رفتاراجتماعی ساکنان مجتمع های مسکونی استیجاری

ریشه یابی علل كامیابی یا ناكامی طرح بزرگ مسكن استیجاری نیازمند كارشناسی های وسیع در حوزه های مختلف: معماری، سازه، تأسیسات، امور اقتصادی و اجتماعی، حقوقی، شهرسازی، روانشناسی و فرهنگ شناختی و غیره است. تنها نقدی همه جانبه نگر می تواند راهنمای ما در ارائه طرح های آینده باشد. در این مقاله سعی شده ضمن بررسی كلیات طرح با نگاهی موشكافانه جریان زندگی و رفتار اجتماعی ساكنان در این مجتمع ها و نحوه بهره برداری از واحدها مورد بررسی قرار گرفته، در حد امكان راهكارهایی جهت ارتقای سطح زندگی در این مجتمع ها ارائه شود.به طور كلی معضلات موجود در نحوه زندگی در این مجتمع ها یا به دلیل استفاده نادرست از مشاعات مثل راه پله ها، پاركینگ، محوطه و بام صورت می گیرد، یا به خاطر پرداخت نشدن حق شارژ ماهیانه از سوی برخی ساكنان است. ضمن آنكه واگذاری واحدها به مستأجران از سوی مالكان، بی توجهی ساكنان به محوطه سازی و تخریب محوطه، پیش بینی نشدن مركزی در داخل سایت جهت دسترسی آسان به مایحتاج ضروری، مشكل حمل زباله به خارج از مجموعه در مورد مجموعه هایی كه حصار دارند و مشكل تأمین امنیت در مجتمع هایی كه حصار ندارند نیز از دیگر مشكلات ساكنان مجتمع های مسكونی - استیجاری است. برای بررسی این معضلات در درجه اول باید به بررسی عوامل عمده ای همچون ساختمان و ساكنان و مدیریت مجتمع ها پرداخت.
ساختمان
این بخش در دو قالب كلی می تواند مورد بررسی قرار گیرد: كیفیت ساختمان و امكانات مجموعه.
معضلات كیفیت ساختمان ها
به دلایل طراحی نامناسب، اجرای نامناسب و بهره برداری غلط ایجاد می شوند كه علت یابی هر كدام از آنها خود مبحثی مفصل است. معمولاً طراحی نامناسب ساختمانها از گزینش نامناسب مهندسان مشاور كه اكثراً براساس رابطه و بدون ضابطه خاصی استخدام شده بودند، ناشی می شد. در این میان كنترل غیراصولی نقشه ها، بدون توجه به استانداردهای زندگی، ضوابط ناكافی و بعضاً نادرست سازمانهای ذیربط هم تأثیرگذار بودند. البته برای رفع این مشكلات اقدام اصلاحی هم صورت گرفت و آیین نامه ای برای انتخاب و ارجاع كار به مهندسین مشاور به منظور ضابطه مند كردن انتخاب مشاور، مورد تصویب قرار گرفت و جهت بررسی طرح ها، كمیته های فنی داخلی و كمیته فنی استان با عضویت كارشناسان مربوطه تشكیل شد و در پی آن سازمانهای ذیربط قوانین و ضوابط طراحی واحدهای مسكونی را اصلاح و تكمیل كردند. بحث دیگری كه در كیفیت ساختمانها مطرح شد، بحث اجرای نامناسب بود كه به خاطر برگزاری مناقصات با هدف گزینش پیمانكارانی كه هزینه اجرا را پایین آورند به وجود می آمد زیرا با توجه به اینكه در كشور ما استفاده از روش های سنتی به دلیل ارزان بودن كارگر و گرانی وارد كردن تكنولوژی از خارج، ارزان تر از استفاده از تكنولوژی مدرن است. تكنیك ساخت واحدهای مسكونی به سمت سیستم سنتی سوق داده شده است و همان سیستم سنتی هم به دلیل متعهد نبودن پیمانكاران، با وجود عوامل كنترلی زیادی همچون مهندسین ناظر مقیم كارگاهها و نظارت عالیه سازمانهای ذیربط بسیار بد اجرا می شود.