به گزارش برنا، گودرزی با بیان اینکه فعالان صنفی با اصل استفاده از فناوری مخالف نیستند، گفت سامانههای معاملاتی میتوانند سرعت ثبت قراردادها را افزایش دهند، خطا را کاهش دهند و امکان نظارت دقیقتر بر بازار را فراهم کنند؛ اما مسئله اصلی به نحوه طراحی و اجرای این سامانهها بازمیگردد.
به گفته او، اگر سامانه به جای حذف مشاور املاک، فرآیند فعالیت حرفهای این صنف را شفافتر و قابل نظارتتر کند، میتواند به ارتقای امنیت معاملات کمک کند. در مقابل، حذف کامل واسطه حرفهای بدون تعیین تکلیف مسئولیتهای حقوقی و قراردادی، لزوماً به معنای اصلاح بازار نیست.
۸۳۹ ابطال در برابر ۳۶۸ صدور
یکی از مهمترین دادههای ارائهشده درباره وضعیت صنف مشاوران املاک، آمار پروانههای کسب در سال ۱۴۰۴ است. بر اساس این آمار، ۳۶۸ پروانه کسب صادر و ۸۳۹ پروانه ابطال شده است.
به این ترتیب، تعداد پروانههای ابطالشده ۴۷۱ مورد بیشتر از پروانههای صادرشده بوده و ابطال پروانهها حدود ۲.۳ برابر صدور مجوزهاست.
البته این آمار به تنهایی به معنای خروج قطعی همین تعداد واحد صنفی از بازار نیست، زیرا ابطال پروانه میتواند دلایل مختلفی داشته باشد؛ با این حال، فاصله میان دو رقم نشان میدهد که برای ارزیابی وضعیت اشتغال این صنف نباید صرفاً به تعداد مجوزهای صادرشده توجه کرد.
صدور مجوز بدون نیازسنجی؛ اشتغال یا افزایش رقابت؟
رئیس اتحادیه مشاوران املاک تهران همچنین بر ضرورت توجه به ظرفیت واقعی بازار هنگام صدور مجوز تأکید کرد.
از نگاه گودرزی، تسهیل صدور مجوز و حذف فرآیندهای زائد اقدام مثبتی است، اما افزایش تعداد مجوزها الزاماً به معنای ایجاد اشتغال پایدار نیست. اگر تعداد فعالان یک صنف بدون توجه به حجم واقعی معاملات افزایش یابد، درآمد میان فعالان تقسیم میشود و بخشی از واحدها ممکن است در نهایت فعالیت اقتصادی مؤثری نداشته باشند.
این مسئله در بازار مسکن اهمیت بیشتری دارد؛ زیرا درآمد مشاوران املاک به تعداد معاملات وابسته است و رکود خرید و فروش میتواند مستقیماً درآمد این صنف را کاهش دهد.
مشاور املاک عامل گرانی مسکن نیست
گودرزی در بخش دیگری از گفتوگو با برنا، نسبت دادن افزایش قیمت مسکن به مشاوران املاک را رد کرد و گفت قیمت مسکن را نمیتوان به یک هزینه یا یک حلقه از زنجیره معاملات نسبت داد.
قیمت زمین، مصالح ساختمانی، دستمزد، انرژی، حملونقل، عوارض، مالیات، هزینه ساخت، تورم عمومی، نرخ ارز، قدرت خرید خانوار، تسهیلات بانکی و میزان عرضه، همگی در قیمت نهایی ملک نقش دارند.
به اعتقاد او، مشاور املاک بیشتر «آینه اقتصاد مسکن» است؛ یعنی تغییرات اقتصادی در کف بازار ملک منعکس میشود و مشاوران آن را در معاملات روزمره مشاهده میکنند.
حذف کمیسیون، مشکل مسکن را حل نمیکند
رئیس اتحادیه مشاوران املاک تهران معتقد است حتی اگر بخشی از هزینه معامله حذف شود، تا زمانی که مشکلات اصلی اقتصاد مسکن همچنان وجود داشته باشد، نمیتوان انتظار کاهش معنادار قیمتها را داشت.
