مزایا و نحوه تنظیم قرارداد در پیش فروش آپارتمان

اکبری، معاون اجتماعی و پیشگیری از وقوع جرم دادگستری استان فارس در گفت‌و‌گو با میزان، با بیان اینکه یکی از چالش‌هایی که مردم و دستگاه قضایی با آن رو‌به‌رو هستند بحث قرارداد‌ها و نحوه تنظیم قراردادهاست، اظهار کرد: نحوه تنظیم عقد و نابسامانی در این خصوص موجب بروز مشکلات عدیده‌ای برای مردم ایجاد کرده و همچنین موجب بروز اطاله دادرسی در محاکم قضایی شده و به افزایش تعداد ورودی پرونده‌ها به محاکم قضایی شده است.

وی افزود: مردم اگر در زمان انعقاد یک رابطه حقوقی یا هنگام تنظیم قرارداد اگر به متخصص مربوطه مراجعه نکنند و دقت لازم را به کار نبندند، بعدها با مشکلات عدیده‌ حقوقی و قضایی روبرو خواهند شد. 

زمان تولد یک رابطه حقوقی

معاون اجتماعی و پیشگیری از وقوع جرم دادگستری استان فارس اظهار کرد: یک رابطه حقوقی زمانی متولد می‌شود که افراد قراردادی را بین هم تنظیم می‌کنند و این قرارداد مورد توافق طرفین قرار گرفته و امضا می‌شود؛ این قرارداد می‌تواند به‌خوبی تنظیم شده و یا بالعکس قرارداد خوبی نباشد و مخاطراتی را ایجاد کند.

وی با بیان اینکه تنظیم قرارداد‌ها می‌تواند سرنوشت افراد، شرکت‌ها و کسب و کار‌ها را تغییر دهد، ادامه داد: گاهی افراد به خاطر قراردادی که درست تنظیم نشده ورشکست می‌شوند و گاهی نیز تمام دارایی خود را از دست می‌دهند.

تصویب قانون پیش فروش ساختمان در سال ۸۹

اکبری در عین حال گفت: یکی دیگر از مواردی که مردم با آن دست به گریبان هستند و اگر به آن توجه نکنند، مشکلاتی برایشان ایجاد می‌شود، بحث پیش خرید ساختمان است. خیلی از افراد وقتی برای پیش خرید ساختمان اقدام می‌کنند، در ابتدا یک قرارداد عادی تنظیم می‌کنند و بر مبنای آن اقدام به خرید یک ساختمان می‌کنند، نکته مهم این است که مردم باید توجه کنند که در سال ۸۹ یک قانون به نام پیش فروش ساختمان تصویب شد. 

تصویب قانون پیش فروش در حمایت از پیش خریداران مسکن

وی همچنین بیان کرد: قانون پیش فروش در حمایت از پیش خریداران مسکن به تصویب رسید، اما متاسفانه پیش خریداران به نحوی عمل می‌کنند که عملا در خیلی موارد در محاکم قضایی، امکان حمایت از آنها وجود ندارد.

معاون اجتماعی و پیشگیری از وقوع جرم دادگستری استان فارس با بیان اینکه عمده پرونده‌ها در حوزه مسکن ناشی از سهل انگاری‌های خریداران است، تاکید کرد: طبق ماده دو، این قانون از طریق تنظیم سند رسمی باید نزد دفاتر اسناد رسمی و با درج در سند مالکیت و ارسال خلاصه آن به اداره ثبت محل صورت گیرد.

ممنوعیت تنظیم قرارداد پیش فروش مسکن توسط آژانس‌های املاک

اکبری همچنین خاطرنشان کرد: ماده ۲۳ قانون پیش فروش ساختمان، تنظیم قرارداد پیش فروش را برای آژانس‌های املاک ممنوع اعلام کرده است.

وی با تاکید بر اینکه اگر افراد برای اقداماتی همچون پیش خرید ساختمان به دفاتر اسناد رسمی مراجعه کنند برای آنها مزیت‌های زیادی در بر دارد، افزود: اولین مزیت این است که قرارداد تنظیم شده قرارداد رسمی بوده و معتبرتر است.

معاون اجتماعی و پیشگیری از وقوع جرم دادگستری استان فارس بیان کرد: دومین مزیتی که اگر افراد برای اقداماتی همچون پیش خرید ساختمان به دفاتر اسناد رسمی مراجعه کنند، اینکه به میزان اقساطی که پرداخت می‌کنند مالکیت آن ملک به آنها تقدیم می‌شود. 

