یکشنبه, ۱۶ اردیبهشت, ۱۴۰۳ / 5 May, 2024
مجله ویستا
فروش مال غیر منقول بدون تنظیم سند رسمی
با نگاهی به مقررات قانون ثبت و بررسی نتایج اجرای آن, آشكار می شود كه اهداف وضع این مقررات, ایجاد نظم حقوقی در روابط مالی و معاملاتی اشخاص در حد امكان و رفع ابهام و دفع منشاء كشمكش و تنگ كردن هر چه بیشتر زمینه بروز دعاوی و مشاجرات و نیز فراهم ساختن شرایط اشراف و كنترل قوای حاكمه نسبت به اموال و معاملات و امكان تصمیم گیری و برنامه ریزیهای ضروری برای اداره كشور بوده است.
با ثبت اسناد و املاك فرصت بحث و گفتگو در مورد صحت تاریخ و اصالت مندرجات و امضای ذیل سند , از بین می رود, ( ماده ۷۰ قانون ثبت) و سند رسمی به عنوان یك دلیل روشن و خالی از بسیاری از ابهامات, به تحقق یك معامله و تعهد و یا تعلق مال معین به شخص خاص, دلالت می كند. ثبت اسناد و املاك همچنین راه را برای دخالتهای لازم و فعالیتهای مناسب نظیر وضع و اجرای مقررات مالیاتی برای معاملات و تعهدات و مقررات مساعد برای تصمیم و توسعه بهره برداری بهتر و مفیدتر از املاك و اراضی, هموار می سازد.
در این میان یكی از اهداف الزامی كردن ثبت معاملات مربوط به اموال غیر منقول, علاوه بر اهداف مذكور در بالا, جلوگیری از سوء استفاده مالكین از راه انجام معاملات متعارض نسبت به مال غیر منقول و دریافت مكرر وجه به عنوان ثمن یا قسمتی از آن, از طرفهای متعدد معاملات است؛ اما این هدف همانطور كه دیدیم مسلماً یك هدف منحصر یا مهمترین هدف نمی باشد.
با در نظر گرفتن قواعد و اصول حقوقی و در نظر داشتن اهداف مذكور در بالا باید حكم فروش مال غیر منقول بدون تنظیم سند رسمی را استنباط كرد. در راه این استنباط نه می توان یك طرفه ذهن را در مسیر اهداف مذكور ثابت كرد و نه می توان بی توجه به آن, قواعد و اصول حقوقی را بدون اجرای یك تكنیك تفسیری مناسب عرفی, منشاء استنباط قرار داد.
بنابر مطالب بالا, موضوع این مقاله, از حیث دامنه شمول, فروش مال غیر منقول بدون تنظیم سند رسمی است, كه وضعیت و حكم سایر معاملات مربوط به مال غیر منقول نظیر سلح آن از بحث این مقاله نیز روشن شود. اما موضوع این مقاله منحصر به فروش مال غیر منقول با سند عادی نیست بلكه فروش مال غیر منقول بدون تنظیم سند عادی را هم در بر می گیرد.
پس از بیان مقدمه بالا, مطالب این مقاله را در دو گفتار می آوریم و در پایان مسایلی را كه با موضوع مقاله ارتباط دارد بررسی می كنیم: گفتار نخست _ وضعیت حقوقی فروش مالی غیر منقول بدون تنظیم سند رسمی. گفتار دوم _ آثار فروش مالی غیر منقول بدون تنظیم سند رسمی.
گفتار نخست:
وضعیت حقوقی فروش مالی غیر منقول بدون تنظیم سند رسمی
اصل حاكمیت اراده كه با عبارات گوناگون در مواد قوانونی (از جمله مواد ۱۹۱ و ۳۳۹ قانون مدنی ) انعكاس یافته است, اقتضا می كند كه تا حد امكان هر ماهیت حقوقی را كه اراده دو طرف یك قرارداد, انشا می كند در عالم اعتبار و حقوق تحقق یابد و هیچ مانعی جلوی خلاقیت اراده انسان را نگیرد, مگر اینكه مانع مزبور, برخاسته از یك مصلحت نیرومند باشد كه می توان رویارویی با فلسفه و مبانی اجتماعی و اقتصادی آزادی اراده را داشته باشد؛ مانند جلوگیری از تاثیر اراده, در تشكیل معامله مربوط به مواد مخدر, به هدف پاسداری از سلامت نسل جامعه. پس اصل مزبور در تفسیر قراردادها و قوانین مربوط همیشه همراه ما خواهد بود. دست كشیدن از حاكمیت اراده و آثار آن در برخورد با موانع قانونی همیشه مطلق نیست, بلكه با حدود و قلمرو مانعیت نص خاص قانونی متناسب بوده و ممكن است محدود به یك یا چند اثر حاكمیت اراده باشد. بنابراین در صورت تردید در این كه آیا نص خاص مزبور, به طور مطلق حاكمیت اراده را نفی می كند یا فقط جلوی پاره ای از آثار آن را می گیرد, مقتضای اصل, شناختن اعتبار حاكمیت اراده به طور محدود و نسبت به آثاری است كه مانعیت نص خاصی در برابر آن مسلم نیست.
با توجه به آنچه در بالا ذكر شد, بگوییم فروش مال غیر منقول بدون تنظیم سند رسمی را نمی توان باطل دانست, بلكه باید آن را معامله صحیحی شمورد كه پیش از ثبت سند آن در دفتر اسناد رسمی, نمیتوان وقوع آن را به صرف ارائه سند عادی نزد ادارات دولتی و محاكم دادگستری , آشكار ساخت. برای اثبات حكم مزبور, مطالب زیر را مورد توجه قرار می دهیم.
الف : اصل صحت. مطابق این اصل هر معامله كه به وسیله طرفین انشا می شود, باید صحیح تلقی شود مگر اینكه خلاف أن اثبات شود. از اصل مزبور كه پشتوانه آن اصل مبنایی حاكمیت اراده انسان در اعمال حقوقی و نیز مصلحت ساده كردن معاملات و رواج و ثبات بخشیدن به آن می باشد, هرگز نمی توان چشم پوشید مگر اینكه دلیل قانونی در تضاد با آن قرار گیرد. اثبات خلاف این اصل یعنی اثبات بی اعتباری معامله ای, با دو جهت ارتباط پیدا می كند. جهت موضوعی و جهت حكمی. در جهت موضوعی باید وضعیت عینی معامله انشا شده, اثبات شود و در جهت حكمی لازم است, نص قانونی بی اعتباری نوع معامله دارای وضعیت مذكور را اعلام كرده باشد. مثلاً هرگاه اثبات بطلان قرارداد اجازه مزرعه ای مورد نظر باشد, ابتدا باید اثبات گردد كه این عقد در زمان انشا با وضعیت خاصی همراه بوده است. مثلاً مستاجر در زمان تشكیل عقد, تصریح كرده است كه قصد دارد در این مزرعه خشخاش بكارد, و سپس لازم است وجود نص قانونی بر بطلان چنین قراردادی (مانند ماده ۲۱۷ قانون مدنی كه معامله همراه با تصریح جهت نامشروع را باطل اعلام كرده است), احراز گردد. در صورت عدم اثبات هر یك از دو جهت مذكور, از اصل صحت, درستی قرارداد نتیجه می شود.
در مورد فروش مال غیر منقول بدون تنظیم سند رسمی, فرض این است كه جهت موضوعی كه همان انشای معامله بدون تنظیم سند رسمی باشد, محرز است ولی از جهت حكمی برای حكم بر بطلان آن باید نص قانونی بر بطلان این گونه قرارداد, نیز موجود باشد, كه با بررسی مقررات موضوعه, معلوم می شود, چنین نصی وجود ندارد, بلكه از پاره ای مقررات قانونی, صحت و اعتبار آن استنباط می گردد.ب : در هیچیك از مقررات مربوطه بطلان و بی اعتباری فروش مال غیر منقول بدون تنظیم سند رسمی اعلام نشده است. ماده ۴۸ قانون ثبت اسناد و املاك هرگز دلالت بر بطلان بیع مال غیر منقول ندارد و منحصراً سند ثبت نشده ای را كه باید به ثبت برسد, غیر قابل پذیرش در ادارات و محاكم اعلام كرده است. بنابراین نسبت به موضوع بحث ما آنچه در این ماده مورد توجه و جرح قانونگذار قرار گرفته است, سند معامله است, نه خود معامله و نسبت به وضعیت مسند خود معامله, حكمی مقرر نگردیده است, و بسنده كردن قانونگذار به اعلام غیر قابل قبول بودن سند در ادارات و محاكم و اعراض از بكار بردن اصطلاح حقوقی بطلان معامله با این كه در مقام بیان آثار ثبت نشدن سند مزبور بوده اسا, قرینه ای قوی بر صحت قرارداد مربوط به عین مال غیر منقول می باشد. در اصطلاح حقوق و در زمینه تحلیلی نمی توان غیر قابل قبول بودن سند معامله را مرادف با بطلان آن معامله دانست. اگر منظور قانونگذار باطل معرفی كردن بیع مال غیر منقول می بود, باید همین اصطلاح روشن باطل را نسبت به معامله مذكور بكار می برد كه اعراض از این اصطلاح , به وسیله قانونگذار با فرض باطل بودن عقد قابل توجیه نمی باشد.
در برخی از سیستمهای حقوقی كشورهای اروپایی, برخلاف حقوق ایران, صریحاً معامله مال غیر منقول بدون تنظیم سند رسمی, غیر معتبر اعلام شده است, مثلاً ماده ۲۱۶ قانون مدنی سویس , فروش مال غیر منقول بدون تنظیم سند رسمی را بی اعتبار معرفی كرده است.
تشریفات ثبت رسمی معاملات غیر منقول, همچنین در حقوق سایر كشورهای دارای حقوق مدرن (آلمان و لهستان), نیز وارد گردیده است و معاملات مال غیر منقول ثبت نشده در سیستم حقوقی این كشورها باطل اعلام شده است.
اما در پاره ای از سیستمهای حقوقی اوپایی مانند حقوق فرانسه, بیع مال غیر منقول یك عقد غیر تشریفاتی است, یعنی بدون تنظیم سند رسمی, نیز قرارداد مزبور معتبر است, ولی قابل استناد در برابر اشخاص ثالث نیست. استثنائاً مقررات مالیاتی كه در ۱۹ دسامبر ۱۹۶۳, وضع گردیده است, به منظور اخذ مالیات, هرگونه وعده یكطرفه بیع مال غیر منقول, حق مربوط به غیر منقول, حق كسب و پیشه, حق استیجاری, سهام بعضی از شركتهای مربوط به اموال غیر منقول را در صورتی كه در یك سند رسمی یا عادی كه ظرف ده روز ثبت شود, منعكس نگردیده باشد باطل اعلام كرده است.
به این ترتیب بین دو سیستم حقوقی ایران و فرانسه, در پیروی از اصل اعتبار بیع مال غیر منقول بدون تنظیم سند رسمی , قرابت وجود دارد و به نظر می رسد كه مقررات مشابه در حقوق فرانسه مورد توجه نویسندگان قانون ثبت ایران بوده است. بنابریان هر چند عبارت در هیچیك از ادارت و محاكم پذیرفته نخواهد شد مذكور در ماده ۴۸ قانون ثبت اسناد و املاك بدواً مطلق به نظر می رسد اما, بالحاظ تكنیك تفسیر مقررات قانون مدنی, باید گفت منظور از این كه سند ثبت نشده معامله مربوط به مال غیر منقول در ادارات و محاكم پذیرفته نخواهد شد, به قرینه مجاورت عنوان محاكم با عنوان ادارت در ماده ۴۸ مذكور, این است كه برخلاف سند رسمی, تحقق مفاد آن مشكوك و مورد تردید است و به صرف ارائه آن نزد ادارات و محاكم و بدون رسیدگی قضایی نمیتوان به وقوع مندرجات آن, پی برد, نه اینكه در دعوی مطروح علیه امضاكننده, به خواسته اعلام وقوع معامله یا محكومیت طرف به تسلیم مبیع یا ثمن, در مرجع قضایی صالح قابل استناد نباشد و دادگاه نتواند با تكیه بر آن و احراز انشای معامله به وسیله طرفین واجتماع شرایط قانونی اعتبار عقد, وقوع آن را اعلام كند. از غیر قابل پذیرش كردن سند ثبت نشده در ادارات نتیجه می شود كه نمی توان برای اعمال تصرفات رسمی مالكانه, نظیر وثیقه قراردادن ملك موضوع سند ثبت نشده, نزد بانك برای اخذ وام و گرفتن ثمن آن در صورت تملك آن به وسیله سازمان دولتی و تحصیل پروانه ساختمان, سند ثبت نشده را مورد استناد قرارداد و منظور از غیر قابل پذیرش بودن سند ثبت نشده در محاكم و مراجع قضایی این است كه نمی توان به صرف ارائه سند مذكور در نزد این مراجع, انتقال مالكیت مال غیر منقول را به خریدار ومالكیت فعلی او را نسبت به آن, اثبات كرد, مثلاً نم یتوان ملك مزبور را به عنوان وثیقه مورد قرار بازپرس یا دادیار, معرفی كرد و در دعوای تخلیه یا خلع ید علیه مستاجر یا غاصب برای اثبات ذیحق بودن نمی توان در دادگاه به آن استناد نمود. اما این وضعیت سبب نمی شود كه دارنده سند ثبت نشده نتواند با استناد به آن, از دادگاه, درخواست رسیدگی به وقوع مفاد آن سند و اعلام اعتبار مندرجات آن را به عمل آورد. پس مقصود این بوده است كه محاكم و مراجع قضایی مانند ادارات, در دعاوی كه موضوع و خواسته آن رسیدگی به اعتبار مفاد و مندرجات سند ثبت نشده نمی باشد, و محاكم در مقام رسیدگی به آن نیستند, نمی توانند سند ثبت نشده را بپذیرند و مفاد آن را صحیح و معتبر تلقی كنند.
یك سند رسمی معامله غیر منقول از آن جهت به محض ارائه, وقوع معامله غیر منقول و مالكیت خریدار را اثبات می كند كه مسئول دفتر اسناد رسمی هویت متعاملین (ماده ۵۰ قانون ثبت اسناد و املاك ) و اجتماع شرایط صحت و اعتبار معامله نظیر اهلیت طرفین (ماده ۵۷ قانون ثبت اسناد و املاك ) و معلوم و معین بودن مورد عقد هر چند براساس اقرار طرفین و نیز مخالفت نداشتن با قوانین (ماده ۶۰ قانون ثبت اسناد و املاك ) را احراز می كند؛ اما یك سند عادی مربوط به معامله مال غیر منقول كه برخلاف سندرسمی, هنگام تنظیم سند, اجتماع شرایط اعتبار عقد, به وسیله یك مرجع رسمی در آن احراز نمی وشد, دادگاه با رسیدگی قضایی وجود یا عدم شرایط مذكور و بالاخره اعتبار یا عدم اعتبار آن را معلوم می كند.به این ترتیب مورد توجه نویسندگان قانون ثبت صرفاً سند ثبت نشده معامله غیر منقول و هدف ایشان محدود كردن دلیلیت و آثار سند مزبور بوده است نه سلب اعتبار از معامله مال غیر منقول مندرج در آن.
در مقام تفسیر مقررات ماده ۴۸ قانون ثبت اسناد و املاك , گاهی سند با مسند اشتباه می شود و در نتیجه از قابل پذیرش نبودن سند ثبت نشده, لی اعتباری و بطلان مسند یعنی معامله مندرج در آن, استنباط می گردد. شاید منشا این اشتباه نقص عبارتی باشد كه از جهت عدم درج كلمه معاملات پس از ذكر جمله مضاف و مضاف الیه ثبت اسناد در ماده ۴۷ موجود است؛ عبارت ماده ۴۷ قانون ثبت اسناد و املاك در حقیقت باید چنین تنظیم می شد.
