حذف پیش‌نویس از سامانه کاتب هزینه مضاعف ایجاد نمی‌کند/ پرداخت سه‌باره هزینه در معاملات ملکی واقعیت ندارد

اعظم قویدل، سخنگوی سازمان ثبت اسناد و املاک کشور، در گفت‌وگو با میزان، در پاسخ به پرسشی درباره مشکلات سامانه «کاتب» و حذف کد رهگیری پیش‌نویس قرارداد‌ها در صورت عدم مراجعه طرفین به دفترخانه در مهلت ۵ روزه در شرایط تعطیلی‌های ناشی از آلودگی هوا، گفت: پیش‌نویس قرارداد اساساً فاقد آثار حقوقی قرارداد است و حذف آن از سامانه، هیچ الزام یا هزینه جدیدی برای مردم ایجاد نمی‌کند.

وی توضیح داد: پیش‌نویس قرارداد که توسط مشاور املاک در سامانه ثبت می‌شود، تنها به‌مدت ۵ روز تقویمی اعتبار دارد و در صورت عدم مراجعه طرفین به دفتر اسناد رسمی، به‌صورت خودکار از سامانه حذف می‌شود، اما این به معنای ضرورت مراجعه مجدد به مشاور املاک یا پرداخت هزینه جدید نیست. حتی اگر طرفین مجدداً به مشاور املاک مراجعه کنند، وی به هیچ وجه حق دریافت هزینه دیگری را ندارد، زیرا حق‌الزحمه قبلاً بابت معرفی ملک و انجام مذاکرات مقدماتی دریافت شده است.

قویدل افزود: طرفین معامله پس از پرداخت حق‌الزحمه دلالی، می‌توانند مستقیماً به دفتر اسناد رسمی مراجعه کنند و نیازی به ثبت مجدد پیش‌نویس قرارداد در سامانه وجود ندارد. دفاتر اسناد رسمی نیز بابت پیش‌نویس قرارداد هیچ هزینه‌ای دریافت نمی‌کنند و هزینه مربوط به پیش‌نویس، همان حق‌الزحمه مشاور املاک در انجام معامله و معرفی ملک و انجام مذاکرات مقدماتی است.

سخنگوی سازمان ثبت اسناد با تفکیک هزینه‌های قانونی از حق‌التحریر تصریح کرد: چه پیش‌نویس قرارداد در مهلت ۵ روزه به دفترخانه ارسال شود و چه طرفین بدون پیش‌نویس مراجعه کنند، صرفاً هزینه‌های دولتی یا همان حقوق دولتی پرداخت می‌شود که ارتباطی با درآمد و حق التحریرسردفتر ندارد. علاوه بر آن، حق‌التحریر سندی که تنظیم می‌شود بر اساس سند تنظیمی اعم از تعهد به بیع، سند انتقال قطعی یا سند انتقال با حق فسخ وصول می‌شود و تنظیم هریک از این اسناد مطابق انتخاب و توافق طرفین دریافت می‌باشد یعنی هیچ الزامی به تنظیم سند تعهد به بیع و سپس سند انتقال قطعی نیست و طرفین معامله می‌توانند از سند انتقال با حق فسخ استفاده کنند که موجب کاهش هزینه حق التحریرمی شود.

شفاف‌سازی درباره شائبه پرداخت چندباره هزینه در معاملات ملکی

قویدل در ادامه، در پاسخ به این شائبه که مردم در معاملات ملکی ناچار به پرداخت سه‌باره هزینه هستند، گفت: این موضوع به‌هیچ‌وجه صحیح نیست و عمدتاً درباره معاملات املاک دارای سند مالکیت حدنگار سبزرنگ مطرح می‌شود. هزینه‌ای که ابتدا به مشاور املاک پرداخت می‌شود، صرفاً حق‌الزحمه مشاوره و دلالی معامله است و ماهیت آن با هزینه‌های قانونی ثبت سند تفاوت دارد.

