چهارشنبه, ۲۷ تیر, ۱۴۰۳ / 17 July, 2024
مجله ویستا


چه کسانی می توانند مشاور خرید و فروش شما باشند؟


چه کسانی می توانند مشاور خرید و فروش شما باشند؟
به عبارتی وقتی کار و تلاش به سرمایه تبدیل شد و ارزش افزوده ایجاد کرد، ارزش ثبتی و ارائه گواهی دال بر حقیقت موجود و رعایت حقوق آن مطرح می شد تا امنیت سرمایه و احترام به تلاش و تولید تأمین گردد.
ثبت و سند از قدیمی ترین مصداق های حقوقی در ایران است که در این مورد می توان گفت همزمان با فعالیت چهارمین دوره مجلس شورای ملی در اواخر ۱۳۰۱ شمسی، پس از تصویب لایحه قانون ثبت اسناد و املاک، اداره ثبت اسناد و املاک بنا شد و ساختمان اداره ثبت در خیابان فردوسی، خیابان کوشک فعلی بازمانده همان دوران است. شاید همین قدمت و ارزش تاریخی نیز سبب جلب حمایت سازمان میراث فرهنگی برای احیا و مرمت این عمارت حقوقی شده که در دل خود ارزشمندترین سرمایه های کشور را ثبت و ضبط کرده است.به این ترتیب سیر ثبت عقود از قبیل معاملات املاک، اموال، عقد و طلاق و ... که در محضر روحانیون با صدور قباله و به صورت دست نویس به مهر و امضا و تأیید می رسید، با تأسیس اداره ثبت به گسترش فعالیتهای اجرایی وزارت دادگستری انجامید و شکل انتظامی یافته ای پیدا کرد.
حرکتهایی برای اجرایی شدن
در راستای سیاستهای توسعه قضایی ، عدالت قضایی و توسعه حقوق شهروندی اداره ثبت اسناد و املاک وابسته به قوه قضاییه، از سال ۸۰ و به دنبال کاهش مراجعات مردم به دادگستری در خصوص مشکلات خرید و فروش و صدور سند، به فکر بازنگری و اصلاح قوانین مربوطه افتاد. از آنجایی که بیشترین مشکلات، مربوط به نوع تنظیم قراردادها و وجود ابهاماتی در زمینه مشخصات کالا یا زمین و حقوق فروشنده و خریدار بود، تحقیقات اولیه در خصوص تهیه و تدوین شیوه نامه اجرایی آن صورت گرفت که با مبنای اقتصادی و جمعیت کنونی کشور متناسب بوده و قابلیت پاسخگویی داشته باشد.
از طرفی تنظیم و صدور قرارداد های خرید و فروش واگذاری ملک و خودرو با نگاه تخصصی در بنگاههای مربوطه، نیاز به افراد واجد شرایط دارد که لازمه آن تأثیر پروانه کسب این افراد از سوی مراجع صلاحیت دار است. این ضرورت نیز دغدغه طولانی وزارت بازرگانی بود تا مشکلات طرفین قراردادها به حداقل برسد و در این حوزه برای اتحادیه ها و مجامع صنفی یک کار حقوقی صورت گیرد.
همین نیاز و ضرورت، زمینه کار مشترکی بین سازمان ثبت اسناد و املاک کشور و وزارت بازرگانی شد که در نوع خود، اولین پروژه حقوقی بعد از انقلاب اسلامی است و هم اکنون مراحل نهایی تهیه را می گذراند و پس از تصویب نهایی، در سراسر کشور ابلاغ شده و به اجرا درخواهد آمد. در ادامه رویکرد اجرایی دیگر سازمان ثبت اسناد کاهش نرخ ثبت بوده است، تا استقبال و گرایش مردم به ثبت به گسترش ثبت اسناد و قراردادها کمک کند.
تصویب نخستین قانون ثبت
در سال ۱۲۹۹ شمسی و مقارن با دومین دوره مجلس شورای ملی، قانون ثبت در ۱۳۹ ماده به تصویب رسید. این قانون در دوره چهارم مجلس شورای ملی فسخ شد و قانونی تحت عنوان قانون ثبت اسناد و املاک در سال ۱۳۰۲ شمسی جایگزین آن شد. اما بیشترین کاربردهای فعلی قانون ثبت مأخوذ از مواد و تبصره های قانون ثبت مربوط به ۱۳۱۰ شمسی است که با اصلاح و تغییراتی تدوین شده بود.
ساختمان اداره ثبت نیز پس از تشکیلات اداره کل، در سال ۱۳۵۲ به شکل سازمان ثبت اسناد و املاک کشور تغییر یافت .