در نقاطی كه در اداره ثبت اسناد و املاك و دفاتر اسناد رسمی موجود بوده و وزارت عدلیه مقتضی بداند ثبت اسناد معاملات ذیل اجباری است.
در نتیجه نبودن كلمه معاملات ممكن است به اشتباه تصور گردد كه قانونگذار كلمه سند را به خوئد و معاملات مذكور در بندهای ۱ ماده ۴۷, اطلاق كرده است. در تایید این كه قانونگذار صرفاً خواسته است دلیلیت سند عادی را به خودی خود و به صرف ارائه و بدون رسیدگی قضایی نسبت به وقوع معامله مال غیر منقول منتفی اعلام كند و هرگز در مقام نفی اعتبار معامله مذكور و امكان استناد به سند عادی در دعوی و در مقام رسیدگی قضایی (نسبت به وقوع و اعتبار یا عدم اعتبار معامله مندرج در آن) نبوده است, باید اضافه شود كه هرگاه منظور, اعلام بطلان معامله مال غیر منقول بدون تنظیم سند رسمی بود, نباید فقط سند ثبت نشده, بلكه باید هر نوع دلیلی وقوع معامله ثبت نشده را غیر قابل معرفی می كرد. به همین جهت, روشن است كه هرگز نم یتوان از مقررات ماده ۴۸, استنباط كرد كه در یك دعوی و رسیدگی قضایی مربوط به معامله اموال غیر منقول نتوان برای اثبات وقوع معامله و اعبتار آن مثلاً به اقرار خوانده استناد كرد.
ج : ماده ۲۲ قانون ثبت اسناد و املاك كه مقرر می دارد:
دولت فقط كسی را كه ملك به اسم او ثبت شده و یا كسی كه ملك مزبور به او منتقل گردیده و انتقال آن در دفتر املاك به ثبت رسیده, مالك خواهد شناخت.
نیز دلالت بر بطلان معامله ای كه در دفتر املاك ثبت نشده است, ندارد. زیرا همانطور كه در مورد ماده ۴۸ بیان شد, منظور این است كه صرف ارائه یك سند عادی بر وقوع معامله مثلاً نمی تواند در ادارت دولتی مثبت مالكیت خریدار مذكور در سند عادی باشد, و مادام كه این معامله و انتقال دردفتر املاك ثبت نشده است, منحصراً شخصی كه ملك به نام او در دفتر املاك ثبت است, مالك شناخته می شود, اما این امر دلالت بر این ندارد كه با احراز وقوع معامله از نظر قضایی نتوان دردفتر املاك ملك مورد معامله را از نام فروشنده به نام خریدار, انتقال داد. افزون بر این, عبارت:
...كسی كه ملك مزبور به او منتقل گردیده و این انتقال نیز در دفتر املاك به ثبت رسیده...
كه ثبت انتقال ملك را پس از انتقال ملك, ترسیم كرده است,خالی از نوعی اشعار بر امكان وقوع انتقال قانونی پیش از ثبت این انتقال در دفتر املاك نمی باشد.
همچنانكه هرگاه پس از ثبت ملك, دادگاه بی اعتباری ثبت ملك را احراز كند ثبت مزوبر را ابطال می كند و ثبت ملك به نام متقاضی, مانع از رسیدگی قضایی و اعلام بطلان آن نمی باشد (ماده ۷۱ قانون دفاتر اسناد رسمی و كانون سردفتران و دفتریاران مصوب ۲۵ تیر ماه ۱۳۵۴).
د : نحوه تنظیم عبارات ماده ۷۲ و ماده ۹۳ قانون ثبت اسناد و املاك تلویحاً حكایت از اعتبار محدود سند عادی حاكی از وقوع معامله نسبت به اموال غیر منقول دارد. ماده ۷۲ در مورد اعتبار معاملات ثبت شده اموال غیر منقول اعلام می كند:
كلیه معاملات راجع به اموال غیر منقول كه بر طبق مقررات راجعه به ثبت املاك ثبت شده است نسبت به طرفین معامله و قائم مقام قانونی آنها و اشخاص ثالث دارای اعتبار كامل و رسمیت خواهد بود...
كه در آن قید كامل برای اعتبار معاملات ثبت شده اموال غیر منقول ذكر گردیده است و اعتبار معامله نسبت به اشخاص ثالث هم مورد توجه قرار گرفته است, نوعی مفهوم مخالف وصف را دایر بر این كه معامله ثبت نشده مال غیر منقول دارای اعتباری غیر كامل می باشد, القا می كند. زیرا در غیر این صورت قیر كامل زاید خواهد بود در حالی كه هرگز نمی توان زیادی گویی را به قانونگذار نسبت داد.
همچنین در ماده ۹۳ قانون ثبت اسناد و املاك :
كلیه اسناد رسمی راجع به معاملات املاك ثبت شده مستقلاً و بدون مراجعه به محاكم لازم الاجرا است.
كلمه مستقلاً و عبارت بدون مراجعه به محاكم لازم الاجراء است, مفهوم مخالفی رامبنی بر این كه اسناد عادی مربوط به معاملات املاك ثبت نشده, به طور غیر مستقل و به كمك رای قضایی, می تواند لازم الاجرا شود, به ذهن آشنا می سازد.
هـ : از نوعی اطلاق ماده ۱۰۶ قانون ثبت اسناد و املاك هم می توان اعتبار معامله غیر منقول ثبت نشده را نسبت به طرفین معامله استنباط كرد. زیرا در این ماده تقاضای وارث شخصی كه ملك خود را به دیگری داده است, برای ثبت ملك مزبور یا گرفتن سند مالكیت به نام وارث را جرم تلقی كرده است, در حالی كه در این ماده مفروض این بوده است كه اقدام وارث به گرفتن سند مالكیت به نام خود, پس از تقاضای ثبت به وسیله مورث و یا پس از ثبت ملك به نام مورث, انجام گرفته است. در این صورت, از فرض انتقال ملك ثبت شده در زمان مورث, با امكان عملی اخذ سند مالكیت آن به نام وارث, بدست می آید كه انتقال ملك مزوبر در زمان مورث با سند عادی بوده است و تحقق چنین انتقالی در عالم حقوق ممكن است هر چند احتمال این كه اقدام وارث به تقاضای ثبت, مروبط به ملكی باشد كه مورث به وسیله عقدی به دیگری انتقال داده است (انتقال ملك ثبت نشده) و تقاضای وارث نسبت به صدور سند متلكیت (ملك ثبت شده در زمان مورث) منحصراً مروبط به ملكی باشد كه مالكیت آن به وسیله قانونی (بدون اقدام مورث به انتقال آن) از مورث سلب گردیده است, نیز موجود است.و : از اطلاق ماده ۱۱۷ قانون ثبت اسناد و املاك نیز به ذهن می رسد كه انتقال حقی نسبت به مال غیر منقول (و از جمله حق مالكیت) بدون تنظیم سند رسمی ممكناست و سند عادی مربوط به این حق می تواند حق مزبور را اثبات كند و قابل معارضه با سند رسمی باشد كه حاكی از معامله بعدی نسبت به همین حق است. زیرا در این ماده (بنابر اطلاق) معامله ثبت شده مربوط به حقی كه قبلاً طبق سند عادی, نسبت به مال غیر منقول, به شخص یا اشخاصی داده شده است, با حق انتقال یافته قبلی, معارض اعلام شده است و معارضه هنگامی تحقق می یابد كه مفاد سند عادی مذكور در عالم حقوق محقق و معتبر باشد. منشا وضع مجازات و عنصر مادی جرم, در این ماده انجام معامله معارض است كه انشای معامله دوم ( مدرج در سند رسمی ) جرم مذكور به حساب می آید. در این مورد یك رای وحدت رویه هیات عمومی دیوان كشور بر خلاف ظاهر و اطلاق ماده ۱۱۷قانون ثبت اسناد و املاك , در سال ۱۳۵۱ صادر گردیده است كه هر چند مورد حكم, بی اعتباری وبطلان معامله غیر منقول بدون تنظیم سند رسمی نیست و افزون بر این, مقررات قانونی كه پس از تاریخ بالا وضع گردیده است در موارد متعدد حاكی از اعتبار سند عادی و صحت معامله مال غیر منقول موضوع سند مزبور است, اما با مقررات ماده ۱۱۷ قانون ثبت اسناد و املاك , سازگار نمی باشد. در هر حال عبارت رای مزوبر چنین است:
نظر به این كه شرط تحقق بزه مشمول ماده ۱۱۷ قانون ثبت اسناد و املاك قابلیت تعارض دو معامله یا تعهد نسبت به یك مال می باشد و در نقاطی كه ثبت رسمی اسناد مروبط به عقود و معاملات اموال غیر منقول به موجب بند اول ماده ۴۷ قانون مزبور اجباری باشد سند عادی راجع به معامله آن اموال طبق ماده ۴۸ همان قانون در هیچیك از ادارت و محاكم پذیرفته نشده و قابلیت تعارض با سند رسمی نخواهد داشت. بنابراین چنانچه كسی در این قبیل نقاط با وجود اجباری بودن ثبت رسمی اسناد قبلاً معامله ای نسبت به مال غیر منقول به وسیله سند عادی انجام دهد و سپس به موجب سند رسمی معامله ای معارض با معامله اول در مورد همان مال واقع سازد عمل او از مصادیق ماده ۱۱۷ قانون ثبت اسناد و املاك اسناد نخواهد بود بلكه ممكن است بر فرض احراز سوء نیت با ماده كیفری دیگری قابل انطباق باشد...
بعلاوه یك رای اصراری نیز از هیات عمومی دیوان كشور در این خصوص هماهنگ با رای وحدت رویه مذكور , پیش از رای وحدت رویه و در سال ۱۳۳۹ صادر گردیده است.
از جهت تحلیلی مفاد دو رای مزبور, حتی نسبت به جنبه كیفری ماده ۱۱۷ قانون ثبت اسناد و املاك , از استدلال نیرومندی برخوردار نیست:
زیرا, اولاً - همانطور كه بیان شد, از ماده ۴۸ قانون ثبت اسناد و املاك (به كمك شواهد و دلایل دیگر) استنباط می شود كه سند عادی به خودی خود و بدون رسیدگی قضایی نسبت به وضعیت سند و اعتبار آن, قابل پذیرش نباشد. ضمانت اجرای اجباری بودن ثبت سند معاملات مربوط به اموال غیر منقول, نیز همین است كه سند عادی بر خلاف سند رسمی, به صرف ارائه و به تنهایی قابل قبول و مثلاً موجب مالك شناختن شخصی كه در سند خریدار معرفی شده است, نخواهد بود, كه همین ضمانت اجرا سبب خواهد شد كه اشخاص معاملات غیر منقول را ثبت كنند, نه بطلان معامله كه عنوان خاص حقوقی است.
ثانیاً - طبق اطلاق ماده ۱۱۷ مذكور, خود قانونگذار سند عادی مربوط به انتقال حقی نسبت به مال غیر منقول را, با سند رسمی معامله بعدی نسبت به آن را معارض معرفی كرده است. در مقام تفسیر این ماده تعارض موجود بین دو معامله را مشكل بتوان منتفی دانست, در عین حال از رای وحدت رویه لازم الاتباع مزبور نمی توان بطلان معامله مال غیر منقول مندرج در سند عادی را استنباط كرد زیرا, عبارات رای مزبور منحصراً ظهور در عدم قابلیت تعارض سند عادی با سند رسمی دارد نه بطلان معامله كه با لحاظ این كه تاریخ سند عادی قابل استناد در برابر ثالث نیست, تعارض دو سند را بدواً و بدون احراز صحت تاریخ می توان منتفی دانست.
در عین حال از رای وحدت رویه لازم الاتباع مزبور نمی توان بطلان معامله مال غیر منقول مندرج در سند عادی را استنباط كرد, زیرا عبارات رای مزبور منحصراً ظهور در عدم قابلیت تعارض سند عادی با سند رسمی دارد نه بطلان معامله كه با لحاظ این كه تاریخ سند عادی قابل استناد در برابر ثالث نیست تعارض دو سند را بدواً و بدون احراز صحت تاریخ می توان منتفی دانست.
افزون بر آنچه بیان شد, ماده واحده قانون مربوط به وحدت رویه قضایی مصوب ۷ تیر ماه ۱۳۲۸, با در نظر گرفتن اصول حقوقی, بیش از این نم یتوان استنباط كرد كه لازم الاتباع بودن نظر هیات عمومی منحصر به مورد رای یعنی امری است كه در رای موضوع انشا قرار میگیرد و شامل مقدمات و جهات و استدلالات مربوط به رای نخواهد بود. زیرا ماده مزبور, نظر اكثریت هیات عمومی دیوان كشور را نسبت به موارد مشابه مورد رای, لازم الاتباع اعلام كرده است نه نسبت به استدلال مربوط به رای. هیات عمومی دیوان كشور قانون وضع نمی كند و نظر این هیات را نمی توان قانون تلقی كرد. لازم الاتباع اعلام كردن نظر هیات عمومی دیوان كشور صرفاً به منظور رفع تعارض و تضاد در آرای قضایی و هماهنگ كردن آنها در مورد موضوع واحد است نه برخوردار كردن نظر هیات عمومی دیوان كشور به طور مطلق, از همان اعتبار و نیروی شناخته شده برای قوانین و مقررات موضوعه. بنابراین آنچه از رای وحدت رویه هیات عمومی دیوان كشور در خصوص ماده ۱۱۷ قانون ثبت اسناد و املاك , می توان بدست آورد كه باید مورد متابعت مراجع قضایی قرار گیرد, جرم نبودن معامله با سند رسمی نسبت به موضوعی است كه قبلاً با سند عادی مورد معامله قرار گرفته است, اما دیگر نمی توان اثر لازم الاتباع بودن رای مزبور را به جهات و استدلالی كه در رای برای اثبات عدم تحقق جرم, اقامه شده است یعنی عدم قابلیت تعارض سند عادی با سند رسمی, تسری داده و مفاد استدلال رای را هم لازم الاتباع دانست. بنابراین حتی اگر در استدلالی كه در رای مزبور بعمل آمده است, عدم قابلیت تعارض سند عادی با سند رسمی را اینگونه تفسیر كنیم كه سند عادی حتی, در دعوی وقوع معامله و در مقام رسیدگی به وقوع یا عدم وقوع معامله, قابل استناد نمی باشد, مفاد استدلال مزبور, نمی تواند لازم الاتباع تلقی گردیده و براساس آن حكم بر بطلان معامله با سند عادی داده شود.
ز : اطلاق ماده ۱۲۹۱ قانون مدنی نیز دلالت بر این دارد كه سند عادی مربوط به معامله مال غیر منقول در صورتی كه طرفی سند علیه او اقامه شده است صدور آن را از منتسب الیه تصدیق كند یا اعتبار سند عادی مزبور در دادگاه ثابت گردد, ار منتسب الیه تصدیق كند یا اعتبار سند عادی مزبور در دادگاه ثابت گردد, از اعتبار سند رسمی برخوردار می گردد. شناختن اعتبار برای سند عادی در دو مورد بالا, به معنی معتبر شناختن مندرجات آن و از جمله معامله دارای شرایط قانونی مندرج در آن است.
