قاضی دادگستری: کاهش ۶۰ درصدی پرونده‌های قضائی با اجرای قانون الزام به ثبت رسمی معاملات

در سال‌های اخیر، ساماندهی و امنیت معاملات اموال غیرمنقول به یکی از اولویت‌های اصلی کشور تبدیل شده است. مشکلاتی نظیر کلاهبرداری‌ها، معاملات معارض و پیچیدگی‌های اجرایی در این حوزه، ضرورت بازنگری در قوانین و ضوابط مربوط به ثبت و نقل‌وانتقال املاک را به وضوح نشان داد. به همین منظور، تصویب قانون جدید ساماندهی معاملات اموال غیرمنقول، بعنوان راهکاری کلیدی برای کاهش حجم پرونده‌های قضائی و پیشگیری از اختلافات در این زمینه در نظر گرفته شده است. در این راستا، هدف قانون‌گذار این است که با اصلاح قوانین موجود، فرآیند معاملات رسمی را تسهیل کرده و از بروز تخلفات جلوگیری کند. محمد امرایی، قاضی دادگستری، در گفت‌و‌گو با خبرگزاری دانشجو، با اشاره به چالش‌ها و اصلاحات در این حوزه، تأکید کرد: «این قانون به‌ویژه با توجه به دستور ویژه مقام معظم رهبری و با هماهنگی مجمع تشخیص مصلحت نظام، در راستای تحقق اهداف اجتماعی و اقتصادی کشور تصویب شده است.» وی همچنین بر لزوم فرهنگ‌سازی و آموزش عمومی در راستای اجرای موفق این قانون تأکید نمود.

ساماندهی معاملات با هدف کاهش پرونده‌های قضایی

امرایی درباره هدف تصویب قانون الزام به ثبت معاملات اموال غیرمنقول و آثار آن گفت: «قانون‌گذار از زمان تصویب مواد ۴۶، ۴۷ و ۴۸ قانون ثبت، در پی تنظیم و تنسیق معاملات اموال غیرمنقول با سند رسمی بود. اما پس از انقلاب، شورای نگهبان با توجه به جنبه‌های شرعی معاملات و در نظر گرفتن اصل بیع در فقه اسلامی، اعلام کرد که معاملات اموال غیرمنقول نیازمند تشریفات رسمی نیستند. طبیعی بود که این دیدگاه بر پایه مبانی شرعی شکل گرفت، اما در عمل، واقعیت‌های اجتماعی و مشکلات ناشی از آن، از جمله کلاهبرداری‌ها و معاملات معارض نشان داد که باید قوانین در این زمینه بازنگری شوند.»

دستور ویژه مقام معظم رهبری؛ راه‌گشا برای اصلاحات قانونی

وی درباره بحث‌ها و توافقات در مسیر اصلاح قانون افزود: «در سال‌های گذشته میان مجلس و شورای نگهبان درباره اصلاح این مواد بحث‌های فراوانی شکل گرفت و گاه اختلاف‌نظر‌های جدی وجود داشت، تا اینکه با دستور ویژه مقام معظم رهبری، بررسی و ساماندهی این موضوع در دستور کار قرار گرفت. برخی احکام این قانون حتی مستقیماً برگرفته از نظر معظم‌له است. در نهایت، مجمع تشخیص مصلحت نظام با توجه به واقعیات اجتماعی و نیاز مردم، این قانون را تصویب کرد. در نتیجه، این قانون تلفیقی از دیدگاه‌های مجلس، شورای نگهبان، مجمع تشخیص و حتی فتوای مستقیم رهبری است و به همین دلیل می‌توان آن را قانونی مترقی و پیشرفته دانست.»

نقش رسانه‌ها در آگاهی‌بخشی به مردم

وی همچنین تأکید کرد: «قانون‌گذار برای اجرای کامل این قانون یک دوره زمانی بلندمدت در نظر گرفته و قرار نیست بلافاصله پس از تصویب، اجرایی شود. زیرا اجرای آن نیازمند بسترسازی و فرهنگ‌سازی است. به همین دلیل یک افق ده‌ساله برای پیاده‌سازی کامل قانون در نظر گرفته شده و پیش‌بینی می‌شود ظرف پنج سال آینده آثار مثبت آن در جامعه قابل مشاهده باشد. این قانون برای محاکم نوشته نشده، بلکه برای مردم تدوین شده است. بنابراین، رسانه‌های عمومی باید نقش مهمی در آگاهی‌بخشی و آموزش قواعد جدید معاملات به مردم ایفا کنند تا در آینده، در صورت بروز اختلاف، بدانند راه‌حل قانونی چیست و چگونه باید از حقوق خود دفاع کنند.»

هیچ تعارضی میان دفاتر اسناد رسمی و بنگاه‌های املاک وجود ندارد

این حقوقدان در ادامه درباره نقش مشاوران املاک در اجرای قانون گفت: «در این قانون مبنای معاملات رسمی، دفاتر اسناد رسمی هستند؛ اما از آنجا که بنگاه‌های معاملات املاک نقش گسترده‌ای در اشتغال و اقتصاد کشور دارند، قانون‌گذار این واقعیت را نادیده نگرفته و برای فعالیت آنها نیز حدود و ضوابطی تعیین کرده است. در واقع، مشاوران املاک هم در اجرای این قانون مسئولیت مضاعف دارند و باید از قالب سنتی دلالی فاصله بگیرند و با مبانی حقوقی آشنا شوند.»

وی افزود: «قوه قضائیه دوره‌های آموزشی متعددی را برای مشاوران املاک در نظر گرفته و در حوزه‌های قضایی مختلف، کلاس‌های آموزشی و آگاهی‌سازی برگزار می‌کند تا آنان با مفاد قانون جدید آشنا شوند؛ بنابراین هیچ تعارضی میان دفاتر اسناد رسمی و بنگاه‌های املاک وجود ندارد؛ زیرا مشاوران املاک مقدمات انجام معامله را فراهم می‌کنند و ثبت نهایی معامله در دفاتر اسناد رسمی انجام می‌شود.»

قانون الزام به ثبت، چگونه مقابل کلاهبرداری‌ها خواهد ایستاد؟

امرایی، قاضی دادگستری در پاسخ به پرسشی درباره تأخیر در اتصال پلتفرم‌های بخش خصوصی گفت: «بنگاه‌های املاک از طریق سامانه خود به سیستم ثبت اسناد متصل شده‌اند. هنگامی که طرفین برای معامله ملکی مراجعه می‌کنند، بنگاه املاک با وارد کردن شماره پلاک ثبتی، مشخصات مالک را مشاهده می‌کند و در صورت مغایرت، نمی‌تواند شخص دیگری را به عنوان فروشنده ثبت کند. این موضوع از بسیاری از تخلفات و کلاهبرداری‌های احتمالی جلوگیری می‌کند.»

وی در پایان افزود: «اجرای کامل این قانون موجب کاهش چشمگیر حجم پرونده‌های قضایی مرتبط با معاملات اموال غیرمنقول خواهد شد. برآورد‌ها نشان می‌دهد با اجرای کامل آن، بین پنجاه تا شصت درصد از این پرونده‌ها دیگر به محاکم قضایی نخواهد رسید و اختلاف‌ها در همان مرحله ثبت رسمی حل‌وفصل می‌شود. در واقع، این قانون ماهیت پیشگیرانه دارد و به جای درمان، از بروز اختلافات جلوگیری می‌کند.»