تنظیم سند نقل و انتقال خودرو و املاک؛
روند تصویب لوایح و اصلاح ماده قانون ها
سازمان ثبت اسناد و املاک کشور به منظور ساماندهی در قراردادهای نقل و انتقال خودرو و املاک از چندی پیش دو اقدام را به موازات هم آغاز کرده است؛ یکی ارائه پیشنهاد لایحه حذف استعلامات زائد در هنگام تنظیم اسناد مربوط به نقل و انتقال املاک به هیأت دولت و مجلس شورای اسلامی و همچنین پیشنهاد لایحه اصلاح بند- ص _ ماده ۵۱ قانون تنظیم بخشی از مقررات مالی دولت و بند- ح- ماده ۴ قانون اصلاح موادی از قانون برنامه سوم توسعه اقتصادی، اجتماعی، فرهنگی و ...
در جهت کاهش تعرفه حق الثبت و مالیات و پیشنهاد لایحه قانونی اصلاح مواد ۳۴ و ۳۴ (مکرر قانون ثابت) و مطابقت دادن آن با نظریه شورای نگهبان مبنی بر ارزیابی املاک مورد اجرا.
دوم انجام تمهیدات و اقدامات لازم و تهیه دستور العمل اجرایی در خصوص راه اندازی ادارات مربوط به مشاورین املاک و خودرو تا هم از نظر اداره ثبت اسناد و هم از نظر مجامع صنعتی کاری حقوقی برای آن انجام شود.
با جست وجوی بیشتر و مطالعه در قانون مدنی، سابقه قوانین موجود مربوط به معاملات املاک، به ۱۳۱۷ شمسی می رسد. در این خصوص در ماده ۱۲ آن به صدور پروانه دلالی املاک اشاره شده که برعهده سازمان ثبت اسناد بوده است و شرایطی برای دلالی املاک در آن ذکر شده است. از جمله تحصیلات حداقل ششم ابتدایی، ۲۵ سال سن و...
اما این قانون به دلیل کوتاه بودن زمان اجرا، مدتها متروک و بی استفاده ماند و از آن پس صدور پروانه دلالی املاک از اداره کل ثبت اسناد به صنوف واگذار شد. این رویه از سال ۵۱ تغییر کرد و صدور پروانه کار دلالان به وزارت بازرگانی سپرده شد. تا سال ۱۳۷۹ که صدور پروانه اشتغال مشاورین املاک در قانون بودجه کشور آمد و بخشی از مقررات مالی دولت شد و دلیل احیاء آن در قانون بودجه، منسوخ شدن آن در قانون دلال معاملات بود. به این ترتیب صدور پروانه اشتغال املاک و خودرو از سوی سازمان ثبت اسناد و املاک صادر شد و در بودجه ۸۰ نیز این قانون مجدداً تکرار شد.
محمدعلی یادگاری مدیر کل امور اسناد و سردفتران در زمینه تهیه دستورالعمل ساماندهی قراردادهای املاک و خودرو گفت: سامان دهی این قراردادها به منظور شفاف سازی معاملات املاک و خودرو پیشنهاد شد تا ضمن ثبت مالکیت افراد و حمایت از مالکیت، منازعات افراد و مراجعات مردم به دادگسترِی ها کم شده و با رفع ابهام و اشکال، توسعه عدالت امکان پذیرتر گردد. پس از مشاهده کثرت مراجعه مردم به مراجع قضایی و ناهماهنگی که در زمینه تهیه و تنظیم قراردادها در سراسر کشور وجود داشت، لازم بود در این زمینه شیوه ای راهبردی و تحقیقی حقوقی انجام شود تا ضمن هماهنگی با مبنای اقتصادی و جمعیت کنونی جامعه قابلیت پاسخگویی داشته باشد؛ از این رو نخستین تغییرات در قانون بودجه ،۷۹ تبصره ۳۹ پیشنهاد شد.
نیازسنجی ضرورت های اجرایی شدن شیوه نامه
از آنجایی که لازمه اجرایی شدن شیوه نامه، به تشکیلات اداری نیاز دارد، لذا در این زمینه چارت اداری در قالب ایجاد اداره مشاورین امور املاک و اداره مشاوران خودرو دیده شد تا پس از آن دستورالعمل، نحوه صدور پروانه اشتغال کار مشاوران املاک و خودرو از سوی اتحادیه و صدور پروانه تخصصی از سوی سازمان ثبت اسناد و املاک کشور به مرحله صدور و اجرایی شدن برسد. به عبارتی از این پس صلاحیت پروانه اشتغال مشاوران املاک و خودرو برای احراز گواهی نامه تخصصی باید به تایید اداره ثبت برسد. برای اجرای صحیح شیوه نامه تشکیل کمیته ای ۳ نفره در ادارات ثبت اسناد استانها در این شیوه نامه ها دیده شده که با آزمونهای کارشناسی؛ اطلاعات فنی، حقوقی و غیره را از متقاضیان دریافت پروانه اشتغال سنجش می کنند و در صورت وجود اشکال یا اعتراض به روند اجرا و رسیدگی به شیوه نامه نیز مراتب به شورای عالی مستقر در سازمان ثبت و املاک کشور ارائه خواهد شد.