ح : در مقررات قوانین موضوعه در سالهای اخیر مانند قانون اراضی شهری و قانون زمین شهری و آیین نامه مربوط به آن و ماده ۱۴۷ اصلاح قانون ثبت مصوب سال ۱۳۶۵ , به موارد زیادی برخورد می شود كه در آن, اعتبار انتقال زمین بدون تنظیم سند رسمی و با تنظیم سند عادی مورد تایید قرار گرفته است. مطابق تبصره ماده ۶ قانون اراضی شهری مصوب ۲۷/۱۲/۱۳۶۰ و تبصره ماده ۷ قانون زمین شهری مصوب ۲۲/۶/۱۳۶۶ مجلس شورای اسلامی به اشخاصی كه پیش از قانون لغو مالكیت اراضی موات شهری و كیفیت عمران آن مصوب ۵/۴/۱۳۵۸ سند عادی مالكیت زمین داشته اند, در صورتی كه تاریخ تنظیم سند عادی و صحت معامله از طرف مراجع قضایی تایید گردد, اجازه عمران در نصاب مقرر داده خواهد شد.ماده ۱۴ قانون اراضی متعلق یا منتقل شده به دولت و شهرداریها را به موجب اسناد عادی جرم شناخته است. جرم بودن انتقال مزبور زمانی قابل تصور است كه اثر حقوقی بر انتقال زمین با سند عادی مترتب باشد, و در صورت فقدان اثر و كان لم یكن و باطل بودن انتقال با سند عادی, جرم تلقی شدن صرف تنظیم سند عادی غیر قابل توجیه به نظر می رسد.
در بند ب ماده ۷ آئین نامه اجرائی قانون زمین شهری با عبارت:
... عمران و احیا در زمین بدون اخذ پروانه به وسیله مالك یا انتقال گیرنده از او با سند عادی.
معامله ناقل عین زمین, طبق سند عادی نیز معتبر شناخته شده است. همین وضعیت در ماده ۱۱ آیین نامه اجرایی مزبور و تبصره ۱ این ماده, با عبارات متفاوت منعكس است.
مطابق ماده ۱۴۷ اصلاح قانون ثبت مصوب سال ۱۳۶۵, نسبت به اراضی كه اشخاص با سند عادی تا تاریخ وضع این قانون خریده اند, پس از تایید وقوع معامله به وسیله هیاتی مركب از دو نفر از قضات و یك نفر از اعضای ثبت, سند مالكیت به نام خریدار صادر خواهد شد.
ط: در حال حاضر رویه قضایی به حق, گرایش به معتبر شناختن سند عادی حاكی از انشای بیع مال غیر منقول , نسبت به طرفین عقد دارد و آرای قضایی بسیاری از شعب دادگاههای حقوقی یك و شعب و هیات عمومی دیوانعالی كشور, (آرای اصراری) , در این سو صادر گردیده است (مانند آرای شماره ۱۲۹۳/۲۱ _ ۱۸/۱۱/۱۳۶۸ شعبه ۲۱ دیوان و شماره ۶۷/۱۲۶, ۶۳/۳۳ و ۶۸/۵۸ هیات عمومی دیوان كشور).
گفتار دوم:
آثار فروش مال غیر منقول بدون تنظیم سند رسمی
پس از بحث در مورد وضعیت حقوقی فروش مال غیر منقول بدون تنظیم سند رسمی, و معتبر شناختن آن, اكنون باید آثار چنین عقدی را نسبت به طرفین و در برابر اشخاص ثالث بررسی كنیم.
مطابق ماده ۲۱۹ و ۲۳۱ قانون مدنی اصولاً و جز در موارد استثنایی, آثار هر قراردادی محدود بین طرفین قرارداد كه آن را انشا كرده اند و قائم مقام ایشان می باشد و نمی تواند به اشخاص ثالث تسری پیدا كند. منظور از عدم تاثیر قرارداد نسبت به اشخاص ثالث این است كه اصولاً قرارداد نه حقی برای اشخاص ثالث ایجاد می كند, نه تكلیفی بر عهده ایشان قرار می دهد و نه حقی قرارداد و جریان آثار آن, در برابر اشخاص ثالث منتفی و غیر قابل استناد باشد و این اشخاص در مواردی كه منافعشان اقتضا كند, بتوانند تحقق و جریان آثار قرارداد را انكار كنند و اعتباری برای آن نشناسند. هرگاه آثار قرارداد با منافع شخص ثالث ناسازگار و غیر قابل جمع باشد, تشخیص این كه اثر قرارداد مقدم است یا منافع شخص ثالث, طبق اصول و قواعد حقوقی انجام می گردد. مثلاً هرگاه مدیون مالی از اموال خود را مطابق قانونی و با رعایت شرایط لازم و مقرر بفروشد, داین نمی تواند بدون اعتنا به وقوع این معامله و استقرار حق خریدار نسبت به مال مزبور, درصدد بازداشت این مال جهت استیفا حق خود برآید.
به عبارت دیگر تاثیر قرارداد نسبت به شخص ثالث با قابل استناد بودن تحقق و جریان آثار قرارداد مذكور در برابر شخص ثالث, دو مفهوم حقوقی جدا است. بنا به مراتب مذكور در بالا, ابتدا آثار عقد فروش مال غیر منقول بدون تنظیم سند رسمی را در بحث نخست و سپس آثار آن را در برابر اشخاص ثالث, در بحث دوم می آوریم.
بحث نخست:
آثار فروش مال غیر منقول بدون تنظیم سند رسمی, نسبت به طرفین
روشن است كه منظور از اموال غیر منقول كه آثار فروش آن مورد بحث است, اموال غیر منقول ثبت شده یا اموال غیر منقولی است كه طبق ماده ۴۷ ق.ث., ثبت سند معامله مربوط به آن اجباری است. بعضی از آثار فروش مال غیر منقول مذكور, از جهت این كه قانون ثبت, فروش آن را به نام شخصی دلیل مالكیت آن شخص می داند و نسبت به اموال غیر منقول از تصرف به عنوان مالكیت كه در مورد اموال منقول دلیل مالكیت شناخته شده اعراض كرده است, با آثار فروش مال منقول, متفاوت است. هر چند كه اثر اصلی بیع نسبت به مال غیر منقول و منقول كه انتقال مالكیت مبیع معین از فروشنده به خریدار است, یكسان و بی تفاوت می باشد. این ُار را در زیر بررسی می كنیم.
الف : اثر عقد در لوازم و توابع مورد عقد. این موضوع نیازی به بحث ندارد كه اثر عقد محدود به عین مورد عقد نمی باشد, بلكه به لوازم وتوابع عرفی آن نیز تسری خواهد داشت. فروش مال غیر منقول بدون تنظیم سند رسمی, مانند هر عقد بیع دیگر نه تنها موجب انتقال مالكیت مبیع به خریدار و انتقال ثمن معین به فروشنده یا اشتغال ذمه خریدار به میزان ثمن كلی در برابر فروشنده خواهد بود, بلكه سبب انتقال توابع هر یك از دو مورد معامله به خریدار یا فروشنده یا موجب پیدایش تعهد نسبت به انجام اموری كه عرفاً از توابع مورد معامله است, نیز می باشد .ماده ۲۲۰ قانون مدنی مقرر كرده است:
عقود نه فقط متعاملین را به اجرای چیزی كه در آن تصریح شده است ملزم می نماید بلكه متعاملین به كلیه نتایجی هم كه به موجب عرف و عادت یا به موجب قانون از عقد حاصل می شود ملزم می باشند.
ماده ۳۵۶ قانون مدنی , در مورد عقد بیع چنین مقرر می دارد:
هر چیزی كه بر حسب عرف و عادت جزء یا از توابع مبیع شمرده شود یا قرائن دلالت بر دخول آن در مبیع نماید داخل در بیع و متعلق به مشتری است اگر چه در عقد صریحا؟ً ذكر نشده باشد و اگر چه متعاملین جاهل بر عرف باشند.
همچنین ماده ۳۸۳ قانون مدنی در تسلیم مورد معامله مقرر داشته است: تسلیم باید شامل آن چیزی هم باشد كه اجزا و توابع مبیع شمرده می شود.
اكنون فرصت مساعد برای طرح این سئوال پیدا می شود: هرگاه هنگام فروش مال غیر منقول بدون تنظیم سند رسمی, ذكر نشود كه فروشنده ملزم به تنظیم و امضای سند رسمی انتقال مبیع به خریدار است, آیا فروشنده را می توان بدان ملزم ساخت یا خیر. باتوجه به مقررات مذكور در بالا و ملاحظه رابطه بین سند رسمی حاكی از وقوع بیع و آثار ثبت ملك به نام شخص در دفتر املاك, می توان اظهار نظر كرد كه بایع قانوناً موظف به تنظیم سند رسمی حاكی از انتاقل مبیع به خریدار به عنوان نتیجه عرفی حاصل از عقد و تسلیم یكی از توابع مبیع به خریدار, می باشد و الزام بایع را به این امر می توان درخواست كرد. زیرا سند رسمی بیع مذكور و ثبت انتقال ملك به نام خریدار, مانند كلیه یا رمز در ساختمان و اطاقهای آن, عرفا و عادتاً از توابع مبیع غیر منقول است كه زمینه را برای امكان استفاده كامل از مبیع, (مثل فروش و رهن گذاردن آن), فراهم می سازد. سند رسمی و ثبت ملك در دفتر املاك به نام خریدار وسیله معرفی خریدار به عنوان مالك ملك وانتفاع از آثار مالكیت است. افزون بر این وضعیتی كه تابعیت عرفی سند رسمی بیع و ثبت انتقال ملك به نام خریدار را نسبت به مبیع, آشكارتر می سازد این است كه پس از تحقق بیع و انتقال مالكیت مال غیر منقول به خریدار, وجود سند و ثبت ملك به نام فروشنده هیچ فایده قانونی برای فروشنده ندارد, بلكه دارای فایده برای خریدار و مالك واقعی ملك می باشد.
ب : امكان انتقال مبیع غیر منقول به ثالث بدون تنظیم سند رسمی. خریدار مال غیر منقول بدون تنظیم سند رسمی, می تواند مبیع را بدون تنظیم سند رسمی , منتقل كند . در این صورت خریدار جدید می توان به عنوان جانشین خریدار نخست, تنظیم سند رسمی فروش به نام خود را درخواست كند, زیرا دیدیم كه خریدار نخست, مالك مبیع غیر منقول می شود و هر مالكی می تواند هر تصرف قانونی را كه بخواهد در ملك خود به عمل آورد (ماده ۳۰ قانون مدنی ) ولی این نكته را نباید از نظر دور داشت كه برای رسیدن به منظور بالا, طرح دعوی علیه فروشنده مطرح گردد. زیرا از یك طرف, در فرض جریان دعوی علیه فروشنده نخست به تنهایی و محكومیت او به تنظیم سند رسمی انتقال, دو سند رسمی باید تنظیم و انضا شود, یكی سند حاكی از انتقال ملك از فروشنده نخست به فروشنده دوم و دیگری سند مربوط به انتقال ملك از فروشنده دوم به خریدار دوم, و در صورت عدم جلب فروشنده دوم به دادرسی, و عدم صدور حكم بر الزام او, حكم بالا نسبت به فروشنده دوم بی اثر و در نتیجه به علت عدم امكان الزام او به امضای سند رسمی انتقال از فروشنده نخست به او و از او به خریدار دوم, حكم صادر علیه فروشنده نخست, مبنی بر الزام به تنظیم و امضای سند رسمی انتقال به نام خریدار دوم, غیر قابل اجرا خواهد بود و بدین جهت خواهان در طرح دعوی مزبور حتی به تحصیل رای به سود خود توفیق نخواهد یافت. از طرف دیگر, اگر فروشنده دوم منحصراً به دادرسی فراخوانده شود, باز هم اجرای حكم دائر بر تنظیم وامضای سند رسمی انتقال به نام خریدار دوم, به دلیل این كه تنظیم سند رسمی انتقال از فروشنده نخست به فروشنده دوم در نتیجه دخالت فروشنده نخست در تنظیم و امضای این سند, لازم است, غیر ممكن خواهد بود.
ج : فراهم شدن زمینه تقاضای الزام فروشنده به تسلیم مبیع و منافع آن به خریدار. یكی از آثار بیع مال غیر منقول بدون تنظیم سند رسمی فروش, همانند بیع با سند رسمی, این است كه خریدار می تواند حتی بدون درخواست الزام فروشنده به تنظیم و امضای سند رسمی بیع, فروشنده را ملزم به تسلیم مبیع مذكور و منافع آن كند. زیرا فرض این است كه با انشای بیع به وسیله طرفین مالكیت مبیع به خریدار منتقل شده و هر مالكی حق دارد تسلیم مال خود و منافع آن را از بایع یا از هر شخص كه متصرف در آن است, بخواهد و برای تقاضای مذكور و اجرای حكم محكومیت فروشنده به تسلیم مبیع و منافع آن, تنظیم و امضای سند رسمی انتقال لازم نمی باشد.
بحث دوم:
آثار فروش مال غیر منقول بدون تنظیم سند رسمی, در برابر اشخاص ثالث
فروش مال غیر منقول بدون تنظیم سندرسمی, یك عمل حقوقی است كه اصولاً در برابر اشخاص ثالث نیز قابل استناد و دارای آثار قانونی خود می باشد. با اثبات وقوع عقد مزبور, اشخاص ثالث نم یتوانند, نسبت به آن ترتیب اثر ندهند و مالكیت خریدار را در مال مزبور, مورد انكار قرار دهند و در نتیجه به استناد تحقق یك قرارداد جدید و لاحق مدعی حقی برای خود در مبیع مذكور گردند. در مقاله پیش بیان شد, كه مالك مال غیر منقول حتی اگر در قراردادی صرفاً متعهد به فروش مال مزبور به دیگری گردد, برای خریدار نوعی حق عینی در مال مزبور پدید می آید كه هر چند این حق عینی, حق مالكیت نیست ولی متعهد له می تواند براساس آن متعهد را ملزم به بیع همان مال خود كند و نتیجه این وضعیت این است كه متعهد نمی تواند ان را بدون اذن متعهد له به دیگری انتقال دهد یا نسبت به آن عمل حقوقی انشا كند كه مقتضای آن با تعهد پیشین او منافات داشته باشد. پس در صورت انشای خود عقد بیع به وسیله طرفین, كه موجب انتقال مالكیت مبیع به خریدار می باشد, غیر معتبر بودن تصرفات حقوقی بعدی بایع روشنتر است.
موضوعی كه در این مورد در خور توجه است, اثبات وقوع بیع مال غیر منقول است. چون بنابر فرض, بیع مزبور در سند رسمی انعكاس نیافته است, اثبات تشكیل آن در برابر اشخاص ثالث, آسان نمی باشد, كه این امر ضمن طرح مسایل زیر مورد بررسی قرار می گیرد.
