به گزارش سرمایه و بورس، در بازار سهام، یکی از پرکاربردترین شاخصهای ارزشگذاری، نسبت قیمت به سود هر سهم (P/E) است. این نسبت نشان میدهد سرمایهگذاران حاضرند برای هر واحد سود سالانه یک شرکت، چند واحد پول پرداخت کنند. برای مثال، اگر نسبت P/E یک شرکت برابر ۶ باشد، به این معناست که سهام آن شرکت با قیمتی معادل شش برابر سود سالانهاش معامله میشود. به همین ترتیب، در بازار مسکن نیز نسبت قیمت به اجاره (P/R) بیان میکند خریداران برای هر واحد اجاره سالانه یک ملک، چه قیمتی میپردازند. برای مثال، اگر نسبت P/R یک آپارتمان ۲۵ باشد، یعنی آن آپارتمان با قیمتی معادل بیست و پنج برابر اجاره سالانهاش معامله میشود.
آنچه در عمل مشاهده میشود این واقعیت است که نسبت P/R در بازار مسکن، به مراتب بزرگتر از نسبت P/E در بازار سهام بوده است و همین تفاوت، گاه این ذهنیت را ایجاد میکند که بازار سهام نسبت به بازار مسکن ارزندهتر است. اما اگر این ذهنیت درست باشد، پرسشی اساسی پیش میآید: چرا سرمایهگذاران همچنان بخش بزرگی از ثروت خود را به بازار مسکن اختصاص میدهند؟ آیا انبوه سرمایهگذاران طی دهههای متمادی مرتکب خطایی ساده در ارزشگذاری شدهاند؟ هدف این نوشتار مطلقا دفاع از بازار مسکن یا نفی جذابیت بازار سهام نیست. حتی مقصود، تضعیف جایگاه P/E یا P/R نیز نیست. مساله آن است که این دو شاخص، اگرچه از نظر ظاهری مشابهاند، اما مقایسه مستقیم آنها میتواند به نتیجهگیریهای نادرست بینجامد.
در ادامه نشان خواهیم داد که تفاوت میان نسبتهای P/E و P/R را میتوان در سه دسته عامل جستوجو کرد؛ عواملی که هرچند از نظر تحلیلی از یکدیگر تفکیک شدهاند، در برخی موارد مرزهای کاملا مستقلی ندارند: نخست، تفاوت در ماهیت عایدی و دارایی پایهای که این دو نسبت بر مبنای آن شکل میگیرند؛ دوم، تفاوت در مجموعه منافع و حقوقی که مالکیت هر یک از این دو دارایی برای سرمایهگذار ایجاد میکند و سوم، تفاوت در محیط نهادی و عوامل رفتاری موثر بر تصمیمهای سرمایهگذاری. با در نظر گرفتن همزمان این سه دسته عامل، میتوان تا حد زیادی توضیح داد که چرا سرمایهگذاران حاضرند برای هر واحد عایدی مسکن، چند برابر بیش از هر واحد سود شرکتهای بورسی پول بپردازند:
۱. تفاوت در ماهیت عایدی و دارایی پایه
نخستین گام برای پاسخ به پرسش …