در مواردی هم كه از سیستم های پیش ساخته استفاده شده است، واحدهای مسكونی به دلیل انعطاف ناپذیری قطعات طراحی نامناسبی دارند. ضمن آنكه هرگونه تغییر در فضاهای داخلی حتی زدن میخی بر دیوار اگر از قبل طراحی نشده باشد، غیرممكن است.آخرین مبحث قابل بررسی در بحث كیفیت ساختمان ها، بهره برداری غلط است كه از دو دیدگاه بهره برداران و مدیریت مجتمع ها پس از تحویل قابل بررسی است:هر ساختمانی باید از امكانات خاصی برخوردار باشد، امكاناتی كه ساختمان را در حد استاندارد قرار دهد. معمولاً امكانات ساختمان ها با دولتی یا خصوصی بودن آنها قابل تغییر است. ویژگی خاصی كه مجتمع های خصوصی را از دولتی متمایز می سازد، به تسهیلاتی مربوط می شود كه برای پشتیبانی یا تقویت محل زیست وجود دارد. مثل: استخرهای شنا، تجهیزات ورزشی و تفریحی، فضای باز محوطه سازی شده و...
این ویژگی ها كه ساخت و نگهداری آنها هزینه زیادی دربردارد، از انگیزه های انسان دوستانه ناب ریشه نمی گیرد بلكه سازنده می داند، گنجاندن این تسهیلات در بازار رقابت، كیفیت و ارزشی اضافی به محصولش می بخشد و مشتری قدر این ارزش اضافی را می داند ولی در مسكن دولتی انتظار اولیه مشتری، ارزان بودن واحد تحویلی به گونه ای است كه توان پرداخت قیمت آن را داشته باشد. با وجود این، تلاش برخی از مسؤولان برای تهیه حداقل ها نیز به دلایل مدیریتی كه در بخش های بعدی مورد بررسی قرار خواهد گرفت، عقیم مانده است.
ساكنان مجتمع
آنچه در كشورهای دیگر به عنوان مسكن استیجاری مورد بهره برداری قرار می گیرد، با ایران یك تفاوت اساسی دارد و آن نوع بهره برداری از مسكن است. تغییر مفهوم استیجار به اجاره به شرط تملیك كه با توجه به فرهنگ ایرانیان انجام پذیرفت، قدمی برای افزایش احساس تعلق خاطر مستأجر به واحد مسكونی تحویل گرفته شده بود.
ساكنان مجتمع
مسكن استیجاری عموماً با تفكر اسكان افراد فاقد مسكن و زیر خط فقر، با جهت گیری ایجاد سرپناه برای بی سرپناهان شروع شد، ولی در همان اولین قدم مشكلات عدیده ای بر سر راهش بود كه نتیجه آن حذف كسانی شد كه حتی توان پرداخت هزینه زمین را هم نداشتند. با استقبال زیادی كه از واحدهای استیجاری به عمل آمد، برای واگذاری واحدها به افراد، جدولی طراحی شد كه برآن اساس باز هم تعداد زیادی از افراد با درآمد خیلی پایین از جمله افراد غیرشاغل از لیست خط خوردند. در حال حاضر این واحدها با طراحی جدولی جهت امتیازدهی به افرادی كه جهت