مسایل مربوط به موضوع مقاله: در پایان این مقاله, طرح مسایل زیر مناسب است:
مساله ۱ : هر سك از دو بیع مال غیر منقول كه برای یكی از آن در سند رسمی و برای دیگری سند عادی دارای تاریخ مقدم تنظیم شده است, چه وضعیتی دارد؟هرگاه مالی غیر منقول , به وسیله مالك مورد دو عقد بیع, یكی با سند رسمی و دیگری با سند عادی دارای تاریخ مقدم بر تاریخ سند رسمی قرار گیرد, سند عادی مزبور قابل استناد در برابر خریدار با سند رسمی نخواهد بود و خریدار با سند عادی در دعوی الزام فروشنده به تنظیم و امضای سند رسمی, پیروز نخواهد شد. زیرا طبق ماده ۱۳۰۵ قانون مدنی , كه مقرر می دارد:
در اسناد رسمی تاریخ معتبر است حتی بر علیه اشخاص ثالث ولی در اسناد عادی تاریخ فقط درباره اشخاصی كه شركت در تنظیم آنها داشته و ورثه آنان و كسی كه به نفع او وصیت شده معتبر است. ؛
تاریخ سند عادی مذكور در برابر اشخاص ثالث, قابل استناد نیست؛ بنابراین سند مزبور مانند سند عادی فقاد تاریخ بوده و بنابر اصل تاخر حادث, تاخر مندرجات آن نسبت به مندرجات سند رسمی مفروض خواهد بود. در نتیجه خریدار با سند عادی نمی تواند با تكیه بر تاریخ سند, خود را مالك مبیع معرفی كند و باید حكم بر وقوع بیع برای خریدار با سند رسمی صادر گردد, مگر اینكه ثابت شود تاریخ انشای بیع موضوع سند عادی, مقدم بر تاریخ بیع مورد سند رسمی بوده است كه در این صورت مبیع متعلق به خریدار با سند عادی می باشد و معامله با سند رسمی, معامله فاقد اعتبار و نفوذ خواهد بود؛ مانند اینكه خریدار با سند عادی مبادرت به طرح دعوی علیه فروشنده به خواسته تنظیم و امضای سند رسمی انتقال كند و فروشنده در تاریخ پس از طرح دعوی مذكور, ملك مورد بیع موضوع سند عادی را با سند رسمی به شخص ثالث منتقل كند, یا این كه خریدار با سند رسمی اقرار كند كه بیع با سند رسمی پس از بیع با سند عادی واقع گردیده است, كه در اینگونه موارد, به تقاضای خریدار با سند عادی, سند رسمی مذكور ابطال شده و فروشنده ملزم به تنظیم و امضای سند رسمی فروش مال مزبور به خریدار با سند عادی خواهد گردید.
مساله ۲: وضعیت هر یك از دو بیع یك ملك به دو شخص با سند عادی چگونه مشخص می شود؟ در عمل ممكن است, پس از طرح دعوای خریدار سند عادی علیه فروشنده به خواسته الزام به تنظیم و امضای سند رسمی بیع مذكور, شخص ثالث با استناد به سند عادی دیگری كه به امضای فروشنده رسیده است در دعوی وارد شود و مدعی گردد كه آن ملك, پسش از فروش به خواهان, به او انتقال داده شده است, یا این كه او نیز مبادرت به طرح دعوای دیگری علیه بایع به خواسته الزام بایع به تنظیم و امضای سند رسمی بیع به نام خود نباشد, آیا این مورد اگر دلیل بر تقدم حق یكی از دو عقد بر دیگری نباشد, آیا می توان تاریخ مندرج در دو سند را ضابطه تقدم حق یكی از دو خریدار بر دیگری دانست و حكم كرد كه فروشنده باید سند رسمی انتقال را به نام خریداری كه تاریخ سند عادی او مقدم بر تاریخ سند عادی دیگر است, تنظیم و امضا كند؟ یا این كه هرگاه یكی از دو سند دارای تاریخ و دیگری فاقد تاریخ باشد, آیا می توان به حكم اصل تاخر حادث, انشای مندرجات سند فاقد تاریخ را نسبت به انشای مندرجات سند دارای تاریخ, موخر دانسته و فروشنده را به تنظیم و امضای سند رسمی انتقال به نام خریدار سند عادی دارای تاریخ, ملزم ساخت. در نهایت, اگر هر دو سند عادی فاقد تاریخ و یا هر دو دارای تاریخ, واحد باشد, هر یك از آن دو چه وضعیتی خواهد داشت. همچنین آیا اعلام بایع نسبت به تقدم تاریخ عقد موضوع یكی از دو سند نسبت به موضوع سند دیگر می تواند مبنای حكم بر اعتبار عقدی كه تشكیل آن مقدم معرفی شده است و بی اعتباری عقد دیگر, قرار گیرد؟ این مساله در دو فرض زیر مطالعه می شود:
فرض نخست: هر دو سند فاقد تاریخ یا دارای یك تاریخ می باشد و بایع تقدم هیچیك از دو بیع را نسبت به دیگری تایید نمی كند. در این فرض با در نظر گرفتن اصول و قواعد حقوقی, به نظر می رسد كه در هر حال هیچیك از دو سند عادی را نمی توان بر دیگری ترجیح داد, مگر این كه تقدم انشای بیع موضوع یكی از دو سند بر انشای معامله سند دیگر به وسیله دلیل یا اماره ثابت گردد.
نتیجه عدم امكان ترجیح یكی بر دیگری, محكومیت هر دو خریدار در دعوی الزام فرونشده به تنظیم و امضای سند رسمی انتقال است. زیرا از یك طرف تحقق مفاد هیچیك را نمی توان مقدم بر دیگری فرض كرد, از طرف دیگر, مفاد و سند با هم معارض است و جمع بین دو معامله دو سند عادی ممكن نیست و نیز ترجیح عقد موضوع یكی از دو سند عادی بر عقد موضوع سند دیگر, بدون مرجح و غیر قابل توجیه است, همچنین توسل به استقراع به دلیل خلاف قاعده بوده آن و محدودیت استفاده از آن به موارد مصرح در قانون, نمی تواند از بین دو شخص مذكور, شخصی را كه معامله اش با فروشنده معتبر بوده و استحقاق دارد كه سند رسمی انتقال ملك به نام او ثبت شود, تعیین كند.
باید اضافه كنیم كه پیدایش این وضعیت در فروش مال به دو شخص با دو سند رسمی كه دارای تاریخ واحد باشد نیز مكن است, مانند این كه سند رسمی انتقال به سویله مالك و وكیل او به طور جداگانه در دفترخانه در یك روز تنظیم و امضا شود و تقدم ساعت وقوع یكی از دو معامله بر دیگری معلوم نباشد.فرض دوم: بایع تقدم تاریخ یكی از دو بیع دارای تاریخ یكسان یا فاقد تاریخ را نسبت به دیگری تایید می كند. در این فرض باید بیعی كه تقدم ان به وسیله بایع مقدم و در نتیجه معتبر معرفی می شود, دارای اعتبار تلقی شود. زیرا , براساس آنچه در فرض نخست ذكر شد, به لحاظ این كه هیچیك از دو بیع بر بیع دیگر ترجیح ندارد, هیچیك از دو خریدار نمی تواند بایع را ملزم به تنظیم سند رسمی انتقال یا تسلیم ملك مورد معامله به خود كند. اما در این میان هرگاه بایع تقدم یكی از دو بیع را بر دیگری تایید كند, این تایید, در حقیقت اقرار به اعتبار بیعی كه تقدم ان مورد تایید بایع قرار گرفته است, می باشد كه نتیجه آن حكم اعتبار این بیع و تنظیم سند رسمی انتقال با خریدار ان خواهد بود. بنابراین اعتبار بیع مذكور, از جهت این نیست كه تایید بایع به عنوان یك دلیل بر تقدم واقعی و ترجیح این بیع بر بیع دیگر مورد استناد قرار می گیرد؛ كه تایید مزبور نمی تواند دلیل و یا حتی اماره اعتبار یكی از دو بیع در برابر بیع دیگر باشد؛ بلكه صرفاً از جهت دلالت اقرار به زیان مقر یعنی شخص فروشنده می باشد؛ وقتی دلالت دو سند عادی به لحاظ تعارض مفاد آن دو ساقط می شود, و در نتیجه هیچیك از دو خریدار نمی تواند با استناد به سند عادی ادعای خود را ثابت كند, تنها اقرار به عنوان دلیل منحصر می تواند در برابر فروشنده مثبت ادعای خریداری شود كه بیع ملك به او پیش از بیع دیگر مورد اقرار فروشنده قرار گرفته است.
فرض سوم: دو سند عادی دارای تاریخ متفاوت یا یكی از آن دو دارای تاریخ و دیگری بدون تاریخ است. در این دو فرض, باید سند عادی دارای تاریخ یا دارای تاریخ مقدم معتبر تلقی گردد و بدین جهت این فرض باید در دو حالت زیر بررسی شود:
حالت ۱ : دو سند عادی دارای تاریخ متفاوت باشد. در این حالت هیچیك از ان دو برابر دیگری قابل استناد نیست و دلالت دو سند بین دو خریدار به علت تعارض مفاد آن دو ساقط می گردد, اما سند دارای تاریخ مقدم براساس اعتبار اقرار به زیان مقر به وسیله خریدار این سند علیه فروشنده قابل استناد است. بنابراین دادگاه باید به اعتبار مندرجات سند عادی مذكور رسیدگی كند و در صورت اثبات وجود تاریخ مذكور در سند, در زمان امضای ان به وسیله فروشنده, رای بر محكومیت او به تنظیم و امضای رسمی انتقال ملك به خریدار و تسلیم ملك مورد معامله به او بدهد, هر چند كه صحت تاریخ مذكور ثابت نشود. زیرا, از یك طرف پس از سقوط دو سند, ادعای هر دو خریدار به دلیل تعارض غیر قابل قبول می شود, اما در این میان پس از ثبوت وجود تاریخ مقدم مذكور در مان امضای سند عادی به سویله فروشنده, نوعی اقرار كتبی فروشنده به سود خریدار سند عادی مذكور ثابت می شود كه می تواند مبنای رای محكومیت فروشنده گردد؛ اسین امر با قاعده غیر قابل استناد بودن تاریخ در برابر اشخاص ثالث منافات ندارد و غیر قابل استناد بودن تاریخ آن در برابر اشخاص ثالث موجب غیر قابل استناد بودن ان در برابر فروشنده ای كه تاریخ مزبور را در زمان امضای سند تایید كرده است نخواهد بود. به علاوه غیر قابل استناد بودن تاریخ هنگامی مطرح می شود كه ادعای ثالث همراه با دلیلی باشد, كه بدون در نظر گرفتن تاریخ مقدم سند عادی, دلیل مزبور مثبت ادعای ثالث باشد و منحصراً تاریخ مقدم سند عادی, با دلیل ثالث معارض باشد كه در این صورت تاریخ مقدم سند عادی, غیر قابل استناد در برابر ثالث خواهد بود؛ اما در حالت مورد بحث فرض این است كه مفاد سند عادی ابراز شده به وسیله ثالث با مفاد سند عادی خواهان, حتی بدون لحاظ تاریخ مقدم این سند, نیز تعارض داشته و ساقط می گردد. پس از بعد از سقوط دعوای ثالث و دعوای دارنده سند, با تاریخ مقدم, استناد به سند عادی دارای تاریخ مقدم و تاریخ آن, از این حیث هم استناد به تاریخ سند عادی در برابر ثالث محسوب نخواهد بود . تایید فروشنده در این حالت, نسبت به تقدم وقوع معامله موضوع سندی كه تاریخ ان موخر است, نمی تواند سبب محكومیت خردار سند دارای تاریخ مقدم گردد و صدور حكم به سود خریدار سند عادی دارای تاریخ موخر گردد, مگر این كه ثابت شود تاریخ مقدم مذكور غیر واقعی بوده و واقعاً بیع سند عادی دارای تاریخ موخر پیش از بیع سند عادی با تاریخ مقدم واقع گردیده است. زیرا با توجه به این كه در فرض ثبوت این موضوع كه تاریخ مندرج در سند عادی دارای تاریخ مقدم هنگام امضای این سند موجود بوده و با امضای فروشنده مورد تایید او قرار گرفته است, این تایید نوعی اقرار به سود خریدار سند عادی دارای تاریخ مقدم می باشد كه رجوع از آن به سود خریدار سند عادی با تاریخ موخر و به زیان مقرله قبلی ممكن نیست, هر چند ممكن است بر اثر رجوع مذكور, از جهت تشكیل یك اقرار مستقل دیگر به سود خریدار سند عادی دارای تاریخ موخر, فروشنده در برابر این شخص نیز مسئول تسلیم بدون ملك یعنی قیمت آن گردد.
هرگاه فروشنده صحت یا وجود تاریخ سند عادی دارای تاریخ مقدم را در سند , به هنگام امضای خود انكار كند و وجود تاریخ در زمان امضای فروشنده ثابت نشود, الزام فروشنده به تنظیم و امضای سند رسمی بیع و تسلیم ملك به خریدار سند دارای تاریخ مقدم, امكان نخواهد داشت, زیرا اقراری به فروشنده به سود این خریدار محقق نمی گردد, تا بتوان براساس ان فروشنده را ملزم ساخت.
حالت ۲ : یكی از دو سند عادی دارای تاریخ و دیگری فاقد تاریخ باشد. در این حالت نیز اگر چه دو سند مذكور به علت غیر اقبل استناد بودن تاریخ سند دارای مقدم, متعارض بوده و به عنوان دو دلیل معارض ساقط می شود و در نتیجه در دعوی مطروح نسبت به هر یك در برابر دیگری نمی تواند مورد استناد قرار گیرد, اما با فرض ثبوت این كه تاریخ سند عادی دارای تاریخ هنگام امضای فروشنده موجود بوده و مورد تایید او قرار گرفته است, اقرار فروشنده به سود خریدار سند عادی دارای تاریخ, محقق و فروشنده بر حسب اقرار خود, ملزم به تنظیم و امضای سندرسمی انتقال ملك به این خریدار خواهد بود, مگر اینكه ثابت شود بیع موضوع سند عادی فاقد تاریخ پیش از بیع سند عادی دارای تاریخ انشا گردیده است. هلت این كه فروشنده ملزم به تنظیم و امضای سند رسمی با خریدار سند عادی دارای تاریخ می شود این است كه بر فرض ثبوت وجود تاریخ در سند مذكور در زمان امضای فروشنده, وقوع بیع موضوع این سند در تاریخ مذكور در سند, باید تحقق یافته تلقی گردد و از این جا به حكم اصل تاخر حادث باید انشای بیع سند عادی فاقد تاریخ, پس از بیع سند عادی دارای تاریخ , فرض گردد.
با توجه به مطالب مذكور در این حالت, باید گفت كه هرگاه فروشنده تقدم بیع سند عادی فاقد تاریخ را نسبت به بیع سند عادی دارای تاریخ تایید كند, این امر سبب نمی شود كه حكم به الزام فروشنده به تنظیم و امضای سند رسمی انتقال و تسلیم ملك به خریدار سند عادی فاقد تاریخ صادر گردد. زیرا بر فرض ثبوت این كه تاریخ سندعادی دارای تاریخ در زمان امضای فروشنده موجود بوده است, تایید فروشنده نسبت به تاریخ مذكور در زمان امضای سند عاد مذكور, نوعی اقرار به سود خریدار با سند عادی دارای تاریخ محسوب می شود كه فروشنده نمی تواند با رجوع خود از این اقرار, به زیان خریدار سند عادی دارای تاریخ و به سود خریدار دیگر, اقرار مذكور را از اعتبار ساقط كند. روشن است كه در صورت عدم اثبات وجود تاریخ در زمان امضای فروشنده, اقرار او نسبت به تقدم وقوع بیع سند عادی بدون تاریخ نسبت به سند عادی دارای تاریخ, می تواند مستند حكم به اعتبار این عقد و الزام فروشنده به تنظیم و امضای سند رسمی انتقال به نام خریدار سند عادی بدون تاریخ شود.
دكتر مهدی شهیدی
با ثبت اسناد و املاك فرصت بحث و گفتگو در مورد صحت تاریخ و اصالت مندرجات و امضای ذیل سند , از بین می رود, ( ماده ۷۰ قانون ثبت) و سند رسمی به عنوان یك دلیل روشن و خالی از بسیاری از ابهامات, به تحقق یك معامله و تعهد و یا تعلق مال معین به شخص خاص, دلالت می كند. ثبت اسناد و املاك همچنین راه را برای دخالتهای لازم و فعالیتهای مناسب نظیر وضع و اجرای مقررات مالیاتی برای معاملات و تعهدات و مقررات مساعد برای تصمیم و توسعه بهره برداری بهتر و مفیدتر از املاك و اراضی, هموار می سازد.
