فرزانه صادق، وزیر راه و شهرسازی، از تأمین حدود ۵ هزار واحد مسکن استیجاری و هدفگذاری ۱۰ هزار واحد سخن گفته است؛ با این حال، تجربه کشورهای موفق نشان میدهد مسکن اجتماعی زمانی اثرگذار میشود که واحدهای ساختهشده برای سالها در چرخه حمایتی باقی بمانند، منابع مالی پایدار داشته باشند و به بخشی از ساختار دائمی بازار مسکن تبدیل شوند. مسکن اجتماعی، فراتر از ساخت چند هزار خانه
مسکن اجتماعی در اصل پاسخی به خانوارهایی است که در بازار آزاد توان خرید یا اجاره مسکن مناسب را ندارند. بنابراین نمیتوان موفقیت آن را صرفاً با تعداد واحدهای ساختهشده سنجید. یک سیاست واقعی مسکن اجتماعی باید مشخص کند چه کسی مالک واحد است، چه نهادی آن را مدیریت میکند، اجارهبها چگونه تعیین میشود، چه خانوارهایی مشمول حمایت هستند و پس از خروج یک مستأجر، واحد چگونه دوباره به خانوار واجد شرایط اختصاص پیدا میکند.
اگر این زنجیره وجود نداشته باشد، مسکن اجتماعی نیز به پروژهای مقطعی تبدیل خواهد شد که پس از چند سال دوباره نیازمند تزریق منابع جدید است. در مقابل، اگر واحدهای ساختهشده برای مدت طولانی در چرخه حمایتی باقی بمانند، یک واحد میتواند طی چند دهه به خانوارهای مختلف خدمات بدهد و هزینه اولیه ساخت آن، اثر اجتماعی بسیار بیشتری پیدا کند. هدف ۱۰ هزار واحد استیجاری
فرزانه صادق، وزیر راه و شهرسازی، در جدیترین اظهارات خود درباره مسکن استیجاری از تأمین حدود ۵ هزار واحد خبر داده و هدف دولت را تأمین ۱۰ هزار واحد مسکن استیجاری اعلام کرده است. اهمیت این برنامه در آن است که سیاستگذار پذیرفته برای حل بخشی از مشکل مسکن، تنها افزایش مالکیت راهحل نیست و باید عرضه مسکن استیجاری با شرایط مناسب نیز تقویت شود.
با این حال، پرسش مهم این است که آیا این ۱۰ هزار واحد قرار است آغاز یک ذخیره دائمی مسکن اجتماعی باشد یا صرفاً یک طرح محدود دیگر که با پایان پروژه، اثر آن نیز کاهش پیدا کند. اگر واحدهای اجتماعی پس از چند سال از چرخه حمایت خارج شوند، دولت برای حمایت از خانوارهای بعدی دوباره باید هزینه ساخت واحد جدید را پرداخت کند. تعداد واحد مهم است، اما ماندگاری مهمتر
ایمان رفیعی، کارشناس اقتصاد مسکن، در گفتوگو با صفحه اقتصاد با اشاره به ضرورت تغییر نگاه به مسکن اجتماعی معتقد است نباید موفقیت این سیاست را فقط با تعداد واحدهای ساختهشده سنجید.
رفیعی بر این باور است که مسئله اصلی، نحوه حفظ واحدها در چرخه حمایتی است؛ چرا که اگر واحد اجتماعی پس از مدتی به بازار آزاد بازگردد، اثر حمایتی آن موقتی خواهد بود و دولت برای ایجاد ظرفیت جدید دوباره باید منابع اختصاص دهد. از نگاه این کارشناس، مسکن اجتماعی باید مانند یک دارایی عمومی بلندمدت دیده شود؛ واحدی که پس از خروج یک خانوار، امکان استفاده خانوار دیگری را داشته باشد.
رفیعی همچنین بر مکانیابی پروژهها تأکید دارد و معتقد است ارزان بودن زمین نباید تنها معیار ساخت این واحدها باشد. اگر خانهای با اجاره پایین در نقطهای دور از محل اشتغال، مدرسه، مراکز درمانی و شبکه حملونقل عمومی ساخته شود، ممکن است بخشی از هزینه مسکن کاهش پیدا کند، اما هزینه رفتوآمد و دسترسی به خدمات به خانوار منتقل خواهد شد. منابع پایدار، شرط بقای مسکن اجتماعی
علیرضا بهبهانی، کارشناس اقتصاد، در گفتوگو با صفحه اقتصاد معتقد است مسکن اجتماعی بدون مدل مالی پایدار نمیتواند به یک سیاست بلندمدت تبدیل شود.
