بازار مسكن در حالي وارد ماه هاي پيش رو مي شود كه همزمان با كاهش قدرت خريد خانوارها، هزينه ساخت وساز با سرعتي كم سابقه در حال افزايش است. از يك سو، كاهش محسوس معاملات نشان مي دهد تقاضاي موثر توان همراهي با قيمت هاي جديد را ندارد و از سوي ديگر، رشد هزينه نهاده هاي ساختماني اجازه نمي دهد قيمت مسكن متناسب با توان مالي خريداران كاهش پيدا كند.
در چنين شرايطي، رييس انجمن انبوه سازان استان تهران پيش بيني مي كند بازار در ماه هاي آينده با پديده اي آشنا اما عميق تر مواجه شود: ركود تورمي؛ يعني افزايش اسمي قيمت مسكن در كنار كاهش معاملات و نبود رونق واقعي.
رامين گوران، رييس انجمن انبوه سازان استان تهران، در گفت وگو با ايسنا با اشاره به وضعيت فعلي بازار مي گويد: بازار مسكن در حال حاضر در وضعيت ركود قرار دارد.به گفته او، پيش از آنكه افزايش قيمت ها به سطح سراسري برسد، در استان هايي كه از نظر امنيتي شرايط آرام تري داشتند، جهش قيمت و افزايش معاملات زودتر اتفاق افتاد.
گوران توضيح مي دهد: در دوران جنگ، در مناطقي مثل شمال كشور و مشهد كه نسبت به ساير مناطق آرام تر بودند، معاملات افزايش يافت.اين رفتار بازار را مي توان نشانه اي از تغيير مسير سرمايه ها دانست؛ سرمايه هايي كه در شرايط بي ثباتي اقتصادي معمولاً به دنبال پناهگاهي براي حفظ ارزش خود هستند.
چرا سرمايه ها به سمت مسكن رفتند؟
گوران معتقد است مجموعه اي از تحولات سياسي، اقتصادي و منطقه اي باعث شد بخشي از سرمايه ها از بازارهاي ارز و طلا به سمت مسكن حركت كند.
او مي گويد: تنش هاي منطقه اي در كنار ناآرامي هاي داخلي سال گذشته و مشكلات بازار طلا و ارز باعث شد سرمايه ها به دليل از دست رفتن ظرفيت رشد در بازار ارز، به سمت بخش مسكن سوق يابند.
البته ورود سرمايه به مسكن الزاماً به معناي رونق بازار نيست. تفاوت مهمي ميان تقاضاي سرمايه اي و تقاضاي مصرفي وجود دارد. در شرايطي كه خانوارها قدرت خريد خود را از دست داده اند، ممكن است سرمايه گذاران براي حفظ ارزش دارايي وارد بازار شوند، اما تعداد افرادي كه توان خريد يك واحد مسكوني براي مصرف شخصي دارند، كاهش پيدا كند. به همين دليل، حتي افزايش قيمت يا ورود بخشي از سرمايه ها نمي تواند الزاماً به رشد پايدار معاملات منجر شود.
بحران زيرساخت ها؛ حلقه اي تازه
در زنجيره افزايش قيمت
يكي از مهم ترين بخش هاي اظهارات رييس انجمن انبوه سازان تهران، مربوط به افزايش هزينه هاي ساخت وساز است. گوران معتقد است آسيب هاي واردشده به زيرساخت ها در جريان جنگ، در كنار افزايش هزينه هاي جانبي، فشار قابل توجهي بر سازندگان وارد كرده است. او مي گويد: هزينه ساخت در يك سال گذشته بيش از ۱۰۰ درصد افزايش يافته است. به گفته گوران، افزايش هزينه برخي خدمات زيربنايي حتي بسيار بيشتر از اين رقم بوده است: به عنوان نمونه، هزينه هاي انشعابات برق و آب و فاضلاب با رشدي خيره كننده، بيش از ۴۰۰ درصد افزايش داشته اند. او براي توضيح اثر اين هزينه ها بر قيمت نهايي مسكن اضافه مي كند: اين وضعيت درست مانند افزايش قيمت بنزين است كه اثر آن مستقيماً در تورم و گراني مسكن ديده مي شود. اين اظهارات نشان مي دهد قيمت تمام شده مسكن تنها تابع قيمت زمين و مصالح ساختماني نيست. هزينه هاي مربوط به انشعابات، خدمات شهري، دستمزد، حمل ونقل، انرژي، ماشين آلات و ساير خدمات نيز در نهايت به هزينه نهايي توليد واحد مسكوني منتقل مي شوند.
