نقش راه و شهرسازی گلستان در شتاب بخشی به پروژه مسکن ملی «آسایش» چیست؟

خبرگزاری مهر، گروه استان‌ها-نجمه جهان تیغ: نهضت ملی مسکن به‌عنوان یکی از اصلی‌ترین برنامه‌های دولت برای پاسخ به بحران مسکن، زمانی می‌تواند به هدف خود نزدیک شود که از سطح وعده و آمار عبور کرده و در میدان اجرا، با مدیریت یکپارچه و تأمین به‌موقع منابع همراه باشد. پروژه‌های بزرگ این طرح، بیش از آنکه با توان پیمانکاران سنجیده شوند، محک جدی هماهنگی میان دستگاه‌های متولی، شبکه بانکی و سازوکارهای اجرایی استان‌ها هستند.

پروژه ۱۲۶۰ واحدی «آسایش» در شهر گرگان، یکی از پروژه‌های شاخص نهضت ملی مسکن در استان گلستان است که بررسی میدانی آن، تصویری روشن از فرصت‌ها و چالش‌های اجرای این طرح ملی ارائه می‌دهد. پروژه‌ای که با آغاز سریع عملیات اجرایی و حضور پیمانکاری گرید یک، ظرفیت پیشرفت دارد، اما همزمان با چالش‌هایی در حوزه تأمین مالی، نظارت فنی و زیرساخت‌های شهری مواجه است؛ چالش‌هایی که بخش قابل‌توجهی از آن‌ها به نحوه مدیریت و پیگیری اداره‌کل راه و شهرسازی استان بازمی‌گردد.

راه و شهرسازی گلستان مانع فرسایش تدریجی پروژه آسایش شود

در این گزارش، ضمن بررسی آخرین وضعیت اجرایی پروژه «آسایش» و روایت میدانی از گفته‌های مدیر پروژه، نقش اداره‌کل راه و شهرسازی استان گلستان در تأمین منابع، هماهنگی میان دستگاه‌ها و پیشبرد عملی نهضت ملی مسکن مورد واکاوی قرار می‌گیرد؛ نقشی که می‌تواند مسیر این پروژه را از فرسایش تدریجی، به حرکت هدفمند و قابل دفاع تغییر دهد.

پروژه نهضت ملی مسکن «آسایش» در شهر گرگان، یکی از بزرگ‌ترین پروژه‌های مسکونی استان گلستان است که با هزار و ۲۶۰ واحد مسکونی در زمینی به مساحت ۱۳۷ هزار و ۳۰۷ مترمربع تعریف شده است. این پروژه در قالب هفت قطعه شامل A، B، C، D، E، F و J اجرا می‌شود.

رضا بزاوه، مدیر پروژه «آسایش»، درباره ساختار پروژه به خبرنگار مهر گفت: قطعه A شامل ۱۸۰ واحد، قطعه B با ۲۴۰ واحد، قطعه C با ۱۰۰ واحد، قطعه D و E هرکدام ۱۶۰ واحد، قطعه F با ۱۸۰ واحد و قطعه J با ۲۴۰ واحد مسکونی تعریف شده است.

به گفته بزاوه، قرارداد پروژه در ۲۵ خرداد ۱۴۰۲ منعقد شد، چهار روز بعد زمین تحویل داده شد و تنها یک روز پس از تحویل زمین، عملیات اجرایی آغاز شد. اجرای پروژه بر عهده شرکت تراز ایستا مهر است که وی آن را «از شرکت‌های گرید یک کشور» معرفی کرد.

پیشرفت فیزیکی پروژه مسکن ملی آسایش

مدیر پروژه «آسایش» با اشاره به وضعیت پیشرفت فیزیکی پروژه گفت: در حال حاضر پیشرفت فیزیکی کل پروژه ۲۰ درصد است. این در حالی است که درصد پیشرفت فیزیکی پروژه با منابع اخذ شده همخوانی ندارد و جلوتر است.