دریافت واحدهای مسكونی ثبت نام می كنند، تنها به مشمولین جدول ذیل تعلق می گیرد: همان طور كه دیده می شود، این جدول تنها بخشی از افراد جامعه را با میزان خاصی از درآمد، تعداد خاصی از فرزند، میزان خاصی از پس انداز در بانكی خاص و برای دوره ای مشخص، تحت پوشش قرار می دهد. ناگفته نماند گروههایی كه مشاغل كاذب دارند یا به دلیلی قادر به اثبات میزان درآمد خود نیستند و آنها كه در كارگاه های زیر ۱۰ نفر شاغلند كه امكان عضویت در تعاونی مسكن محل كار را ندارند از زمره مشمولین خارج می شوند.گروه دوم دریافت كنندگان این واحدها اشخاص حقوقی مثل سازمان های مختلف، تعاونی ها و گروه های دیگری هستند كه وزیر آنها را تأیید می كند كه تا به حال طبق اعلام وزارت مسكن از ۵۰ هزار واحد تحویل داده شده، حدود ۲۶هزار واحد به اشخاص حقیقی تحویل داده شده و بقیه واحدها به گروه دوم تعلق گرفته است. البته در زمینه مدیریت مجتمع ها در مورد گروه دوم به دلیل همگون بودن مجموعه مشكلات كمتری دیده می شود.طبق آخرین بازنگری این واحدها در ۵۲درصد به افراد حقیقی، زنان سرپرست خانوار (۱۰درصد)، زوج های جوان كه حداقل ۲ سال سابقه سكونت در محل ثبت نام داشته باشند (۵۹درصد) و اقشار كم درآمد (۳۱درصد) تعلق گرفته است. ۴۸درصد واحدها نیز به افراد حقوقی داده شده است.با وجود این دریافت كنندگان این واحدها، ساكنان مجتمع ها نیستند. ساكنان اصلی مجتمع ها مستأجرانی هستند كه متأسفانه ازنظر فرهنگ آپارتمان نشینی و كلاً شهرنشینی در سطح پایینی قراردارند كه بیشتر آنان را مهاجران روستایی و حومه نشینانی تشكیل می دهند كه به دنبال كار به شهرها كوچ كرده اند و به علت وضعیت معیشتی پایینی كه دارند، قادر به تأمین مسكنی در شهرهای بزرگتر نیستند.اما چرا ساكنان با وجود قوانین موجود برای سكونت اجباری در واحد تحویل گرفته شده، تمایلی به این كار نشان نمی دهند؟
نخستین علت این امر را باید در دوری از محل كار، دوری از خانواده كه عموماً در شهرهای بزرگ ساكنند و عدم دسترسی آسان به امكانات آموزشی، فرهنگی، ورزشی، برشمرد. همچنین پایین بودن و ناهماهنگی سطح زندگی با خواسته های جوانان، متراژهای پایین واحدها، كیفیت نامطلوب ساختمانها، بدنامی مسكن اجتماعی در ذهن برخی از مردم كه واكنشی است به موقعیت اقتصادی ساكنان این مجموعه ها و نبود تسهیلات رفاهی در مجتمع كه ناشی از استفاده نادرست به دلایل فرهنگی است، از دیگر عوامل بی رغبتی مالكان به استفاده از واحدهای این مجتمع ها است كه مجموع آنها باعث می شود زوج های جوان به دنبال موقعیت های بهتر، خانواده های پرجمعیت به دنبال واحدهای وسیع تر و كارگران و كارمندان به دنبال محلهای نزدیكتر به محل كار خود و بالاخره هركدام به دلیلی خانه های خود را واگذاركرده و مجموعه را ترك كنند.