کم و زیاد شدن احتمالی متراژ ساختمان بعد از پایان عملیات ساخت

وی با اشاره به سومین مزیت که مربوط به کم و زیاد شدن احتمالی متراژ ساختمان بعد از پایان عملیات ساخت و ساز است، اظهار کرد: قانون در این رابطه تعیین تکلیف کرده است چراکه آپارتمانی که در حال ساخت است، امکان دارد در زمان پایان کار ساخت، متراژ آن زیادتر شود لذا قیمت آن میزان را هم باید به قیمت زمان معامله باید پرداخت کنند.

اکبری خاطرنشان کرد: اگر اختلافی نیز بر سر متراژ اضافه ساختمان بین خریدار و فروشنده ایجاد شود، موسسه و یا مرجع داوری آن را حل و فصل می‌کند و نیازی نیست که افراد برای حل آن به دادگاه مراجعه کنند.

چگونه می‌توان احتمال بروز مشکل در قرارداد‌ها را کاهش داد؟

معاون اجتماعی و پیشگیری از وقوع جرم دادگستری استان فارس تاکید کرد: طبیعتا در هرجایی که قرارداد قانونی برای خرید ملک تنظیم نشود، ممکن است افراد بخشی از حقوق خود را از دست دهند، هرچند محاکم دادگستری تمام تلاش خود برای احقاق حق را انجام می‌دهند، اما مبنا همان قرارداد است. 

فرایند طولانی دادرسی برای انتقال سند

وی افزود: به فرض مثال، زمانی که قرارداد پیش خرید ساختمان به صورت عادی تنظیم شده باشد، اگر سند به نام خریدار منتقل نشد قاعدتا باید به دادگاه مراجعه کند و فرایند طولانی دادرسی را تا  انتقال سند به نام خود طی کند، اما اگر برای قرارداد پیش فروش ساختمان به دفترخانه اسناد رسمی مراجعه شود، سند رسمی برابر آن قانون پیش فروش ساختمان تنظیم شود، نیازی به مراجعه به دادگاه هم وجود ندارد.

اکبری بیان کرد: در همین راستا، افراد بعد از اینکه اقساطی را برای خرید ملک پیش فروش پرداخت می کنند، اگر وقتی ساختمان تکمیل شد طرف مقابل، حاضر به انتقال سند نشود، بواسطه ان سندی که از قبل در دفتر اسناد رسمی بین خریدار و فروشنده تنظیم شده است، خودبخود آن آپارتمان به نام خریدار منتقل می‌شود و افراد گرفتار تشریفات دادرسی در دادگاه نیز نمی‌شوند.

معاون اجتماعی و پیشگیری از وقوع جرم دادگستری استان فارس تاکید کرد: اینکه تاکید می‌شود برای تنظیم قرارداد‌ها به افراد متخصص مراجعه شود برای همین منظور است که از مزیت‌هایی که قانونگذار پیش بینی کرده استفاده شود. 

اعتبار تعهدات شفاهی

وی خاطرنشان کرد: اخیرا شخصی در ملاقات مردمی برای رسیدگی به پرونده خود مراجعه و عنوان می‌کرد، ما دو برادر هستیم و هرآنچه بین ما رد و بدل شده به صورت شفاهی بوده است. حال آنکه(در محاکم، تعهدات شفاهی تا زمانی اعتبار دارد که طرف مقابل شما آنچه می‌گویید را بپذیرد و در غیر این صورت تعهدات شفاهی اعتبار ندارد).

اکبری همچنین یادآور شد: ماده ۱۰ قانون مدنی بیان می‌کند، قرارداد‌های خصوصی نسبت به کسانی که آن را منعقد کرده‌اند در صورتی که مخالف صریح قانون نباشد، نافذ است.

مزایای اختصاص هزینه به کارشناسان برای تنظیم قرارداد پیش فروش ساختمان

معاون اجتماعی و پیشگیری از وقوع جرم دادگستری استان فارس در پایان توصیه کرد: اختصاص هزینه به کارشناسان مربوطه برای تنظیم قرارداد پیش فروش یا خرید مسکن بسیار راهگشاست و اگر غیر از این باشد و قرارداد منعقده منجر به شکست شود حتما خسارات زیادی را به دنبال خواهد داشت. همچنین باید به خاطر داشته باشیم، جهل به قانون رافع مسئولیت نیست، زیرا چنین فرض می‌شود که تمام افراد جامعه از همه احکام و قوانین آگاهی دارند.