به گفته بهبهانی، اگر ساخت هر مرحله از این واحدها به بودجه سالانه دولت وابسته باشد، با کوچکترین محدودیت منابع، روند اجرای طرح متوقف یا کند خواهد شد. به همین دلیل باید مجموعهای از منابع شامل زمینهای دولتی، تسهیلات بانکی، سرمایهگذاری بخش خصوصی، ظرفیت شهرداریها و توان تعاونیها در کنار یکدیگر قرار گیرد.
بهبهانی همچنین بر استفاده مجدد از درآمد اجاره تأکید دارد. به اعتقاد او، بخشی از درآمد حاصل از اجاره واحدهای اجتماعی میتواند برای نگهداری ساختمانها و بخشی دیگر برای توسعه موجودی جدید اختصاص پیدا کند تا مسکن اجتماعی بهتدریج از یک هزینه صرف بودجهای به یک دارایی عمومی تبدیل شود. وین، وقتی مسکن اجتماعی به ۴۳ درصد موجودی شهر رسید
تجربه وین نشان میدهد تفاوت میان یک پروژه مسکن اجتماعی و یک نظام مسکن اجتماعی تا چه اندازه جدی است. طبق دادههای OECD، حدود ۴۳ درصد از موجودی مسکن وین در قالب مسکن اجتماعی و مقرونبهصر فه قرار دارد.
این سهم نتیجه یک برنامه کوتاهمدت نیست، بلکه حاصل دههها سیاستگذاری و سرمایهگذاری مستمر است. مسکن اجتماعی در وین بخشی از ساختار عادی شهر محسوب میشود و صرفاً به مناطق حاشیهای محدود نشده است.
این تجربه برای ایران یک پیام روشن دارد؛ مسکن اجتماعی با یک پروژه ساخته نمیشود، بلکه با انباشت مستمر واحدهای اجتماعی طی سالهای طولانی شکل میگیرد. هلند، دولت همه واحدها را خودش نمیسازد
هلند از زاویه دیگری برای ایران قابل توجه است. طبق دادههای OECD، حدود ۸۲ درصد مسکن اجتماعی اجارهای هلند توسط نهادهای اقتصاد اجتماعی، انجمنهای مسکن، سازمانهای غیرانتفاعی و تعاونیها تأمین یا مدیریت میشود.
این مدل نشان میدهد دولت الزاماً نباید سازنده، مالک و مدیر تمام واحدهای اجتماعی باشد. دولت میتواند زمین، تسهیلات و چارچوب قانونی را فراهم کند و ظرفیت نهادهای غیردولتی و تعاونی را وارد میدان کند.
برای ایران نیز این موضوع اهمیت دارد؛ زیرا اگر تمام بار ساخت و مدیریت مسکن اجتماعی بر دوش دولت باشد، محدودیت منابع عمومی میتواند سرعت توسعه این بخش را کاهش دهد. ۲۸ میلیون واحد اجتماعی در کشورهای OECD
دادههای OECD نشان میدهد موجودی مسکن اجتماعی در کشورهای عضو این سازمان به حدود ۲۸ میلیون واحد میرسد و بهطور متوسط نزدیک به ۷ درصد کل موجودی مسکن این کشورها را تشکیل میدهد. البته سهم کشورها متفاوت است و در کشورهایی مانند هلند، اتریش و دانمارک بسیار بالاتر قرار دارد.
این ارقام نشان میدهد مسکن اجتماعی در بسیاری از کشورها یک بازار فرعی و نمادین نیست، بلکه بخشی از ساختار اصلی بازار مسکن است. خانوار میداند اگر توان خرید یا پرداخت اجاره بازار آزاد را نداشته باشد، یک مسیر رسمی و قابل اتکا برای دسترسی به مسکن وجود دارد. خطر «خانه ارزان در حاشیه شهر»
یکی از مهمترین خطرات سیاست مسکن اجتماعی در ایران، تبدیل آن به ساخت خانه ارزان در زمینهای ارزانقیمت حاشیهای است.
ارزان بودن زمین لزوماً به معنای ارزان بودن زندگی نیست. اگر خانوار برای رفتوآمد به محل کار، مدرسه و مراکز درمانی مجبور به پرداخت هزینههای سنگین باشد، بخشی از یارانهای که دولت برای کاهش هزینه مسکن پرداخت کرده، از مسیر دیگری از خانوار گرفته میشود.
