حسین جلیلی بال / وام مسکن زمانی میتواند کارکرد واقعی داشته باشد که متقاضی بتواند با ترکیب آورده شخصی و تسهیلات بانکی، بخش قابلقبولی از هزینه خرید خانه را تأمین کند. اما هنگامی که قیمت یک واحد مسکونی معمولی چندین برابر سقف تسهیلات است، وام دیگر ابزار خرید خانه نیست؛ بلکه تنها بخشی از هزینه معامله را پوشش میدهد. خانواری که برای تأمین ودیعه، هزینههای روزمره، آموزش، درمان، حملونقل و سایر مخارج زندگی نیز با فشار اقتصادی روبهروست، چگونه میتواند فاصله چند میلیارد تومانی میان وام و قیمت ملک را جبران کند؟این مسئله بهویژه برای جوانان و خانوارهای فاقد مسکن جدیتر است. درآمد بسیاری از حقوقبگیران با سرعت افزایش قیمت ملک هماهنگ نیست و حتی اگر فرد بتواند شرایط دریافت تسهیلات را احراز کند، بازپرداخت اقساط نیز به مانع دیگری تبدیل میشود. در واقع، مسئله فقط «مبلغ وام» نیست؛ بلکه نسبت میان مبلغ وام، درآمد خانوار، قیمت مسکن و نرخ سود وام است که تعیین میکند تسهیلات واقعاً چقدر قدرت خرید ایجاد میکند.
وامی که از قیمت خانه جا مانده است
در بازار مسکن، زمان اهمیت زیادی دارد. اگر قیمت یک واحد مسکونی در مدت کوتاهی افزایش پیدا کند، تسهیلاتی که در ابتدای سال ممکن است بخشی از قیمت آن را پوشش دهد، چند ماه بعد سهم بسیار کمتری از ارزش همان ملک را تأمین خواهد کرد. بنابراین، اگر افزایش قیمت ملک از رشد سقف وام و درآمد خانوار سریعتر باشد، قدرت خرید واقعی تسهیلات دائماً کاهش پیدا میکند.این همان نقطهای است که سیاست اعتباری بازار مسکن با مشکل مواجه میشود. بانک میتواند سقف وام را افزایش دهد، اما اگر همزمان قیمت مسکن با سرعت بیشتری بالا برود، افزایش اسمی وام الزاماً به معنای افزایش قدرت خرید نیست. ممکن است خانوار چند صد میلیون یا حتی چند میلیارد تومان بیشتر تسهیلات دریافت کند، اما همچنان برای خرید یک واحد معمولی با کسری بسیار بزرگ مواجه باشد.از سوی دیگر، اقساط تسهیلات نیز باید با درآمد خانوار تناسب داشته باشد. وامی که اقساط آن بخش بزرگی از درآمد ماهانه یک خانواده را مصرف کند، ممکن است از نظر بانکی قابل پرداخت باشد، اما از منظر اقتصادی فشار سنگینی بر زندگی خانوار وارد کند. در چنین شرایطی، خانهدار شدن ممکن است به قیمت کاهش شدید کیفیت زندگی، حذف هزینههای ضروری یا گرفتار شدن خانواده …
