداد واحدهای ساختهشده موفق ارزیابی شود. کیفیت عرضه، قیمت نهایی و تناسب متراژ با درآمد خانوار، سه متغیری هستند که تعیین میکنند یک واحد مسکونی تا چه اندازه میتواند نیاز واقعی بازار را پاسخ دهد.
در شرایط فعلی، بخشی از تقاضا به سمت واحدهای کوچکتر حرکت کرده، اما ساختوساز در بسیاری از مناطق همچنان تحت تأثیر قیمت بالای زمین و هزینههای تولید، اقتصادی جز ساخت واحدهای با ارزش ریالی بالاتر را دنبال میکند.
این تضاد باعث شده بازار در یک وضعیت دوگانه …