بزاوه پیشرفت زون‌های مختلف پروژه را به این شرح اعلام کرد: بر اساس این آمار، زون A و زون G هرکدام سهمی معادل ۱۳ درصد دارند، در حالی که زون B با ۱۸ درصد بیشترین سهم را به خود اختصاص داده است. زون E نیز با ۱۷ درصد در رتبه بعدی قرار می‌گیرد و پس از آن زون D با سهمی حدود ۱۵ درصد دیده می‌شود. زون F ۱۲ درصد از مجموع را شامل می‌شود و در نهایت زون C با ۸.۳۸ درصد کمترین سهم را در میان زون‌ها دارد.

وی افزود: تعداد کل بلوک‌های پروژه ۶۳ بلوک است. تاکنون ۶۳ فونداسیون و ۶۵ سقف اجرا شده، ۲۶ سقف آماده بتن‌ریزی است و ستون‌های ۱۰ سقف دیگر نیز آماده بتن‌ریزی هستند.

چالش‌های نظارتی یکی از دلایل عقب ماندگی

مدیر پروژه یکی از چالش‌های اصلی را به حوزه نظارت و طراحی مرتبط دانست و گفت: زمانبر شدن مدت دریافت تاییدیه نقشه‌ها در نظام مهندسی یکی از چالش‌های ما است.

همچنین دسترسی به طراحان نیز برای ما بسیار سخت است. در این پروژه ۳۵ ناظر داریم که سلایق و رفتارهای مختلف دارند که وقتی این سلایق به پروژه تزریق می‌شود مشکلاتی را به وجود می‌آورد. که یکی از دلایل اصلی عقب‌ماندگی پروژه در زون C همین موضوع است.

زیرساخت‌ها؛ مسئله‌ای بیرون از اختیار پیمانکار

مدیر پروژه «آسایش» در بخش دیگری از صحبت‌های خود به مشکلات زیرساختی اشاره کرد و گفت: در بخش زیرساخت با مشکلات متعددی روبه‌رو هستیم؛ از جمله عدم تأمین آب، فاضلاب، برق، گاز و جمع‌آوری آب‌های سطحی. این موارد در حیطه مسئولیت پیمانکار نیست، اما متأسفانه هیچ نهادی پیگیر اجرای آن‌ها نیست.

پروژه‌ای آماده کار، گرفتار ساختار

بررسی میدانی پروژه «آسایش» نشان می‌دهد که کندی اجرای آن بیش از آنکه ناشی از ضعف اجرایی باشد، ریشه در ناهماهنگی نهادی، تأخیرهای مالی و نبود مدیریت یکپارچه دارد. پروژه‌ای که تنها یک روز پس از تحویل زمین وارد فاز اجرا شده و توسط یک شرکت گرید یک در حال ساخت است، در چرخه‌ای از تأخیرهای بانکی، پرداخت‌های نامنظم و بلاتکلیفی زیرساخت‌ها گرفتار شده است؛ وضعیتی که نیازمند اصلاح است.

تسهیلات بانکی؛ تأخیری ۱۸ تا ۲۱ ماهه

بزاوه درباره وضعیت تأمین مالی پروژه توضیح داد: تأمین مالی پروژه از دو منبع تسهیلات بانکی و آورده متقاضیان انجام می‌شود. از این تعداد، ۲۴۰ واحد با بانک مسکن شعبه پارک‌شهر گرگان و ۱۰۲۰ واحد با بانک صادرات شعبه ولی‌عصر قرارداد دارند.

وی افزود: قرارداد تسهیلات بانک مسکن در ۱۵ آذر ۱۴۰۳ منعقد شد؛ یعنی بعد از ۱۸ ماه. قرارداد بانک صادرات هم در اسفند ۱۴۰۳ بسته شد که در این مورد هم ۲۱ ماه بعد از عقد قرارداد پروژه توانستیم قراردادتسهیلات را ببندیم. در این فاصله عملاً از تسهیلات برخوردار نبودیم و همین موضوع باعث کند شدن پروژه شد.