مدیریت مجتمع
نبود مدیریت كارآمد در مجتمع های مسكونی و قوانین الزام آور جهت مدیریت، اداره مجتمع ها را بسیار مشكل ساخته است. مهمترین مشكلات موجود بر سرراه مدیریت مجتمع ها مسائلی مثل نپرداختن حق شارژ ازسوی ساكنان، عدم رسیدگی به فضای سبز و تخریب آن، استفاده نامناسب از مشاعات، ایجاد كاربریهای مزاحم در بعضی از واحدها و... هستند.مدیریت مجتمع ها كه انتظار مدیریت مجتمع بدون دراختیارداشتن ابزارهای این كار بدون نتیجه خواهدبود.یك مجتمع مسكونی یك واحد اجتماعی نسبتاً بزرگ است كه درصورت داشتن حصار به عنوان یك واحد مستقل شهری برای اداره خود نیازمند قوانینی است كه پشتوانه اجرایی داشته باشند ولی متأسفانه ما در حیطه اداره داخلی مجتمع ها قانونی نداریم و هرچه داریم قانون نانوشته عرف است كه به دلیل جوان بودن هنوز جایگاه خود را پیدا نكرده است.مدیریت مجتمع باتوجه به اینكه برای اداره مجتمع به هزینه شارژ پرداخت شده ازسوی ساكنین متكی است، لذا همیشه با مسأله كمبود نقدینگی روبرو خواهدبود و این خود مانع اجرای هرگونه طرحی درجهت بهبود شرایط مجتمع خواهدبود كه مهمترین دلیل آن نداشتن پشتوانه اجرایی برای مدیریت جهت دریافت حق شارژ است.
چه باید كرد؟
ایجاد درآمد برای اداره مجتمع با تأكید بر فرهنگ خودگردانی مجتمع اولین راهكاری است كه به نظرمی رسد، جهت نیل به این مقصود می توان این اقدامات را لحاظ كرد: ساخت سالن های اجتماعات در هر مجتمع (كه اخیراً باتوجه به احساس نیاز ساكنان مجتمع ها در طراحی ها لحاظ می شود) و اجاره این سالنها ازطرف مدیریت مجموعه به ساكنان همان مجموعه جهت برگزاری مراسم مختلف، ساخت فضاهای تجاری در مركز محله جهت برآوردن نیازهای ضروری ساكنان در كمترین فاصله ممكن ازمحل زندگی خود و دریافت اجاره از گردانندگان این واحدها كه توسط مدیریت مجتمع انتخاب می شوند، ساخت فضاهای گلخانه ای با روشهای آبیاری مدرن و با هدف ترویج فرهنگ تولید درمیان خانواده ها و تأمین احساس تعلق خاطر به مجموعه كه از نظر روانی پیامدهای خوبی را به دنبال خواهدداشت و كرت بندی و اجاره كرتها به ساكنانی كه متمایل به استفاده از این فضا باشند وبه نوعی یادآور باغچه های اختصاصی خانه های قدیم هستند.
ضمن آنكه پرداخت حق استفاده از پاركینگ به جای فروش آن كه می تواند هزینه نگهداری و نگهبانی از پاركینگ را تأمین كند هم راه حل دیگری است.ایجاد چنین فرهنگی كه قرابتی نیز با فرهنگ جاودانه وقف دارد، باعث تزریق زندگی در شریانهای مجموعه شده، درعین حال باعث می شود ضمن بهبود شرایط زیست در مجتمع و افزایش احساس تعلق خاطر به مجموعه، شارژ اضافی به ساكنان كه اكثراً از طبقات پایین درآمدی جامعه هستند، تحمیل نشود.ارائه راهكارهای حقوقی جهت تدوین و اجرای قانون دراین مجتمع ها، كارشناس و مباحث خاص حقوقی خود را می طلبد ولی بررسی لزوم وجود آن نه فقط در مجتمع های بزرگ بلكه حتی در آپارتمانهای باتعداد واحد كمتر و در سطح شهر چیزی است كه بطور ضمنی از این مقاله منتج می شود.ارائه روشهایی برای شناخت بهتر زندگی پس از تحویل به افراد و چگونگی بهره برداری ازواحدها و بررسی معضلاتی كه از زندگی در این مجتمع ها به وجود می آید و بطور كلی بالابردن سطح زندگی در مسكن استیجار از مقوله هایی است كه در فرصتی دیگر به تفصیل درمورد آن صحبت خواهدشد.

اعظم السادات حاجی میرزایی

منبع : روزنامه ایران