تورم سالانه نهاده هاي ساختماني
به۸۰ درصد رسيد
آمارهاي رسمي نيز تصويري از فشار شديد هزينه اي در صنعت ساختمان ارايه مي دهد. بر اساس گزارش مركز آمار ايران، شاخص قيمت نهاده هاي ساختمان هاي مسكوني شهر تهران در بهار ۱۴۰۵ به ۳۳۶.۴ رسيد.
اين شاخص در مقايسه با فصل قبل ۲۰.۷ درصد افزايش يافته است. اگرچه اين رقم نسبت به تورم فصلي ۳۶ درصدي فصل زمستان كاهش نشان مي دهد، اما همچنان به معناي رشد بسيار بالاي هزينه توليد ساختمان در فاصله تنها يك فصل است.
از سوي ديگر، تورم نقطه به نقطه نهاده هاي ساختماني در بهار به ۱۰۶.۸ درصد رسيده است؛ يعني هزينه نهاده هاي ساختماني نسبت به بهار سال گذشته بيش از دو برابر شده است. تورم سالانه نيز به ۸۰ درصد رسيده؛ رقمي كه نسبت به تورم سالانه ۶۱.۸ درصدي فصل قبل، ۱۸.۲ واحد درصد افزايش داشته است. بنابراين حتي اگر سرعت رشد هزينه ها در مقياس فصلي كاهش يافته باشد، سطح عمومي قيمت نهاده ها همچنان با سرعت بسيار زيادي در حال افزايش است.
مشكل فقط گراني نيست
گوران بخش ديگري از مشكلات صنعت ساختمان را مربوط به اختلال در زنجيره تأمين مي داند. او به مشكلات توليدكنندگان در بخش هايي مانند ورق و انرژي هاي تجديدپذير اشاره كرده است. به گفته او، با وجود وعده هاي دولت براي واردات نهاده هاي ساختماني با هدف جبران كمبودها، اين واردات يا انجام نشد يا به صورت قطره چكاني و با محدوديت هاي بسيار انجام گرفت. اين مساله از آن جهت اهميت دارد كه كمبود كالا مي تواند حتي در شرايط كاهش تقاضا نيز به افزايش قيمت منجر شود. به عبارت ديگر، اگر عرضه برخي نهاده ها محدود شود، كاهش قدرت خريد خانوارها الزاماً به كاهش قيمت تمام شده ساخت منجر نخواهد شد. در چنين شرايطي، بازار ساختمان همزمان از دو طرف تحت فشار قرار مي گيرد: تقاضا ضعيف است، اما هزينه توليد پايين نمي آيد.
ساخت هر متر تا ۷۰ ميليون تومان
گوران براي تشريح ابعاد افزايش هزينه ساخت، به تفاوت هزينه ها در گروه هاي مختلف ساختماني اشاره مي كند. او مي گويد بيشترين فراواني ساختمان ها در كشور مربوط به ساختمان هاي پنج طبقه روي پيلوت است كه بسته به كيفيت ساخت، هزينه ساخت آنها به حدود ۶۰ تا ۷۰ ميليون تومان در هر متر مربع مي رسد.
