راز سود‌های میلیاردی در پس دیوار‌های فرسوده/ رونق ۲۵ درصدی فایل‌های کلنگی و طمع پنهان برای تغییر کاربری+ جدول تحلیل دموگرافیک

به گزارش برنا، نسبت به بهار ۱۴۰۴، تعداد فایل‌های کلنگی (زمین‌های قابل ساخت یا بنا‌های فرسوده) ۲۵ درصد افزایش یافته است.۷۰ درصد از این فایل‌ها در مناطق ۱ تا ۵ تهران متمرکز هستند و کلیدواژه‌های «برِ مناسب»، «جواز آماده» و «امکان تجمیع» بیشترین تکرار را دارند. خریداران معتقدند با توجه به تورم مصالح، خرید زمینِ دارای جواز، امن‌تر از ساخت و ساز فوری است.

جدول  قیمت‌گذاری، سن بنا و تحلیل دموگرافیک (بهار ۱۴۰۵)

در بازار ملک کلنگی، «سن بنا» معیار اصلی برای محاسبه ارزش افزوده‌ی ملک است. هرچه بنا قدیمی‌تر باشد، ارزش آن به عنوان «ساختمان» کمتر و ارزش آن به عنوان «زمین خالص» بیشتر محاسبه می‌شود.

چرا «قدمت» مساوی با «سود» است؟

برخلاف تصور عمومی که ملک کلنگی فقط برای سن‌دارها است، آمار خرداد ۱۴۰۵ نشان می‌دهد رابطه‌ مستقیمی بین سن بنا و سن خریدار وجود دارد:خریداران بالای ۵۰ سال: به سراغ بنا‌های ۳۰ تا ۵۰ ساله می‌روند. چرا که این بنا‌ها اغلب دارای «سند تک‌برگ» یا «سند مالکیت واضح» هستند و تخریب آنها با حداقل دردسر حقوقی انجام می‌شود. هدف: ساخت‌وساز کلان و لوکس.خریداران ۳۰ تا ۴۰ ساله: به سراغ بنا‌های ۱۵ تا ۲۵ ساله می‌روند. چرا؟ چون این بنا‌ها هنوز در اوج عمر مفید خود هستند، اما برای زندگی مدرن قدیمی شده‌اند. هدف: بازسازی سریع و فروش یا اجاره‌ی کوتاه‌مدت.خریداران زیر ۳۵ سال (جوانان): تنها گزینه آنها بنا‌های ۵۰+ ساله در مناطق جنوب یا شرق است. هدف: استفاده از تسهیلات «نوسازی فرسوده» برای ساخت اولین خانه‌ی خود.

شکاف کلنگی‌های شمال و جنوب

شمال (فرمانیه/هروی): هر متر مربع زمین با سن بنا ۴۰ ساله، گران‌تر از یک آپارتمان کامل در مناطق پرجمعیت است. اینجا بازار «ثروت» است.جنوب (جوادیه/طیب): قیمت کل ملک با سن بنا ۵۰+ سال، زیر ۴ میلیارد است. اینجا بازار «بقا» است.یک متر در فرمانیه (۱.۰۵ میلیارد تومان) معادل ۳۵۰ متر در جوادیه (۳.۷۵ میلیون تومان) است. این اختلاف، موتور اصلی مهاجرت سرمایه به شمال و خالی‌شدن حیات شهری در مناطق دیگر است.