تحول در کاداستر کشور/ ثبت تمام املاک فاقد سند الزامی شد

به گزارش گروه اجتماعی خبرگزاری دانشجو، سامانه ساماندهی اسناد غیررسمی، بر اساس ماده ۱۰ قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول راه‌اندازی شده و محلی برای ثبت ادعا‌های مالکیت، حق انتفاع یا حق ارتفاق است.

در همین رابطه اعظم قویدل، سخنگوی سازمان ثبت اسناد و املاک کشور اظهار کرد: سامانه ساماندهی اسناد غیر رسمی یا همان سامانه موضوع ماده ۱۰ قانون الزام که به سامانه ثبت ادعا نیز مشهور شده است به زودی و به دستور ریاست محترم قوه قضائیه راه‌اندازی خواهد شد و آغاز به کار آن از طریق روزنامه رسمی کشور به اطلاع عموم خواهد رسید.

وی در توضیح کارکرد این سامانه گفت: حدنگاری یا کاداستر کشور، علی‌رغم تمام تلاش‌های سازمان ثبت اسناد و املاک، هنوز به طور صددرصد تکمیل نشده است. اگرچه سازمان ثبت با تلاش شبانه‌روزی و جهادی پیشرفت چشمگیری داشته، اما به دو دلیل حدنگاری کامل محقق نشده است نخست، عدم وجود الزام به ثبت ملک و اخذ سند مالکیت یا حداقل احساس نشدن این الزام در میان مردم؛ دوم، امکان انجام معاملات به صورت عادی میسر بوده است که خوشبختانه قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول برای هر دو موضوع راهکار پیش‌بینی کرده است تا با رفع این موانع، حدنگاری کل کشور انجام شود.

قویدل افزود: اساساً حدنگاری یا کاداستر یعنی هر قطعه ملک در کشور نقشه (utm) دارای مختصات جغرافیایی داشته باشد و اطلاعات حقوقی ملک و مشخصات مالک در سامانه‌ها و بانک جامع املاک سازمان ثبت به این نقشه اضافه شود به عبارت ساده‌تر نقشه هر قطعه ملک در بانک جامع کاداستر، تثبیت و برای آن سند مالکیت حدنگار صادر شود. هدف از راه اندازی سامانه ساماندهی اسناد غیر رسمی نیز بررسی و تثبیت ادعای مالکیت اشخاص نسبت به املاک و نهایتاً صدور سند مالکیت برای همه املاک فاقد سند مالکیت است تا با تثبیت مالکیت اشخاص و ثبت رسمی معاملات از جرایمی مانند کلاهبرداری؛ فروش مال غیر و معاملات معارض پیشگیری شود.

سخنگوی سازمان ثبت درباره تکالیف مردم پس از راه‌اندازی سامانه ماده ۱۰ قانون توضیح داد: تمام اشخاصی که نسبت به عین یا منافع بیش از دو سال یک ملک ادعایی دارند (یعنی ادعای مالکیت نسبت به کل یا قسمتی از یک ملک داشته یا ادعای مالکیت منافع بیش از دو سال نسبت به یک ملک دارند مثل حق عمری یا حق رقبی بیش از دو سال یا ادعای حقوق ارتفاقی در ملک دیگری دارند) باید ظرف دو سال از تاریخ راه‌اندازی سامانه، نقشه ملک مورد ادعا را به همراه مدارک و مستندات در سامانه بارگذاری کنند. سپس از تاریخ ثبت ادعا، ظرف دو سال دیگر باید برای اخذ سند مالکیت یا طرح دعوای مرتبط در مراجع قضائی اقدام کنند.

وی افزود: بدین معنا که اگر ملک مورد ادعا فاقد سند مالکیت است و در تصرف شخص مدعی است پس از بارگذاری نقشه و مدارک و مستندات برای اخذ سند مالکیت اقدام کند و اگر ملک دارای سند مالکیت بوده یا در تصرف شخص مدعی نیست، پس از ثبت ادعا در سامانه، ظرف مهلت دو سال برای طرح دعوی مرتبط در مراجع قضائی از جمله خلع ید، دعوی الزام به تنظیم سند رسمی و … اقدام کند.