در این میان یكی از اهداف الزامی كردن ثبت معاملات مربوط به اموال غیر منقول, علاوه بر اهداف مذكور در بالا, جلوگیری از سوء استفاده مالكین از راه انجام معاملات متعارض نسبت به مال غیر منقول و دریافت مكرر وجه به عنوان ثمن یا قسمتی از آن, از طرفهای متعدد معاملات است؛ اما این هدف همانطور كه دیدیم مسلماً یك هدف منحصر یا مهمترین هدف نمی باشد.
با در نظر گرفتن قواعد و اصول حقوقی و در نظر داشتن اهداف مذكور در بالا باید حكم فروش مال غیر منقول بدون تنظیم سند رسمی را استنباط كرد. در راه این استنباط نه می توان یك طرفه ذهن را در مسیر اهداف مذكور ثابت كرد و نه می توان بی توجه به آن, قواعد و اصول حقوقی را بدون اجرای یك تكنیك تفسیری مناسب عرفی, منشاء استنباط قرار داد.
بنابر مطالب بالا, موضوع این مقاله, از حیث دامنه شمول, فروش مال غیر منقول بدون تنظیم سند رسمی است, كه وضعیت و حكم سایر معاملات مربوط به مال غیر منقول نظیر سلح آن از بحث این مقاله نیز روشن شود. اما موضوع این مقاله منحصر به فروش مال غیر منقول با سند عادی نیست بلكه فروش مال غیر منقول بدون تنظیم سند عادی را هم در بر می گیرد.
پس از بیان مقدمه بالا, مطالب این مقاله را در دو گفتار می آوریم و در پایان مسایلی را كه با موضوع مقاله ارتباط دارد بررسی می كنیم: گفتار نخست _ وضعیت حقوقی فروش مالی غیر منقول بدون تنظیم سند رسمی. گفتار دوم _ آثار فروش مالی غیر منقول بدون تنظیم سند رسمی.
گفتار نخست:
وضعیت حقوقی فروش مالی غیر منقول بدون تنظیم سند رسمی
اصل حاكمیت اراده كه با عبارات گوناگون در مواد قوانونی (از جمله مواد ۱۹۱ و ۳۳۹ قانون مدنی ) انعكاس یافته است, اقتضا می كند كه تا حد امكان هر ماهیت حقوقی را كه اراده دو طرف یك قرارداد, انشا می كند در عالم اعتبار و حقوق تحقق یابد و هیچ مانعی جلوی خلاقیت اراده انسان را نگیرد, مگر اینكه مانع مزبور, برخاسته از یك مصلحت نیرومند باشد كه می توان رویارویی با فلسفه و مبانی اجتماعی و اقتصادی آزادی اراده را داشته باشد؛ مانند جلوگیری از تاثیر اراده, در تشكیل معامله مربوط به مواد مخدر, به هدف پاسداری از سلامت نسل جامعه. پس اصل مزبور در تفسیر قراردادها و قوانین مربوط همیشه همراه ما خواهد بود. دست كشیدن از حاكمیت اراده و آثار آن در برخورد با موانع قانونی همیشه مطلق نیست, بلكه با حدود و قلمرو مانعیت نص خاص قانونی متناسب بوده و ممكن است محدود به یك یا چند اثر حاكمیت اراده باشد. بنابراین در صورت تردید در این كه آیا نص خاص مزبور, به طور مطلق حاكمیت اراده را نفی می كند یا فقط جلوی پاره ای از آثار آن را می گیرد, مقتضای اصل, شناختن اعتبار حاكمیت اراده به طور محدود و نسبت به آثاری است كه مانعیت نص خاصی در برابر آن مسلم نیست.
با توجه به آنچه در بالا ذكر شد, بگوییم فروش مال غیر منقول بدون تنظیم سند رسمی را نمی توان باطل دانست, بلكه باید آن را معامله صحیحی شمورد كه پیش از ثبت سند آن در دفتر اسناد رسمی, نمیتوان وقوع آن را به صرف ارائه سند عادی نزد ادارات دولتی و محاكم دادگستری , آشكار ساخت. برای اثبات حكم مزبور, مطالب زیر را مورد توجه قرار می دهیم.
الف : اصل صحت. مطابق این اصل هر معامله كه به وسیله طرفین انشا می شود, باید صحیح تلقی شود مگر اینكه خلاف أن اثبات شود. از اصل مزبور كه پشتوانه آن اصل مبنایی حاكمیت اراده انسان در اعمال حقوقی و نیز مصلحت ساده كردن معاملات و رواج و ثبات بخشیدن به آن می باشد, هرگز نمی توان چشم پوشید مگر اینكه دلیل قانونی در تضاد با آن قرار گیرد. اثبات خلاف این اصل یعنی اثبات بی اعتباری معامله ای, با دو جهت ارتباط پیدا می كند. جهت موضوعی و جهت حكمی. در جهت موضوعی باید وضعیت عینی معامله انشا شده, اثبات شود و در جهت حكمی لازم است, نص قانونی بی اعتباری نوع معامله دارای وضعیت مذكور را اعلام كرده باشد. مثلاً هرگاه اثبات بطلان قرارداد اجازه مزرعه ای مورد نظر باشد, ابتدا باید اثبات گردد كه این عقد در زمان انشا با وضعیت خاصی همراه بوده است. مثلاً مستاجر در زمان تشكیل عقد, تصریح كرده است كه قصد دارد در این مزرعه خشخاش بكارد, و سپس لازم است وجود نص قانونی بر بطلان چنین قراردادی (مانند ماده ۲۱۷ قانون مدنی كه معامله همراه با تصریح جهت نامشروع را باطل اعلام كرده است), احراز گردد. در صورت عدم اثبات هر یك از دو جهت مذكور, از اصل صحت, درستی قرارداد نتیجه می شود.
در مورد فروش مال غیر منقول بدون تنظیم سند رسمی, فرض این است كه جهت موضوعی كه همان انشای معامله بدون تنظیم سند رسمی باشد, محرز است ولی از جهت حكمی برای حكم بر بطلان آن باید نص قانونی بر بطلان این گونه قرارداد, نیز موجود باشد, كه با بررسی مقررات موضوعه, معلوم می شود, چنین نصی وجود ندارد, بلكه از پاره ای مقررات قانونی, صحت و اعتبار آن استنباط می گردد.ب : در هیچیك از مقررات مربوطه بطلان و بی اعتباری فروش مال غیر منقول بدون تنظیم سند رسمی اعلام نشده است. ماده ۴۸ قانون ثبت اسناد و املاك هرگز دلالت بر بطلان بیع مال غیر منقول ندارد و منحصراً سند ثبت نشده ای را كه باید به ثبت برسد, غیر قابل پذیرش در ادارات و محاكم اعلام كرده است. بنابراین نسبت به موضوع بحث ما آنچه در این ماده مورد توجه و جرح قانونگذار قرار گرفته است, سند معامله است, نه خود معامله و نسبت به وضعیت مسند خود معامله, حكمی مقرر نگردیده است, و بسنده كردن قانونگذار به اعلام غیر قابل قبول بودن سند در ادارات و محاكم و اعراض از بكار بردن اصطلاح حقوقی بطلان معامله با این كه در مقام بیان آثار ثبت نشدن سند مزبور بوده اسا, قرینه ای قوی بر صحت قرارداد مربوط به عین مال غیر منقول می باشد. در اصطلاح حقوق و در زمینه تحلیلی نمی توان غیر قابل قبول بودن سند معامله را مرادف با بطلان آن معامله دانست. اگر منظور قانونگذار باطل معرفی كردن بیع مال غیر منقول می بود, باید همین اصطلاح روشن باطل را نسبت به معامله مذكور بكار می برد كه اعراض از این اصطلاح , به وسیله قانونگذار با فرض باطل بودن عقد قابل توجیه نمی باشد.
در برخی از سیستمهای حقوقی كشورهای اروپایی, برخلاف حقوق ایران, صریحاً معامله مال غیر منقول بدون تنظیم سند رسمی, غیر معتبر اعلام شده است, مثلاً ماده ۲۱۶ قانون مدنی سویس , فروش مال غیر منقول بدون تنظیم سند رسمی را بی اعتبار معرفی كرده است.
تشریفات ثبت رسمی معاملات غیر منقول, همچنین در حقوق سایر كشورهای دارای حقوق مدرن (آلمان و لهستان), نیز وارد گردیده است و معاملات مال غیر منقول ثبت نشده در سیستم حقوقی این كشورها باطل اعلام شده است.
اما در پاره ای از سیستمهای حقوقی اوپایی مانند حقوق فرانسه, بیع مال غیر منقول یك عقد غیر تشریفاتی است, یعنی بدون تنظیم سند رسمی, نیز قرارداد مزبور معتبر است, ولی قابل استناد در برابر اشخاص ثالث نیست. استثنائاً مقررات مالیاتی كه در ۱۹ دسامبر ۱۹۶۳, وضع گردیده است, به منظور اخذ مالیات, هرگونه وعده یكطرفه بیع مال غیر منقول, حق مربوط به غیر منقول, حق كسب و پیشه, حق استیجاری, سهام بعضی از شركتهای مربوط به اموال غیر منقول را در صورتی كه در یك سند رسمی یا عادی كه ظرف ده روز ثبت شود, منعكس نگردیده باشد باطل اعلام كرده است.
به این ترتیب بین دو سیستم حقوقی ایران و فرانسه, در پیروی از اصل اعتبار بیع مال غیر منقول بدون تنظیم سند رسمی , قرابت وجود دارد و به نظر می رسد كه مقررات مشابه در حقوق فرانسه مورد توجه نویسندگان قانون ثبت ایران بوده است. بنابریان هر چند عبارت در هیچیك از ادارت و محاكم پذیرفته نخواهد شد مذكور در ماده ۴۸ قانون ثبت اسناد و املاك بدواً مطلق به نظر می رسد اما, بالحاظ تكنیك تفسیر مقررات قانون مدنی, باید گفت منظور از این كه سند ثبت نشده معامله مربوط به مال غیر منقول در ادارات و محاكم پذیرفته نخواهد شد, به قرینه مجاورت عنوان محاكم با عنوان ادارت در ماده ۴۸ مذكور, این است كه برخلاف سند رسمی, تحقق مفاد آن مشكوك و مورد تردید است و به صرف ارائه آن نزد ادارات و محاكم و بدون رسیدگی قضایی نمیتوان به وقوع مندرجات آن, پی برد, نه اینكه در دعوی مطروح علیه امضاكننده, به خواسته اعلام وقوع معامله یا محكومیت طرف به تسلیم مبیع یا ثمن, در مرجع قضایی صالح قابل استناد نباشد و دادگاه نتواند با تكیه بر آن و احراز انشای معامله به وسیله طرفین واجتماع شرایط قانونی اعتبار عقد, وقوع آن را اعلام كند. از غیر قابل پذیرش كردن سند ثبت نشده در ادارات نتیجه می شود كه نمی توان برای اعمال تصرفات رسمی مالكانه, نظیر وثیقه قراردادن ملك موضوع سند ثبت نشده, نزد بانك برای اخذ وام و گرفتن ثمن آن در صورت تملك آن به وسیله سازمان دولتی و تحصیل پروانه ساختمان, سند ثبت نشده را مورد استناد قرارداد و منظور از غیر قابل پذیرش بودن سند ثبت نشده در محاكم و مراجع قضایی این است كه نمی توان به صرف ارائه سند مذكور در نزد این مراجع, انتقال مالكیت مال غیر منقول را به خریدار ومالكیت فعلی او را نسبت به آن, اثبات كرد, مثلاً نم یتوان ملك مزبور را به عنوان وثیقه مورد قرار بازپرس یا دادیار, معرفی كرد و در دعوای تخلیه یا خلع ید علیه مستاجر یا غاصب برای اثبات ذیحق بودن نمی توان در دادگاه به آن استناد نمود. اما این وضعیت سبب نمی شود كه دارنده سند ثبت نشده نتواند با استناد به آن, از دادگاه, درخواست رسیدگی به وقوع مفاد آن سند و اعلام اعتبار مندرجات آن را به عمل آورد. پس مقصود این بوده است كه محاكم و مراجع قضایی مانند ادارات, در دعاوی كه موضوع و خواسته آن رسیدگی به اعتبار مفاد و مندرجات سند ثبت نشده نمی باشد, و محاكم در مقام رسیدگی به آن نیستند, نمی توانند سند ثبت نشده را بپذیرند و مفاد آن را صحیح و معتبر تلقی كنند.
یك سند رسمی معامله غیر منقول از آن جهت به محض ارائه, وقوع معامله غیر منقول و مالكیت خریدار را اثبات می كند كه مسئول دفتر اسناد رسمی هویت متعاملین (ماده ۵۰ قانون ثبت اسناد و املاك ) و اجتماع شرایط صحت و اعتبار معامله نظیر اهلیت طرفین (ماده ۵۷ قانون ثبت اسناد و املاك ) و معلوم و معین بودن مورد عقد هر چند براساس اقرار طرفین و نیز مخالفت نداشتن با قوانین (ماده ۶۰ قانون ثبت اسناد و املاك ) را احراز می كند؛ اما یك سند عادی مربوط به معامله مال غیر منقول كه برخلاف سندرسمی, هنگام تنظیم سند, اجتماع شرایط اعتبار عقد, به وسیله یك مرجع رسمی در آن احراز نمی وشد, دادگاه با رسیدگی قضایی وجود یا عدم شرایط مذكور و بالاخره اعتبار یا عدم اعتبار آن را معلوم می كند.به این ترتیب مورد توجه نویسندگان قانون ثبت صرفاً سند ثبت نشده معامله غیر منقول و هدف ایشان محدود كردن دلیلیت و آثار سند مزبور بوده است نه سلب اعتبار از معامله مال غیر منقول مندرج در آن.
در مقام تفسیر مقررات ماده ۴۸ قانون ثبت اسناد و املاك , گاهی سند با مسند اشتباه می شود و در نتیجه از قابل پذیرش نبودن سند ثبت نشده, لی اعتباری و بطلان مسند یعنی معامله مندرج در آن, استنباط می گردد. شاید منشا این اشتباه نقص عبارتی باشد كه از جهت عدم درج كلمه معاملات پس از ذكر جمله مضاف و مضاف الیه ثبت اسناد در ماده ۴۷ موجود است؛ عبارت ماده ۴۷ قانون ثبت اسناد و املاك در حقیقت باید چنین تنظیم می شد.
در نقاطی كه در اداره ثبت اسناد و املاك و دفاتر اسناد رسمی موجود بوده و وزارت عدلیه مقتضی بداند ثبت اسناد معاملات ذیل اجباری است.
در نتیجه نبودن كلمه معاملات ممكن است به اشتباه تصور گردد كه قانونگذار كلمه سند را به خوئد و معاملات مذكور در بندهای ۱ ماده ۴۷, اطلاق كرده است. در تایید این كه قانونگذار صرفاً خواسته است دلیلیت سند عادی را به خودی خود و به صرف ارائه و بدون رسیدگی قضایی نسبت به وقوع معامله مال غیر منقول منتفی اعلام كند و هرگز در مقام نفی اعتبار معامله مذكور و امكان استناد به سند عادی در دعوی و در مقام رسیدگی قضایی (نسبت به وقوع و اعتبار یا عدم اعتبار معامله مندرج در آن) نبوده است, باید اضافه شود كه هرگاه منظور, اعلام بطلان معامله مال غیر منقول بدون تنظیم سند رسمی بود, نباید فقط سند ثبت نشده, بلكه باید هر نوع دلیلی وقوع معامله ثبت نشده را غیر قابل معرفی می كرد. به همین جهت, روشن است كه هرگز نم یتوان از مقررات ماده ۴۸, استنباط كرد كه در یك دعوی و رسیدگی قضایی مربوط به معامله اموال غیر منقول نتوان برای اثبات وقوع معامله و اعبتار آن مثلاً به اقرار خوانده استناد كرد.
