خانه قدیمی را با چشم باز بسازید | مصائب مشارکت در ساخت مسکن

هفت صبح، رضا رهسپار|  ساختمان قدیمی، برای صاحبش گاهی چیزی فراتر از چند متر زمین و چند واحد آپارتمان است. ممکن است حاصل سی سال کار و پس‌انداز یک خانواده باشد، خانه‌ای که چند نسل در آن زندگی کرده‌اند و حالا قرار است با مشارکت یک سازنده، جای خود را به ساختمانی تازه بدهد. پیشنهاد سازنده هم در نگاه اول جذاب است. مالک زمین و بنای قدیمی را در اختیار می‌گذارد و سازنده هزینه تخریب، طراحی، اخذ مجوز و ساخت را بر عهده می‌گیرد. یکی دو سال بعد، هر دو طرف صاحب ساختمانی تازه و واحدهایی با ارزش بیشتر می‌شوند.

 

اما درست همین‌جا یک اشتباه رایج اتفاق می‌افتد. بسیاری از مالکان، مذاکره را با این پرسش شروع می‌کنند که چند درصد از ساختمان جدید سهم من می‌شود و چند درصد به سازنده می‌رسد. در حالی که درصد مشارکت، تنها یکی از ده‌ها موضوعی است که سرنوشت این معامله را تعیین می‌کند. گاهی مالک ۶۰ درصد ساختمان را می‌گیرد، اما به دلیل انتخاب طبقات نامناسب، کیفیت پایین ساخت، تأخیر طولانی یا ضعف ضمانت‌های قراردادی، در عمل سهمی بسیار کم‌ارزش‌تر از انتظارش نصیبش می‌شود. مشارکت در ساخت را باید یک معامله پیچیده ملکی و مالی دانست که جزئیات آن از همان روز اول، ارزش نهایی دارایی دو طرف را تعیین می‌کند.

  ‌ درصد مشارکت را با ارزش واقعی بسنجید

اولین قدم، ارزش‌گذاری دقیق ملک قدیمی است. متراژ زمین، عرض گذر، موقعیت جغرافیایی، تراکم مجاز، امکان تأمین پارکینگ، وضعیت سند و حتی شکل هندسی زمین در ارزش آن اثر دارند. بهتر است مالک و سازنده پیش از امضای قرارداد، از یک کارشناس رسمی یا گروه کارشناسی مستقل بخواهند ارزش عرصه و هزینه تقریبی ساخت را برآورد کنند. توافق بر سر سهم ۵۰ به ۵۰ یا ۶۰ به ۴۰، بدون محاسبه آورده واقعی طرفین، بیشتر شبیه یک توافق سلیقه‌ای است تا یک معامله اقتصادی.

 

نکته مهم‌تر این است که سهم طرفین از ساختمان آینده باید براساس ارزش واحدها محاسبه شود. فرض کنید قرار است ساختمانی هفت‌طبقه با دو واحد در هر طبقه ساخته شود. آیا دو واحد طبقه اول از نظر اقتصادی با دو واحد طبقه هفتم برابرند؟ معمولاً پاسخ منفی است. نورگیری، چشم‌انداز، سروصدا، دسترسی، فاصله از خیابان، تراس، موقعیت پارکینگ و حتی تعداد پله‌هایی که ساکنان تا پشت‌بام بالا می‌روند، در قیمت آپارتمان اثر دارند.

  …