قویدل در خصوص پیامد‌های عدم ثبت ادعا هشدار داد: اگر پس از راه اندازی سامانه ساماندهی اسناد غیر رسمی، اشخاص برای املاکی که نسبت به آن ادعای مالکیت دارند و این املاک فاقد سند مالکیت هستند در ظرف مهلت مقرر ثبت نام نکنند و یا در خصوص املاکی که دارای سند مالکیت هستند ولی سایر اشخاص نسبت به آن ادعای حق یا مالکیت دارند، شخص مدعی ادعای خود را در سامانه ثبت نکند، اولاً پس از مهلت مزبور هیچ ادعایی در سامانه قابل ثبت نیست و ثانیاً در صورت انقضای مواعد فوق الذکر و عدم اقدام قانونی مدعیان، ادعا‌های مزبور علیه اراضی عمومی و دولتی از جمله اراضی ملی، موات، خالصه، مستحدث و ساحلی و همچنین علیه اشخاص ثالث با حسن نیت (بی اطلاع از معاملات معارض قبلی) دارنده سند رسمی، قابل استناد، استماع و معارضه نیست یعنی پس از انقضای مهلت دو سال از تاریخ راه اندازی سامانه و در صورت عدم درج ادعا در سامانه مزبور، شخص مدعی دیگر نمی‌تواند نسبت به ملک ادعای حقی کند و ادعای آنها در مراجع قضائی قابل استناد، استماع و معارضه نخواهد بود.

سخنگوی سازمان ثبت در توضیح نحوه رسیدگی سامانه گفت: پس از ثبت ادعا، بررسی می‌شود که ادعا مشمول کدام یک از قوانین موجود است قانون تعیین تکلیف وضعیت ثبتی اراضی و ساختمان‌های فاقد سند رسمی، قانون الحاق موادی به قانون ساماندهی و حمایت از تولید و عرضه مسکن، یا اینکه ملک فاقد سابقه ثبت بوده و نیازمند درخواست ثبت است. همچنین اگر رسیدگی مستلزم طرح دعوی در دادگاه باشد، به شخص اعلام خواهد شد.

سامانه ساماندهی اسناد غیررسمی پایان‌دهنده وضعیت املاک فاقد سند در کشور خواهد بود

وی درباره انتقال ملک قبل از صدور سند نیز افزود: اگر شخصی پس از ثبت ادعا و قبل از صدور سند مالکیت، قصد فروش ملک را داشته باشد (حداکثر تا هشت سال پس از راه‌اندازی سامانه) عمل حقوقی یا همان معامله در سامانه ماده ۱۰ ثبت می‌شود و در عین حال، عدم انتقال رسمی مالکیت و امکان ابطال آن به منتقل‌الیه اعلام و در سامانه درج خواهد شد.

قویدل تأکید کرد: سامانه موضوع ماده ۱۰ ابزاری برای شفاف‌سازی، تثبیت حقوق و تسریع در تکمیل حدنگاری کشور است و نقش بسیار مهمی در پایان دادن به وضعیت املاک فاقد سندمالکیت در کشور خواهد داشت.

وی درباره سامانه پیش‌بینی‌شده در ماده ۱۰ این قانون، موسوم به «سامانه ساماندهی اسناد غیررسمی»، توضیح داد: هدف از ایجاد این سامانه آن است که تمام املاک فاقد سند مالکیت، ظرف مدت دو سال، به‌صورت اجباری در سامانه ثبت شوند. مالکان باید ادعای خود را در این سامانه درج کنند و سپس حداکثر ظرف دو سال از تاریخ ثبت ادعا، نسبت به طرح دعوای مربوط در دادگاه یا اخذ سند مالکیت اقدام کنند.

سخنگوی سازمان ثبت با تأکید بر نقش این سامانه در تعیین تکلیف املاک بدون سند اظهار کرد: پس از راه‌اندازی سامانه، هر فردی که نسبت به ملکی ادعایی دارد (اعم از اینکه ملک در جریان ثبت باشد، فاقد سابقه ثبت باشد یا با قولنامه عادی خریداری شده باشد) باید در این سامانه ثبت‌نام کند تا بتواند سند مالکیت حدنگار دریافت کند.