ج : ماده ۲۲ قانون ثبت اسناد و املاك كه مقرر می دارد:
دولت فقط كسی را كه ملك به اسم او ثبت شده و یا كسی كه ملك مزبور به او منتقل گردیده و انتقال آن در دفتر املاك به ثبت رسیده, مالك خواهد شناخت.
نیز دلالت بر بطلان معامله ای كه در دفتر املاك ثبت نشده است, ندارد. زیرا همانطور كه در مورد ماده ۴۸ بیان شد, منظور این است كه صرف ارائه یك سند عادی بر وقوع معامله مثلاً نمی تواند در ادارت دولتی مثبت مالكیت خریدار مذكور در سند عادی باشد, و مادام كه این معامله و انتقال دردفتر املاك ثبت نشده است, منحصراً شخصی كه ملك به نام او در دفتر املاك ثبت است, مالك شناخته می شود, اما این امر دلالت بر این ندارد كه با احراز وقوع معامله از نظر قضایی نتوان دردفتر املاك ملك مورد معامله را از نام فروشنده به نام خریدار, انتقال داد. افزون بر این, عبارت:
...كسی كه ملك مزبور به او منتقل گردیده و این انتقال نیز در دفتر املاك به ثبت رسیده...
كه ثبت انتقال ملك را پس از انتقال ملك, ترسیم كرده است,خالی از نوعی اشعار بر امكان وقوع انتقال قانونی پیش از ثبت این انتقال در دفتر املاك نمی باشد.
همچنانكه هرگاه پس از ثبت ملك, دادگاه بی اعتباری ثبت ملك را احراز كند ثبت مزوبر را ابطال می كند و ثبت ملك به نام متقاضی, مانع از رسیدگی قضایی و اعلام بطلان آن نمی باشد (ماده ۷۱ قانون دفاتر اسناد رسمی و كانون سردفتران و دفتریاران مصوب ۲۵ تیر ماه ۱۳۵۴).
د : نحوه تنظیم عبارات ماده ۷۲ و ماده ۹۳ قانون ثبت اسناد و املاك تلویحاً حكایت از اعتبار محدود سند عادی حاكی از وقوع معامله نسبت به اموال غیر منقول دارد. ماده ۷۲ در مورد اعتبار معاملات ثبت شده اموال غیر منقول اعلام می كند:
كلیه معاملات راجع به اموال غیر منقول كه بر طبق مقررات راجعه به ثبت املاك ثبت شده است نسبت به طرفین معامله و قائم مقام قانونی آنها و اشخاص ثالث دارای اعتبار كامل و رسمیت خواهد بود...
كه در آن قید كامل برای اعتبار معاملات ثبت شده اموال غیر منقول ذكر گردیده است و اعتبار معامله نسبت به اشخاص ثالث هم مورد توجه قرار گرفته است, نوعی مفهوم مخالف وصف را دایر بر این كه معامله ثبت نشده مال غیر منقول دارای اعتباری غیر كامل می باشد, القا می كند. زیرا در غیر این صورت قیر كامل زاید خواهد بود در حالی كه هرگز نمی توان زیادی گویی را به قانونگذار نسبت داد.
همچنین در ماده ۹۳ قانون ثبت اسناد و املاك :
كلیه اسناد رسمی راجع به معاملات املاك ثبت شده مستقلاً و بدون مراجعه به محاكم لازم الاجرا است.
كلمه مستقلاً و عبارت بدون مراجعه به محاكم لازم الاجراء است, مفهوم مخالفی رامبنی بر این كه اسناد عادی مربوط به معاملات املاك ثبت نشده, به طور غیر مستقل و به كمك رای قضایی, می تواند لازم الاجرا شود, به ذهن آشنا می سازد.
هـ : از نوعی اطلاق ماده ۱۰۶ قانون ثبت اسناد و املاك هم می توان اعتبار معامله غیر منقول ثبت نشده را نسبت به طرفین معامله استنباط كرد. زیرا در این ماده تقاضای وارث شخصی كه ملك خود را به دیگری داده است, برای ثبت ملك مزبور یا گرفتن سند مالكیت به نام وارث را جرم تلقی كرده است, در حالی كه در این ماده مفروض این بوده است كه اقدام وارث به گرفتن سند مالكیت به نام خود, پس از تقاضای ثبت به وسیله مورث و یا پس از ثبت ملك به نام مورث, انجام گرفته است. در این صورت, از فرض انتقال ملك ثبت شده در زمان مورث, با امكان عملی اخذ سند مالكیت آن به نام وارث, بدست می آید كه انتقال ملك مزوبر در زمان مورث با سند عادی بوده است و تحقق چنین انتقالی در عالم حقوق ممكن است هر چند احتمال این كه اقدام وارث به تقاضای ثبت, مروبط به ملكی باشد كه مورث به وسیله عقدی به دیگری انتقال داده است (انتقال ملك ثبت نشده) و تقاضای وارث نسبت به صدور سند متلكیت (ملك ثبت شده در زمان مورث) منحصراً مروبط به ملكی باشد كه مالكیت آن به وسیله قانونی (بدون اقدام مورث به انتقال آن) از مورث سلب گردیده است, نیز موجود است.و : از اطلاق ماده ۱۱۷ قانون ثبت اسناد و املاك نیز به ذهن می رسد كه انتقال حقی نسبت به مال غیر منقول (و از جمله حق مالكیت) بدون تنظیم سند رسمی ممكناست و سند عادی مربوط به این حق می تواند حق مزبور را اثبات كند و قابل معارضه با سند رسمی باشد كه حاكی از معامله بعدی نسبت به همین حق است. زیرا در این ماده (بنابر اطلاق) معامله ثبت شده مربوط به حقی كه قبلاً طبق سند عادی, نسبت به مال غیر منقول, به شخص یا اشخاصی داده شده است, با حق انتقال یافته قبلی, معارض اعلام شده است و معارضه هنگامی تحقق می یابد كه مفاد سند عادی مذكور در عالم حقوق محقق و معتبر باشد. منشا وضع مجازات و عنصر مادی جرم, در این ماده انجام معامله معارض است كه انشای معامله دوم ( مدرج در سند رسمی ) جرم مذكور به حساب می آید. در این مورد یك رای وحدت رویه هیات عمومی دیوان كشور بر خلاف ظاهر و اطلاق ماده ۱۱۷قانون ثبت اسناد و املاك , در سال ۱۳۵۱ صادر گردیده است كه هر چند مورد حكم, بی اعتباری وبطلان معامله غیر منقول بدون تنظیم سند رسمی نیست و افزون بر این, مقررات قانونی كه پس از تاریخ بالا وضع گردیده است در موارد متعدد حاكی از اعتبار سند عادی و صحت معامله مال غیر منقول موضوع سند مزبور است, اما با مقررات ماده ۱۱۷ قانون ثبت اسناد و املاك , سازگار نمی باشد. در هر حال عبارت رای مزوبر چنین است:
نظر به این كه شرط تحقق بزه مشمول ماده ۱۱۷ قانون ثبت اسناد و املاك قابلیت تعارض دو معامله یا تعهد نسبت به یك مال می باشد و در نقاطی كه ثبت رسمی اسناد مروبط به عقود و معاملات اموال غیر منقول به موجب بند اول ماده ۴۷ قانون مزبور اجباری باشد سند عادی راجع به معامله آن اموال طبق ماده ۴۸ همان قانون در هیچیك از ادارت و محاكم پذیرفته نشده و قابلیت تعارض با سند رسمی نخواهد داشت. بنابراین چنانچه كسی در این قبیل نقاط با وجود اجباری بودن ثبت رسمی اسناد قبلاً معامله ای نسبت به مال غیر منقول به وسیله سند عادی انجام دهد و سپس به موجب سند رسمی معامله ای معارض با معامله اول در مورد همان مال واقع سازد عمل او از مصادیق ماده ۱۱۷ قانون ثبت اسناد و املاك اسناد نخواهد بود بلكه ممكن است بر فرض احراز سوء نیت با ماده كیفری دیگری قابل انطباق باشد...
بعلاوه یك رای اصراری نیز از هیات عمومی دیوان كشور در این خصوص هماهنگ با رای وحدت رویه مذكور , پیش از رای وحدت رویه و در سال ۱۳۳۹ صادر گردیده است.
از جهت تحلیلی مفاد دو رای مزبور, حتی نسبت به جنبه كیفری ماده ۱۱۷ قانون ثبت اسناد و املاك , از استدلال نیرومندی برخوردار نیست:
زیرا, اولاً - همانطور كه بیان شد, از ماده ۴۸ قانون ثبت اسناد و املاك (به كمك شواهد و دلایل دیگر) استنباط می شود كه سند عادی به خودی خود و بدون رسیدگی قضایی نسبت به وضعیت سند و اعتبار آن, قابل پذیرش نباشد. ضمانت اجرای اجباری بودن ثبت سند معاملات مربوط به اموال غیر منقول, نیز همین است كه سند عادی بر خلاف سند رسمی, به صرف ارائه و به تنهایی قابل قبول و مثلاً موجب مالك شناختن شخصی كه در سند خریدار معرفی شده است, نخواهد بود, كه همین ضمانت اجرا سبب خواهد شد كه اشخاص معاملات غیر منقول را ثبت كنند, نه بطلان معامله كه عنوان خاص حقوقی است.
ثانیاً - طبق اطلاق ماده ۱۱۷ مذكور, خود قانونگذار سند عادی مربوط به انتقال حقی نسبت به مال غیر منقول را, با سند رسمی معامله بعدی نسبت به آن را معارض معرفی كرده است. در مقام تفسیر این ماده تعارض موجود بین دو معامله را مشكل بتوان منتفی دانست, در عین حال از رای وحدت رویه لازم الاتباع مزبور نمی توان بطلان معامله مال غیر منقول مندرج در سند عادی را استنباط كرد زیرا, عبارات رای مزبور منحصراً ظهور در عدم قابلیت تعارض سند عادی با سند رسمی دارد نه بطلان معامله كه با لحاظ این كه تاریخ سند عادی قابل استناد در برابر ثالث نیست, تعارض دو سند را بدواً و بدون احراز صحت تاریخ می توان منتفی دانست.
در عین حال از رای وحدت رویه لازم الاتباع مزبور نمی توان بطلان معامله مال غیر منقول مندرج در سند عادی را استنباط كرد, زیرا عبارات رای مزبور منحصراً ظهور در عدم قابلیت تعارض سند عادی با سند رسمی دارد نه بطلان معامله كه با لحاظ این كه تاریخ سند عادی قابل استناد در برابر ثالث نیست تعارض دو سند را بدواً و بدون احراز صحت تاریخ می توان منتفی دانست.
افزون بر آنچه بیان شد, ماده واحده قانون مربوط به وحدت رویه قضایی مصوب ۷ تیر ماه ۱۳۲۸, با در نظر گرفتن اصول حقوقی, بیش از این نم یتوان استنباط كرد كه لازم الاتباع بودن نظر هیات عمومی منحصر به مورد رای یعنی امری است كه در رای موضوع انشا قرار میگیرد و شامل مقدمات و جهات و استدلالات مربوط به رای نخواهد بود. زیرا ماده مزبور, نظر اكثریت هیات عمومی دیوان كشور را نسبت به موارد مشابه مورد رای, لازم الاتباع اعلام كرده است نه نسبت به استدلال مربوط به رای. هیات عمومی دیوان كشور قانون وضع نمی كند و نظر این هیات را نمی توان قانون تلقی كرد. لازم الاتباع اعلام كردن نظر هیات عمومی دیوان كشور صرفاً به منظور رفع تعارض و تضاد در آرای قضایی و هماهنگ كردن آنها در مورد موضوع واحد است نه برخوردار كردن نظر هیات عمومی دیوان كشور به طور مطلق, از همان اعتبار و نیروی شناخته شده برای قوانین و مقررات موضوعه. بنابراین آنچه از رای وحدت رویه هیات عمومی دیوان كشور در خصوص ماده ۱۱۷ قانون ثبت اسناد و املاك , می توان بدست آورد كه باید مورد متابعت مراجع قضایی قرار گیرد, جرم نبودن معامله با سند رسمی نسبت به موضوعی است كه قبلاً با سند عادی مورد معامله قرار گرفته است, اما دیگر نمی توان اثر لازم الاتباع بودن رای مزبور را به جهات و استدلالی كه در رای برای اثبات عدم تحقق جرم, اقامه شده است یعنی عدم قابلیت تعارض سند عادی با سند رسمی, تسری داده و مفاد استدلال رای را هم لازم الاتباع دانست. بنابراین حتی اگر در استدلالی كه در رای مزبور بعمل آمده است, عدم قابلیت تعارض سند عادی با سند رسمی را اینگونه تفسیر كنیم كه سند عادی حتی, در دعوی وقوع معامله و در مقام رسیدگی به وقوع یا عدم وقوع معامله, قابل استناد نمی باشد, مفاد استدلال مزبور, نمی تواند لازم الاتباع تلقی گردیده و براساس آن حكم بر بطلان معامله با سند عادی داده شود.
ز : اطلاق ماده ۱۲۹۱ قانون مدنی نیز دلالت بر این دارد كه سند عادی مربوط به معامله مال غیر منقول در صورتی كه طرفی سند علیه او اقامه شده است صدور آن را از منتسب الیه تصدیق كند یا اعتبار سند عادی مزبور در دادگاه ثابت گردد, ار منتسب الیه تصدیق كند یا اعتبار سند عادی مزبور در دادگاه ثابت گردد, از اعتبار سند رسمی برخوردار می گردد. شناختن اعتبار برای سند عادی در دو مورد بالا, به معنی معتبر شناختن مندرجات آن و از جمله معامله دارای شرایط قانونی مندرج در آن است.
ح : در مقررات قوانین موضوعه در سالهای اخیر مانند قانون اراضی شهری و قانون زمین شهری و آیین نامه مربوط به آن و ماده ۱۴۷ اصلاح قانون ثبت مصوب سال ۱۳۶۵ , به موارد زیادی برخورد می شود كه در آن, اعتبار انتقال زمین بدون تنظیم سند رسمی و با تنظیم سند عادی مورد تایید قرار گرفته است. مطابق تبصره ماده ۶ قانون اراضی شهری مصوب ۲۷/۱۲/۱۳۶۰ و تبصره ماده ۷ قانون زمین شهری مصوب ۲۲/۶/۱۳۶۶ مجلس شورای اسلامی به اشخاصی كه پیش از قانون لغو مالكیت اراضی موات شهری و كیفیت عمران آن مصوب ۵/۴/۱۳۵۸ سند عادی مالكیت زمین داشته اند, در صورتی كه تاریخ تنظیم سند عادی و صحت معامله از طرف مراجع قضایی تایید گردد, اجازه عمران در نصاب مقرر داده خواهد شد.ماده ۱۴ قانون اراضی متعلق یا منتقل شده به دولت و شهرداریها را به موجب اسناد عادی جرم شناخته است. جرم بودن انتقال مزبور زمانی قابل تصور است كه اثر حقوقی بر انتقال زمین با سند عادی مترتب باشد, و در صورت فقدان اثر و كان لم یكن و باطل بودن انتقال با سند عادی, جرم تلقی شدن صرف تنظیم سند عادی غیر قابل توجیه به نظر می رسد.
