قانونی برای ثبت اسناد

این یك قصه و داستان خیال انگیز نیست كه هر وقت دلتنگ شوی آن را بخوانی، این یك روایت ناموزون از بی نظمی قوانین در یك جامعه است. روایتی كه نیمی از جامعه با آن گلاویز هستند و روزها و ماه ها و گاه سال ها طول می كشد كه این درگیری به پایان برسد. كافی است سری به دادسراهای عمومی شهر بزنید، متوجه خواهید شد حدود ۳۵درصد پرونده هایی كه در محاكم دادگستری مطرح و رسیدگی می شود مربوط به پرونده های املاك و زمین است. شكایات مربوط به تنظیم و مالكیت اسناد مختلف در كشور ما حالا دیگر در دادگستری تبدیل به امری عادی شده. اما منشأ این عادی شدن مشكلات ناشی از ثبت اسناد و قراردادها در دفاتر ثبت اسناد كجاست؟
حدود ۹۵ سال پیش یعنی در زمستان سال ۱۲۹۰ قوانین مربوط به ثبت اسناد در كشور ما تدوین شد و در سال ۱۳۰۲ دومین قانون مربوط به ثبت اسناد به تصویب رسید و ۶ سال بعد از آن سومین قانون نیز از طریق قانونگذار ثبت و تدوین شد. درست ۷۵سال پیش (۱۳۱۰) پایان مرحله قانونگذاری مربوط به ثبت اسناد در كشور بود. قانونی كه بعد از آن هیچ قانونگذاری آن را تغییر نداد و آن چارچوب تا به امروز همچنان باقی مانده است، چنانكه بسیاری از مردم اسناد خود را به شكل قراردادهای شخصی مابین دو طرف از طریق قولنامه های ساده تنظیم می كنند و این قراردادها محدودیتی ندارد چرا كه از خرید و فروش زمین و املاك گرفته تا اجاره یك ملك!
چندی پیش نایب رئیس سابق كانون سردفتران و دفتریاران در مورد دلایل تصویب این قانون گفته بود كه ثبت سند در دفترخانه انجام نمی شد: «در ایران اصلاً مرسوم نبود كه معاملات به صورت رسمی انجام شود بلكه باید به صورتی عادی انجام می شد و یا در نهایت در محاضر شرع كه توسط روحانیون و مراجع صورت می پذیرفت. بعدها كه قانون ثبت اسناد به تصویب مجلس شورای ملی رسید، دفاتر اسناد رسمی دایر شد كه می توان گفت از همان زمان ثبت اسناد در ایران مرسوم شد». احمدعلی سیروس دلایل تنظیم قوانین مربوط به اسناد را اختلافات ملكی كه همیشه بر سر حدود و تقدم و تأخر یا حتی موارد مربوط به وصیبت نامه پیش می آمد، عنوان می كند كه به علت فقدان تنظیم سند رسمی بود: «تنظیم سند مانع از این اختلافات می شد در نتیجه مردم كمتر به دادگستری مراجعه می كردند».
توجه نشان دادن به سند رسمی و صحه گذاری بر قوانین مربوط به ثبت اسناد را می توان به مهره های شطرنج در جامعه تشبیه كرد كه هر مهره باید جای خود قرار گیرد. رفت وآمدها در دادسراها تنها به انرژی و وقت را همزمان مصرف كردن درجایی كه از قبل باید به فكر پیشگیری آن می افتادیم، منجر می شود اما چرا با گذشت نزدیك به یك قرن مردم همچنان در بسیاری از معاملات خود اسناد معمولی را ترجیح می دهند؟ سندی كه قرارداد آن بر كاغذ ساده ای نقش می بندد. حال آن كه چنین شیوه ای هیچ گاه خالی از خطر و پشیمانی نبوده و نخواهد بود.
درست بعد از انقلاب بود كه بی توجهی به سند رسمی و عدم كارایی ادارات دولتی موجب شد تمام مشكلات در مرحله تنظیم سند رسمی بر مردم تحمیل شود. در حالی كه نمی توان تخلفات مالی برخی از ادارات آن زمان (خواه سهوی، خواه عمدی) را كتمان كرد و این شاید پاسخی باشد برای فاصله گرفتن مردم از تنظیم سند رسمی.
●قانون جدید هم نتوانسته كاری كند