اگر ساختوساز کاهش یافته، قیمت زمین و مصالح افزایش یافته، قدرت خرید خانوار افت کرده و تسهیلات بانکی با قیمت مسکن تناسب نداشته باشد، حذف حقالزحمه یک واسطه نمیتواند این شکاف را جبران کند.
از این منظر، سیاستگذاری باید به جای تمرکز صرف بر کمیسیون مشاوران، کل زنجیره تولید و مصرف مسکن را در نظر بگیرد.
مشکل سامانهها، فناوری یا موازیکاری؟
گودرزی درباره سامانههایی مانند «خودنویس» و «کاتب» نیز تأکید کرد که مسئله اصلی، مخالفت با سامانه نیست، بلکه نحوه توزیع نقش و دسترسی به اطلاعات است.
به گفته او، وقتی اطلاعات معاملات در سامانههای مختلف ثبت میشود، باید مشخص باشد چه نهادی به این دادهها دسترسی دارد و چگونه میتوان از آنها برای تحلیل و سیاستگذاری استفاده کرد.
اتحادیه مشاوران املاک نیز به دلیل ارتباط مستقیم با بازار، برای تحلیل وضعیت خرید، فروش و اجاره به دادههای دقیق نیاز دارد.
سیاستگذاری بدون داده امکانپذیر نیست
به اعتقاد گودرزی، برای اجرای سیاستهایی مانند کنترل یا تنظیم اجارهبها، دسترسی به اطلاعات واقعی بازار ضروری است.
سیاستگذار باید بداند چه تعداد قرارداد در مناطق مختلف منعقد شده، اجارهبها چه میزان تغییر کرده و روند معاملات خرید و فروش چگونه است.
بدون این اطلاعات، تصمیمگیری ممکن است بر اساس برداشتهای کلی انجام شود و با واقعیت بازار فاصله داشته باشد.
دولت تنظیمگر باشد، نه جایگزین بخش خصوصی
گودرزی معتقد است نقش دولت باید تنظیمگری، نظارت و ایجاد زیرساخت باشد و نه جایگزینی کامل برای بخش خصوصی.
به گفته او، دولت میتواند استانداردهای معامله را تعیین کند، سامانههای امن ایجاد کند و بر بازار نظارت داشته باشد، اما در کنار آن باید ظرفیت حرفهای مشاوران املاک نیز حفظ شود.
از این منظر، فناوری زمانی به توسعه بازار کمک میکند که به افزایش شفافیت و امنیت معاملات منجر شود، نه اینکه صرفاً یک گروه حرفهای را از فرآیند معامله کنار بگذارد.
نسخه اصلاح بازار؛ تولید و قدرت خرید
رئیس اتحادیه مشاوران املاک تهران در نهایت تأکید دارد که بحران مسکن با حذف یک صنف یا ایجاد یک سامانه جدید حل نمیشود.
افزایش تولید، بازگشت سازندگان به چرخه ساختوساز، تأمین مالی متناسب با قیمت واقعی مسکن، تقویت قدرت خرید خانوار و اصلاح سیاستهای مالیاتی و شهری، از جمله اقداماتی است که میتواند به بهبود شرایط بازار کمک کند.
در کنار این اقدامات، سامانههای معاملاتی نیز باید به ابزار شفافیت، امنیت و سیاستگذاری تبدیل شوند؛ بهگونهای که هم مردم از فرآیند امنتر و شفافتر معاملات بهره ببرند و هم ظرفیت حرفهای فعالان بازار از بین نرود.
امار ۳۶۸ پروانه صادرشده در برابر ۸۳۹ پروانه ابطالشده در سال ۱۴۰۴ در کنار رکود معاملات، نشان میدهد بازار مشاوران املاک با فشار قابل توجهی مواجه است. در چنین شرایطی، مسئله اصلی بازار مسکن را نمیتوان به نقش مشاور یا یک سامانه معاملاتی محدود کرد. از نگاه رئیس اتحادیه مشاوران املاک تهران، راهحل پایدار از مسیر افزایش عرضه، تقویت قدرت خرید، تأمین مالی واقعی، کاهش موانع ساختوساز و استفاده از فناوری برای شفافسازی، نه حذف بخش حرفهای بازار میگذرد.