قویدل افزود: مردم از زمان اعلام رسمی راه اندازی سامانه، دو سال فرصت دارند تا ادعا‌های خود را در این سامانه ثبت کنند. توصیه می‌شود افرادی که دارای املاک فاقد سند مالکیت هستند، در همان ابتدای راه‌اندازی سامانه نسبت به ثبت اطلاعات اقدام کنند.

وی همچنین خاطرنشان کرد: کارگزاری‌های فنی، مهندسی و حقوقی که دستورالعمل آنها در تاریخ ۲۶ مهرماه سال جاری به تصویب ریاست قوه قضائیه رسیده، به‌زودی در سراسر کشور راه‌اندازی خواهند شد تا مردم برای اخذ سند مالکیت از خدمات آنها بهره‌مند شوند. صدور سند مالکیت به معنای تثبیت مالکیت شخص نسبت به ملک مورد ادعاست.

قویدل در پاسخ به یکی از پرسش‌های رایج درباره لزوم انتظار برای راه‌اندازی سامانه ساماندهی اسناد غیررسمی توضیح داد: این‌که مردم باید منتظر بمانند تا سامانه راه‌اندازی شود یا خیر، از جمله سوالاتی است که مطرح می‌شود. گرچه این سامانه به زودی و به دستور ریاست قوه قضائیه راه‌اندازی خواهد شد، اما هیچ مانعی برای اقدام مردم برای اخذ سند مالکیت در حال حاضر وجود ندارد.

وی تأکید کرد: اگر ملکی فاقد سابقه ثبتی باشد، مالک می‌تواند به واحد ثبتی مربوط مراجعه و درخواست ثبت ملک را ارائه کند. همچنین در صورتی که ملک در جریان ثبت باشد یا با سند عادی خریداری شده باشد، افراد می‌توانند از طریق ثبت‌نام در سایت قانون تعیین تکلیف به نشانی sabtemelk.ssaa.ir درخواست صدور سند مالکیت خود را ثبت کنند. در روستا‌ها و شهر‌های دارای کمتر از ۲۵ هزار نفر جمعیت نیز امکان اقدام برای دریافت سند مالکیت از طریق قانون الحاق موادی به قانون ساماندهی و حمایت از تولید و عرضه مسکن و از مسیر بنیاد مسکن انقلاب اسلامی فراهم است.

سامانه جدید میان‌بر صدور سند نیست و درخواست‌ها در چارچوب قوانین موجود رسیدگی می‌شود

قویدل بیان کرد: پس از راه‌اندازی سامانه ساماندهی اسناد غیررسمی، ثبت ادعا دیگر اختیاری نیست و مردم ظرف دو سال باید ادعای خود را نسبت به ملک مورد تصرف یا مورد ادعایشان در سامانه ثبت کنند.

سخنگوی سازمان ثبت درباره نحوه رسیدگی سامانه نیز توضیح داد: زمانی که افراد در سامانه ساماندهی اسناد غیررسمی ثبت‌نام می‌کنند، سامانه بررسی می‌کند که ملک مشمول کدام یک از قوانین موجود است و درخواست را در همان چارچوب قانونی ارجاع می‌دهد؛ از جمله قانون تعیین تکلیف وضعیت ثبتی اراضی و ساختمان‌های فاقد سند رسمی یا قانون الحاق برای روستا‌ها و شهر‌های کمتر از ۲۵ هزار نفر جمعیت؛ بنابراین این سامانه راه میان‌بری برای دریافت سند مالکیت خارج از قوانین فعلی نیست.

وی خاطرنشان کرد: تنها استثنا مربوط به آپارتمان‌های فاقد سند مالکیت است که پایان کار برای آنها صادر نشده است. طبق تبصره ۶ ماده ۱۰ قانون، اگر این آپارتمان‌ها پس از راه‌اندازی سامانه موضوع ماده ۱۰ در سامانه ثبت شوند و مشمول قانون تعیین تکلیف هم نباشند، شهرداری‌ها مکلف خواهند بود با لحاظ عوارض و اصلاحات لازم، نسبت به صدور پایان کار اقدام کنند و پس از آن سند مالکیت واحد آپارتمانی توسط سازمان ثبت صادر خواهد شد.