مشكلات زنجیره ای فراوان در این مسأله باعث شد كه كارشناسان و مسؤولان كانون سردفتران و دفتریاران و سازمان ثبت اسناد برای رفع مشكلات ناشی از ثبت اسناد دو راه حل ارائه كنند. ابتدا كاهش حق الثبت از ۵درصد به نیم درصد و دیگر حذف استعلامات غیرضروری و زاید در مراحل ثبت و انتقال املاك و زمین. در آذرماه سال گذشته براساس ماده یك لایحه الحاق موادی به قانون تنظیم بخشی از مقررات مالی دولت مبنی بر اصلاح تعرفه حق الثبت كه به تصویب مجلس رسید، تعرفه هرگونه سند مالی كه در دفتر اسناد رسمی تنظیم می شود اعم از قطعی غیرمنقول، قطعی منقول مانند خودرو، رهنی (تولیدی و غیرتولیدی)، صلح، اجاره و غیره به ۵درصد تغییر یافت و هرگونه استثنا نیز در تعرفه حق الثبت كلاً لغو شد.
اما این قانون نتوانست نظر مردم را برای رفع مشكلات ثبتی و تبدیل قولنامه ها و بنچاق های دستنویس به سند رسمی جلب كند. این بار منتظر طرح جدیدی كه از سوی كانون سردفتران و دفتریاران ارائه شده هستیم كه باید از دو نظر كمیسیون حقوقی مجلس و كلیه نمایندگان بگذرد تا نتیجه مشخص شود. هادی معزالدین رئیس كانون سردفتران و دفتریاران در گفت وگویی اذعان كرده بود كه سردفتران اسناد رسمی مورد بی مهری قرار گرفته اند، آنها مأمور گرفتن مالیات و عوارض و بیمه و... سازمان های مختلف شده اند: مهر سازمانی كه نتواند مطالبات خود را با داشتن هزاران كارمند و كارشناس وصول نماید با یك بخشنامه ساده از دفاتر رسمی می خواهد به هنگام تنظیم این كار را انجام دهد و از بابت اجرای بخشنامه های سازمان ها دیناری در اختیار دفاتر قرار نمی گیرد، در برخی موارد با یك اشتباه محاسباتی كوچك علاوه بر پرداخت اصل مبلغ وی مجبور به پرداخت جریمه ۵۰درصدی نیز است.
اما صحبت های معاون رئیس قوه قضاییه در خصوص كاهش آمار جعل اسناد و اوراق بهادار كمی امیدوارانه تر به نظر می رسد: «همزمان با تجهیز مراكز ثبت اسناد و املاك كشور به امكانات پیشرفته و به كارگیری نیروهای متخصص، جعل اسناد و اوراق بهادار از امسال به شكل چشمگیری كاهش خواهد یافت. چرا كه جعل اسناد مختلف همواره از مهم ترین معضلات اجتماعی كشور و دستگاه قضایی بوده است. به همین خاطر سالانه هزاران پرونده گوناگون قضایی در این باره تشكیل و از سوی محاكم و نیروی انتظامی مورد رسیدگی قرار می گیرد. بنابراین با اقدامات پیشگیرانه در زمینه جعل اسناد به طور قطع می توان شاهد تحولات چشمگیر در دستگاه قضایی و كاهش مشكلات اساسی بسیاری از مردم كشور بود. حسینعلی امیری صدور بیش از یك میلیون و ۳۰۰ هزار جلد سند مالكیت در سال گذشته و افزایش تعداد واحدهای ثبتی شهر تهران را یك گام موفق در این زمینه دانست.
بهمن آشوری یك شهروند تهرانی كه در این زمینه با مشكلات فراوانی روبرو شده می گوید: «در برخی از سندها مجبوریم از ۱۰ سازمان مختلف استعلام بگیریم حال اینكه استعلام برخی از این سازمان ها طولانی و مدت دار است و بارها تا به استعلام آخر برسیم مدت استعلام های قبلی به پایان رسیده خب به نظر من كمتر كسی حاضر است كه ملك و مال خود را سنددار كند».
به اعتقاد حسینعلی امیری رئیس سازمان ثبت اسناد و املاك كشور تصویب لایحه حذف استعلامات زاید تحول عظیمی را در بحث سردفتری كشور ایجاد خواهد كرد: «دو مورد از عمده ترین دلایلی كه مردم علاقه به ثبت اسنادشان ندارند حق الثبت بالا و چرخه عریض و طویل تنظیم اسناد رسمی است. حق الثبت كه اخیراً به ۵درصد كاهش یافت و حذف نظام طولانی ثبت در انتظار مجلس شورای اسلامی است. بی شك تصویب این لایحه باعث تشویق مردم به ثبت اسناد و جلوگیری از معضلات حقوقی می شود».
هم اینك لایحه حذف استعلامات زاید حدود ۵ماه است كه به مجلس رفته. اگرچه كلیات این لایحه تصویب شد اما بررسی نهایی و دقیق تر آن هنوز مشخص نیست. باید تا آن زمان منتظر بمانیم. اما یك پرسش همچنان باقی است. آیا به راستی اگر تمام سازمان ها و ارگان های مربوط، كار خود را دقیق انجام دهند باز هم گره همه مشكلات در اداره ای به نام ثبت اسناد خواهد بود؟

وفا شمس

منبع : روزنامه ایران