در بند ب ماده ۷ آئین نامه اجرائی قانون زمین شهری با عبارت:
... عمران و احیا در زمین بدون اخذ پروانه به وسیله مالك یا انتقال گیرنده از او با سند عادی.
معامله ناقل عین زمین, طبق سند عادی نیز معتبر شناخته شده است. همین وضعیت در ماده ۱۱ آیین نامه اجرایی مزبور و تبصره ۱ این ماده, با عبارات متفاوت منعكس است.
مطابق ماده ۱۴۷ اصلاح قانون ثبت مصوب سال ۱۳۶۵, نسبت به اراضی كه اشخاص با سند عادی تا تاریخ وضع این قانون خریده اند, پس از تایید وقوع معامله به وسیله هیاتی مركب از دو نفر از قضات و یك نفر از اعضای ثبت, سند مالكیت به نام خریدار صادر خواهد شد.
ط: در حال حاضر رویه قضایی به حق, گرایش به معتبر شناختن سند عادی حاكی از انشای بیع مال غیر منقول , نسبت به طرفین عقد دارد و آرای قضایی بسیاری از شعب دادگاههای حقوقی یك و شعب و هیات عمومی دیوانعالی كشور, (آرای اصراری) , در این سو صادر گردیده است (مانند آرای شماره ۱۲۹۳/۲۱ _ ۱۸/۱۱/۱۳۶۸ شعبه ۲۱ دیوان و شماره ۶۷/۱۲۶, ۶۳/۳۳ و ۶۸/۵۸ هیات عمومی دیوان كشور).
گفتار دوم:
آثار فروش مال غیر منقول بدون تنظیم سند رسمی
پس از بحث در مورد وضعیت حقوقی فروش مال غیر منقول بدون تنظیم سند رسمی, و معتبر شناختن آن, اكنون باید آثار چنین عقدی را نسبت به طرفین و در برابر اشخاص ثالث بررسی كنیم.
مطابق ماده ۲۱۹ و ۲۳۱ قانون مدنی اصولاً و جز در موارد استثنایی, آثار هر قراردادی محدود بین طرفین قرارداد كه آن را انشا كرده اند و قائم مقام ایشان می باشد و نمی تواند به اشخاص ثالث تسری پیدا كند. منظور از عدم تاثیر قرارداد نسبت به اشخاص ثالث این است كه اصولاً قرارداد نه حقی برای اشخاص ثالث ایجاد می كند, نه تكلیفی بر عهده ایشان قرار می دهد و نه حقی قرارداد و جریان آثار آن, در برابر اشخاص ثالث منتفی و غیر قابل استناد باشد و این اشخاص در مواردی كه منافعشان اقتضا كند, بتوانند تحقق و جریان آثار قرارداد را انكار كنند و اعتباری برای آن نشناسند. هرگاه آثار قرارداد با منافع شخص ثالث ناسازگار و غیر قابل جمع باشد, تشخیص این كه اثر قرارداد مقدم است یا منافع شخص ثالث, طبق اصول و قواعد حقوقی انجام می گردد. مثلاً هرگاه مدیون مالی از اموال خود را مطابق قانونی و با رعایت شرایط لازم و مقرر بفروشد, داین نمی تواند بدون اعتنا به وقوع این معامله و استقرار حق خریدار نسبت به مال مزبور, درصدد بازداشت این مال جهت استیفا حق خود برآید.
به عبارت دیگر تاثیر قرارداد نسبت به شخص ثالث با قابل استناد بودن تحقق و جریان آثار قرارداد مذكور در برابر شخص ثالث, دو مفهوم حقوقی جدا است. بنا به مراتب مذكور در بالا, ابتدا آثار عقد فروش مال غیر منقول بدون تنظیم سند رسمی را در بحث نخست و سپس آثار آن را در برابر اشخاص ثالث, در بحث دوم می آوریم.
بحث نخست:
آثار فروش مال غیر منقول بدون تنظیم سند رسمی, نسبت به طرفین
روشن است كه منظور از اموال غیر منقول كه آثار فروش آن مورد بحث است, اموال غیر منقول ثبت شده یا اموال غیر منقولی است كه طبق ماده ۴۷ ق.ث., ثبت سند معامله مربوط به آن اجباری است. بعضی از آثار فروش مال غیر منقول مذكور, از جهت این كه قانون ثبت, فروش آن را به نام شخصی دلیل مالكیت آن شخص می داند و نسبت به اموال غیر منقول از تصرف به عنوان مالكیت كه در مورد اموال منقول دلیل مالكیت شناخته شده اعراض كرده است, با آثار فروش مال منقول, متفاوت است. هر چند كه اثر اصلی بیع نسبت به مال غیر منقول و منقول كه انتقال مالكیت مبیع معین از فروشنده به خریدار است, یكسان و بی تفاوت می باشد. این ُار را در زیر بررسی می كنیم.
الف : اثر عقد در لوازم و توابع مورد عقد. این موضوع نیازی به بحث ندارد كه اثر عقد محدود به عین مورد عقد نمی باشد, بلكه به لوازم وتوابع عرفی آن نیز تسری خواهد داشت. فروش مال غیر منقول بدون تنظیم سند رسمی, مانند هر عقد بیع دیگر نه تنها موجب انتقال مالكیت مبیع به خریدار و انتقال ثمن معین به فروشنده یا اشتغال ذمه خریدار به میزان ثمن كلی در برابر فروشنده خواهد بود, بلكه سبب انتقال توابع هر یك از دو مورد معامله به خریدار یا فروشنده یا موجب پیدایش تعهد نسبت به انجام اموری كه عرفاً از توابع مورد معامله است, نیز می باشد .ماده ۲۲۰ قانون مدنی مقرر كرده است:
عقود نه فقط متعاملین را به اجرای چیزی كه در آن تصریح شده است ملزم می نماید بلكه متعاملین به كلیه نتایجی هم كه به موجب عرف و عادت یا به موجب قانون از عقد حاصل می شود ملزم می باشند.
ماده ۳۵۶ قانون مدنی , در مورد عقد بیع چنین مقرر می دارد:
هر چیزی كه بر حسب عرف و عادت جزء یا از توابع مبیع شمرده شود یا قرائن دلالت بر دخول آن در مبیع نماید داخل در بیع و متعلق به مشتری است اگر چه در عقد صریحا؟ً ذكر نشده باشد و اگر چه متعاملین جاهل بر عرف باشند.
همچنین ماده ۳۸۳ قانون مدنی در تسلیم مورد معامله مقرر داشته است: تسلیم باید شامل آن چیزی هم باشد كه اجزا و توابع مبیع شمرده می شود.
اكنون فرصت مساعد برای طرح این سئوال پیدا می شود: هرگاه هنگام فروش مال غیر منقول بدون تنظیم سند رسمی, ذكر نشود كه فروشنده ملزم به تنظیم و امضای سند رسمی انتقال مبیع به خریدار است, آیا فروشنده را می توان بدان ملزم ساخت یا خیر. باتوجه به مقررات مذكور در بالا و ملاحظه رابطه بین سند رسمی حاكی از وقوع بیع و آثار ثبت ملك به نام شخص در دفتر املاك, می توان اظهار نظر كرد كه بایع قانوناً موظف به تنظیم سند رسمی حاكی از انتاقل مبیع به خریدار به عنوان نتیجه عرفی حاصل از عقد و تسلیم یكی از توابع مبیع به خریدار, می باشد و الزام بایع را به این امر می توان درخواست كرد. زیرا سند رسمی بیع مذكور و ثبت انتقال ملك به نام خریدار, مانند كلیه یا رمز در ساختمان و اطاقهای آن, عرفا و عادتاً از توابع مبیع غیر منقول است كه زمینه را برای امكان استفاده كامل از مبیع, (مثل فروش و رهن گذاردن آن), فراهم می سازد. سند رسمی و ثبت ملك در دفتر املاك به نام خریدار وسیله معرفی خریدار به عنوان مالك ملك وانتفاع از آثار مالكیت است. افزون بر این وضعیتی كه تابعیت عرفی سند رسمی بیع و ثبت انتقال ملك به نام خریدار را نسبت به مبیع, آشكارتر می سازد این است كه پس از تحقق بیع و انتقال مالكیت مال غیر منقول به خریدار, وجود سند و ثبت ملك به نام فروشنده هیچ فایده قانونی برای فروشنده ندارد, بلكه دارای فایده برای خریدار و مالك واقعی ملك می باشد.
ب : امكان انتقال مبیع غیر منقول به ثالث بدون تنظیم سند رسمی. خریدار مال غیر منقول بدون تنظیم سند رسمی, می تواند مبیع را بدون تنظیم سند رسمی , منتقل كند . در این صورت خریدار جدید می توان به عنوان جانشین خریدار نخست, تنظیم سند رسمی فروش به نام خود را درخواست كند, زیرا دیدیم كه خریدار نخست, مالك مبیع غیر منقول می شود و هر مالكی می تواند هر تصرف قانونی را كه بخواهد در ملك خود به عمل آورد (ماده ۳۰ قانون مدنی ) ولی این نكته را نباید از نظر دور داشت كه برای رسیدن به منظور بالا, طرح دعوی علیه فروشنده مطرح گردد. زیرا از یك طرف, در فرض جریان دعوی علیه فروشنده نخست به تنهایی و محكومیت او به تنظیم سند رسمی انتقال, دو سند رسمی باید تنظیم و انضا شود, یكی سند حاكی از انتقال ملك از فروشنده نخست به فروشنده دوم و دیگری سند مربوط به انتقال ملك از فروشنده دوم به خریدار دوم, و در صورت عدم جلب فروشنده دوم به دادرسی, و عدم صدور حكم بر الزام او, حكم بالا نسبت به فروشنده دوم بی اثر و در نتیجه به علت عدم امكان الزام او به امضای سند رسمی انتقال از فروشنده نخست به او و از او به خریدار دوم, حكم صادر علیه فروشنده نخست, مبنی بر الزام به تنظیم و امضای سند رسمی انتقال به نام خریدار دوم, غیر قابل اجرا خواهد بود و بدین جهت خواهان در طرح دعوی مزبور حتی به تحصیل رای به سود خود توفیق نخواهد یافت. از طرف دیگر, اگر فروشنده دوم منحصراً به دادرسی فراخوانده شود, باز هم اجرای حكم دائر بر تنظیم وامضای سند رسمی انتقال به نام خریدار دوم, به دلیل این كه تنظیم سند رسمی انتقال از فروشنده نخست به فروشنده دوم در نتیجه دخالت فروشنده نخست در تنظیم و امضای این سند, لازم است, غیر ممكن خواهد بود.
ج : فراهم شدن زمینه تقاضای الزام فروشنده به تسلیم مبیع و منافع آن به خریدار. یكی از آثار بیع مال غیر منقول بدون تنظیم سند رسمی فروش, همانند بیع با سند رسمی, این است كه خریدار می تواند حتی بدون درخواست الزام فروشنده به تنظیم و امضای سند رسمی بیع, فروشنده را ملزم به تسلیم مبیع مذكور و منافع آن كند. زیرا فرض این است كه با انشای بیع به وسیله طرفین مالكیت مبیع به خریدار منتقل شده و هر مالكی حق دارد تسلیم مال خود و منافع آن را از بایع یا از هر شخص كه متصرف در آن است, بخواهد و برای تقاضای مذكور و اجرای حكم محكومیت فروشنده به تسلیم مبیع و منافع آن, تنظیم و امضای سند رسمی انتقال لازم نمی باشد.
بحث دوم:
آثار فروش مال غیر منقول بدون تنظیم سند رسمی, در برابر اشخاص ثالث
فروش مال غیر منقول بدون تنظیم سندرسمی, یك عمل حقوقی است كه اصولاً در برابر اشخاص ثالث نیز قابل استناد و دارای آثار قانونی خود می باشد. با اثبات وقوع عقد مزبور, اشخاص ثالث نم یتوانند, نسبت به آن ترتیب اثر ندهند و مالكیت خریدار را در مال مزبور, مورد انكار قرار دهند و در نتیجه به استناد تحقق یك قرارداد جدید و لاحق مدعی حقی برای خود در مبیع مذكور گردند. در مقاله پیش بیان شد, كه مالك مال غیر منقول حتی اگر در قراردادی صرفاً متعهد به فروش مال مزبور به دیگری گردد, برای خریدار نوعی حق عینی در مال مزبور پدید می آید كه هر چند این حق عینی, حق مالكیت نیست ولی متعهد له می تواند براساس آن متعهد را ملزم به بیع همان مال خود كند و نتیجه این وضعیت این است كه متعهد نمی تواند ان را بدون اذن متعهد له به دیگری انتقال دهد یا نسبت به آن عمل حقوقی انشا كند كه مقتضای آن با تعهد پیشین او منافات داشته باشد. پس در صورت انشای خود عقد بیع به وسیله طرفین, كه موجب انتقال مالكیت مبیع به خریدار می باشد, غیر معتبر بودن تصرفات حقوقی بعدی بایع روشنتر است.
موضوعی كه در این مورد در خور توجه است, اثبات وقوع بیع مال غیر منقول است. چون بنابر فرض, بیع مزبور در سند رسمی انعكاس نیافته است, اثبات تشكیل آن در برابر اشخاص ثالث, آسان نمی باشد, كه این امر ضمن طرح مسایل زیر مورد بررسی قرار می گیرد.
مسایل مربوط به موضوع مقاله: در پایان این مقاله, طرح مسایل زیر مناسب است:
مساله ۱ : هر سك از دو بیع مال غیر منقول كه برای یكی از آن در سند رسمی و برای دیگری سند عادی دارای تاریخ مقدم تنظیم شده است, چه وضعیتی دارد؟هرگاه مالی غیر منقول , به وسیله مالك مورد دو عقد بیع, یكی با سند رسمی و دیگری با سند عادی دارای تاریخ مقدم بر تاریخ سند رسمی قرار گیرد, سند عادی مزبور قابل استناد در برابر خریدار با سند رسمی نخواهد بود و خریدار با سند عادی در دعوی الزام فروشنده به تنظیم و امضای سند رسمی, پیروز نخواهد شد. زیرا طبق ماده ۱۳۰۵ قانون مدنی , كه مقرر می دارد:
در اسناد رسمی تاریخ معتبر است حتی بر علیه اشخاص ثالث ولی در اسناد عادی تاریخ فقط درباره اشخاصی كه شركت در تنظیم آنها داشته و ورثه آنان و كسی كه به نفع او وصیت شده معتبر است. ؛
تاریخ سند عادی مذكور در برابر اشخاص ثالث, قابل استناد نیست؛ بنابراین سند مزبور مانند سند عادی فقاد تاریخ بوده و بنابر اصل تاخر حادث, تاخر مندرجات آن نسبت به مندرجات سند رسمی مفروض خواهد بود. در نتیجه خریدار با سند عادی نمی تواند با تكیه بر تاریخ سند, خود را مالك مبیع معرفی كند و باید حكم بر وقوع بیع برای خریدار با سند رسمی صادر گردد, مگر اینكه ثابت شود تاریخ انشای بیع موضوع سند عادی, مقدم بر تاریخ بیع مورد سند رسمی بوده است كه در این صورت مبیع متعلق به خریدار با سند عادی می باشد و معامله با سند رسمی, معامله فاقد اعتبار و نفوذ خواهد بود؛ مانند اینكه خریدار با سند عادی مبادرت به طرح دعوی علیه فروشنده به خواسته تنظیم و امضای سند رسمی انتقال كند و فروشنده در تاریخ پس از طرح دعوی مذكور, ملك مورد بیع موضوع سند عادی را با سند رسمی به شخص ثالث منتقل كند, یا این كه خریدار با سند رسمی اقرار كند كه بیع با سند رسمی پس از بیع با سند عادی واقع گردیده است, كه در اینگونه موارد, به تقاضای خریدار با سند عادی, سند رسمی مذكور ابطال شده و فروشنده ملزم به تنظیم و امضای سند رسمی فروش مال مزبور به خریدار با سند عادی خواهد گردید.
