رئیس‌کل دادگستری استان خراسان‌جنوبی: سامانه ثبت به ادعا سرگردانی مالکیت املاک فاقد سند رسمی پایان می‌دهد

محمدجعفر عبداللهی رئیس کل دادگستری استان خراسان‌جنوبی در گفت‌و‌گو با میزان، با تشریح اهداف و آثار اجرای قانون «الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول» گفت: این قانون که از سال ۱۴۰۳ اجرایی شده، یکی از تحول‌آفرین‌ترین قوانین حوزه حقوق مالکیت در کشور به شمار می‌رود و هدف اصلی آن گذار از نظام ثبت اسناد عادی به نظام ثبت رسمی برای ایجاد نظم حقوقی و امنیت در معاملات است.

وی درباره سامانه ساماندهی اسناد غیررسمی اظهار کرد: هدف اصلی این سامانه، ایجاد یک بانک اطلاعاتی جامع از ادعا‌های مالکیت است که پیش از این به صورت عادی و قولنامه‌ای وجود داشته‌اند. این سامانه بستر فنی اجرای قانون را فراهم می‌کند تا اشخاص بتوانند ادعا‌های خود را ثبت کنند و زمینه شناسایی دقیق املاک و حرکت به سمت اعتبارزدایی از قولنامه‌ها فراهم شود.

وی افزود: یکی از مهم‌ترین مشکلات موجود در حوزه املاک، نبود شفافیت در مالکیت‌ها بوده است به‌گونه‌ای که یک ملک گاه با چند قولنامه به افراد مختلف واگذار می‌شد یا به دلیل فقدان سند رسمی، دعاوی ملکی سال‌ها در محاکم قضایی جریان داشت. سامانه ثبت ادعا با ثبت و تعیین تکلیف این ادعاها، به سرگردانی مالکیت پایان خواهد داد.

اسناد عادی منشأ بخش بزرگی از پرونده‌های ملکی

رئیس کل دادگستری استان خراسان‌جنوبی با اشاره به آثار اسناد عادی بر نظام قضایی کشور گفت: حجم قابل توجهی از پرونده‌های مربوط به اثبات وقوع بیع، الزام به تنظیم سند رسمی، ابطال سند و کلاهبرداری‌های ملکی ناشی از اسناد عادی بوده است. این اسناد به دلیل ثبت نشدن در مراجع رسمی، زمینه جعل، انکار، تردید و سوءاستفاده افراد سودجو را فراهم کرده‌اند.

عبداللهی در پاسخ به این سؤال که آیا اعتبار قولنامه‌ها از بین خواهد رفت، تصریح کرد: مطابق قانون جدید، ادعا‌های مبتنی بر اسناد عادی که در مهلت مقرر در سامانه ثبت نشده باشند، در محاکم قضایی قابل پذیرش نخواهند بود. پس از پایان مهلت‌های قانونی، قولنامه به تنهایی سند مالکیت محسوب نمی‌شود و برای اثبات مالکیت در مراجع قضایی و اداری اعتبار نخواهد داشت.

پیامد‌های عدم ثبت ادعا در سامانه

وی درباره وضعیت افرادی که در مهلت قانونی اقدام نکنند، اظهار کرد: اگر شخصی ادعای مالکیت خود را در مهلت مقرر ثبت نکند، پس از انقضای این مهلت، اسناد عادی وی علیه اشخاص ثالث قابل استناد نخواهد بود و ممکن است در اثبات حقوق خود نسبت به ملک با مشکلات جدی مواجه شود.

رئیس کل دادگستری استان خراسان‌جنوبی تأکید کرد: پس از اجرای کامل قانون، دعاوی مبتنی بر اسناد عادی ثبت‌نشده در سامانه، در محاکم پذیرفته نخواهد شد و سند عادی دیگر دلیل مالکیت محسوب نمی‌شود.

کاهش پرونده‌های قضایی و مقابله با زمین‌خواری

عبداللهی با اشاره به آثار اجرای این قانون در کاهش پرونده‌های قضایی گفت: با حذف تدریجی اسناد عادی، ریشه بسیاری از اختلافات ملکی خشکیده خواهد شد. زمانی که مالکیت تنها از طریق ثبت رسمی احراز شود، امکان طرح ادعا‌های واهی یا استفاده از قولنامه‌های جعلی برای ایجاد اختلاف از بین می‌رود و این امر کاهش چشمگیر ورودی پرونده‌های ملکی به دادگستری را در پی خواهد داشت.

وی همچنین درباره تأثیر قانون در مقابله با زمین‌خواری و معاملات معارض اظهار کرد: بخش عمده‌ای از معاملات معارض در بستر اسناد عادی شکل می‌گیرد. با الزامی شدن ثبت رسمی، امکان فروش یک ملک به چند نفر از بین می‌رود و سامانه‌های ثبتی مانع ثبت معامله دوم روی یک پلاک ثبتی خواهند شد. همچنین با توسعه کاداستر و ثبت رسمی املاک، زمین‌خواری نیز دشوارتر می‌شود.

کاهش جعل و فساد در معاملات ملکی

رئیس کل دادگستری استان خراسان‌جنوبی با اشاره به نقش سامانه در مقابله با فساد و جعل گفت: اتصال سامانه به پایگاه‌های اطلاعاتی هویتی و بهره‌گیری از سازوکار‌های احراز هویت الکترونیکی، امکان جعل اسناد و سوءاستفاده‌های احتمالی را به حداقل می‌رساند و امنیت معاملات را افزایش می‌دهد.

وی افزود: طبیعی است که با اجرای قانون، معاملات غیررسمی نیز کاهش پیدا کند، زیرا مردم به تدریج به این جمع‌بندی می‌رسند که امنیت سرمایه‌گذاری و مالکیت تنها از طریق ثبت رسمی معاملات تضمین می‌شود.

هشدار به دارندگان املاک قولنامه‌ای

عبداللهی در پایان با توصیه به دارندگان املاک فاقد سند رسمی گفت: افرادی که املاک قولنامه‌ای دارند نباید ثبت ادعای خود در سامانه ساماندهی اسناد غیررسمی را به تأخیر بیندازند. زمان پیش‌بینی‌شده در قانون محدود است و عدم اقدام در مهلت مقرر می‌تواند تبعات حقوقی جدی به همراه داشته باشد.

وی تأکید کرد: مالکان باید هرچه سریع‌تر از طریق درگاه‌های الکترونیکی و مسیر‌های قانونی، وضعیت ملک خود را تعیین تکلیف و برای تبدیل اسناد عادی به اسناد رسمی اقدام کنند، زیرا اسناد عادی دیگر از پشتوانه و امنیت حقوقی گذشته برخوردار نخواهند بود.