با وجود آنکه شورای عالی مسکن برای کنترل بازار اجاره، سقف ۲۵ درصدی افزایش اجارهبها را تعیین کرده، همچنان یکی از مهمترین ابهامات این مصوبه، وضعیت حقوقی قراردادهایی است که با توافق موجر و مستأجر و با رقمی بیش از سقف مصوب منعقد میشوند. این ابهام از آنجا پررنگتر میشود که سامانه «خودنویس» و سامانه ثبت الکترونیکی معاملات املاک، مانعی برای ثبت چنین قراردادهایی ایجاد نمیکنند؛ بنابراین این پرسش مطرح است که اگر قراردادی با افزایش بیش از سقف قانونی ثبت شود، آیا از نظر حقوقی معتبر است یا خیر؟ بهروز قاسملو، وکیل پایه یک دادگستری، در گفتوگو با اکوایران میگوید سقف افزایش اجارهبها مستند به ماده ۷ قانون ساماندهی بازار زمین، مسکن و اجارهبهاست و از نظر حقوقی صرفاً یک توصیه یا بخشنامه نیست. به گفته او، پیشبینی ضمانت اجراهایی مانند استرداد اضافه دریافتی و جریمه نشان میدهد قانونگذار قصد الزامآور بودن این حکم را داشته است. قاسملو با اشاره به ماده ۷ قانون ساماندهی بازار زمین، مسکن و اجارهبها میگوید تعیین سقف افزایش اجارهبها مستند به قانون است و نمیتوان آن را صرفاً یک توصیه یا بخشنامه اداری دانست. او توضیح میدهد که قانون برای تخلف از سقف تعیینشده نیز ضمانت اجراهایی مانند استرداد اضافه دریافتی، جریمه و محرومیت از برخی معافیتهای مالیاتی پیشبینی کرده است؛ موضوعی که به اعتقاد او نشان میدهد قانونگذار قصد داشته این محدودیت را الزامآور کند.
با این حال، قانون به صراحت اعلام نکرده است که قراردادهایی که با افزایش بیش از سقف مصوب منعقد میشوند، باطل یا غیرنافذ هستند. از سوی دیگر، سامانههای رسمی نیز چنین قراردادهایی را ثبت میکنند و همین موضوع باعث شده در عمل، میان اجرای قانون و فرآیند ثبت قراردادها نوعی دوگانگی ایجاد شود.، همین خلأ قانونی موجب شده دو تفسیر متفاوت درباره اعتبار این قراردادها شکل بگیرد. بر اساس تفسیر نخست، اگر دادگاه ماده ۷ را یک قاعده آمره بداند، توافق موجر و مستأجر نسبت به بخش مازاد بر سقف قانونی فاقد اثر خواهد بود و مستأجر میتواند اضافه پرداختی را مطالبه کند. اما در تفسیر دوم، اگر دادگاه این مقرره را صرفاً یک ابزار تنظیم بازار تلقی کند، اصل بر اعتبار قرارداد خواهد بود و تنها …