آورده‌های مردمی و پرداخت‌های قطره‌چکانی

مدیر پروژه با انتقاد از نحوه پرداخت منابع مالی گفت: آورده‌های مردمی به‌صورت قطره‌چکانی پرداخت شد و وضعیت تسهیلات هم به همین شکل بود. پروژه دقیقاً زمانی که به پول نیاز داشت، پولی نبود.

وی با ذکر نمونه‌ای افزود: صورت‌وضعیتی که اول مرداد ۱۴۰۲ تحویل دادیم، دو ماه بعد دریافتی داشت. سایر صورت‌وضعیت‌ها هم شرایط مشابهی داشتند. در یک مقطع، از زمان تحویل صورت‌وضعیت ۱۳ تا ۲۴ تا حدود شش ماه هیچ دریافتی نداشتیم و همین موضوع باعث کند شدن پروژه شد. پرداخت منابع مالی باید ساختار مند باشد زیرا طولانی شدن آن به پروژه آسیب می‌رساند.

به گفته بزاوه، تاکنون کل تسهیلات پرداخت‌شده به پروژه تنها ۱۹ میلیارد و ۱۱۰ میلیون تومان بوده است.

محاسبه غیر واقعی شاخص تعدیل، پیش‌پرداخت و فشار تورم

مدیر پروژه درباره تعدیل قراردادها گفت: ابلاغ شاخص‌های تعدیل معمولاً هر شش ماه یک‌بار انجام می‌شود، اما تا زمان اعلام شاخص، چندین صورت‌وضعیت از طرف ما ارائه شده است. این تأخیر باعث می‌شود مبلغ قرارداد با نرخ واقعی تورم و قیمت تمام‌شده هم‌خوانی نداشته باشد. ضمن اینکه شاخص تعدیل به صورت واقعی محاسبه نمی‌شود.

وی افزود: برای جبران این شرایط مجبور به تعریف تعدیل فرضی شدیم، اما تاکنون موفق به جلب نظر کارفرما (اداره کل راه و شهرسازی استان گلستان) برای اجرای آن نشده‌ایم.

بزاوه درباره پیش‌پرداخت نیز گفت: تا امروز فقط در یک مرحله ۲۸ میلیارد تومان پیش‌پرداخت دریافت کرده‌ایم. پیش‌پرداخت باید برای تقویت بنیه مالی پیمانکار و خرید زودهنگام مصالح استفاده شود، اما این هدف محقق نشد.

تأمین مصالح و چشم‌انداز پروژه

مدیر پروژه با اشاره به مشکلات تأمین مصالح گفت: تولیدکنندگان تیرچه پاسخگوی نیاز استان نبودند و ما ناچار شدیم تیرچه مورد نیاز پروژه را از خارج استان تأمین کنیم.

وی در پایان تاکید کرد: پروژه آسایش در مقایسه با سایر پروژه‌های استان پیشرفت فیزیکی بیشتری داشته و چون پروژه در جریان بوده، هیچ انصرافی نداشتیم. ضمن اینکه پیش‌بینی ما این است که تا پایان سال، اسکلت تمام زون‌ها به ۱۰۰ درصد برسد.

پروژه «آسایش» گرگان نشان می‌دهد که نهضت ملی مسکن بدون مدیریت یکپارچه، تأمین مالی به‌موقع و هماهنگی نهادی پیش نخواهد رفت. این پروژه، با وجود توان اجرایی و پیشرفت نسبتاً بهتر از سایر طرح‌های استان، زیر فشار تأخیر تسهیلات، پرداخت‌های نامنظم و بلاتکلیفی زیرساخت‌ها قرار دارد. نقش اداره‌کل راه و شهرسازی استان در سامان‌دهی این فرآیندها، نقشی تعیین‌کننده است؛ نقشی که تحقق آن می‌تواند پروژه «آسایش» را از یک نمونه پرچالش، به الگویی قابل دفاع در نهضت ملی مسکن تبدیل کند.