در طبقه بندي گروه هاي ساختماني نيز فاصله قابل توجهي ميان هزينه ها وجود دارد. به گفته گوران، هزينه ساخت از حدود ۴۰ ميليون تومان براي ساختمان هاي گروه «الف» آغاز مي شود و در ساختمان هاي گروه «دال» به حدود ۱۲۰ ميليون تومان براي هر متر مربع مي رسد. حتي پروژه هاي مسكن ملي نيز از اين فشار هزينه اي در امان نمانده اند و به گفته او، هزينه ساخت در اين پروژه ها به حداقل ۴۰ ميليون تومان در هر متر مربع رسيده است. اين ارقام يك پيام مهم براي بازار دارند: هرچه هزينه توليد واحد مسكوني افزايش پيدا كند، كاهش قيمت فروش براي سازنده دشوارتر مي شود؛ مگر آنكه قيمت زمين يا حاشيه سود سازنده كاهش قابل توجهي پيدا كند.
چرا افزايش قيمت الزاماً به معناي رونق نيست؟
مساله اصلي بازار مسكن در ماه هاي آينده همين تناقض است. از يك طرف، هزينه ساخت افزايش يافته و سازنده براي ادامه فعاليت بايد قيمت بالاتري مطالبه كند. از طرف ديگر، درآمد خانوارها با چنين سرعتي افزايش نيافته و توان خريد آنها محدود شده است.
گوران نيز بر همين نقطه تأكيد دارد و مي گويد: از منظر دلاري، مسكن هنوز ظرفيت افزايش قيمت را دارد، اما اين موضوع لزوماً به معناي رونق بازار نيست.
او دليل اين وضعيت را پايين بودن قدرت خريد متقاضيان مي داند: از آنجا كه قيمت ها با توجه به پايين بودن توان خريد متقاضيان بالا مي رود، اين مساله خود باعث ايجاد ركود مي شود. به بيان ساده، ممكن است قيمت يك مترمربع مسكن افزايش پيدا كند، اما تعداد معاملاتي كه با اين قيمت انجام مي شود كاهش يابد. در اين حالت، بازار از نظر قيمت رشد كرده، اما از نظر حجم معاملات كوچك تر شده است.
سناريوي محتمل؛ ركود تورمي در بازار مسكن
برآيند اين تحولات، سناريويي است كه گوران از آن با عنوان افزايش اسمي قيمت ها در كنار ركود تورمي ياد مي كند. اگر هزينه ساخت همچنان بالا بماند و همزمان قدرت خريد خانوارها تقويت نشود، بازار در وضعيت دشواري قرار خواهد گرفت. سازنده نمي تواند به سادگي قيمت را كاهش دهد، زيرا هزينه جايگزيني ساختمان بالا رفته است؛ خريدار نيز توان پرداخت قيمت هاي جديد را ندارد.در نتيجه، ممكن است فاصله ميان قيمت هاي پيشنهادي و قدرت خريد بيشتر شود و بازار به جاي آنكه با افزايش تعداد معاملات وارد رونق شود، با معاملات كمتر و قيمت هاي بالاتر ادامه فعاليت دهد.به اين ترتيب، مساله اصلي بازار مسكن در ماه هاي آينده صرفاً «گران شدن يا نشدن» نيست؛ پرسش مهم تر اين است كه چه تعداد از متقاضيان همچنان توان خريد خواهند داشت؟آمار تورم ۸۰ درصدي سالانه نهاده هاي ساختماني نشان مي دهد سمت عرضه با فشار جدي روبرو است. در طرف تقاضا نيز كاهش قدرت خريد، مانع تبديل اين افزايش هزينه به رونق معاملاتي مي شود.بنابراين اگر روند فعلي ادامه پيدا كند، بازار مسكن ممكن است وارد مرحله اي شود كه در آن قيمت ها بالا مي روند، اما معاملات نه تنها همراهي نمي كنند، بلكه كوچك تر نيز مي شوند؛ تصويري كه بيش از هر چيز با مفهوم ركود تورمي در بازار مسكن همخواني دارد.