وی با بیان اینکه مراجعه به مشاور املاک الزامی نیست، افزود: به طور مثال چنانچه طرفین معامله خویشاوند یا آشنا باشند و بدون واسطه قصد انجام معامله را داشته باشند، می‌توانند مستقیماً به دفتر اسناد رسمی مراجعه کنند و در این صورت هیچ هزینه‌ای بابت دلالی پرداخت نخواهد شد.

سخنگوی سازمان ثبت اسناد با تشریح تعریف قانونی دلال معاملات ملکی اظهار کرد: دلال شخصی است که در مقابل اجرت، واسطه انجام معامله می‌شود، طرفین را به یکدیگر معرفی می‌کند و مذاکرات مقدماتی را انجام می‌دهد و در صورت انجام معامله با وساطت او، مستحق دریافت حق‌الزحمه است. این حکم درباره املاک دارای سند حدنگار سبزرنگ، سایر املاک دارای سند و حتی املاک فاقد سند نیز جاری است.

وی افزود: مطابق بند ۴ آیین‌نامه تبصره یک ماده ۳ قانون الزام، دلالان معاملات املاک اعم از مشاوران املاک و بنگاه‌های معاملات ملکی که با مجوز قانونی فعالیت می‌کنند، در مقابل تعرفه مشخص، واسطه انجام معاملات اموال غیرمنقول هستند و تعرفه دریافتی آنها صرفاً بابت واسطه‌گری معامله است.

نحوه تعیین تعرفه مشاوران املاک

قویدل با اشاره به ماده ۷ آیین‌نامه تبصره یک ماده ۳ قانون الزام گفت: تعرفه دلالان معاملات ملکی بر اساس ضریبی از ارزش معاملاتی املاک موضوع ماده ۶۴ قانون مالیات‌های مستقیم تعیین می‌شود و وزارت صنعت، معدن و تجارت مکلف است هر ساله تا پایان اردیبهشت‌ماه، پیشنهاد کمیسیون نظارت هر شهرستان را دریافت و پس از تأیید مراجع ذی‌ربط، برای تصویب به هیئت وزیران ارائه کند. تعرفه سال ۱۴۰۴ نیز باید تا پایان مهرماه برای تصویب ارائه می‌شد که تاکنون مصوب و ابلاغ نشده است.

تفکیک هزینه‌های قانونی از درآمد دفترخانه‌ها

سخنگوی سازمان ثبت اسناد و املاک کشور با تأکید بر یک تصور اشتباه رایج گفت: هنگام تنظیم قرارداد یکسان توسط دلالان معاملات املاک یا از طریق خودکاربری اشخاص حقیقی و حقوقی، هیچ‌یک از هزینه‌های قانونی معامله شامل حق‌الثبت، مالیات نقل و انتقال، هزینه استعلامات قانونی، بدهی احتمالی تأمین اجتماعی برای املاک اداری و تجاری، عوارض شهرداری و عوارض موضوع ماده ۸ قانون درآمد‌های پایدار شهرداری‌ها وصول نمی‌شود.

وی ادامه داد: این هزینه‌ها پس از مراجعه طرفین به دفاتر اسناد رسمی و برای ادامه فرآیند قانونی دریافت می‌شود و اگرچه وصول آنها بر عهده دفاتر اسناد رسمی است، اما این مبالغ جزو درآمد دفترخانه یا سردفتر محسوب نمی‌شود.

اختیار طرفین در نحوه تنظیم سند

قویدل تصریح کرد: در دفاتر اسناد رسمی هیچ الزامی برای ثبت قولنامه رسمی یا تعهد به بیع وجود ندارد و طرفین می‌توانند تنها در یک مرحله، سند انتقال قطعی یا سند انتقال با حق فسخ تنظیم کنند. تنظیم قولنامه رسمی صرفاً در صورت درخواست و توافق طرفین انجام می‌شود.

وی همچنین افزود: افرادی که مشاور املاک واسطه معامله آنها نبوده است، می‌توانند مستقیما به دفاتر اسناد رسمی مراجعه کنند و یا به‌صورت خودکاربری قرارداد یکسان را در سامانه ثبت کرده و سپس برای اخذ استعلامات لازم، پرداخت هزینه‌های قانونی و رفع محدودیت خریدار به دفاتر اسناد رسمی مراجعه کنند.