اما اهداف شیوه نامه در حقیقت با طرح نمونه قراردادهای نقل و انتقال املاک و خودرو به اجرا درخواهد آمد. در این زمینه کارشناسان حقوقی اداره ثبت با مطالعه و پژوهش، کلیه نمونه قراردادها و عقود را با رعایت مواد حقوقی طرح کرده اند که در نهایت برای عملیاتی شدن در سراسر کشور به وزارت بازرگانی ارائه می شود. در خصوص نظارت بر اجرای شیوه نامه نیز، ماده ۳۲ همان دستور العمل به نظارت بازرسین اتحادیه ها، سازمان اسناد و ادارات تابعه سازمان ثبت اسناد و املاک کشور اشاره کرده است.
از فعالیتهای دیگر هیات سه نفره ادارات ثبت اسناد استانها، درجه بندی مشاوران املاک است؛ به این ترتیب که مشاوران املاک با درجه ۱ امکان همه نوع معاملات دارند اما مشاوران املاک درجه ۲ نسبت به واسطه گری و خرید و فروش املاکی اقدام نمایند که میزان آن از سوی وزارت بازرگانی و سازمان ثبت اسناد و املاک مشخص شده است.
تعیین این تقسیم بندی نیز بر اساس دارابودن کارشناسان و افراد ذی صلاح در مشاوره های املاک و امکان خدمات رسانی بهتر به متقاضیان دارد که تشخیص آن بر عهده هیات سه نفره است.
راهبردهای ثبتی شدن اسناد برای استقبال بیشتر ثبت سند
از سوی کارشناسان عمده ترین راهبرد شناخته شده در این زمینه، کاهش نرخ ثبت شناخته شده است. در حقیقت بالا بودن نرخ ثبت از مشکلات عمده مردم برای عدم گرایش به ثبتی کردن اسناد و رسمی نمودن آن و در نتیجه مشکلات ناشی از عدم رسمیت ثبتی اسناد داشته است.
ماده ۱۲۴ و ۱۲۳ قانون ثبت برای معاملات تا ۴۰ میلیون ریال ۳% حق الثبت پیش بینی کرده بود و از ۴۰ میلیون ریال به بالا، ۵% حق الثبت تعلق می گرفت. با اصلاحی که در ماده ۱۰ قانون ثبت در ۱۴/۹/۸۴ صورت گرفت، کلیه اسناد با هر رقم و مبلغ مشمول پرداخت نیم درصد حق الثبت می شوند.
چگونگی و جزییاتی از شیوه نامه که وظایف مشاوران املاک را مطرح کرده است
از مواد ۳۴ ماده ای دستورالعمل صدور پروانه اشتغال مشاوران املاک و خودرو، علاوه بر دانش فنی و حقوقی، پرداخت حق الزحمه مشاور به میزان مقرر در تعرفه ای ا ست که مطابق ماده ۵۱ قانون نظام صنفی تعیین شده است که بالمناصفه به عهده طرفین قرارداد است. از ماده ۳۱ این دستورالعمل همچنین به محدودیت کار مشاور املاک اشاره شده به صورتی که نمی تواند بیش از یک دفتر، محل فعالیت داشته باشد.
مشاوران مکلف هستند طرفین قراردادهایی را که موضوعیت ثبت در دفاتر اسناد رسمی دارند، به این دفاتر راهنمایی کرده و به منظور تثبیت حقوق طرفین و جلوگیری از اختلاف و طرح دعاوی در محاکم، طرفین را به ثبت رسمی قرارداد تشویق و توصیه کنند.
در ماده دیگری از این دستورالعمل به احراز هویت، مالکیت و سمت متعاملین یا طرفین قرارداد اشاره شده و حضور شهود و امضای قرارداد توسط آنها در هنگام تنظیم قرارداد الزامی شناخته است.
ماده ۷ دستورالعمل در خصوص الصاق پروانه کسب و تعرفه حق الزحمه خدمات در محل کار است و ماده های ۲۳ و ۲۴ نیز به عدم مبالغه و اغراق ارائه اطلاعات نادرست و پنهان کردن حقایق مربوط به موضوع قرارداد و همچنین قیمت گذاری یا ارزش گذاری نسبت به موضوع قرارداد است.
هم اکنون شیوه نامه پس از تنظیم در اداره ثبت اسناد و تایید وزارت بازرگانی به اداره ثبت ارجاع داده شده و با تایید ریاست قوه قضاییه نیز، به نهایی شدن می رسد. مدیرکل امور اسناد و سردفتران پیش بینی کرد با تصویب نهایی شیوه نامه تا اواخر سال، مراحل اجرایی شدن به استانها از طریق وزارت بازرگانی و اتحادیه های صنوف، به زودی سپری شود؛ به این ترتیب انتظار می رود از این پس دو مقوله مسکن و خودرو که دارای ارزش سرمایه ای هستند، با تلفیق قانون صنوف و دلالان و دست یابی به دستورالعملی با شرح وظایف مشخص در هر دو حوزه، به معاملاتی قانونمند با پشتوانه حقوقی بیانجامد که امنیت اقتصادی و اجتماعی و رونق اقتصادی هرچه بیشتری را با کوتاه کردن دست واسطه گری سودجویی و غیرقانونی به ارمغان آورد.
ندا معمارپور
منبع : روزنامه همشهری