مساله ۲: وضعیت هر یك از دو بیع یك ملك به دو شخص با سند عادی چگونه مشخص می شود؟ در عمل ممكن است, پس از طرح دعوای خریدار سند عادی علیه فروشنده به خواسته الزام به تنظیم و امضای سند رسمی بیع مذكور, شخص ثالث با استناد به سند عادی دیگری كه به امضای فروشنده رسیده است در دعوی وارد شود و مدعی گردد كه آن ملك, پسش از فروش به خواهان, به او انتقال داده شده است, یا این كه او نیز مبادرت به طرح دعوای دیگری علیه بایع به خواسته الزام بایع به تنظیم و امضای سند رسمی بیع به نام خود نباشد, آیا این مورد اگر دلیل بر تقدم حق یكی از دو عقد بر دیگری نباشد, آیا می توان تاریخ مندرج در دو سند را ضابطه تقدم حق یكی از دو خریدار بر دیگری دانست و حكم كرد كه فروشنده باید سند رسمی انتقال را به نام خریداری كه تاریخ سند عادی او مقدم بر تاریخ سند عادی دیگر است, تنظیم و امضا كند؟ یا این كه هرگاه یكی از دو سند دارای تاریخ و دیگری فاقد تاریخ باشد, آیا می توان به حكم اصل تاخر حادث, انشای مندرجات سند فاقد تاریخ را نسبت به انشای مندرجات سند دارای تاریخ, موخر دانسته و فروشنده را به تنظیم و امضای سند رسمی انتقال به نام خریدار سند عادی دارای تاریخ, ملزم ساخت. در نهایت, اگر هر دو سند عادی فاقد تاریخ و یا هر دو دارای تاریخ, واحد باشد, هر یك از آن دو چه وضعیتی خواهد داشت. همچنین آیا اعلام بایع نسبت به تقدم تاریخ عقد موضوع یكی از دو سند نسبت به موضوع سند دیگر می تواند مبنای حكم بر اعتبار عقدی كه تشكیل آن مقدم معرفی شده است و بی اعتباری عقد دیگر, قرار گیرد؟ این مساله در دو فرض زیر مطالعه می شود:
فرض نخست: هر دو سند فاقد تاریخ یا دارای یك تاریخ می باشد و بایع تقدم هیچیك از دو بیع را نسبت به دیگری تایید نمی كند. در این فرض با در نظر گرفتن اصول و قواعد حقوقی, به نظر می رسد كه در هر حال هیچیك از دو سند عادی را نمی توان بر دیگری ترجیح داد, مگر این كه تقدم انشای بیع موضوع یكی از دو سند بر انشای معامله سند دیگر به وسیله دلیل یا اماره ثابت گردد.
نتیجه عدم امكان ترجیح یكی بر دیگری, محكومیت هر دو خریدار در دعوی الزام فرونشده به تنظیم و امضای سند رسمی انتقال است. زیرا از یك طرف تحقق مفاد هیچیك را نمی توان مقدم بر دیگری فرض كرد, از طرف دیگر, مفاد و سند با هم معارض است و جمع بین دو معامله دو سند عادی ممكن نیست و نیز ترجیح عقد موضوع یكی از دو سند عادی بر عقد موضوع سند دیگر, بدون مرجح و غیر قابل توجیه است, همچنین توسل به استقراع به دلیل خلاف قاعده بوده آن و محدودیت استفاده از آن به موارد مصرح در قانون, نمی تواند از بین دو شخص مذكور, شخصی را كه معامله اش با فروشنده معتبر بوده و استحقاق دارد كه سند رسمی انتقال ملك به نام او ثبت شود, تعیین كند.
باید اضافه كنیم كه پیدایش این وضعیت در فروش مال به دو شخص با دو سند رسمی كه دارای تاریخ واحد باشد نیز مكن است, مانند این كه سند رسمی انتقال به سویله مالك و وكیل او به طور جداگانه در دفترخانه در یك روز تنظیم و امضا شود و تقدم ساعت وقوع یكی از دو معامله بر دیگری معلوم نباشد.فرض دوم: بایع تقدم تاریخ یكی از دو بیع دارای تاریخ یكسان یا فاقد تاریخ را نسبت به دیگری تایید می كند. در این فرض باید بیعی كه تقدم ان به وسیله بایع مقدم و در نتیجه معتبر معرفی می شود, دارای اعتبار تلقی شود. زیرا , براساس آنچه در فرض نخست ذكر شد, به لحاظ این كه هیچیك از دو بیع بر بیع دیگر ترجیح ندارد, هیچیك از دو خریدار نمی تواند بایع را ملزم به تنظیم سند رسمی انتقال یا تسلیم ملك مورد معامله به خود كند. اما در این میان هرگاه بایع تقدم یكی از دو بیع را بر دیگری تایید كند, این تایید, در حقیقت اقرار به اعتبار بیعی كه تقدم ان مورد تایید بایع قرار گرفته است, می باشد كه نتیجه آن حكم اعتبار این بیع و تنظیم سند رسمی انتقال با خریدار ان خواهد بود. بنابراین اعتبار بیع مذكور, از جهت این نیست كه تایید بایع به عنوان یك دلیل بر تقدم واقعی و ترجیح این بیع بر بیع دیگر مورد استناد قرار می گیرد؛ كه تایید مزبور نمی تواند دلیل و یا حتی اماره اعتبار یكی از دو بیع در برابر بیع دیگر باشد؛ بلكه صرفاً از جهت دلالت اقرار به زیان مقر یعنی شخص فروشنده می باشد؛ وقتی دلالت دو سند عادی به لحاظ تعارض مفاد آن دو ساقط می شود, و در نتیجه هیچیك از دو خریدار نمی تواند با استناد به سند عادی ادعای خود را ثابت كند, تنها اقرار به عنوان دلیل منحصر می تواند در برابر فروشنده مثبت ادعای خریداری شود كه بیع ملك به او پیش از بیع دیگر مورد اقرار فروشنده قرار گرفته است.
فرض سوم: دو سند عادی دارای تاریخ متفاوت یا یكی از آن دو دارای تاریخ و دیگری بدون تاریخ است. در این دو فرض, باید سند عادی دارای تاریخ یا دارای تاریخ مقدم معتبر تلقی گردد و بدین جهت این فرض باید در دو حالت زیر بررسی شود:
حالت ۱ : دو سند عادی دارای تاریخ متفاوت باشد. در این حالت هیچیك از ان دو برابر دیگری قابل استناد نیست و دلالت دو سند بین دو خریدار به علت تعارض مفاد آن دو ساقط می گردد, اما سند دارای تاریخ مقدم براساس اعتبار اقرار به زیان مقر به وسیله خریدار این سند علیه فروشنده قابل استناد است. بنابراین دادگاه باید به اعتبار مندرجات سند عادی مذكور رسیدگی كند و در صورت اثبات وجود تاریخ مذكور در سند, در زمان امضای ان به وسیله فروشنده, رای بر محكومیت او به تنظیم و امضای رسمی انتقال ملك به خریدار و تسلیم ملك مورد معامله به او بدهد, هر چند كه صحت تاریخ مذكور ثابت نشود. زیرا, از یك طرف پس از سقوط دو سند, ادعای هر دو خریدار به دلیل تعارض غیر قابل قبول می شود, اما در این میان پس از ثبوت وجود تاریخ مقدم مذكور در مان امضای سند عادی به سویله فروشنده, نوعی اقرار كتبی فروشنده به سود خریدار سند عادی مذكور ثابت می شود كه می تواند مبنای رای محكومیت فروشنده گردد؛ اسین امر با قاعده غیر قابل استناد بودن تاریخ در برابر اشخاص ثالث منافات ندارد و غیر قابل استناد بودن تاریخ آن در برابر اشخاص ثالث موجب غیر قابل استناد بودن ان در برابر فروشنده ای كه تاریخ مزبور را در زمان امضای سند تایید كرده است نخواهد بود. به علاوه غیر قابل استناد بودن تاریخ هنگامی مطرح می شود كه ادعای ثالث همراه با دلیلی باشد, كه بدون در نظر گرفتن تاریخ مقدم سند عادی, دلیل مزبور مثبت ادعای ثالث باشد و منحصراً تاریخ مقدم سند عادی, با دلیل ثالث معارض باشد كه در این صورت تاریخ مقدم سند عادی, غیر قابل استناد در برابر ثالث خواهد بود؛ اما در حالت مورد بحث فرض این است كه مفاد سند عادی ابراز شده به وسیله ثالث با مفاد سند عادی خواهان, حتی بدون لحاظ تاریخ مقدم این سند, نیز تعارض داشته و ساقط می گردد. پس از بعد از سقوط دعوای ثالث و دعوای دارنده سند, با تاریخ مقدم, استناد به سند عادی دارای تاریخ مقدم و تاریخ آن, از این حیث هم استناد به تاریخ سند عادی در برابر ثالث محسوب نخواهد بود . تایید فروشنده در این حالت, نسبت به تقدم وقوع معامله موضوع سندی كه تاریخ ان موخر است, نمی تواند سبب محكومیت خردار سند دارای تاریخ مقدم گردد و صدور حكم به سود خریدار سند عادی دارای تاریخ موخر گردد, مگر این كه ثابت شود تاریخ مقدم مذكور غیر واقعی بوده و واقعاً بیع سند عادی دارای تاریخ موخر پیش از بیع سند عادی با تاریخ مقدم واقع گردیده است. زیرا با توجه به این كه در فرض ثبوت این موضوع كه تاریخ مندرج در سند عادی دارای تاریخ مقدم هنگام امضای این سند موجود بوده و با امضای فروشنده مورد تایید او قرار گرفته است, این تایید نوعی اقرار به سود خریدار سند عادی دارای تاریخ مقدم می باشد كه رجوع از آن به سود خریدار سند عادی با تاریخ موخر و به زیان مقرله قبلی ممكن نیست, هر چند ممكن است بر اثر رجوع مذكور, از جهت تشكیل یك اقرار مستقل دیگر به سود خریدار سند عادی دارای تاریخ موخر, فروشنده در برابر این شخص نیز مسئول تسلیم بدون ملك یعنی قیمت آن گردد.
هرگاه فروشنده صحت یا وجود تاریخ سند عادی دارای تاریخ مقدم را در سند , به هنگام امضای خود انكار كند و وجود تاریخ در زمان امضای فروشنده ثابت نشود, الزام فروشنده به تنظیم و امضای سند رسمی بیع و تسلیم ملك به خریدار سند دارای تاریخ مقدم, امكان نخواهد داشت, زیرا اقراری به فروشنده به سود این خریدار محقق نمی گردد, تا بتوان براساس ان فروشنده را ملزم ساخت.
حالت ۲ : یكی از دو سند عادی دارای تاریخ و دیگری فاقد تاریخ باشد. در این حالت نیز اگر چه دو سند مذكور به علت غیر اقبل استناد بودن تاریخ سند دارای مقدم, متعارض بوده و به عنوان دو دلیل معارض ساقط می شود و در نتیجه در دعوی مطروح نسبت به هر یك در برابر دیگری نمی تواند مورد استناد قرار گیرد, اما با فرض ثبوت این كه تاریخ سند عادی دارای تاریخ هنگام امضای فروشنده موجود بوده و مورد تایید او قرار گرفته است, اقرار فروشنده به سود خریدار سند عادی دارای تاریخ, محقق و فروشنده بر حسب اقرار خود, ملزم به تنظیم و امضای سندرسمی انتقال ملك به این خریدار خواهد بود, مگر اینكه ثابت شود بیع موضوع سند عادی فاقد تاریخ پیش از بیع سند عادی دارای تاریخ انشا گردیده است. هلت این كه فروشنده ملزم به تنظیم و امضای سند رسمی با خریدار سند عادی دارای تاریخ می شود این است كه بر فرض ثبوت وجود تاریخ در سند مذكور در زمان امضای فروشنده, وقوع بیع موضوع این سند در تاریخ مذكور در سند, باید تحقق یافته تلقی گردد و از این جا به حكم اصل تاخر حادث باید انشای بیع سند عادی فاقد تاریخ, پس از بیع سند عادی دارای تاریخ , فرض گردد.
با توجه به مطالب مذكور در این حالت, باید گفت كه هرگاه فروشنده تقدم بیع سند عادی فاقد تاریخ را نسبت به بیع سند عادی دارای تاریخ تایید كند, این امر سبب نمی شود كه حكم به الزام فروشنده به تنظیم و امضای سند رسمی انتقال و تسلیم ملك به خریدار سند عادی فاقد تاریخ صادر گردد. زیرا بر فرض ثبوت این كه تاریخ سندعادی دارای تاریخ در زمان امضای فروشنده موجود بوده است, تایید فروشنده نسبت به تاریخ مذكور در زمان امضای سند عاد مذكور, نوعی اقرار به سود خریدار با سند عادی دارای تاریخ محسوب می شود كه فروشنده نمی تواند با رجوع خود از این اقرار, به زیان خریدار سند عادی دارای تاریخ و به سود خریدار دیگر, اقرار مذكور را از اعتبار ساقط كند. روشن است كه در صورت عدم اثبات وجود تاریخ در زمان امضای فروشنده, اقرار او نسبت به تقدم وقوع بیع سند عادی بدون تاریخ نسبت به سند عادی دارای تاریخ, می تواند مستند حكم به اعتبار این عقد و الزام فروشنده به تنظیم و امضای سند رسمی انتقال به نام خریدار سند عادی بدون تاریخ شود.
دكتر مهدی شهیدی
منبع : سایت حقوقی دادخواهی
نمایندگی زیمنس ایران فروش PLC S71200/300/400/1500 | درایو …
دریافت خدمات پرستاری در منزل
pameranian.com
پیچ و مهره پارس سهند
تعمیر جک پارکینگ
خرید بلیط هواپیما
امیرعبداللهیان حسین امیرعبداللهیان ترکیه دولت سیستان و بلوچستان جنگ انتخابات مجلس شورای اسلامی حجاب دولت سیزدهم افغانستان مجلس
سیل هواشناسی تهران شهرداری تهران بارندگی سازمان هواشناسی باران فضای مجازی یسنا آتش سوزی هلال احمر آموزش و پرورش
هوش مصنوعی خودرو دلار قیمت خودرو قیمت دلار مسکن قیمت طلا تورم بانک مرکزی بازار خودرو حقوق بازنشستگان ارز
مسعود اسکویی تلویزیون صدا و سیما جهان حج مهران غفوریان موسیقی صداوسیما سریال سینمای ایران سازمان صدا و سیما
رژیم صهیونیستی فلسطین اسرائیل جنگ غزه حماس روسیه آمریکا انگلیس اوکراین نوار غزه ایالات متحده آمریکا یمن
فوتبال پرسپولیس استقلال سپاهان رئال مادرید لیگ برتر باشگاه استقلال بازی باشگاه پرسپولیس علی خطیر جواد نکونام بایرن مونیخ
آیفون اینستاگرام دیابت اپل ناسا عکاسی تبلیغات موبایل گوگل
کبد چرب فشار خون گرما