به همین دلیل، مکانیابی باید بخشی از سیاست مسکن اجتماعی باشد، نه تصمیمی فرعی پس از تعیین زمین. مسکن اجتماعی نباید به «مسکن فقرا» محدود شود
مسکن اجتماعی اگر تنها به عنوان مسکن ویژه فقیرترین خانوارها تعریف شود، احتمال شکلگیری محلههای جداافتاده افزایش پیدا میکند. در حالی که تجربه کشورهای مختلف نشان میدهد اقشار مختلف درآمدی نیز میتوانند در مقاطع مختلف زندگی به مسکن اجتماعی یا اجاره مقرونبهصرفه نیاز داشته باشند.
زوجهای جوان، خانوارهای تازهوارد بازار کار و افرادی که درآمد آنها با هزینه مسکن هماهنگ نیست، میتوانند بخشی از جامعه هدف باشند. این رویکرد باعث میشود مسکن اجتماعی از یک سیاست اضطراری برای فقرا به یک ابزار عمومی سیاستگذاری مسکن تبدیل شود. ۱۰ هزار واحد، آغاز راه، نه پایان آن
هدف ۱۰ هزار واحدی دولت را باید بیشتر به عنوان نقطه شروع دید تا پاسخ نهایی به مسئله مسکن اجتماعی.
اگر دولت بتواند در همین مرحله سازوکار مشخصی برای تأمین زمین، ساخت، اجاره، نگهداری و تخصیص مجدد واحدها ایجاد کند، مراحل بعدی میتواند با سرعت و هزینه کمتری اجرا شود.
اما اگر تمام موفقیت طرح با «تعداد واحد تحویلشده» سنجیده شود و برای دوره پس از تحویل برنامهای وجود نداشته باشد، احتمالاً مسکن اجتماعی نیز مانند برخی طرحهای گذشته، اثر محدود و کوتاهمدت خواهد داشت. مسئله اصلی، ساخت خانه یا ساخت یک سیستم؟
تجربه وین و هلند نشان میدهد کشورهای موفق فقط خانه نساختهاند؛ آنها سیستم مسکن اجتماعی ساختهاند. در وین، سهم قابلتوجهی از موجودی مسکن در اختیار سیستم اجتماعی و مقرونبهصرفه قرار گرفته و در هلند نیز نهادهای اجتماعی بخش بزرگی از این بازار را مدیریت میکنند.
ایران نیز اگر بخواهد مسکن اجتماعی را جدی کند، باید از نگاه پروژهای فاصله بگیرد. هدف نباید فقط این باشد که «۱۰ هزار واحد ساخته شود»؛ هدف باید این باشد که ۱۰ هزار واحد به نخستین بخش از یک ذخیره دائمی مسکن اجتماعی تبدیل شود.
در نهایت، مسکن اجتماعی زمانی موفق است که با افتتاح ساختمان تمام نشود؛ بلکه از روز تحویل واحد، مدیریت، نگهداری و توسعه آن آغاز شود. اگر این نگاه در سیاستگذاری تثبیت شود، برنامه فعلی میتواند سرآغاز یک مسیر تازه باشد؛ اما اگر همه چیز به عدد واحدهای تحویلی خلاصه شود، فاصله ایران با تجربه کشورهای موفق همچنان پابرجا خواهد ماند.
مطالعه بیشتر: جزئیات برنامه جدید استانداری اصفهان برای ساماندهی بازار مسکن اخبار مرتبط circle ماجرای مسکن ملی به کجا رسید؟/ خبر مهم از بازار مسکن circle علت افزایش قیمت مسکن در ماههای گذشته چه بود؟ circle فرصت طلایی برای خانهدار شدن زوجها/ شرایط +لینک سامانه circle سقف اجارهبها چند درصد میشود؟ پیشنهاد تمدید خودکار قراردادهای اجاره در راه ابلاغ! پیشنهاد سردبیر circle جزئیات نشست سران قوا؛ چه تصمیماتی برای اولویتهای کشور گرفته شد؟ circle خاصهباف در پاسخ به صفحه اقتصاد: سقف خرید خانهریز ۱۰۰ واحد تعیین شد / تضمینهای اجرایی شهرداری برای جلوگیری از سوءاستفاده circle جزئیات قانون جدید برای خودروهای فرسوده؛ اسقاط، تعویض و وام ۴۰۰ میلیونی circle پادکست | دیجیتالسازی معاملات ملکی یا مشاوران املاک سنتی؛ کدامیک به نفع بازار مسکن است؟
